Nieruchomości i proces budowlany | Zmiany w przepisach

Duża nowelizacja planowania przestrzennego 2023 – część II

06.08.2023 r.

 

W dniu 7 lipca 2023 roku Sejm uchwalił ustawę nowelizującą ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz  pozostałe ustawy powiązane z nowelizacją.

 

Ustawa została podpisana przez Prezydenta w dniu 24 lipca 2023 roku i czeka obecnie na publikację w Dzienniku Ustaw.

 

Część zmian wejdzie w życie w terminie 30 dni od dnia publikacji ustawy, pozostała część z dniem 1 stycznia 2026 roku (w szczególności przepisy dotyczące Rejestru Urbanistycznego). 

 

Na blogu opublikowałam omówienie pierwszej części zmian – zachęcam do lektury. Dzisiejszy artykuł stanowi drugą część opracowania najważniejszych zmian wprowadzonych ustawą nowelizującą, obejmującego omówienie uproszczonej procedury planistycznej, zintegrowanego planu inwestycyjnego, zmian w decyzjach o warunkach zabudowy, cyfryzacji planowania przestrzennego, Rejestru Urbanistycznego oraz przepisów przejściowych.

 

I. Spis treści

 

Jeżeli interesują Cię wybrane zagadnienia związane z umową rezerwacyjną poniżej zamieszczam spis treści, który pomoże Ci wyszukać informacje zawarte w artykule.

 

  1. Uproszczona procedura planistyczna;
  2. Uchwała krajobrazowa oraz pozostałe akty planowania;
  3. Zintegrowany plan inwestycyjny;
  4. Decyzja o warunkach zabudowy;
  5. Zbiory danych przestrzennych;
  6. Rejestr Urbanistyczny;
  7. Przepisy przejściowe.

 

1/ Uproszczona procedura planistyczna

 

Art. 27b UPZP wprowadza możliwość zastosowania do sporządzania i uchwalania planu miejscowego lub jego zmiany postępowania uproszczonego.

 

  • Zastosowanie

 

Tryb ten będzie można zastosować m.in. w przypadku zmian planu miejscowego, które nie wynikają z rozstrzygnięć czynionych przez gminę w ramach władztwa planistycznego, a prowadzą do uwzględnienia uwarunkowań naturalnych lub ograniczeń w zagospodarowaniu wynikających z innych przepisów lub usunięcia ograniczeń w obowiązujących planach, które są niezgodnie z aktualnym stanem prawnym m.in. w zakresie łączności publicznej. Wymienione w UPZP przypadki obejmują również niewielkie zmiany ustaleń planu miejscowego, które nie zwiększają oddziaływania na środowisko ani uciążliwości lub ograniczeń dla terenów sąsiednich.

 

Postępowanie uproszczone będzie można zastosować także w celu wyznaczenia w planie miejscowym terenu instalacji odnawialnych źródeł energii.

 

O możliwości zastosowania procedury uproszczonej wypowiadać się będzie wojewoda.

 

  • Procedura

 

Postępowanie uproszczone pomija etap zbierania wniosków do planu miejscowego.

 

Postępowanie umożliwia jednoczesne wystąpienie do wojewody, wystąpienie o opinie i uzgodnienia oraz ogłoszenie o rozpoczęciu konsultacji społecznych. Dodatkowe uproszczenia obejmują również dopuszczenie ograniczenia zakresu konsultacji społecznych, a także skrócenie terminu konsultacji, uzgadniania i opiniowania.

 

2/ Uchwała krajobrazowa oraz pozostałe akty planowania

 

Zmiany w procedurze uchwalania: uchwały reklamowej określonej w art. 37b UPZP, audytu krajobrazowego z art. 38b UPZP oraz planu zagospodarowania przestrzennego województwa opisanego z art. 41 UPZP mają charakter porządkowy, zgodny z kierunkiem zmian przepisów proceduralnych opisanych w przepisach dotyczących planu miejscowego i planu ogólnego.

 

3/ Zintegrowany plan inwestycyjny

 

Ustawa nowelizująca wprowadza zintegrowany plan inwestycyjny, zwany dalej „ZPI”, jako nowe narzędzie planistyczne. ZPI uzupełni, a od 2026 r. zastąpi, uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, podejmowaną na podstawie specustawy mieszkaniowej [tzw. „Lex Deweloper”].

 

ZPI będzie szczególnym rodzajem planu miejscowego, uchwalanym przez radę gminy na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej, określającej zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron.

 

W art. 37ea UPZP określono rangę i miejsce ZPI w systemie planowania przestrzennego. Wskazano również sposób ustalania granic obszaru objętego ZPI jako obszaru inwestycji głównej oraz w razie potrzeby obszaru inwestycji uzupełniającej. Zgodnie z ust. 4 ZPI można uchwalić także na obszarach objętych już planami miejscowymi. W takim przypadku ZPI zastępuje stary plan miejscowy.

