Prawo budowlane | Zmiany w przepisach

“Duża” nowelizacja prawa budowlanego – część III [samowola budowlana]

06.09.2020 r.

 

Oczekując na wejście w życie ,,dużej’’ nowelizacji prawa budowlanego (na blogu dostępne opracowanie zmian  – część I oraz II), w dzisiejszym artykule zostaną omówione zmiany dotyczące postępowań w sprawie samowoli budowlanej, które zostały wyodrębnione w ramach ustawy i umieszczone w rozdziale 5a ustawy pn. ,,Postępowanie w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy’’.

 

Zapraszam do lektury.

 

1/ Samowolna budowa

 

  • patrz: art. 48-49e

 

Dotychczasowe przepisy tworzą dwa osobne rodzaje postępowań dotyczące samowoli budowlanych, polegających na budowie obiektu budowlanego (opisane w art. 48–49 oraz w art. 49b). Postępowania te co do istoty są jednak podobne (różnią się głównie zakresem składanych dokumentów oraz wysokością opłaty legalizacyjnej).

 

Nowelizacja ujednolica ww. postępowania poprzez stworzenie wspólnej procedury – z uwzględnieniem zasadniczych różnic występujących obecnie, dotyczących dokumentacji i opłaty legalizacyjnej. W konsekwencji samowole budowlane uregulowane obecnie w art. 49b, na podstawie nowelizacji zostały przeniesione do art. 48 Prawa budowlanego.

 

Podstawowa zmiana dotycząca postępowania w sprawie samowoli budowlanej to przyznanie inwestorowi możliwości podjęcia decyzji w sprawie legalizacji danego zamierzenia budowlanego – już na samym początku przedmiotowego postępowania. Do tej pory organ nadzoru budowlanego przeprowadzał procedurę legalizacyjną niezależnie od woli inwestora.

 

Biorąc powyższe kwestie pod uwagę, wprowadzone w ustawie zmiany kształtują postępowanie w sprawie samowoli budowlanej w następujący sposób.

 

Organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy w przypadku obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego:

 

  • bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo
  • bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.

 

W ww. postanowieniu organ w razie konieczności może użyć odpowiednich środków zabezpieczających (nakaz zabezpieczenia obiektu budowlanego lub terenu budowy, nakaz usunięcia stanu zagrożenia). Ponadto informuje się również inwestora o możliwości złożenia wniosku o legalizację realizowanego obiektu oraz o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej celem zalegalizowania budowy (w tym o zasadach jej obliczania).

 

Następnie inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego może w terminie 30 dni od otrzymania postanowienia złożyć wniosek o legalizację (art. 48a ust. 1). Jeżeli wniosek ten nie zostanie złożony, wówczas organ nadzoru budowlanego wydaje nakaz rozbiórki (art. 49e pkt 1). Taki sam skutek ma wycofanie wniosku, co może nastąpić co do zasady na całym etapie procedury legalizacyjnej (art. 49e pkt 2 w związku z art. 48a ust. 2). Jeżeli jednak inwestor (właściciel lub zarządca) złoży wniosek o legalizację, organ nadzoru budowlanego w ramach prowadzonego postępowania wdraża procedurę legalizacyjną.

 

Procedura legalizacyjna rozpoczyna się od wydania postanowienia, w którym nakłada się obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych. Dokumentacja legalizacyjna w przypadku obiektu realizowanego bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę będzie w dużej mierze tożsama z dokumentacją, jaką należy złożyć do wniosku o pozwolenie na budowę. Dodatkowo inwestor będzie musiał przedłożyć projekt techniczny uwzględniający zakres wykonanych robót budowlanych.

 

Dodatkowo do dokumentów legalizacyjnych konieczne będzie dołączenie zaświadczenie wójta / burmistrza / prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w przypadku obiektu budowlanego realizowanego bez zgłoszenia – również projekt zagospodarowania działki lub terenu (art. 48b ust. 2 i 3).

 

Nieprzedłożenie dokumentacji legalizacyjnej w określonym terminie skutkuje rozbiórką (art. 49e pkt 3).

 

W przypadku przedłożenia przez inwestora dokumentów legalizacyjnych (art. 49 ust. 1), organ nadzoru budowlanego sprawdza ich kompletność oraz zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami Prawa budowlanego, w tym zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi. Przy czym, jeżeli budowa została już zakończona, bada się zgodność z przepisami obowiązującymi w chwili zakończenia budowy.

 

Jeżeli organ nadzoru budowlanego nie stwierdził nieprawidłowości w przedłożonej dokumentacji legalizacyjnej (lub gdy inwestor usunął nieprawidłowości), nakłada obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej (art. 49 ust. 2a).

 

Legalizacja samowoli budowlanej następuje po uiszczeniu opłaty legalizacyjnej (art. 49 ust. 4). Wówczas organ nadzoru budowlanego zatwierdza projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz – jeżeli budowa nie została zakończona – zezwala na jej wznowienie. Jednakże legalizacja samowoli budowlanej nie zwalnia z obowiązku stosowania przepisów dotyczących zakończenia budowy, w tym z obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Nieuiszczenie opłaty legalizacyjnej skutkuje rozbiórką (art. 49e pkt 5).

 

Sposób ustalania oraz wysokość opłat legalizacyjnych nie ulega zmianie. Zmieniają się jedynie jednostki redakcyjne z tego względu, że obecnie opłaty są uregulowane w art. 49 ust. 2 oraz art. 49b ust. 5 ustawy.

 

W dodanym art. 49d znalazły się regulacje pozwalające ustalić wysokość opłaty legalizacyjnej zarówno dla obiektów budowlanych wykonywanych bez wymaganego pozwolenia na budowę, jak i tych wymagających dokonania zgłoszenia (albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia).

