Umowy w procesie inwestycyjnym | Problemy praktyczne

Umowa rezerwacyjna lokalu a zwrot opłaty rezerwacyjnej

10.05.2020 r.

 

Umowa rezerwacyjna jest powszechnie stosowana przez deweloperów na rynku obrotu nieruchomościami.

 

Zawierana jest przed przystąpieniem przez strony do umowy deweloperskiej, gdy z jakichś przyczyn – prawnych lub faktycznych – strony nie mogą zawrzeć umowy deweloperskiej lub jej zawarcie chcą oddalić w czasie.

 

W zamian za zobowiązanie dewelopera do powstrzymania się, na określony w umowie czas, od zawarcia umowy deweloperskiej dotyczącej danego lokalu z podmiotem innym niż strona umowy rezerwacyjnej, potencjalny nabywca wpłaca na rzecz dewelopera opłatę rezerwacyjną.

 

Czy opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi w przypadku, gdy nie dochodzi do zawarcia przez strony umowy deweloperskiej / umowy przedwstępnej sprzedaży? Jakie są zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej? O tym w dzisiejszym artykule.

 

1/ Umowa rezerwacyjna – podstawowe informacje

 

Umowa rezerwacyjna stanowi umowę nienazwaną, tj., co do której brak jest przepisów ustawowych regulujących strony umowy, przedmiot umowy, czy też obowiązki stron w ramach umowy.

 

Dopuszczalność umowy rezerwacyjnej wynika z zasady swobody umów, zgodnie z którą ,,strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego’’.

 

Najczęściej umowa rezerwacyjna zawiera zobowiązanie dewelopera do powstrzymania się, na określony w umowie czas, od zawarcia umowy deweloperskiej dotyczącej danego lokalu z podmiotem innym niż strona wiążącej dewelopera umowy rezerwacyjnej [1]. Następuje to za odpłatnością ze strony potencjalnego nabywcy (tzw. ,,opłata rezerwacyjna’’), która – w razie zawarcia umowy deweloperskiej – zostaje zaliczona na poczet ceny.

 

Celem umowy rezerwacyjnej jest więc czasowe wyłączenie wskazanego w niej lokalu (nieruchomości) z oferty dewelopera po to, aby móc zaproponować rezerwującemu zawarcie umowy deweloperskiej dotyczącej tego lokalu po ziszczeniu się określonych w umowie rezerwacyjnej warunków.

 

Najczęstszą przyczyną zawarcia umowy rezerwacyjnej jest występujący po stronie dewelopera albo nabywcy brak możliwości stanowczego związania się umową deweloperską, np. z uwagi na niedookreślenie niektórych elementów przedsięwzięcia (np. ostatecznej liczby lokali w budynku) albo trwający proces zawierania przez nabywcę umowy kredytu i związana z tym niepewność co do możliwości sfinansowania nabycia nieruchomości [2].

 

Umowa może zawierać zobowiązanie do zawarcia umowy deweloperskiej – wówczas zastosowanie znajdzie art. 2 ust. 2 ustawy deweloperskiej, zgodnie z którym przepisy ustawy stosuje się również do umowy, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej (umowa przedwstępna) – aby uniknąć rygorów ustawy, umowy rezerwacyjne co do zasady nie zawierają takiego zobowiązania.

 

Umowa rezerwacyjna zawierana jest na czas określony, najczęściej kilku tygodni. W tym czasie nabywca ma podjąć ostateczną decyzję dotyczącą podpisania umowy deweloperskiej (najczęściej uzyskać finansowanie na podstawie kredytu) lub deweloper podejmuje czynności w celu usunięcia przeszkód realizacji inwestycji (np. finalizacja transakcji nabycia nieruchomości).

 

Brak wymogu szczególnej formy umowy rezerwacyjnej –  najczęściej zawierana jest w formie pisemnej.

 

2/ Opłata rezerwacyjna

 

Jak wskazano powyżej, na podstawie umowy rezerwacyjnej, potencjalny nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego, nazywanego najczęściej opłatą (kaucją) rezerwacyjną.

 

Opłata rezerwacyjna ma charakter świadczenia wzajemnego za zobowiązanie dewelopera wynikające z umowy rezerwacyjnej (czasowe wyłączenie przedmiotu umowy z oferty, niezawieranie z innymi osobami umów dotyczących przedmiotu umowy).

 

Wysokość opłaty ustalana jest przez strony umowy – najczęściej mieści się ona w widełkach od kilku do kilkunastu tysięcy złotych, stanowiąc dany procent ceny nieruchomości.

 

Na marginesie można dodać, że przyjmuje się, że ustalenie opłaty rezerwacyjnej w wysokości stanowiącej znaczną część ceny lub nawet pokrywającą jej całość może zostać uznane za obejście prawa, mające na celu niestosowanie przepisów ustawy deweloperskiej [3].

