Umowy w procesie inwestycyjnym | Problemy praktyczne

Inwestor zastępczy a solidarna odpowiedzialność za wynagrodzenie podwykonawców

10.10.2020 r.

 

Jedną z najbardziej powtarzalnych osi sporu w zakresie wykonawstwa inwestycji jest relacja pomiędzy inwestorem – wykonawcą – podwykonawcą.

 

Nowelizacja przepisu art. 647(1) k.c. na podstawie ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 r. (wejście w życie w dniu 1 czerwca 2017 r.), poprawiła sytuację podwykonawców w sporach z inwestorami o zapłatę wynagrodzenia niewypłaconego im przez wykonawców, nie rozwiązała jednak tego problemu w sposób kompleksowy.

 

Nie rozwiązała również zagadnienia, coraz częściej występującego na rynku budowlanym, polegającego na tym, że faktyczny inwestor w procesie budowlanym nie działa bezpośrednio, a przez inwestora zastępczego (podmiot wyspecjalizowany), który nadzoruje i organizuje przebieg inwestycji budowlanej.

 

W dzisiejszym artykule omówiony zostanie problem odpowiedzialności inwestora na zasadzie art. 647(1) k.c. w przypadku realizacji inwestycji w systemie zastępstwa inwestycyjnego.

 

1/ Zastępstwo inwestycyjne – charakterystyka

 

Przechodząc do omówienia zagadnienia szczegółowego, zacznijmy od informacji podstawowych. Czym jest zastępstwo inwestycyjne? Na jakich zasadach się odbywa?

 

Zastępstwo inwestycyjne ma najczęściej w założeniu doprowadzić do zastąpienia inwestora bezpośredniego przy realizacji wszelkich obowiązków, jakie spoczywają na nim w procesie budowlanym. Obowiązki te przybierają w praktyce postać czynności faktycznych i prawnych, a na podstawie konstrukcji zastępstwa inwestycyjnego ich wykonanie „przejmuje” tzw. inwestor zastępczy [1].

 

Popularność umowy o zastępstwo inwestycyjne wynika z faktu, że realizacja inwestycji budowlanych wymaga od inwestora podjęcia wielu czynności związanych z przygotowaniem procesu inwestycyjnego, jego organizacją i przebiegiem. Czynności te inwestorzy wykonują czasami osobiście, jednak coraz częściej powierzają je wyspecjalizowanym przedsiębiorcom, w których zakres działania wchodzi w wykonywanie zastępstwa inwestycyjnego. W orzecznictwie szybko przesądzono dopuszczalność zawierania tego rodzaju umów [2].

 

Przy czym, należy pamiętać, że przepisy nie regulują wprost umowy o zastępstwo inwestycyjne, zakresu zadań inwestora zastępczego ani zasad jego odpowiedzialności wobec różnych podmiotów procesu inwestycyjnego. Wszystko to zależy zatem od treści umowy o zastępstwo inwestycyjne.

 

W przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (dalej: ,,pr. bud.’’) można znaleźć zakres podstawowych zadań inwestora na różnych etapach realizacji zadania inwestycyjnego. Na etapie realizacji budowy należy do niego m.in. zapewnienie pełnego nadzoru inwestorskiego oraz szczególne uprawnienia publicznoprawne, jednak nie są to zadania obligatoryjne, gdyż wszystko w tym zakresie zależy od woli stron i postanowień umowy o zastępstwo inwestycyjne.

 

W praktyce występują dwa rodzaje zastępstwa inwestycyjnego, tj.:

 

  • dominujący, w którym inwestor zastępczy działa w imieniu i na rzecz inwestora bezpośredniego, pełniąc rolę jego pełnomocnika,
  • gdy strony zawierają umowę powierniczą, na podstawie której inwestor zastępczy działa na rachunek inwestora bezpośredniego, ale w imieniu własnym (art. 765 k.c.).

 

Umowy o zastępstwo inwestycyjne kwalifikuje się jako umowy o świadczenie usług, o których mowa w art. 750 k.c. W doktrynie [3] i w orzecznictwie sądowym [4] zgodnie akceptuje się tę kwalifikację w odniesieniu do umowy o zastępstwo inwestycyjne opartej na pełnomocnictwie. W przypadku powiernictwa inwestycyjnego, wskazuje się jako właściwe – przepisy kodeksu cywilnego o umowie komisu (art. 765 i n. k.c.) .

