Prawo budowlane | Krótkie poradniki

Czym jest wskaźnik intensywności zabudowy i w jaki sposób go obliczyć?

7.03.2020 r.

 

Dzisiejszy artykuł poświęcony jest zagadnieniu ściśle technicznemu, lecz mającemu niebagatelne znaczenie w obrocie prawnym, m.in. w czasie weryfikacji warunków zabudowy terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

 

Czym jest wskaźnik intensywności zabudowy? Czy istnieje jego legalna definicja? W jaki sposób prawidłowo obliczyć wskaźnik intensywności zabudowy?

 

Zapraszam do lektury.

 

1/ Wskaźnik intensywności zabudowy – definicja

 

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [1] (dalej: ,,u.p.z.p.’’) w planie miejscowym określa się obowiązkowo:

 

,,zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania w tym miejsca przeznaczone na parkowanie pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową i sposób ich realizacji oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów’’

 

Zacznijmy od pytania podstawowego: czym jest zatem wskaźnik intensywności zabudowy?

 

Powyżej cytowany przepis pozwala nam przyjąć ustawową definicję wskaźnika intensywności zabudowy jako stosunku powierzchni całkowitej zabudowy do powierzchni działki budowlanej.

 

2/ Powierzchnia całkowita zabudowy

 

Brak jest przy tym legalnej definicji powierzchni całkowitej zabudowy w ustawie prawo budowlane [2] (dalej: pr. bud.), czy też w rozporządzeniu regulującym warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie [3].

 

W praktyce w tym zakresie posiłkowo znajduje zastosowanie definicja powierzchni całkowitej zawarta w Polskiej Normie PN-ISO 9836:1997 ,,Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”, do której to normy z kolei odsyła rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego [4], które obowiązuje od dnia 29 kwietnia 2012 r.

 

W tym miejscu należy zaznaczyć, że norma PN-ISO 9836:1997 została zastąpiona normą PN-ISO 9836:2015-12, co wywołało szereg wątpliwości, która z nich powinna być obecnie stosowana. Wobec tego, że powołane rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego wciąż odwołuje się do normy PN-ISO 9836:1997, jako właściwą przy obliczaniu powierzchni całkowitej uznaje się w praktyce normę PN-ISO 9836:1997.

 

Zgodnie z pkt. 5.1.3.1 oraz 5.1.3.2 powołanej wyżej Normy PN-ISO 9836:1997.

 

,,Powierzchnia całkowita budynku jest sumą powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku. Jako kondygnacja mogą być traktowane kondygnacje znajdujące się całkowicie lub częściowo poniżej poziomu terenu, kondygnacje powyżej poziomu terenu, poddasza, tarasy, tarasy na dachach, kondygnacje techniczne i kondygnacje magazynowe’’

 

,,Powierzchnia całkowita każdej kondygnacji mierzona jest na poziomie posadzki po obrysie zewnętrznym budynku z uwzględnieniem tynków, okładzin i balustrad’’

 

 

Dodatkowo, zgodnie z § 3 pkt 16 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie przez kondygnację rozumie się: ,,poziomą część budynku, zawartą pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie lub warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku, przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m; za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, centrala klimatyzacyjna, obudowa wyjścia z klatki schodowej, kotłownia lub inne pomieszczenia techniczne’’.

 

Zgodnie natomiast z pkt. 5.1.3.1. Normy PN-ISO 9836:1997 za kondygnacje na potrzeby obliczania powierzchni całkowitej uważa się również: i) kondygnacje, które są zamknięte i przekryte ze wszystkich stron; ii) kondygnacje, które nie są zamknięte ze wszystkich stron do ich pełnej wysokości i które są przekryte, na przykład loggie; iii) kondygnacje, które są ograniczone elementami budowlanymi (np. balustradami, osłonami zabezpieczającymi, poręczami) lecz nie są przekryte, na przykład balkony.

 

Na podstawie powyższego w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego [5] wskazuje się, że za powierzchnia całkowita stanowi: powierzchnię wszystkich kondygnacji budynku (także podziemnych) w obrysie zewnętrznym ścian oraz wszystkich elementów wykraczających poza kubaturę (objętość) danego obiektu, tj.: tarasów, schodów zewnętrznych, balkonów, podcieni, zjazdów do garaży itp.

