Umowy w procesie inwestycyjnym | Studia przypadków

Przedmiot umowy o wykonanie remontu w świetle najnowszego orzecznictwa

27.06.2020 r.

 

Wiele zagadnień związanych z umową o wykonanie remontu wciąż budzi kontrowersje w orzecznictwie. Do takich zalicza się m.in. kwestia, czy umowa o wykonanie remontu stanowi podtyp umowy o roboty budowlane, czy stanowi umowę odrębną, co odróżnia umowę o wykonanie remontu od umowy o dzieło, czy problem, czym w istocie jest remont w rozumieniu przepisów k.c. i jakie prace do remontu należy zakwalifikować.

 

Powyższe zagadnienia mają kluczowe znaczenie dla praw i obowiązków stron umowy, w szczególności determinują termin przedawnienia roszczeń wynikających z umowy, który został odmiennie określony dla umowy o dzieło i umowy o wykonanie remontu.

 

Kwalifikacja danej umowy jako umowy o dzieło / umowy o wykonanie remontu będzie co do zasady zależała od przedmiotu umowy, tj. zakresu prac wykonywanych na jej podstawie.

 

W dzisiejszym artykule przedmiot umowy o wykonanie remontu zostanie omówiony na przykładach wynikających z najnowszego orzecznictwa.

 

1/ Umowa o wykonanie remontu – podstawowe informacje

 

Regulacja dotycząca umowy o wykonanie remontu ogranicza się do jednego przepisu kodeksu cywilnego, który odsyła do odpowiedniego stosowania przepisów dotyczących umowy o roboty budowlane.

 

Zgodnie z art. 658 k.c.:

 

,,Przepisy niniejszego tytułu [tytuł XVI – Umowa o roboty budowlane – przyp.] stosuje się odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli’’

 

Można zatem stwierdzić, że ten dosyć lakoniczny przepis, nie ułatwia stosowania ww. regulacji w praktyce i być może uzasadnia szereg kontrowersji, które powstały na jego tle w orzecznictwie.

 

Na wstępie, należałoby wyjaśnić pierwszą wątpliwość i odpowiedzieć na pytanie, czy przepis art. 658 k.c. wprowadza nowy typ umowy, czy stanowi, że umowa o wykonanie remontu stanowi podtyp umowy o roboty budowlane.

 

W najnowszym orzecznictwie przyjmuje się, że umowę o wykonanie remontu budynku lub budowli trzeba uznać za umowę odrębną od umowy o roboty budowlane, aczkolwiek do niej zbliżoną [1].

 

To z kolei powoduje, że uznaje się, że skoro ani przepisy normujące umowę o wykonanie remontu, ani przepisy normujące umowę o roboty budowlane nie zawierają przepisu szczególnego, który samodzielnie określałby termin przedawnienia roszczeń, należy do niej stosować ogólną regulację przewidzianą art. 118 k.c. [2].

 

2/ Definicja remontu

 

Określając przedmiot umowy o wykonanie remontu należałoby w pierwszej kolejności zdefiniować, jakie prace uznaje się za ,,remont’’ w rozumieniu art. 658 k.c.

 

I tak w orzecznictwie przyjmuje się, że:

 

  • ,,Przez remont budynku lub budowli, o jakim mowa w art. 658 k.c. należy rozumieć nie tylko remont w znaczeniu art. 3 pkt 8 pr. bud., czyli wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, także przy zastosowaniu wyrobów budowlanych innych niż użytych w stanie pierwotnym, ale również przebudowę, rozbudowę i nadbudowę budynku lub budowli’’ [3];
  • ,,Przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Pojęcie remontu należy rozumieć szerzej niż to wskazano w art. 3 pkt 8 pr. bud., a więc nie tylko jako odtworzenie stanu pierwotnego budynku, lecz również przebudowę i modernizację’’ [4];
  • ,,Nie stanowi odtworzenia stanu pierwotnego w rozumieniu art. 3 pkt 8 pr. bud., a więc remontu, wybudowanie zamiast dotychczasowego budynku gospodarczego, budynku o takiej samej kubaturze, lecz o zmienionym zasadniczo usytuowaniu na działce” [5];
  • ,,Określenie „renowacja” nie występuje w definicji prawa budowlanego, jednak zważywszy pochodzenie tego wyrazu (z łac. renovatio – odnawiać), oznacza ono odnawianie, odtwarzanie, naprawę, a więc w istocie remont’’ [6];
  • ,,Wykonywanie remontu polega na oddziaływaniu na istniejący, ukończony już dawniej budynek (obiekt budowlany) lub dużą część takiego budynku (cały lokal mieszkalny, większe pomieszczenia użytkowe, przemysłowe, handlowe)’’ [7].