 

2/ Odpowiedzialność solidarna inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcom

 

Przechodząc do analizy odpowiedzialności wobec podwykonawców w oparciu o art. 647(1) k.c., na początek kilka słów o zasadzie odpowiedzialności solidarnej inwestora.

 

Zgodnie z art. 647(1) § 1 k.c.:

 

,,Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę’’ 

 

Obecnie przesłankami odpowiedzialności solidarnej inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy są:

 

  • skuteczne zgłoszenie inwestorowi podwykonawcy ze wskazaniem zakresu powierzanych mu robót,
  • brak sprzeciwu inwestora oraz wykonanie robót budowlanych przez podwykonawcę.

 

Przy czym, zgłoszenie podwykonawcy nie jest wymagane tylko w przypadku uzgodnienia podwykonawcy i zakresu wykonywanych przez niego robót w umowie o roboty budowlane lub odrębnej umowie zawartej w formie pisemnej [5].

 

W przypadku spełnienia powyższych przesłanek, podwykonawca, któremu przysługuje wymagalne roszczenie o zapłatę wynagrodzenia w stosunku do wykonawcy, może także dochodzić zapłaty od inwestora.

 

Należy w tym miejscu podkreślić, że inwestor ponosi odpowiedzialność solidarną z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia za wykonane roboty budowlane w wysokości ustalonej w umowie pomiędzy wykonawcą a podwykonawcą.

 

W świetle tych regulacji w interesie podwykonawcy leży dokonanie zgłoszenia inwestorowi podwykonawcy wraz z wyszczególnieniem wykonywanych przez niego robót, a więc to podwykonawca powinien zabiegać o  dokonanie takiego zgłoszenia.

 

Przepisy nie regulują natomiast wprost, jak wspominano powyżej, umowy o zastępstwo inwestycyjne, w tym także zakresu zadań inwestora zastępczego ani zasad jego odpowiedzialności wobec różnych podmiotów procesu inwestycyjnego.

 

Zasady odpowiedzialności zależą zatem od treści umowy o zastępstwo inwestycyjne.

 

3/ Odpowiedzialność solidarna inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcom w przypadku zastępstwa inwestycyjnego

 

W kontekście wykonywania inwestycji w trybie zastępstwa inwestycyjnego, podstawowym pytaniem jest zatem, czy podwykonawcy mogą dochodzić zapłaty należnego im wynagrodzenia od inwestora bezpośredniego, inwestora zastępczego, czy może od obu łącznie?

 

Odpowiedź na pytanie będzie zawsze wynikała z treści umowy o zastępstwo inwestycyjne zawartej między inwestorem a inwestorem zastępczym.

 

1. Umowa o świadczenie usług

 

W przypadku umowy o świadczenie usług, w ramach której inwestor zastępczy działa w imieniu i na rzecz inwestora bezpośredniego, pełniąc rolę jego pełnomocnika, odpowiedzialność zastępcy-pełnomocnika jest wykluczona.

 

Wszystkich czynności prawnych zastępca-pełnomocnik dokonuje w imieniu mocodawcy – oznacza to więc bezpośredniość powstawania dla inwestora-mocodawcy wszelkich praw i obowiązków, w tym także odpowiedzialności za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy [6].

 

W takim przypadku, skuteczne dokonanie zgłoszenia inwestorowi zastępczemu (umocowanemu do  czynności oraz oświadczeń woli dotyczących podwykonawców) będzie w sposób bezpośredni miało przełożenie na powstanie obowiązku solidarnej płatności po stronie inwestora bezpośredniego.

 

W tym miejscu należy jednak zwrócić uwagę, że nierzadko umowy o wykonawstwo zastępcze ograniczają obowiązki inwestora zastępczego do jedynie części czynności / działań podejmowanych w ramach inwestycji budowlanej.

 

Tym samym kluczowy będzie zakres umocowania inwestora zastępczego do wykonywania czynności / składania oświadczeń woli dotyczących podwykonawców wynikający z umowy o zastępstwo inwestycyjne i w interesie podwykonawcy jest posiadanie wiedzy o ww. zakresie umocowania.

 

W przypadku braku takiego umocowania, zgłoszenie inwestorowi zastępczemu podwykonawcy, zgodnie z art. 647(1) k.c., nie będzie skutkowało powstaniem obowiązku solidarnej płatności po stronie inwestora bezpośredniego.

