Planowanie przestrzenne | Studia przypadków

Stosowanie ustawy ,,lex deweloper” na przykładzie Krakowa

02.05.2020 r.

 

Dzisiejszy artykuł poświęcony będzie stosowaniu w praktyce rozwiązań wprowadzonych przez ustawę z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, czyli tzw. specustawy mieszkaniowej, zwanej również ,,lex deweloper”.

 

Ustawa weszła w życie w dniu 22 sierpnia 2018 r., a jej podstawowym założeniem było wprowadzenie regulacji umożliwiających przyspieszenie realizacji inwestycji, w tym poprzez przyjęcie rozwiązań upraszczających i usprawniających procedury administracyjne.

 

Zbliżając się do drugiej rocznicy wejścia w życie ustawy, nadszedł czas podsumowań, w tym konkretnym przypadku – na tle stosowania ustawy w Krakowie.

 

 

1/ Lex deweloper – podstawowe założenia

 

Podstawowym założeniem ,,lex deweloper” było ograniczanie barier administracyjno‑prawnych w zakresie budowy mieszkań dla grup społecznych o umiarkowanych dochodach. Ustawa miała stanowić narzędzie umożliwiające redukcję deficytu mieszkań na rynku.

 

W uzasadnieniu projektu ustawodawca wskazał, że:

 

Lex deweloper - Prawo Budowlane Kraków

Ustawodawca zakładał również, że z ustawy będą mogły korzystać wszelkie podmioty realizujące inwestycje mieszkaniowe, o ile tylko spełniać będą standardy przewidziane w ustawie.

 

2/ Lex deweloper – rozwiązania szczegółowe

 

Podstawowym pojęciem wprowadzonym przez ustawę było pojęcie ,,inwestycji mieszkaniowej’’ rozumianej jako:

 

,,Przedsięwzięcie obejmujące budowę, zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę, w wyniku której powstaną budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10, wraz z urządzeniami budowlanymi z nimi związanymi, drogami wewnętrznymi, a także roboty budowlane niezbędne do obsługi oraz prawidłowego wykonania tych prac; inwestycję mieszkaniową stanowią również części budynków przeznaczone na działalność handlową lub usługową’’

 

Dodatkowym pojęciem związanym ze stosowaniem ustawy była inwestycja towarzysząca, rozumiana jako inwestycja w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy:

 

  • sieci uzbrojenia terenu,
  • dróg publicznych,
  • obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego,
  • obiektów działalności kulturalnej,
  • obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego,
  • placówek opieki zdrowotnej,
  • dziennych domów pomocy,
  • obiektów służących działalności pożytku publicznego,
  • obiektów sportu i rekreacji, terenów zieleni urządzonej,
  • obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową,

 

– o ile inwestycje te służą obsłudze mieszkańców budynków będących przedmiotem inwestycji mieszkaniowej.

 

Dalej, pojawia się najważniejszy przepis ustawy, budzący wiele kontrowersji w czasie prac nad ustawą, tj. art. 5 ust. 3 ustawy, zgodnie z którym:

 

,,Inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego’’

 

3/ Lex deweloper – procedura

 

Na podstawie powyższych przepisów inwestor może zatem zrealizować inwestycję mieszkaniową / towarzyszącą niezależnie od ustaleń planów miejscowych, pod warunkiem, że nie będzie ona sprzeczna ze studium lub uchwałą o parku kulturowym.

 

Warunkiem realizacji inwestycji jest wydanie przez właściwą miejscowo radę gminy uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji.

 

W tym celu inwestor powinien złożyć wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji do właściwej rady gminy za pośrednictwem wójta / burmistrza / prezydenta miasta.

 

Wraz wnioskiem inwestor przedstawia koncepcję urbanistyczno-architektoniczną, uzasadniającą rozwiązania funkcjonalno-przestrzenne inwestycji mieszkaniowej (art. 6 ust. 1 ustawy). Inwestor załącza również m.in. oświadczenie inwestora, że nie zachodzi kolizja lokalizacji inwestycji mieszkaniowej z inwestycjami, o których mowa w art. 4 pkt 1-12 ustawy (inwestycje celu publicznego) oraz decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach (jeżeli jest wymagana).

