W dniu 3 czerwca 2023 roku weszła w życie ustawa nowelizująca m.in. prawo budowlane, nazywana popularnie w mediach „Lex zboże”.
W dzisiejszym artykule omówię zmiany wprowadzone przez ustawę wraz z celem ich wprowadzenia (posiłkując się słowami samego ustawodawcy pochodzącymi z projektu ustawy).
W artykule odniosę się także do głosów komentatorów, którzy ogłaszają, że dzięki „Lex zboże” można budować co się chce i gdzie się chce (czy aby na pewno?). Warto zatem doczytać do końca, w szczególności zachęcam tych czytelników, którzy już podjęli działania inwestycyjne w tym kierunku.
1/ Lex zboże, lex silos – cel nowelizacji
Zacznijmy od początku. Dlaczego „Lex zboże”? Ustawa jest odpowiedzią na destabilizację krajowego rynku rolnego wywołanego zwiększonym przewozem ukraińskich zbóż i innych produktów rolnych przez polską granicę.
W związku z tym ustawodawca postanowił zadziałać na kilku frontach, m.in. wprowadzając zmiany do ustawy o transporcie kolejowym oraz ustawy – Prawo budowlane.
W artykule skupię się na zmianach wprowadzonych w prawie budowlanym. Co ustawodawca mówi o tych zmianach? Bardzo niewiele. W uzasadnieniu ustawy można znaleźć następujące wypowiedzi:
„Wychodząc naprzeciw postulatom oraz oczekiwaniom rolników w przezwyciężeniu barier administracyjnych, na które napotykają w procesie budowlanym, do katalogu inwestycji zwolnionych z pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia dodano jednokondygnacyjne budynki gospodarcze i wiaty o prostej konstrukcji, związane z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 150 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 6 m i wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane”
Dalej ustawodawca informuje nas o oczekiwanym celu zmian:
„Proponowane zmiany niewątpliwie przyczynią się do ułatwienia procesu inwestycyjno-budowlanego prowadzonego na terenie gospodarstw rolnych. Wprowadzone uproszczenia pozwolą na szybkie i sprawne realizowanie inwestycji budowlanych w gospodarstwach rolnych, a dzięki zmniejszeniu ilości wymaganych dokumentów obniżone zostaną także koszty ich realizacji”
Czy aby na pewno deregulacja była jedynym wyjściem z sytuacji? Jak będzie ona wyglądała w praktyce? O tym w dalszej części.
2/ Znowelizowane przepisy: lex silos a warunki zabudowy
Co zmieniło „Lex zboże”?
Po pierwsze rozszerzyło katalog obiektów budowlanych zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, dla których obowiązkowe jest natomiast dokonanie zgłoszenia budowy.
Do tej grupy należą:
- naziemne silosy na materiały sypkie, o pojemności do 250 m3 i wysokości nie większej niż 15 m [art. 29 ust. 1 pkt 29 lit c pr. bud.];
- jednokondygnacyjne budynki gospodarcze i wiaty o prostej konstrukcji, związane z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 300 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 7 m i wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane [art. 29 ust. 1 pkt 32 pr. bud.]
- obiekty budowlane służące przechowywaniu zboża o maksymalnej pojemności 5000 t, usytuowanych w całości w granicach administracyjnych portów morskich o podstawowym znaczeniu dla gospodarki narodowej, w rozumieniu art. 2 pkt 3 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich (Dz. U. z 2022 r. poz. 1624 oraz z 2023 r. poz. 261) [art. 29 ust. 1 pkt 33 pr. bud.].
Jednocześnie dodano, że w przypadku zgłoszenia budowy obiektów z art. 29 ust. 1 pkt 32 i 33 pr. bud. [budynki gospodarcze i wiaty związane z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 300 m2 oraz obiekty do przechowywaniu zboża w portach morskich] do zgłoszenia należy przedstawić dokumentację techniczną zawierającą rozwiązania zapewniające nośność i stateczność konstrukcji, bezpieczeństwo ludzi i mienia oraz bezpieczeństwo pożarowe, której zakres i treść powinna być dostosowana do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót budowlanych, wykonaną przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane [art. 30 ust. 2a pkt 3a pr. bud.].
Natomiast z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, jak i obowiązku zgłoszenia została zwolniona budowa:
- jednokondygnacyjnego budynku gospodarczego i wiaty o prostej konstrukcji, związanego z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 150 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 6 mi wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane
3/ Lex zboże – budowa: konsekwencje zmian
Czy rzeczywiście jest tak, że na podstawie „Lex zboże” można wybudować wszystko, łącznie z „nowoczesną stodołą”, bez żadnych konsekwencji?
Nie ma wątpliwości, że ustawa „Lex zboże” zawiera sporo luk, najbardziej rażącą jest kwestia „związania z produkcją rolną” budynku gospodarczego realizowanego na podstawie znowelizowanych przepisów.