 

Powyższe tezy z orzecznictwa odwołują się do definicji remontu z art. 3 pkt 8 pr. bud. (w tym wyłączenia z pojęcia remontu bieżącej konserwacji), przy jednoczesnym rozszerzaniu tej definicji o inne prace, w tym przebudowę, rozbudowę i nadbudowę budynku.

 

3/ Przebudowa, rozbudowa i nadbudowa budynku a pojęcie remontu

 

Rozszerzenie zakresu pojęcia remontu z art. 658 k.c. o prace polegające na przebudowie, rozbudowie i nadbudowie budynku następowało stopniowo, przełomowym w tym zakresie okazał się wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 15 grudnia 2009 r. [8].

 

W wyroku tym, Trybunał stwierdził, że:

 

,,Na podstawie art. 658 k.c., regulacje dotyczące umowy o roboty budowlane znajdują zastosowanie zarówno do remontu budowli czy budynku, jak też jego przebudowy, rozbudowy czy nadbudowy. Art. 647 k.c. w zw. z art. 658 k.c. znajdzie zastosowanie do robót “o mniejszym zakresie” (remontu), a także znajdzie on też samoistne zastosowanie do przebudowy, rozbudowy i nadbudowy, ponieważ mieszczą się one w pojęciach “budowa” i “roboty budowlane”, których znaczenie ustalone jest przez art. 3 pkt 6 i 7 pr. bud.’’

 

Ten pogląd został zaakceptowany w orzecznictwie sądów powszechnych [9], a także orzeczeniach Krajowej Izby Odwoławczej.

 

W zakresie pojęcia ,,przebudowa’’, sądy powszechne odwołują się do definicji zawartej w prawie budowlanym, zgodnie z którą jest to wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego.

 

M.in. w wyroku KIO z dnia 15 czerwca 2011 r. [10], przyjęto, że w ramach przedsięwzięcia remontowego może mieścić się przebudowa. W analizowanej sprawie taka przebudowa wystąpiła w ramach wykonania zadania inwestycyjnego i miała miejsce zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego poprzez m.in. dokonanie termomodernizacji pawilonu (wykonanie ocieplenia), budowa kotłowni opalanej biomasą (poprzednio istniała kotłownia węglowa).

 

Pojęcia ,,rozbudowy’’ i ,,nadbudowy’’ nie mają swojej definicji ustawowej, co do zasady wskazuje się, że są to takie roboty budowlane, których wynik zmienia bryłę obiektu budowlanego, w sytuacji gdy nastąpi nawet nieznaczna zmiana tej bryły będziemy mieć do czynienia z “rozbudową” lub “nadbudową” obiektu’’ [11].

 

Prace polegające na rozbudowie i nadbudowie odróżnia się od pojęcia przebudowy, w ten sposób, że gdy dochodzi do zmiany charakterystycznych parametrów budynku, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji, w takim przypadku mamy do czynienia z rozbudową / nadbudową.

 

4/ Roboty dotyczące części budynku a pojęcie remontu

 

Literalnie interpretując art. 658 k.c. należałoby przyjąć, że remont może dotyczyć tylko budynku albo budowli, czyli prac dotyczących obiektów budowlanych w całości.

 

Taka też była wiążąca wykładnia tego przepisu zapoczątkowana przez wyrok SN z dnia 22 września 1972 r. [12], w którym SN stwierdził, że: ,,Przepisy dotyczące umów o roboty budowlane stosują się – poza inwestycjami budowlanymi – tylko do remontu budynku lub budowli (art. 658 k.c.), a nie odrębnych pomieszczeń w budynkach. Stanowiąc rodzaj umowy o dzieło, umowa o roboty budowlane stosuje się tylko do tego, co bezpośrednio reguluje, wyłączając w tym zakresie wykładnię rozszerzającą.’’

 

Tak też, np. SA w Lublinie w wyroku z dnia 25 lipca 2013 r.: ,,Przepisów dotyczących umów o roboty budowlane nie stosuje się do remontu odrębnych pomieszczeń w budynkach, które stanowią rodzaj umowy o dzieło. Dla rozróżnienia obu umów należy stosować kryterium wielkości remontowanej części i zakresu robót, przyjmując, że jedynie remont mniejszych lokali lub pomieszczeń stanowi przedmiot umowy o dzieło’’ [13].

 

Wyżej wymienione poglądy należy uznać za nieprawidłowe, co potwierdza najnowsze orzecznictwo, zgodnie z którym do umów o wykonanie remontu, niezależnie od tego, czy będą dotyczyć całego obiektu budowlanego, czy niektórych jego części stosuje się przepisy dotyczące umowy o roboty budowlane, na podstawie odesłania z art. 658 k.c.