 

Przesłanki do wydania decyzji o nakazie rozbiórki (wydawanej w ramach powyżej opisanego postępowania) zostały zgrupowane w jednej jednostce redakcyjnej, tj. w art. 49e. Zgodnie z tym przepisem organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części w przypadku:

 

  • niezłożenia wniosku o legalizację budowy w terminie,
  • wycofania wniosku o legalizację budowy,
  • nieprzedłożenia, w wyznaczonym terminie, dokumentów legalizacyjnych,
  • niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych,
  • nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej w terminie,
  • kontynuowania budowy mimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.

 

Schemat postępowania w sprawie legalizacji:

 

2/ Uproszczone postępowanie legalizacyjne

 

  • patrz: art. 49f-49i

 

W przypadku samowolnej budowy organ nadzoru budowlanego wszczyna z urzędu uproszczone postępowanie legalizacyjne, jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat.

 

W przypadku samowoli budowlanych zrealizowanych przed wejściem w życie (przed 1 stycznia 1995 r.) obowiązującej ustawy – Prawo budowlane, do których co do zasady stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 października 1974 r. – Prawo budowlane, wprowadzono regulację, która daje możliwość właścicielowi lub zarządcy takiego obiektu budowlanego wystąpienia do organu nadzoru budowlanego z żądaniem wszczęcia uproszczonego postępowania legalizacyjnego (postępowanie uroszczone na wniosek).

 

Nie będzie możliwe wszczęcie uproszczonego postępowania legalizacyjnego, jeżeli termin 20 lat, upłynął po dniu wydania postanowienia o wstrzymaniu budowy przez organ nadzoru.

 

W przypadku pozytywnej weryfikacji dokumentów przez organ nadzoru (terminowo wniesionych), tj.

 

  • oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektu budowlanego;
  • ekspertyzy technicznej sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego;

 

oraz stwierdzenia, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania – organ nadzoru wydaje decyzję o legalizacji.

 

Decyzja o legalizacji stanowi również podstawę użytkowania obiektu budowlanego (nie będzie konieczności ubiegania się o uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie).

 

Zgodnie z uproszczoną procedurą legalizacja samowoli budowlanej polegającej na budowie obiektu budowlanego będzie możliwa bez konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej.

 

W uproszczonej procedurze legalizacyjnej organ nie będzie również  badał zgodności wybudowanego obiektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego / decyzją WZ.

 

3/ Zmiany porządkujące

 

  • patrz: art. 51

 

Zgodnie z nowelizacją istotne odstąpienie dotyczyć będzie zatwierdzonego przez organ administracji architektoniczno-budowlanej projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego.

 

W art. 51 doprecyzowano, że w przypadku postępowania dotyczącego legalizacji istotnego odstąpienia od projektu zagospodarowania działki lub terenu, lub projektu architektoniczno-budowlanego organ nadzoru budowlanego dokonuje weryfikacji ww. projektów (zamiennych), po ich przedłożeniu przez inwestora.

 

Nowelizacją skreślono w art. 51 ust. 6 sformułowanie „bądź przebudowa”. Z obecnego brzmienia art. 51 ust. 6 w związku z ust. 4 wynikało, że w przypadku istotnego odstąpienia od projektu przy przebudowie nakładało się obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie, przy czym w przypadku przebudowy pozwolenia na użytkowanie nie wydaje się, gdyż przebudowywany obiekt to taki, który był już wcześniej oddany do użytkowania, stąd ponawianie tego procesu jest bezprzedmiotowe.

 

4/ Adresat decyzji / postanowień

 

  • patrz: art. 52

 

Nowe brzmienie art. 52 rozstrzyga, kiedy nakazy wydaje się w stosunku do inwestora, a kiedy w stosunku do właściciela lub zarządcy.

 

Jednocześnie wskazuje się adresatów nie tylko decyzji, ale również postanowień nakładających nakazy i zakazy. Kosztami związanymi z wykonaniem przedmiotowych obowiązków obciążony będzie inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego (art. 52 ust. 2).

 

5/ Prowadzenie postępowań z urzędu

 

  • patrz: art. 53a, 72a

 

Nowelizacją wprowadzono przepis art. 53a (a także art. 72a), który przesądza, że postępowania w sprawie naruszeń Prawa budowlanego wszczynane są z urzędu, z tym wyjątkiem, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego może wystąpić do organu nadzoru budowlanego z żądaniem wszczęcia uproszczonego postępowania legalizacyjnego.

 

6/ Podsumowanie

 

Najważniejsze informacje do zapamiętania w oparciu o omówione zmiany:

 

  • zmiany w postępowaniach dotyczących samowoli budowlanej – dokumentacja legalizacyjna zmieniona zgodnie z dokumentacją konieczną do uzyskania PNB;
  • przyznanie inwestorowi uprawnienia do podjęcia decyzji ws. legalizacji samowoli budowlanej (legalizacja na wniosek);
  • uregulowanie przypadków, kiedy organ nadzoru obowiązany jest wydać nakaz rozbiórki;
  • wprowadzenie uproszczonego postępowania legalizacyjnego w stosunku do ,,starych’’ samowoli budowlanych: (i) gdy, od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat – z urzędu, ii) zrealizowanych przed dniem 1 stycznia 1995 r. – na wniosek;
  • wprowadzenie zasady prowadzenia postępowań ws. samowoli budowlanej z urzędu, z wyjątkiem uproszczonego postępowania legalizacyjnego, które może zostać wszczęte na wniosek właściciela / zarządcy obiektu.

 

 

 

Photo by Simone Hutsch on Unsplash

Ostatnie wpisy

Czytaj więcej

Wszystkie prawa zastrzeżone