 

Dodatkowo wniosek powinien zawierać m.in.:

 

  • określenie granic terenu objętego wnioskiem,
  • określenie planowanej minimalnej i maksymalnej powierzchni użytkowej mieszkań, liczby mieszkań,
  • określenie zakresu inwestycji przeznaczonego na działalność handlową lub usługową;
  • określenie zmian w dotychczasowym sposobie zagospodarowania i uzbrojeniu terenu;
  • analizę powiązania inwestycji mieszkaniowej z uzbrojeniem terenu;
  • charakterystykę inwestycji mieszkaniowej;
  • wskazanie, w jakim zakresie planowana inwestycja nie uwzględnia ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w przypadku wniosku o ustalenie lokalizacji na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego;
  • wskazanie, że planowana inwestycja nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz nie jest sprzeczna z uchwałą o utworzeniu parku kulturowego;
  • wykazanie, że inwestycja mieszkaniowa odpowiada standardom, o których mowa w rozdziale 3 ustawy [m.in. bezpośredni dostęp do drogi publicznej, sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, sieci elektroenergetycznej, odpowiednia odległość o przystanku komunikacyjnego, dostęp do urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu, odpowiednia liczba kondygnacji].

 

 

Z powyższego wynika z pewnością jeden wniosek – uproszczenie procedury administracyjnej zamierzone przez ustawodawcę nie dotyczy samego wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji, który powinien spełniać wszystkie warunki wskazane w ustawie, a które powyżej zostały przedstawione w podstawowym zakresie.

 

Dalsze etapy postępowania obrazuje poniży schemat nr 1:

 

Lex deweloper - Prawo Budowlane Kraków

Uchwała o ustaleniu lokalizacji podlega publikacji w wojewódzkim dzienniku urzędowym.

 

Należy również pamiętać, że uchwała wygasa, jeżeli przed upływem 3 lat od dnia opublikowania uchwały w wojewódzkim dzienniku urzędowym decyzja o pozwoleniu na budowę inwestycji mieszkaniowej nie stała się ostateczna.

 

Na uchwałę o ustaleniu lokalizacji przysługuje skarga do sądu administracyjnego w terminie 30 dni od dnia opublikowania uchwały.

 

4/ Lex deweloper w praktyce na przykładzie Krakowa

 

Wiemy już, jak lex deweloper powinien funkcjonować w teorii, a jak jest w praktyce?

 

Rada Miasta Krakowa, zgodnie z deklaracjami radnych: w celu zapobiegania niekontrolowanej zabudowie i chaosowi urbanistycznemu, w dniu 30 stycznia 2019 r. przyjęła uchwałę Nr VI/114/19  w sprawie określenia lokalnych standardów urbanistycznych na potrzeby realizacji inwestycji mieszkaniowych.

 

Uchwała, poza wymaganiami wymienionymi w specustawie mieszkaniowej, wprowadzała dodatkowe warunki dla lokalizacji inwestycji na podstawie ustawy.

 

Do tych warunków należało m.in.:

 

  • zachowanie nie większej niż 750 m odległości od szkoły podstawowej, która jest w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 10% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej;
  • zachowanie nie większej niż 750 m odległości przedszkola, które jest w stanie zapewnić wychowanie przedszkolne dzieciom w liczbie stanowiącej nie mniej niż 5% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej;
  • zachowanie nie większej niż 750 m odległości od terenu zapewniającego dostęp do urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu o powierzchni stanowiącej co najmniej iloczyn planowanej liczby mieszkańców oraz wskaźnika wynoszącego 4 m2;
  • standardy dotyczące minimalnej liczby miejsc parkingowych;
  • ustalenie maksymalnej liczby kondygnacji do 7, z zastrzeżeniem, że w sytuacji, gdy w odległości nie większej niż 500 m od inwestycji mieszkaniowej znajdują się budynki mieszkalne o wysokości przekraczającej liczb 7 kondygnacji, to wówczas maksymalna wysokość inwestycji mieszkaniowej zostanie obniżona do wysokości najwyższego budynku mieszkalnego w istniejącej zabudowie pomniejszonej o wysokości 50% liczby jego kondygnacji.