 

Powyższy pogląd, zapoczątkowany przez wyrok SN z dnia 17 lipca 2008 r. [14], jest obecnie przyjmowany w orzecznictwie sądów powszechnych. Przyjmuje się, że dla prawidłowego zakwalifikowania danej umowy nie ma zasadniczego znaczenia wielkość objętego nią przedsięwzięcia, lecz odpowiedź na pytanie czy dotyczyło ono remontu obiektu budowlanego w rozumieniu art. 658 k.c. Jeżeli przedmiotem umowy jest remont budynku, czy budowli, bądź jego części, to zachowuje ona postać umowy o wykonanie remontu [15].

 

5/ Przykłady robót stanowiących ,,remont’’ na podstawie orzecznictwa

 

Do robót stanowiących remont w rozumieniu art. 658 k.c. zakwalifikowano w orzecznictwie m.in.:

 

  • modernizację i przebudowę hali warsztatowej budynku laboratoryjno-warsztatowego z adaptacją części kubatury na laboratoria [16];
  • ocieplenie ściany zewnętrznej wzdłużnej; remont balkonów i loggii w zakresie remontu płyt balkonowych, wymianą balustrad i ścianek podziałów balkonów, remontem z ewentualną częściową wymianą płyt osłonowych loggii; odtworzenie schodów zejściowych z budynku [17];
  • termomodernizacja pawilonu (wykonanie ocieplenia), budowa kotłowni opalanej biomasą (poprzednio istniała kotłownia węglowa) [18];
  • remont dachu [19].

 

6/ Podsumowanie

 

  • umowa o wykonanie remontu stanowi umowę odrębną od umowy o roboty budowlane, aczkolwiek do niej zbliżoną, do której odpowiednie zastosowanie mają przepisy regulujące umowę o roboty budowlane;
  • przez remont budynku lub budowli, o jakim mowa w art. 658 k.c. należy rozumieć nie tylko remont w znaczeniu art. 3 pkt 8 pr. bud., czyli wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, także przy zastosowaniu wyrobów budowlanych innych niż użytych w stanie pierwotnym, ale również przebudowę, rozbudowę i nadbudowę budynku lub budowli’;
  • przebudowa to wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji;
  • zmiana charakterystycznych parametrów obiektu stanowi jego ,,rozbudowę’’ lub ,,nadbudowę’;
  • do umów o wykonanie remontu, niezależnie od tego, czy będą dotyczyć całego obiektu budowlanego, czy niektórych jego części stosuje się przepisy dotyczące umowy o roboty budowlane, na podstawie odesłania z art. 658 k.c.

 

 

[1] wyrok SN z dnia 17 listopada 2016 r., IV CSK 57/16, wyrok SA w Białymstoku z dnia 26 marca 2018 r., I AGa 5/18;

[2] wyrok SN z dnia 17 listopada 2016 r., IV CSK 57/16, wyrok SA w Białymstoku z dnia 26 marca 2018 r., I AGa 5/18;

[3] wyr. SA w Białymstoku z dnia 4 września 2014 r., I ACa 269/14;

[4] wyrok SA Lublin z dnia 25 lipca 2013, I ACa 226/13;

[5] wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 27 października 2004 r., SA/Rz 2137/02;

[6] wyrok KIO z dnia 15 czerwca 2011 r., KIO 1162/11;

[7] wyrok SA w Katowicach z dnia 30 grudnia 2013 r., V ACa 584/13;

[8] wyrok TK z dnia 15 grudnia 2009 r., P 105/08;

[9] np. wyr. SA w Lublinie z dnia 25 lipca 2013 r., I ACa 226/13; wyrok  SA w Katowicach z dnia 30 grudnia 2013 r., V ACa 584/13;

[10] wyrok KIO z dnia 15 czerwca 2011 r., KIO 1162/11;

[11] wyrok WSA w Łodzi z dnia 13 marca 2020 r., II SA/Łd 785/19;

[12] wyrok SN z dnia 22 września 1972 r., I CR 338/72;

[13] wyrok SA w Lublinie z dnia 25 lipca 2013 r., I ACa 226/13;

[14] wyrok SN z dnia 17 lipca 2008 r., II CSK 112/08;

[15] wyr. SA w Warszawie: z dnia 21 października 2003 r., VI ACa 214/03, i z dnia 7 września 2012 r., VI ACa 276/12; wyr. SA w Szczecinie z dnia 6 marca 2014 r., I ACa 816/13

[16] wyrok SO w Warszawie z dnia 3 stycznia 2019 r., XXV C 1598/16;

[17] wyrok SO w Warszawie z dnia 21 października 2019 r., XXV C 265/17;

[18] wyrok KIO z dnia 15 czerwca 2011 r., KIO 1162/11;

[19] wyrok SA w Katowicach z dnia 30 grudnia 2013 r., V ACa 584/13.

 

Fot. Unsplash

Ostatnie wpisy

Czytaj więcej

Wszystkie prawa zastrzeżone