 

Opłata rezerwacyjna ma na celu potwierdzenie, że potencjalny nabywca jest faktycznie zainteresowany nabyciem określonej nieruchomości i wobec tego jest w stanie powierzyć deweloperowi pewną kwotę pieniędzy.

 

W przypadku zawarcia przez strony umowy deweloperskiej opłata (kaucja) rezerwacyjna jest najczęściej zaliczana przez dewelopera na poczet ceny i przelewana na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

 

3/ Zwrot opłaty rezerwacyjnej

 

Nie stanowi większego problemu wskazanie zasady rozliczenia opłaty rezerwacyjnej, w przypadku, gdy umowa deweloperska / przedwstępna sprzedaży dochodzi do skutku.

 

Co jednak w sytuacji, gdy strony nie przystępują do zawarcia jednej z ww. umów? Jak wówczas kształtują się zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej?

 

Ponieważ umowa rezerwacyjna stanowi umowę nienazwaną, tj., co do której brak jest przepisów ustawowych regulujących jej treść – zasady zwrotu będą każdorazowo uzależnione od postanowień danej umowy.

 

Warto jednak przypomnieć, że swoboda umów ograniczona jest zasadą niesprzeczności postanowień umowy z właściwościami (naturą) stosunku prawnego, ustawą oraz zasadami współżycia społecznego.

 

Dodatkowo, w przypadku, gdy potencjalnym nabywcą jest konsument – należy również pamiętać o tzw. klauzulach niedozwolonych, tj. postanowieniach umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnionych indywidualnie, kształtujących jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszające jego interesy.

 

W ramach powyższych zasad, limitujących zasadę swobody umów, można wskazać, że dopuszczalne jest m.in. uregulowanie w umowie rezerwacyjnej, że opłata rezerwacyjna nie podlega zwrotowi w przypadku:

 

  • rezygnacji potencjalnego nabywcy z zawarcia umowy deweloperskiej z przyczyn, za które odpowiedzialność ponosi potencjalny nabywca;
  • niespełnienia warunków pozwalających na przystąpienie do umowy deweloperskiej z przyczyn, za które odpowiedzialność ponosi potencjalny nabywca.

 

W takiej sytuacji brak bowiem obiektywnych przyczyn uzasadniających wycofanie się potencjalnego nabywcy lub przyczyny wycofania się wynikają ze zdarzeń, za które ponosi odpowiedzialność potencjalny nabywca (np. nieprzedłożenie odpowiedniej dokumentacji bankowi – co uniemożliwiło bankowi procedowanie wniosku o udzielenie kredytu).

 

Odwracając powyższe rozumowanie należy przyjąć, że opłata rezerwacyjna powinna podlegać zwrotowi na rzecz potencjalnego nabywcy, w przypadku, gdy:

 

  • nie dojdzie do spełnienia warunków wynikających z umowy rezerwacyjnej pozwalających następnie przystąpić do umowy deweloperskiej z przyczyn, za które odpowiedzialności nie ponosi potencjalny nabywca (np. potencjalny nabywca nie uzyska kredytu) lub kwalifikowanych jako siła wyższa;
  • do przystąpienia do umowy deweloperskiej nie dojdzie z przyczyn, za które odpowiedzialność ponosi deweloper (np. brak uzyskania pozwolenia na budowę) lub kwalifikowanych jako siła wyższa.

 

4/ Zwrot opłaty rezerwacyjnej – klauzule niedozwolone

 

W tym miejscu warto wskazać, że na tle regulowania zasad zwrotu opłaty rezerwacyjnej w umowach rezerwacyjnych wypowiadał się – w ramach kontroli klauzul niedozwolonych – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

 

I tak na przykład w wyroku z dnia 19 grudnia 2012 r. (VII AmC 324/12) uzasadniając oddalenie powództwa w zakresie uznania za niedozwoloną klauzuli o treści: ,,W przypadku nie podpisania przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz przedwstępnej umowy sprzedaży w terminie, o którym mowa w par. 4 na skutek nie przystąpienia do umowy przez stronę Rezerwujących, (…) sp. z o.o. (…) spółka komandytowa z siedzibą w K. uprawniona będzie do zatrzymania pobranej kaucji’’;

 

SOKiK wskazał, że: ,,Dokonując rezerwacji określonego lokalu na rzecz konsumenta, przedsiębiorca pozbawia się możliwości oferowania go na rynku. Ponosi zatem określone ryzyko, które w razie rezygnacji konsumenta z zawarcia umowy ostatecznej może zrealizować się poprzez przesunięcie terminu zbycia danego lokalu i konieczność ponoszenia przez dłuższy czas kosztów jego utrzymania, brak możliwości zbycia go za tę samą cenę, działanie w warunkach większej konkurencji itp. Dokonując rezerwacji określonego lokalu dla danego konsumenta przedsiębiorca ogranicza zatem zakres swojej działalności gospodarczej poprzez zaprzestanie oferowania danego lokalu. Opłata rezerwacyjna jest zatem zapłatą za owo ryzyko i jej przepadek jest zastrzeżony tylko na wypadek nie przystąpienia do umowy ostatecznej z przyczyn leżących po stronie Rezerwujących. Tak też została zdefiniowana we wzorcu (§ 3) (…) Ponadto z uwagi na fakt, iż we wzorcu brak jest określenia jaka jest wysokość opłaty rezerwacyjnej można domniemywać, iż jest to przedmiotem indywidualnego uzgodnienia z konsumentem, zatem nie spełnia kryteriów niedozwolonego postanowienia umownego, opisanych w przepisie art. 385 1 § 1 K.c. Z tych przyczyn powództwo w tym zakresie podlegało oddaleniu.’’

