Prawo budowlane | Zmiany w przepisach

Tarcza Antykryzysowa 3.0 – najważniejsze regulacje dla branży nieruchomości

03.05.2020 r.

 

[edit: Ustawa weszła w życie w dniu 16 maja 2020 r., w tym wszystkie omawiane w artykule regulacje. Dodatkowe omówienie dotyczące ,,odwieszenia” terminów również dostępne na blogu]

 

W dniu 30 kwietnia 2020 r. Sejm przyjął ustawę o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2, zwaną ,,Tarczą Antykryzysową 3.0”.

 

Ustawa trafiła do Senatu i czeka na dalsze prace.

 

Tarcza Antykryzysowa 3.0 wprowadza zmiany do kilkunastu ustaw, w tym do specustawy dot.  zapobiegania, przeciwdziałania i zwalczania COVID-19.

 

Poniżej przestawiam najważniejsze zmiany przewidziane w ustawie związane bezpośrednio z branżą nieruchomości. Zmiany te koncentrują się w szczególności na postępowaniu administracyjnym i sądowoadministracyjnym (biegiem terminów i procedurze).

 

Przegląd zmian wprowadzonych przez Tarczę 1.0 oraz 2.0 również omawiam w artykułach na blogu, do lektury których oczywiście zapraszam.

 

I. Uwagi wstępne

 

Zmiany zostaną omówione według kategorii już zaproponowanych wcześniej, a są to:

 

  • zawieszenie biegu terminów materialnoprawnych;
  • zawieszenie biegu terminów procesowych;
  • postępowanie administracyjne.

 

Dodatkowo, zostanie również nowa kategoria: przepisy antylichwiarskie.

 

1. Zawieszenie biegu terminów materialnoprawnych

 

1/ ustawa uchyla art. 15zzr specustawy, zgodnie z którym w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 bieg przewidzianych przepisami prawa administracyjnego terminów:

 

  • od zachowania których jest uzależnione udzielenie ochrony prawnej przed sądem lub organem,
  • do dokonania przez stronę czynności kształtujących jej prawa i obowiązki,
  • przedawnienia,
  • których niezachowanie powoduje wygaśnięcie lub zmianę praw rzeczowych oraz roszczeń i wierzytelności, a także popadnięcie w opóźnienie,
  • zawitych, z niezachowaniem których ustawa wiąże ujemne skutki dla strony,
  • do dokonania przez podmioty lub jednostki organizacyjne podlegające wpisowi do właściwego rejestru czynności, które powodują obowiązek zgłoszenia do tego rejestru, a także terminów na wykonanie przez te podmioty obowiązków wynikających z przepisów o ich ustroju

nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu na ten okres.

 

2/  w zakresie przepisów przejściowych, na podstawie art. 69 ustawy:

 

  • terminy, o których mowa w pkt 1, których bieg nie rozpoczął się, rozpoczynają bieg po upływie 7 dni od dnia wejścia w życie ustawy;
  • terminy, o których mowa w pkt 1, których bieg uległ zawieszeniu, biegną dalej po upływie 7 dni od dnia wejścia w życie ustawy.

 

2. Zawieszenie biegu terminów procesowych

 

1/ ustawa uchyla art. 15zzs specustawy, zgodnie z którym w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID bieg terminów procesowych i sądowych nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu na ten okres;

 

2/ w zakresie przepisów przejściowych, na podstawie art. 69 ustawy:

 

  • terminy, o których mowa w pkt 1, których bieg nie rozpoczął się, rozpoczynają bieg po upływie 7 dni od dnia wejścia w życie ustawy;
  • terminy, o których mowa w pkt 1, których bieg uległ zawieszeniu, biegną dalej po upływie 7 dni od dnia wejścia w życie ustawy.

 

3. Postępowanie administracyjne

 

1/ możliwość skierowania sprawy przez NSA, w których strona wnosząca skargę kasacyjną nie zrzekła się rozprawy lub inna strona zażądała przeprowadzenia rozprawy, na posiedzenie niejawne:

 

  • taka możliwość jest dopuszczalna w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich;
  • NSA może rozpoznać skargę kasacyjną na posiedzeniu niejawnym, jeżeli wszystkie strony w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o zamiarze skierowania sprawy na posiedzenie niejawne wyrażą na to zgodę;
  • na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach NSA orzeka w składzie trzech sędziów.