 

Dokonując kontroli ww. uchwały Wojewoda Małopolski dopatrzył się uchybień skutkującym stwierdzeniem nieważności uchwały w części, tj. w zakresie § 5 uchwały dotyczącego postanowień dotyczących maksymalnej liczby kondygnacji budynków.

 

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Wojewoda Małopolski stwierdził, że:

 

Lex deweloper - procedura prawo budowlane

Dalej wojewoda wskazał również, że występowanie w bliskiej okolicy wysokiej zabudowy umożliwia – na podstawie specustawy mieszkaniowej – realizację wyższych budynków niż przewidują to regulacje ogólne, a tymczasem w kwestionowanych zapisach uchwały Rady Miasta Krakowa sposób sformułowania przepisu § 5 ust. 2 doprowadził do efektu zupełnie odwrotnego.

 

W konsekwencji rozstrzygnięcia nadzorczego, Rada Miasta Krakowa zmieniła uchwałę na podstawie uchwały Nr  XIII/231/19 z dnia 10 kwietnia 2019 r. i wprowadziła w § 5 następujące postanowienie:

 

,,1. Budynki objęte inwestycją mieszkaniową nie mogą być wyższe niż 7 kondygnacji nadziemnych.

2. Jeżeli w odległości nie większej niż 250 m od budynków objętych inwestycją mieszkaniową znajdują się, w istniejącej zabudowie, budynki mieszkalne o wysokości przekraczającej liczbę kondygnacji nadziemnych, o której mowa w ust. 1, wówczas maksymalną wysokość budynków objętych inwestycją mieszkaniową wyznacza wysokość najwyższego budynku mieszkalnego w istniejącej zabudowie’’

 

Powyższe standardy urbanistyczne obowiązują obecnie wraz ze zmianą wynikającą z rozstrzygnięcia nadzorczego.

 

Dwa wnioski o ustalenie lokalizacji inwestycji okazały się bezskuteczne, w dniu 22 maja 2019 r. Rada Miasta Krakowa podjęła:

 

  • uchwałę Nr XVI/330/19 w sprawie odmowy ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej przy ul. Rogozińskiego;
  • uchwałę Nr XVI/329/19 w sprawie odmowy ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wraz z inwestycją towarzyszącą przy ul. Cystersów.

 

Po ww. bezskutecznych próbach, deweloperzy w większości realizują inwestycje na dotychczasowych zasadach, nie podejmując dalszych starań w przedmiocie uzyskania uchwały Rady Miasta Krakowa o ustaleniu lokalizacji inwestycji na podstawie ,,lex deweloper’’.

 

Zgodnie z archiwum BIP Miasta Krakowa, na dzień dzisiejszy złożono cztery wnioski o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej (w tym dwa negatywnie rozpatrzone w dniu 22 maja 2019 r. i jeden wycofany). Ostatni wniosek został opublikowany na stronie BIP w dniu 12 marca 2020 r.

 

5/ Podsumowanie

 

Po okresie ponad półtora roku stosowania specustawy mieszkaniowej, do tej pory nie tylko nie udało się zrealizować w Krakowie inwestycji mieszkaniowej na podstawie specustawy, ale przede wszystkich nie została uchwalona chociażby jedna uchwała zezwalająca na lokalizację takiej inwestycji.

 

Cały szereg wymagań formalnych, uregulowanych specustawą, jakie musi spełnić wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji, a także dodatkowe wymogi, wprowadzone przez gminy w formie lokalnych standardów urbanistycznych, skutecznie utrudniają, a nawet uniemożliwiają inwestorom realizację inwestycji na podstawie przepisów ,,lex deweloper’’.

 

Również atmosfera towarzysząca uchwaleniu ,,lex deweloper’’, w tym liczne wypowiedzi lokalnych działaczy w kontekście zagrożenia chaosem urbanistycznym, wskazują, że żadną miarą cel postawiony przez ustawodawcę nie został spełniony, a biurokratyczne i proceduralne uwarunkowania wciąż utrudniają, zamiast przyspieszać przygotowanie i realizację inwestycji mieszkaniowych.

 

 

Facebook: Konstruktywnie

 

 

Fot.: Patrycja Jurczak

 

Ostatnie wpisy

Czytaj więcej

Wszystkie prawa zastrzeżone