 

W cytowanym wyżej orzeczeniu NSA, potwierdzono również, że pojęciu ,,powierzchnia całkowita zabudowy’’ należy przypisywać dokładnie takie znaczenie, jakie dla tego parametru przyjęto oficjalnie we właściwej Polskiej Normie [6].

 

 

Intensywność zabudowy - Prawnik Kraków

3/ Działka budowlana

 

Na podstawie powołanej wyżej definicji wskaźnika intensywności zabudowy, wiemy, że do jego obliczenia konieczne jest również obliczenie powierzchni działki budowlanej.

 

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 12 u.p.z.p. [7] przez działkę budowlaną należy rozumieć:

 

,,nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”

 

W orzecznictwie wskazuje się w tym kontekście, że tak samo jak kilka działek ewidencyjnych może stanowić działkę budowlaną, tak samo część działki ewidencyjnej może być w określonych uwarunkowaniach planistycznych, uznana za działkę budowlaną [8].

 

Pojęcia działki budowlanej nie powinno się przy tym utożsamiać z pojęciem działki geodezyjnej czy działki ewidencyjnej. Działka budowlana może być złożona z wielu działek ewidencyjnych pod warunkiem spełnienia kryteriów określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, koniecznych do uznania nieruchomości gruntowej (działki gruntu) za działkę budowlaną w rozumieniu planistycznym [9].

 

W praktyce działkę budowlaną będą wyznaczały ustalenia planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy.

 

4/ Obliczenie wskaźnika intensywności zabudowy

 

Powyżej cytowane definicje pozwalają przyjąć, że wskaźnik intensywności zabudowy to:

 

 

powierzchnia całkowita wszystkich kondygnacji budynku


powierzchnia działki budowlanej

 

 

Przy czym należy pamiętać, że bierzemy pod uwagę zarówno kondygnacje podziemnie jak i naziemne, a także, że do powierzchni całkowitej zabudowy zaliczamy wszystkie elementy wykraczające poza kubaturę (objętość) danego obiektu, tj.: tarasy, schody zewnętrzne, balkony, loggie, podcienie, zjazdy do garaży itp.

 

5/ Podsumowanie

 

  • obligatoryjnym elementem planu miejscowego jest określenie wskaźnika maksymalnej i minimalnej intensywności zabudowy;
  • wskaźnik intensywności zabudowy to stosunek powierzchni całkowitej zabudowy do powierzchni działki budowlanej;
  • zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836:1997, powierzchnia całkowita jest sumą powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku (zarówno podziemnych, jak i naziemnych) w obrysie zewnętrznym ścian wraz z elementami wykraczającymi poza kubaturę (objętość) danego obiektu, tj.: balkony czy loggie;
  • działkę budowlaną może stanowić wiele działek ewidencyjnych lub tylko część działki ewidencyjnej, pod warunkiem że jej wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełnia wymogi realizacji obiektów budowlanych;
  • wskaźnik intensywności zabudowy będzie zatem wyznaczał stosunek powierzchni wszystkich kondygnacji budynku (także podziemnych) w obrysie zewnętrznym ścian oraz wszystkich elementów wykraczających poza kubaturę (objętość) danego obiektu do powierzchni działki budowlanej.

 

 

[1] Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 293).

[2] Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 z późn. zm.).

[3] Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1065).

[4] Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1935).

[5] wyrok NSA z dnia 5 stycznia 2018 r., sygn. akt II OSK 955/17

[6] podobnie wyroki NSA: z dnia 7 grudnia 2016 r., sygn. akt II OSK 623/15; z dnia 24 listopada 2016 r.: sygn. akt II OSK 933/15, sygn. akt II OSK 1293/15, sygn. akt II OSK 1062/15, sygn. akt II OSK 1334/15; z 18 września 2014 r., sygn. akt II OSK 675/13 oraz z dnia 6 maja 2008 r., sygn. akt I OSK 785/07.

[7] Analogiczną definicję zawiera § 3 pkt 1a rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

[8] wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2019 r., sygn. akt II OSK 1046/18

[9] wyrok NSA z dnia 19 marca 2019 r., sygn. akt II OSK 933/18

 

Zdjęcie główne: Pexels

Zdjęcie nr 2: PN-ISO 9836:1997 [rysunek 1]

Ostatnie wpisy

Czytaj więcej

Wszystkie prawa zastrzeżone