 

2/ przeprowadzanie rozpraw przy użyciu urządzeń technicznych przez sądy administracyjne i NSA:

 

  • taka możliwość jest dopuszczalna w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich;
  • rozprawa ma być przeprowadzona przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku;
  • osoby uczestniczące w rozprawie nie muszą przebywać w budynku sądu, chyba że przeprowadzenie rozprawy bez użycia powyższych urządzeń nie wywoła nadmiernego zagrożenia dla zdrowia osób w nim uczestniczących.

 

3/ zarządzenie przeprowadzenia posiedzenia niejawnego przez przewodniczącego:

 

  • dopuszczalne, gdy przewodniczący uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, oraz;
  • przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących, oraz;
  • nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku.

 

4. Przepisy antylichwiarskie

 

1/ ustawa wprowadza nowelizację kodeksu cywilnego poprzez dodanie art. 387(1) k.c. w brzmieniu:

 

„Nieważna jest umowa, w której osoba fizyczna zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości służącej zaspokojeniu jej potrzeb mieszkaniowych w celu zabezpieczenia roszczeń wynikających z tej lub innej umowy niezwiązanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby, w przypadku, gdy:

1) wartość przenoszonej własności nieruchomości jest wyższa niż wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych powiększonych o wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie od tej wartości za okres 24 miesięcy lub

2) wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych nie jest oznaczona, lub

3) zawarcie tej umowy nie zostało poprzedzone dokonaniem wyceny wartości rynkowej nieruchomości dokonanej przez biegłego rzeczoznawcę”

 

Powyższy przepis oznacza w praktyce uznanie za nieważne postanowień umów (najczęściej umów pożyczki/kredytu) polegających na ich zabezpieczeniu przez instytucję tzw. ,,przewłaszczenia na zabezpieczenie” (przeniesienie własności nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe na rzecz kredytodawcy/pożyczkodawcy), jeżeli nie będą spełniać wymogów wynikających z przepisu.

 

Zgodnie z uzasadnieniem projektu powyższy przepis jest niezbędnym środkiem do wyeliminowania nadużyć istniejących obecnie w obrocie. Przepis ten, obejmując także umowy zawarte między osobami fizycznymi (dokonującymi czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z ich działalnością gospodarczą lub zawodową), zgodnie z założeniami ustawodawcy, ma wykluczać możliwość obejścia przepisu poprzez wskazanie drugiej osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej jako strony tejże umowy.

 

Ustawodawca wskazuje również, że:

 

Chronologia Zmian - Tarcza 3.0

Wprowadzane przesłanki nieważności pozwalają na zabezpieczenie pożyczki w udzielonej w kwocie niższej od wartości nieruchomości. Margines tej różnicy wynosi wartość odsetek maksymalnych za zwłokę za okres 2 lat.

 

Dwa pozostałe przypadki obarczone sankcją nieważności, wymienione w przepisie, związane są z zachowaniami polegającymi na świadomym wykorzystaniu braku wiedzy konsumenta co do wysokości wierzytelności lub nieruchomości (brak wskazania wysokości zabezpieczonej kwoty oraz brak sporządzenia wyceny nieruchomości).

 

W tym kontekście warto zauważyć, że jest to rozwiązanie, które nie eliminuje innych ryzyk związanych z ,,manipulacjami” dotyczącymi stosowanych zabezpieczeń. Nie trudno wyobrazić sobie sytuację, w której nieuczciwy kontrahent zamiast zaniżać wartość nieruchomości, która miała stanowić zabezpieczenie pożyczki, zawyża wysokość kwoty wskazanej w wekslu in blanco, a następnie – nabywa pieniężny ekwiwalent nieruchomości w drodze egzekucji z nieruchomości.