 

Do rejestru klauzul niedozwolonych wpisano m.in.:

 

  • klauzulę nr 1893 o treści: ,,Sprzedający może odstąpić od niniejszej umowy i zachować otrzymaną opłatę rezerwacyjną w sytuacji, gdy Kupujący nie przystąpi do podpisania Umowy Developerskiej w terminie, o którym mowa w § 3 ust. 1 i ust. 3’’;
  • klauzulę nr 1892 o treści: ,,Umowa Developerska zawarta będzie w formie pisemnej w terminie przez Sprzedającego wyznaczonym za powiadomieniem Kupującego z minimum 5-dniowym wyprzedzeniem. W przypadku nie stawienia się Kupującego do umowy w wyznaczonym terminie Sprzedający wyznaczy ponowny termin zawarcia umowy. Nie stawienie się na drugi z wyznaczonych terminów oznacza, że Sprzedający może odstąpić od zawarcia Umowy Developerskiej z winy kupującego i zatrzymać opłatę rezerwacyjną, o której mowa w § 4 pkt 1’’.

 

z uzasadnienia:

 

Powyższe tezy z wyroków potwierdzają wnioski zawarte w pkt 3 – nie stanowi niedozwolonego postanowienia umownego sama w sobie zasada braku zwrotu opłaty rezerwacyjnej, wszystko zależy jednak od warunków zawartych w umowie, w jakich przypadkach strony zastrzegają przepadek opłaty rezerwacyjnej.

 

Jeżeli umowa zastrzega zasadę braku zwrotu opłaty rezerwacyjnej niezależnie od okoliczności, z powodu których nie doszło do zawarcia umowy deweloperskiej, a więc przerzucając całe ryzyko niezawarcia umowy na potencjalnego nabywcę, w tym zakresie takie postanowienie należy uznać za klauzulę niedozwoloną.

 

Jeżeli natomiast brak zwrotu opłaty rezerwacyjnej związany jest z okolicznościami, za które odpowiedzialność ponosi potencjalny nabywca, w takim przypadku postanowienie umowy jest ważne i skuteczne.

 

5/ Podsumowanie

 

  • umowa rezerwacyjna zawiera zobowiązanie dewelopera do powstrzymania się, na określony w umowie czas, od zawarcia umowy deweloperskiej dotyczącej danego lokalu z podmiotem innym niż strona umowy rezerwacyjnej, w zamian za wpłacaną przez potencjalnego nabywcę opłatę, zw. ,,opłatą rezerwacyjną’’;
  • wysokość opłaty rezerwacyjnej ustalana jest przez strony umowy – najczęściej mieści się ona w widełkach od kilku do kilkunastu tysięcy złotych, stanowiąc dany procent ceny nieruchomości;
  • umowa rezerwacyjna stanowi umowę nienazwaną, tj., co do której brak jest przepisów ustawowych regulujących jej treść – zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej będą każdorazowo uzależnione od postanowień danej umowy;
  • opłata rezerwacyjna powinna podlegać zwrotowi na rzecz potencjalnego nabywcy, w przypadku, gdy nie dojdzie do spełnienia warunków wynikających z umowy rezerwacyjnej pozwalających następnie przystąpić do umowy deweloperskiej z przyczyn, za które odpowiedzialności nie ponosi potencjalny nabywca (np. potencjalny nabywca nie uzyska kredytu) lub do zawarcia umowy deweloperskiej nie dojdzie z przyczyn, za które odpowiedzialność ponosi deweloper (np. brak uzyskania pozwolenia na budowę).

 

 

[1] B. Gliniecki [w:] Umowa deweloperska. Konstrukcja prawna i zabezpieczenie wzajemnych roszczeń stron. Wolters Kluwer Polska, 2012.

[2]  M. Kućka, Umowa rezerwacyjna. Zagadnienia konstrukcyjne, „Czasopismo Kwartalne Całego Prawa Handlowego, Upadłościowego oraz Rynku Kapitałowego” 2009, nr 2, s. 241 i n.

[3] B. Gliniecki, [w:] K. Osajda (red.), Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Komentarz, wyd. 4, Warszawa 2019.

 

Fot. Unsplash

Ostatnie wpisy

Czytaj więcej

Wszystkie prawa zastrzeżone