Umowy w procesie inwestycyjnym | Jakich błędów unikać?

Zaliczka czy zadatek w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

09.02.2020 r.

 

Pojęcia zadatku i zaliczki są często błędnie używane zamiennie i utożsamiane. Są to pozornie dwie bardzo podobne instytucje, które regulują naszą sytuację prawną zupełnie odmiennie. Różne są również konsekwencje ich zastrzeżenia w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.

W jaki sposób je odróżnić? Jaki wpływ mają na prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości? O tym w dzisiejszym artykule.

 

Zadatek – definicja i kryteria kwalifikacji

 

1/ Przedmiot zadatku

 

Zadatek oznacza sumę pieniężną lub rzecz daną przy zawarciu umowy. Zadatkiem w obrocie prawnym jest najczęściej pieniądz gotówkowy lub bezgotówkowy w walucie polskiej lub obcej. Celem zadatku jest zwiększenie prawdopodobieństwa, że umowa zostanie wykonana zgodnie z jej treścią (forma zabezpieczenia).

 

W umowach przedwstępnych sprzedaży nieruchomości przedmiotem zadatku będzie suma pieniężna.

 

Nie wystarczy przy tym uzgodnienie zadatku – konieczne jest wręczenie przedmiotu zadatku, aby było ono skuteczne.

 

2/ Wysokość zadatku

 

Brak regulacji prawnej, która wskazywałaby jaka jest dopuszczalna wysokość zadatku, w konsekwencji relacja między wysokością kwoty zadatku a wartością przedmiotu świadczenia umownego jest pozostawiona do uzgodnienia przez strony. Warto tutaj powołać stanowisko Sądu Najwyższego, który w wyroku z dnia 21 maja 2005 r. analizując dopuszczalną wysokość zadatku wskazał, że dopuszczalne jest zastrzeżenie zadatku o wartości przekraczającej połowę całego świadczenia [1].

 

3/ Chwila wręczenia zadatku

 

Wręczenie zadatku nie musi nastąpić w chwili zawarcia umowy, lecz powinien być zachowany ścisły związek czasowy z tą chwilą. Jeżeli wręczenie danej sumy pieniężnej nastąpi w okresie po zawarciu umowy będzie ona co do zasady kwalifikowana jako zaliczka, chyba że strony wprowadzą do umowy postanowienie uznające za zadatek sumy wręczone już po zawarciu umowy.

 

Tutaj warto zwrócić uwagę na dwa orzeczenia Sądu Najwyższego, które potwierdzają konieczność zastrzeżenia w umowie, że kwotę wręczoną po zawarciu umowy strony traktują jako zadatek (w innym przypadku taka kwota traktowana będzie jako zaliczka):

 

  • ,,Kwota zapłacona dopiero po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nie może być uznana za zadatek w rozumieniu art. 394 3 k.c., a jedynie za świadczenie na poczet ceny sprzedaży’’ (wyrok SN z dnia z 7 marca 2007 r., II CSK 479/06);
  • ,,Zadatek może zostać dany także po zawarciu umowy, w terminie uzgodnionym przez strony’’ (wyrok SN z dnia 8 lutego 2008 r., I CSK 328/07).

 

4/ Skutki zastrzeżenia zadatku w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

 

Skutki zastrzeżenia zadatku w umowie reguluje art. 394 § 1 k.c., zgodnie z którym:

 

,,W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej’’

 

Mamy więc pierwszy skutek związany z zastrzeżeniem zadatku: uprawnienie do odstąpienia od umowy w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron umowy (z powodu okoliczności, za które strona ta ponosi odpowiedzialność) bez konieczności wyznaczenia terminu dodatkowego.

 

Drugim skutkiem jest prawo zachowania zadatku po odstąpieniu od umowy – w przypadku, gdy umowy nie wykonała strona wręczająca zadatek lub prawo żądania podwójnej kwoty zadatku – w przypadku, gdy umowy nie wykonała strona przyjmująca zadatek.

 

Prawo zachowania zadatku lub prawo żądania podwójnej kwoty zadatku aktualizuje się jedynie, jeżeli niewykonanie umowy wynika z okoliczności, za które odpowiednio: strona wręczająca zadatek lub strona przyjmująca zadatek ponosi odpowiedzialność.

 

Okoliczności, za które strona odpowiada, mogą wynikać z przepisów lub być określone przez same strony w umowie. Jeżeli strony nie zmieniły zakresu ich odpowiedzialności w umowie, to okolicznością, za którą strona jest odpowiedzialna, jest niezachowanie przez nią należytej staranności. Stąd można twierdzić, że jest to odpowiedzialność oparta na zasadzie winy.

