Uwagi do planu miejscowego i inne sposoby działania inwestora w procedurze planistycznej

10.01.2020 r.

[artykuł aktualizowany: 8.10.2020 r.]

Pierwszy wpis na blogu i pierwsza kwestia, którą powinien rozważyć inwestor planując realizację inwestycji – czy nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego?

Celem zachowania dydaktycznego charakteru tego wpisu odpowiedzmy na to pytanie nieco pokrętnie – obecnie nie jest, ale w nieodległej przyszłości będzie, gmina jest na etapie przygotowania planu miejscowego obejmującego naszą nieruchomość.

W takim razie czekamy, ale czy zupełnie bezczynnie? O czym powinien pamiętać inwestor w czasie procedury planistycznej? Czy przysługują mu jakiekolwiek środki, które pozwalałyby wpłynąć na treść rozwiązań przewidzianych w projektowanym planie?

Odpowiedzi na powyższe pytania zostaną przedstawione w dzisiejszym artykule.

I. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – najważniejsze informacje

Na wstępie, kilka kwestii podstawowych, niezbędnych do zrozumienia wagi czynnego udziału inwestora w procedurze planistycznej.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (zwany także „planem miejscowym”) jest aktem prawa miejscowego, a tym samym jego ustalenia mają charakter powszechnie obowiązujących na terenie konkretnej gminy i jako takie stanowią podstawowy instrument kształtowania przestrzeni.

Plan miejscowy przyjmowany jest w drodze uchwały właściwej rady gminy, która następnie publikowana jest w wojewódzkim dzienniku urzędowym i wchodzi w życie po upływie okresu vacatio legis (okres vacatio legis będzie wskazany w uchwale, min. 14 dni) – z tym dniem rozpoczyna się obowiązywanie planu miejscowego na danym obszarze.

Najczęściej plan miejscowy obejmuje określony obszar gminy, wydzielony na podstawie uchwały rady gminy w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (uchwała ta rozpoczyna procedurę planistyczną).

Warto przy tym pamiętać, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej także: u.p.z.p.) co do zasady nie nakłada na gminę obowiązku opracowania i uchwalenia planu miejscowego (wyjątki przewidziane w ustawie), jak również nie przewiduje obowiązku objęcia ustaleniami planu całego terenu danej gminy.

Plan miejscowy składa się z dwóch części – tekstowej oraz rysunkowej (w formie mapy), które zawsze czytamy łącznie. W części tekstowej znajdziemy przede wszystkim ustalenia w zakresie przeznaczenia terenu, zasad zagospodarowania terenu oraz warunków zabudowy. Część rysunkowa pozwoli nam przyporządkować dane funkcje terenu i jego przeznaczenie do konkretnych nieruchomości.

Tutaj konieczne jest jednak poczynienie uwagi – słowo „konkretnych” nie oddaje w pełni charakteru rysunku planu, z którym najczęściej będziemy mieć do czynienia. Niejednokrotnie bowiem zlokalizowanie naszej działki na rysunku planu będzie stanowić wyzwanie, aby w pełni wyobrazić sobie, o czym mówimy, poniżej kilka przykładowych rysunków planów:

Oczywiście najwięcej problemów będzie przysparzało zlokalizowanie działki na ,,starych” planach, które sporządzane były przede wszystkim w formie analogowej, obecnie rysunki sporządzane są również wersji elektronicznej, stąd znalezienie naszej działki – przy odrobinie wysiłku – nie powinno stanowić problemu.

Gdzie znajdziemy informacje o planach obowiązujących i procedowanych?

Jak zostało wcześniej zasygnalizowane zadania z zakresu planowania przestrzennego stanowią kompetencję organów gminy, stąd wszelkie informacje dotyczące procedury planistycznej – jej rozpoczęcia i kolejnych etapów, w tym także – o jej zakończeniu wraz z uchwałą w sprawie przyjęcia planu miejscowego – będą publikowane na stronie internetowej danej gminy.

Na stronie internetowej gminy znajdziemy również m.in. informacje o przyjętych projektach planu (najczęściej również publikowanych), informacje dotyczące terminów wyłożenia projektu planu do publicznego wglądu, terminów zgłaszania uwag do projektu planu, a także informację o rozparzeniu uwag do planu.