 

2/ ustawa wprowadza ograniczenie w egzekucji z nieruchomości 

 

Tarcza 3.0 nowelizuje kodeks postępowania cywilnego poprzez dodanie art. 952(1) k.p.c.

 

Zgodnie z art. 952(1) § 2 k.p.c.:

 

,,Wierzyciel jest uprawniony do złożenia wniosku, o którym mowa w § 1 [licytacja lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika], jeżeli wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania”

 

W praktyce oznacza to, że egzekucja z nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkalne i służącej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, nie będzie dopuszczalna, jeżeli wysokość egzekwowanej kwoty roszczenia będzie niższa niż 1/20 (5%) wartości nieruchomości.

 

Przepis ten nie ma zastosowania, jeżeli należność przysługuje Skarbowi Państwa, wynika z wyroku wydanego w postępowaniu karnym lub mimo niespełnienia warunków przewidzianych w tych przepisach zgodę na wyznaczenie terminu licytacji wyraził dłużnik, do którego nieruchomość należy, albo sąd.

 

W tym kontekście, wskazuje się, że przepis jest wadliwie sformułowany w zakresie w jakim odnosi wartość nieruchomości do kwoty oszacowania, która nie jest znana wierzycielowi na etapie wszczęcia postępowania egzekucyjnego z nieruchomości, a zostaje ustalona dopiero w toku tego postępowania.

 

3/ ustawa penalizuje ,,lichwiarskie” pożyczki/kredyty, poprzez wprowadzenie §2 do art. 304 k.k., w brzmieniu:

 

,,Kto, w zamian za udzielone osobie fizycznej świadczenie pieniężne wynikające z umowy pożyczki, kredytu lub innej umowy, której przedmiotem jest udzielenie takiego świadczenia z obowiązkiem jego zwrotu, niezwiązanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby, żąda od niej zapłaty kosztów innych niż odsetki w kwocie co najmniej dwukrotnie przekraczającej maksymalną wysokość tych kosztów określoną w ustawie podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5”

 

Analogiczną karę przewidziano w przypadku, gdy żądanie dotyczy zapłaty odsetek w wysokości co najmniej dwukrotnie przekraczającej stopę odsetek maksymalnych lub odsetek maksymalnych za opóźnienie, określonych w ustawie.

 

Zgodnie z uzasadnieniem projektu ustawy: ,,Obecnie obowiązujący przepis art. 304 k.k. obejmuje bardzo wąski zakres zachowań. Jest on ewidentnie niedostosowany do ścigania typowych współczesnych przestępstw lichwiarskich, czyli tzw. pożyczek „chwilówek”, w wyniku których pokrzywdzeni tracą czasem dorobek całego życia wskutek niespłacenia w terminie pożyczki na stosunkowo niewielką kwotę”.

 

Warto zwrócić uwagę, że ww. przepisy kryminalizują zachowanie polegające na żądaniu nadmiernych świadczeń z tytułu korzystania z kapitału (koszty pozaodsetkowe – art. 304 § 2 k.k., odsetki – art. 304 § 3 k.k.), czynem zabronionym nie jest natomiast samo zawarcie umowy zawierającej wskazane postanowienia w umowie.

 

II. Podsumowanie

 

Omówione zmiany do specustawy należy ocenić pozytywnie, w szczególności w zakresie w jakim mają na celu przygotowanie struktur administracji i sądownictwa do wyzwań, jakie czekają państwo po wygaszeniu ognisk epidemii.

 

Pozostaje pytanie, na ile sprawnie i skutecznie uda się zorganizować infrastrukturę techniczną pozwalającą na przeprowadzanie rozpraw w trybie zdalnym i w jakim terminie system ten będzie mógł zacząć efektywnie działać.

 

Szczególnie ważne dla wszystkich uczestników procesu inwestycyjnego, będących jednocześnie stronami postępowania administracyjnego, będzie monitorowania terminu wejścia w życie ustawy w kontekście obliczenia terminu rozpoczęcia biegu terminów materialnioprawnych i procesowych.

 

Fot. Unsplash

 

 

Ostatnie wpisy

Czytaj więcej

Wszystkie prawa zastrzeżone