 

Natomiast wykonanie umowy przez obie strony ma ten skutek, że zadatek podlega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała.

 

Przykład

 

W umowie przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszalnego zawartej w dniu 1 stycznia 2019 r. Sprzedający zobowiązuje się sprzedać Kupującemu lokal mieszkalny za cenę 450.000,00 zł, a Kupujący zobowiązuje się lokal ten za podaną cenę kupić. Strony zastrzegają, że zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nastąpi do dnia 31 grudnia 2019 r.

 

Strony zastrzegają, że Kupujący zapłaci Sprzedającemu w dniu zawarcia umowy przedwstępnej kwotę 50.000,00 zł tytułem zadatku. Zadatek będzie podlegał zaliczeniu na poczet ceny lokalu, która zostanie wpłacona w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży.

 

Scenariusz 1

 

Sprzedający mimo zobowiązania zawartego w umowie przedwstępnej oświadcza, że nie przystąpi do zawarcia umowy przyrzeczonej, gdyż lokal sprzedał na rzecz innego nabywcy.

 

Kupujący w tej sytuacji może odstąpić od umowy przedwstępnej oraz żądać od Sprzedającego zwrotu kwoty zadatku w podwójnej wysokości, tj. w wysokości 100.000,00 zł.

 

Scenariusz 2

 

Kupujący mimo zobowiązania zawartego w umowie przedwstępnej oświadcza, że nie przystąpi do zawarcia umowy przyrzeczonej, gdyż nie uzyskał finansowania z banku.

 

Sprzedający w tej sytuacji może odstąpić od umowy przedwstępnej oraz ma prawo zachować zadatek otrzymany od Kupującego.

 

5/ Inne przypadki zwrotu zadatku

 

Zgodnie z art. 394 § 3 k.c.:

 

,,W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony’’

 

Zadatek podlega zatem zwrotowi w przypadku:

 

  • niewykonania umowy na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności;
  • niewykonania umowy na skutek okoliczności, za które ponoszą odpowiedzialność obie strony;
  • rozwiązania umowy.

 

W każdej z tych trzech sytuacji żadna ze stron nie może otrzymanego zadatku zatrzymać, jeśli natomiast sama go dała – nie może żądać zwrotu dwukrotności zadatku przez kontrahenta.

 

Zaliczka – definicja i kryteria kwalifikacji

 

1/ Przedmiot zaliczki

 

Zaliczka nie ma swojej definicji ustawowej, wprowadzana jest do umów na zasadzie swobody kształtowania treści umowy przez strony. Można ją zdefiniować jako kwotę uiszczaną z góry na poczet wykonania umowy. Zaliczka w przeciwieństwie do zadatku nie ma charakteru dyscyplinującego, lecz jest rodzajem przedpłaty na poczet ceny sprzedaży.

 

Przedmiotem zaliczki nie mogą być rzeczy, lecz jedynie pieniądze.

 

2/ Wysokość zaliczki

 

Istnieje pogląd, że niekiedy sama wysokość zadatku przemawiać może za tezą, że mamy do czynienia z zaliczką, a nie zadatkiem. Jeśli bowiem wysokość zadatku zbliża się do wartości świadczenia i da się na nie zaliczyć, to będzie to raczej zaliczka niż zadatek [2].

 

Jednak należy podkreślić, że orzecznictwo [3] odmiennie przyjęło, że sama okoliczność przyjęcia kwoty zadatku w znacznej wysokości lub nawet o wartości przekraczającej połowę całego świadczenia nie upoważnia do wniosku, że jest to zaliczka na poczet wynagrodzenia, a nie zadatek.

 

Tym samym relacja między wysokością kwoty zaliczki a wartością przedmiotu świadczenia umownego jest pozostawiona do uzgodnienia przez strony, podobnie jak w przypadku zadatku.

 

3/ Chwila uiszczenia zaliczki

 

Zaliczka może zostać uiszczona zarówno w chwili zawarcia umowy, jak i po zawarciu umowy. Jak już wspomniano powyżej, jeżeli uiszczenie danej sumy pieniężnej nastąpi w okresie po zawarciu umowy będzie ona co do zasady kwalifikowana jako zaliczka, chyba że strony wprowadzą do umowy postanowienie uznające za zadatek sumy wręczone już po zawarciu umowy.

 

5/ Skutki zastrzeżenia zaliczki w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

 

Zaliczka uiszczana jest na poczet konkretnego świadczenia, a zatem przypisuje się jej przede wszystkim znaczenie równoznaczne z zapłatą części świadczenia.