Powyższe informacje otrzymamy również udając się osobiście do urzędu gminy.

Zlokalizowaliśmy tym samym źródło naszej wiedzy o procedowanym planie, pozostaje nam zatem zdobytą wiedzę wykorzystać w praktyce.

Jakie środki przysługują inwestorowi w ramach procedury planistycznej?

1/ Wnioski do planu miejscowego

Po pierwsze, po podjęciu przez radę gminy uchwały w sprawie przystąpienia do sporządzania planu, wójt (przez wójta będziemy rozumieli również burmistrza oraz prezydenta miasta) ogłasza ten fakt w prasie miejscowej lub w inny sposób zwyczajowo przyjęty na terenie gminy (najczęściej w formie komunikatu na stronie internetowej gminy).

W ogłoszeniu zamieszcza się dodatkowo informację o terminie (nie krótszym niż 21 dni), formie i miejscu składania wniosków do planu.

Inwestor otrzymuje więc już na początkowym etapie postępowania narzędzie pozwalające zaproponować rozwiązania, które w jego ocenie powinny znaleźć odzwierciedlenie w ustaleniach przyjętych w planie.

Przepisy u.p.z.p. dotychczas nie określały formy, w jakiej wnioski mogły być wnoszone, obecnie, na skutek nowelizacji ustawy z dnia 19 czerwca 2020 r. zmieniającej ustawę z dniem 24 czerwca 2020 r. (wejście w życie) dodano art. 8c, który wprost wskazuje, że wnioski:

,,mogą być wnoszone w formie papierowej lub elektronicznej, w tym za pomocą środków komunikacji elektronicznej, w szczególności poczty elektronicznej lub formularzy zamieszczonych przez organ sporządzający projekt tego dokumentu w Biuletynie Informacji Publicznej na swojej stronie podmiotowej, a także w innej formie, jeżeli zostanie ona określona przez ten organ w ogłoszeniu’’

Co powinno znaleźć się w treści wniosku do planu? Przede wszystkim, już na tym etapie, warto zasygnalizować proponowane przez nas przeznaczenie nieruchomości ze wskazaniem – tytułem przykładu – uwarunkowań historycznych, uwarunkowań przestrzennych terenu, faktycznego przeznaczenia nieruchomości, które będą uzasadniały nasz wniosek.

Wnioski nie mają charakteru wiążącego dla organów gminy, niemniej jednak warto zaznaczyć, że wójt ma obowiązek ich rozpatrzenia, co tym samym powoduje, że nasze stanowisko i argumenty za nim przemawiające będzie zasygnalizowane jeszcze przed przystąpieniem do przygotowania projektu planu miejscowego.

2/ Uwagi do planu miejscowego

Kolejnym etapem następującym po czynnościach związanych z: przygotowaniem projektu planu (a także prognozy oddziaływania na środowisko oraz prognozy skutków finansowych) oraz dokonaniem uzgodnień i wystąpieniem o opinię i zgodę właściwych organów jest etap dla inwestora najważniejszy, tj.: wyłożenie projektu planu zagospodarowania przestrzennego wraz z prognozą oddziaływania na środowisko do publicznego wglądu na okres co najmniej 21 dni oraz ogłoszenie terminu, w którym mogą być zgłaszane uwagi do projektu

Podobnie jak to miało miejsce w przypadku wniosków do planu, wójt w obwieszczeniu publikowanym w prasie miejscowej lub w inny sposób zwyczajowo przyjęty na terenie gminy, a najczęściej w formie komunikatu na stronie internetowej gminy – wskazuje termin, w jakim projekt planu będzie dostępny do publicznego wglądu wraz z miejscem wyłożenia oraz termin, formę oraz miejsce składania uwag do planu.

Cytowany wyżej art. 8c u.p.z.p. dotyczący formy wnoszenia wniosków ma również zastosowanie do formy wnoszenia uwag – papierowa lub elektroniczna, w tym za pomocą środków komunikacji elektronicznej, w szczególności poczty elektronicznej lub formularzy zamieszczonych przez organ sporządzający projekt tego dokumentu w Biuletynie Informacji Publicznej, a także w innej formie, jeżeli zostanie ona określona przez ten organ w ogłoszeniu.