 

Przykładem takiego sporu, była sprawa rozstrzygana przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia z dnia 9 listopada 2016 r., II CSK 118/16, w ramach której SN przyjął, że ,,Jeżeli w umowie o zastępstwo inwestycyjne ustalono, że inwestor zastępczy działa w imieniu i na rzecz inwestora bezpośredniego i objęto zakresem zadań inwestora zastępczego udzielanie zgody wykonawcy na zawarcie umowy z podwykonawcą (art. 647(1) § 2 k.c.), zgoda inwestora zastępczego powoduje odpowiedzialność inwestora bezpośredniego przewidzianą w art. 647(1) § 5 k.c.’’

 

2. Umowa powiernicza

 

W przypadku zastępstwa powierniczego inwestor zastępczy działa we własnym imieniu (choć na rachunek inwestora bezpośredniego) i to on ponosi odpowiedzialność względem wykonawców i podwykonawców [7].

 

Podwykonawcy nie mogą zatem skutecznie kierować roszczeń o zapłatę wynagrodzenia do inwestora bezpośredniego, dopóki nie przejmie on długu ciążącego na inwestorze zastępczym.

 

Do nabycia wierzytelności z umów, które zawarł inwestor zastępczy (powiernik), konieczny jest ich przelew.

 

Odpowiedzialność inwestora bezpośredniego wobec podwykonawców powstaje dopiero z chwilą przejęcia długu inwestora zastępczego.

 

4/ Podsumowanie

 

  • zastępstwo inwestycyjne ma w założeniu doprowadzić do zastąpienia inwestora bezpośredniego przy realizacji wszelkich obowiązków, jakie spoczywają na nim w procesie budowlanym przez inwestora zastępczego;
  • przepisy nie regulują wprost umowy o zastępstwo inwestycyjne, zakresu zadań inwestora zastępczego ani zasad jego odpowiedzialności wobec różnych podmiotów procesu inwestycyjnego – zasady te zależą zatem od treści umowy o zastępstwo inwestycyjne;
  • w praktyce występują dwa rodzaje zastępstwa inwestycyjnego, tj.: i) w którym inwestor zastępczy działa w imieniu i na rzecz inwestora bezpośredniego, pełniąc rolę jego pełnomocnika, ii) gdy strony zawierają umowę powierniczą, na podstawie której inwestor zastępczy działa na rachunek inwestora bezpośredniego, ale w imieniu własnym;
  • jeżeli w umowie o zastępstwo inwestycyjne ustalono, że inwestor zastępczy działa w imieniu i na rzecz inwestora bezpośredniego i objęto zakresem zadań inwestora zastępczego wykonywanie czynności i składanie oświadczeń woli dotyczących umów z podwykonawcami, zgłoszenie inwestorowi zastępczemu podwykonawcy powoduje odpowiedzialność solidarną inwestora bezpośredniego za płatność tego podwykonawcy;
  • w przypadku zastępstwa powierniczego, podwykonawcy nie mogą skutecznie kierować roszczeń o zapłatę wynagrodzenia do inwestora bezpośredniego, dopóki nie przejmie on długu ciążącego na inwestorze zastępczym;
  • w interesie podwykonawcy jest posiadanie wiedzy o treści umowy o zastępstwo inwestycyjne, w tym o zakresie umocowania inwestora zastępczego.

 

 

Faceboook: Konstruktywnie

 

 

[1] A. Niewęgłowski [w:] Pozakodeksowe umowy handlowe, red. A. Kidyba, Warszawa 2018,

[2] Uchwała Głównej Komisji Orzekającej z dnia 18 kwietnia 1974 r., BO-030/1/74, OSP 1974, z. 11, poz. 180,

[3] A. Niewęgłowski [w:] Pozakodeksowe umowy handlowe, red. A. Kidyba, Warszawa 2018,

[4] Wyrok SN z dnia 16 czerwca 2004 r., III CK 158/03, wyrok SA w Szczecinie z dnia 10 sierpnia 2006 r., I ACa 190/06,

[5] E. Zielińska [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania, red. M. Fras, M. Habdas, WKP 2018,

[6] K. Zagrobelny, Odpowiedzialność inwestora z umowy o roboty budowlane, Warszawa 2013, s. 212,

[7] Wyrok SA w Warszawie z dnia 13 lipca 2005 r., VI ACa 214/05.

 

Fot. Toa Heftiba on Unsplash

Ostatnie wpisy

Czytaj więcej

Wszystkie prawa zastrzeżone