 

W przypadku nie dojścia umowy do skutku, tj. niezawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, zaliczka uiszczona na poczet ceny podlega zwrotowi jako świadczenie nienależne – nie zostaje bowiem osiągnięty cel świadczenia zaliczki (art. 410 § 2 k.c.). Obowiązek zwrotu zaliczki istnieje bez względu na przyczynę niezawarcia umowy przyrzeczonej.

 

W zakresie skutków prawnych zaliczka różni się więc od zadatku, który nie zawsze będzie podlegał zwrotowi.

 

W przypadku wykonania umowy, zaliczka, podobnie jak zadatek, będzie zaliczona na poczet ceny sprzedaży.

 

Przykład

Modyfikując omawiany wyżej przykład, przyjmijmy, że strony zamiast wprowadzenia postanowienia dotyczącego zadatku, uzgodniły, że Kupujący wpłaci na rzecz Sprzedającego kwotę 50.000,00 zł tytułem zaliczki na poczet ceny sprzedaży lokalu.

 

W takim przypadku zarówno w Scenariuszu 1 (nie dochodzi do zawarcia umowy przyrzeczonej z winy Sprzedającego) jak i w Scenariuszu 2 (nie dochodzi do zawarcia umowy przyrzeczonej z winy Kupującego) zaliczka będzie podlegała zwrotowi na rzecz Kupującego w tej samej wysokości, jaka została uiszczona.

 

Podstawowe różnice

 

Tym samym podstawowe różnice między zadatkiem a zaliczką wynikają ze skutków prawnych niewykonania przez jedną ze stron umowy, w treści której zastrzeżono jedną z tych instytucji. W przypadku zastrzeżenia zadatku – przysługuje nam prawo zachowania zadatku, gdy umowy nie wykonała strona wręczająca zadatek lub prawo żądania podwójnej kwoty zadatku – w przypadku, gdy umowy nie wykonała strona przyjmująca zadatek.

 

Zaliczka natomiast podlega zwrotowi w tej samej wysokości niezależnie od tego, kto ponosi odpowiedzialność za niewykonanie umowy.

 

Dodatkowo, w przeciwieństwie do zaliczki – zadatkiem może być również rzecz. Zadatek powinien być również wręczony / uiszczony w chwili zawarcia umowy lub przy zachowaniu ścisłego związku czasowego z tą chwilą.

 

Podsumowanie

 

  • w obrocie prawnym nieprawidłowo instytucje zadatku i zaliczki są ze sobą utożsamianie, mimo pozornych podobieństw, są to instytucje, które regulują naszą sytuację prawną zupełnie odmiennie;
  • celem zadatku jest zwiększenie prawdopodobieństwa, że umowa zostanie wykonana zgodnie z jej treścią (forma zabezpieczenia, funkcja dyscyplinująca);
  • zastrzeżenie zadatku w umowie ma ten skutek, że w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron umowy (z powodu okoliczności, za które strona ta ponosi odpowiedzialność) drugiej stronie przysługuje prawo odstąpienia od umowy bez konieczności wyznaczenia terminu dodatkowego;
  • drugim skutkiem zastrzeżenia zadatku jest prawo zachowania zadatku – w przypadku, gdy umowy nie wykonała strona wręczająca zadatek lub prawo żądania podwójnej kwoty zadatku – w przypadku, gdy umowy nie wykonała strona przyjmująca zadatek;
  • (1) prawo zachowania zadatku lub (2) prawo żądania podwójnej kwoty zadatku aktualizuje się jedynie, jeżeli niewykonanie umowy wynika z okoliczności, za które odpowiednio: (1) strona wręczająca zadatek lub (2) strona przyjmująca zadatek ponosi odpowiedzialność;
  • zaliczka w przeciwieństwie do zadatku nie ma charakteru dyscyplinującego, lecz jest rodzajem przedpłaty na poczet ceny sprzedaży;
  • w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron zaliczka uiszczona na poczet ceny podlega zwrotowi jako świadczenie nienależne;
  • zaliczka podlega zwrotowi niezależnie od tego, kto ponosi odpowiedzialność za niewykonanie umowy

 

 

Facebook: Konstruktywnie

 

 

[1] wyrok SN z dnia 21 maja 2005 r., V CK 577/04,

[2] F. Błahuta (w:) red. J. Ignatowicz, Kodeks cywilny. Komentarz, Księga trzecia – zobowiązania, t. 2, Warszawa 1972, s. 938

[3] wyrok SN z dnia 13 lutego 2002 r., IV CKN 672/00

 

Fot. Pexels

Ostatnie wpisy

Czytaj więcej

Wszystkie prawa zastrzeżone