Dlaczego uwagi mają większe znaczenie niż wnioski do planu?

Przede wszystkim uwagi zgłaszamy do konkretnego projektu i przyjętych w planie rozwiązań, co w konsekwencji pozwala nam zweryfikować poprawność ustaleń planu, np. w zakresie przyjętych warunków zabudowy, czy też elementów obligatoryjnych planu i merytorycznie się do nich odnieść (niewykluczone jest składanie również uwag o charakterze formalnym), nadto – uwagi muszą zostać rozpatrzone przez wójta w drodze odrębnego rozstrzygnięcia.

Wójt po zapoznaniu się z wniesionymi uwagami do projektu planu wydaje zarządzenie dotyczące sposobu rozpatrzenia uwag do planu, w przypadku ich uwzględnienia wprowadza zmiany do projektu planu, który następnie podlega ponownemu wyłożeniu do publicznego wglądu.

W razie braku uwzględnienia uwag – w zarządzeniu wskazywane są przyczyny negatywnego ich rozstrzygnięcia.

W przypadku negatywnego rozpatrzenia uwag w ramach pierwszego wyłożenia projektu planu, inwestorowi wciąż będzie przysługiwało prawo wniesienia uwag do projektu planu wyłożonego ponownie, dlatego też konieczne jest bieżące monitorowanie procedury planistycznej.

3/ Dyskusja publiczna

Mniej sformalizowanym, co nie oznacza, że mniej skutecznym środkiem, pozwalającym zachować inwestorowi wpływ na ustalenia planu miejscowego, jest dyskusja publiczna.

Dyskusja publiczna organizowana jest przez wójta w czasie, gdy projekt planu jest wyłożony do publicznego wglądu. Nie ma ograniczeń podmiotowych do udziału w dyskusji – wypowiadać się mogą zatem zarówno mieszkańcy gminy, jak i osoby w niej niezamieszkałe, przedstawiciele środowisk, osoby prawne przez swych przedstawicieli oraz organy administracji publicznej.

Przedmiotem dyskusji są w szerokim zakresie rozwiązania przyjęte w projekcie planu miejscowego, ustawa nie precyzuje przy tym w jakiej formie dyskusja się odbywa. Najczęściej przybiera ona formę pytań zadawanych przez uczestników dyskusji i odpowiedzi osób odpowiedzialnych za przygotowanie planu z ramienia gminy.

Z dyskusji publicznej sporządza się protokół, często można spotkać się również z publikacją stenogramu z dyskusji.

Jakie korzyści mogą wiązać się z udziałem inwestora w dyskusji publicznej?

Przede wszystkim, inwestor będzie miał prawo wyrazić swoje stanowisko w przedmiocie projektowanych rozwiązań, a także wskazać argumenty, które przemawiają za proponowanymi przez niego rozwiązaniami, natomiast w przypadku pozytywnego ustosunkowania się do nich przez przedstawicieli organów gminy w czasie dyskusji – będzie to otwierało możliwość powołania się na to stanowisko w uwagach do planu i w konsekwencji (zakładając spójność stanowiska) prowadziło do ich pozytywnego rozstrzygnięcia.

II. Podsumowanie

Jakie informacje inwestor powinien zachować w pamięci po lekturze artykułu?

wszelkie informacje dotyczące procedury planistycznej – jej rozpoczęcia i kolejnych etapów będą dostępne na stronie internetowej gminy;
konieczne jest bieżące monitorowanie informacji pojawiających się na stronie, przede wszystkim sprawdzanie treści ogłoszeń wójta/burmistrza/prezydenta;
ogłoszenia będą zawierały m.in. informacje o terminie/ formie/ miejscu składania wniosków do planu, wyłożenia projektu planu do publicznego wglądu, składania uwag do planu, dyskusji publicznej;
inwestor może wpływać na treść ustaleń planu miejscowego poprzez składanie wniosków do planu, uwag do planu, udział w dyskusji publicznej;
aktywny udział inwestora w procedurze planistycznej pozwala na kontrolę prawidłowości ustaleń projektu planu (pod względem merytorycznym i formalnym) już na etapie jego procedowania, a także zwiększa szanse inwestora na przyjęcie w projekcie planu rozwiązań dla niego korzystnych.