Do ustawy nie wprowadzono żadnych kryteriów, które pozwalałby rozstrzygać, czy dany budynek jest związany z produkcją rolną, czy nie. Wszystko zależy od oceny konkretnej sytuacji. Jak taką ocenę przeprowadzić? Nie wiadomo.
Niejasność przepisów może przy tym działać w dwie strony. Doprowadzić do nadużyć i umożliwić inwestorom realizację takich obiektów, pomimo braku prowadzenia działalności rolnej, jak i do pokrzywdzenia osób, które faktycznie taką działalność prowadzą lub chcą prowadzić, ale nie mogą tego wykazać wobec braku jasnego zestawu kryteriów pozwalających na weryfikację tego warunku.
Można zauważyć też pewną niekonsekwencję. W przypadku „domów do 70 m2 bez pozwolenia” jedną z przesłanek jest „prowadzenie budowy w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych”. Również kwestia trudna do samodzielnego zweryfikowania przez organy administracji architektoniczno-budowlanej.
W tym przypadku ustawodawca zdecydował się wprowadzić obowiązek złożenia w tym przedmiocie oświadczenia przez inwestora. Oświadczenie jest składane pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. Jest zatem sankcja za podanie nieprawdziwych informacji. Jednocześnie zwalnia to organy z obowiązku badania tych okoliczności samodzielnie.
W przypadku budynków gospodarczych realizowanych na podstawie „Lex zboże” przesłanka powiązania budynku z działalnością gospodarczą pozostaje do oceny organu, złożone przez inwestora oświadczenie w tym zakresie nie będzie wystarczające. W mojej ocenie będzie to skutecznie uniemożliwiało szybkie procedowanie zgłoszeń budowy na podstawie „Lex zboże”. Im mniej jasne przepisy, tym dłuższy czas oczekiwana na rozpatrzenie sprawy.
Nie zgadzam się natomiast z poglądem, że na podstawie „Lex zboże” można bez konsekwencji wybudować wszystko, także budynki, które następnie będą przeznaczone do zamieszkania, na terenach, gdzie nie jest to prawnie dopuszczalne.
Po pierwsze, nie ma wątpliwości, że budynek gospodarczy, to budynek nieprzeznaczony do zamieszkania ludzi. Wynika to wprost z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które stosuje się łącznie z przepisami pr. bud.
Zgodnie z § 3 pkt 8 rozporządzenia przez „budynek gospodarczy” rozumie się:
„budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych służących mieszkańcom budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych”
Oznacza to, że gdyby inwestor dokonał zgłoszenia budynku gospodarczego (lub wybudował bez zgłoszenia) na podstawie „Lex silos” i następnie w takim budynku zamieszkał, mielibyśmy to czynienia z tzw. samowolą użytkową.
Samowola użytkowa to zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego dokonana bez uprzedniego zgłoszenia zmiany na podstawie art. 71 pr. bud. Jeżeli zatem nadzór budowlany zainteresowałby się takim działaniem (z własnej inicjatywy albo na podstawie zawiadomienia), istniałaby podstawa do wszczęcia postępowania ws. samowoli użytkowej. Jeżeli na danym terenie nie jest dopuszczalna zabudowa mieszkaniowa (np. z uwagi na obowiązujący plan miejscowy), zalegalizowanie takiej samowoli nie będzie możliwe.
Oczywiście można najpierw wybudować budynek z założeniem, że będzie budynkiem gospodarczym, a następnie przystosować go do celów mieszkalnych, przy czym musi to się odbywać zgodnie z procedurą przewidzianą w prawie budowlanym. Czyli przed takim dostosowaniem należy złożyć zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania albo wniosek o wydanie pozwolenia na budowę (jeżeli poza zmianą sposobu użytkowania będą również prowadzone roboty budowlane). Szczegółowo procedurę zmiany opisuję w artykule na blogu, do którego odsyłam.
Poszukujesz więcej informacji na temat specjalizacji prawnika nieruchomości w Krakowie? Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą wsparcia w obszarze nieruchomości i procesów budowlanych oraz prawa budowlanego.
4/ Podsumowanie: Lex zboże ustawa 2023
Podsumowując, zgadzam się, że ustawa Lex zboże zawiera sporo luk, które mogą prowadzić do nadużyć, ale również mogą być przeciwskuteczne w stosunku do głównego celu zmian, czyli uproszczenia procedury. Im mniej jasne przepisy i większe problemy z ich wykładnią, tym dłuższy jest czas oczekiwania na rozstrzygnięcie sprawy. Takie problemy na pewno można upatrywać w ustawowym kryterium związania budynku gospodarczego z produkcją rolną.
Przestrzegam natomiast przed bezrefleksyjnym podejściem do tematu. Nadzór budowalny posiada kompetencje do badania wszystkich inwestycji budowlanych, także tych realizowanych na podstawie „Lex zboże”. Jeżeli planujemy zamieszkać w naszym „budynku gospodarczym” bez przeprowadzenia procedury zmiany sposobu użytkowania, naraża nas to na sankcje w postaci postępowania ws. samowoli.