 

  • Zastosowanie

 

Istotą ZPI rozwiązania jest poszerzenie (w stosunku do Lex Deweloper) katalogu inwestycji możliwych do realizacji na podstawie ZPI – mogą to być nie tylko inwestycje mieszkaniowe.

 

  • Wniosek o ZPI

 

W art. 37eb UPZP uregulowano wymagany zakres wniosku o uchwalenie ZPI oraz określono postępowanie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta z wnioskiem po jego otrzymaniu, w tym tryb postępowania organu w przypadku, gdy złożony wniosek nie jest kompletny. Załącznikiem do wniosku o uchwalenie ZPI jest projekt tego planu.

 

W ust. 4 wykorzystano niektóre przepisy specustawy mieszkaniowej, określając termin na udostępnienie kompletnego wniosku w Rejestrze Urbanistycznym, przekazanie go radzie gminy oraz ogłoszenie o tych czynnościach w sposób właściwy dla konsultacji społecznych wynoszący 3 dni robocze, co gwarantuje niezwłoczne rozpoczęcie procedowania.

 

  • Procedura sporządzania

 

Art. 37ec UPZP określa procedurę sporządzania ZPI, która w większości jest zgodna z ogólnymi zasadami procedury sporządzania planu miejscowego, z częściowymi modyfikacjami mającymi na celu usprawnienie tego procesu.

 

Po wyrażeniu przez radę gminy zgody na przystąpienie do sporządzenia ZPI wójt, burmistrz albo prezydent miasta prowadzi negocjacje z inwestorem ustalając treść projektu umowy urbanistycznej oraz ZPI. Kolejną zmianą jest umożliwienie jednoczesnego wystąpienia o opinie i uzgodnienia, zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne oraz ogłoszenia o rozpoczęciu konsultacji społecznych.

 

Dla uniknięcia wątpliwości interpretacyjnych znowelizowano art. 37n UPZP, w którym wskazano, że w zakresie nieuregulowanym przepisami m.in. art. 37ea–37ef UPZP do ZPI i miejscowego planu rewitalizacji stosuje się przepisy dotyczące planu miejscowego

 

  • Umowa urbanistyczna

 

Dodatkowym elementem procedury jest zawarcie umowy urbanistycznej z inwestorem. Wprowadzono zasadę, że do czasu zawarcia umowy urbanistycznej wójt, burmistrz albo prezydent miasta może odstąpić od negocjacji z inwestorem, o czym musi poinformować radę gminy.

 

Celem umowy urbanistycznej będzie ukształtowanie między gminą a inwestorem zasad realizacji oraz finansowania inwestycji uzupełniających, w tym infrastruktury technicznej, komunikacyjnej i usług społecznych. Na podstawie art. 37ed  UPZP wprowadzono możliwość pokrycia lub partycypacji inwestora w kosztach uchwalenia ZPI, w tym kosztach wynikających z odpowiedzialności odszkodowawczej będącej następstwem uchwalenia planu miejscowego.

 

Umowa urbanistyczna będzie zawierana pod warunkiem wejścia w życie ZPI, którego projekt będzie stanowił załącznik do umowy.

 

Przepis art. 37ed ust. 11 UPZP umożliwia, w terminie 6 miesięcy, na odstąpienie od umowy urbanistycznej w przypadku uchylenia lub zmiany ZPI w określonym terminie, co ma zapewnić bezpieczeństwo prawne inwestorowi, jeżeli nie akceptuje on zmiany planu miejscowego.

 

W art. 37ee przewidziano udział w negocjacjach z inwestorem osoby wyznaczonej przez radę gminy, a w przypadku jej niewyznaczenia przewodniczącego rady gminy.

 

  • Kilku inwestorów

 

Na podstawie art. 37eg UPZP przewidziano możliwość zaangażowania w uchwalenie ZPI kilku inwestorów, którzy złożyli jeden wniosek, oraz prowadzenia procedury uchwalenia jednego ZPI na podstawie kilku wniosków, co może przyczynić się do usprawnienia postępowania.

 

4/ Decyzja o warunkach zabudowy

 

  • Zastosowanie

 

Zmieniono redakcję art. 59 UPZP, wprowadzając zasadę, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z uwzględnieniem art. 50 ust. 1 UPZP i art. 86 UPZP, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

 

Wprowadzono zasadę, że zmiana zagospodarowania terenu dotycząca obiektów budowlanych, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 4–6, 8–12, 17, 21–28 i 30 oraz ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, nie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz wyjątki od ww. zasady zawarte w art. 59 ust. 2b UPZP.

 

Do wyjątków zaliczono m.in. obiekty budowlane wpisane do rejestru zabytków lub położone na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, sytuowane na obszarze parków narodowych i rezerwatów i ich otuliny.

 

  • Warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy

 

W myśl zmiany w art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 5a UPZP  analizie urbanistycznej nie będzie poddawana funkcja zabudowy, wynikać będzie bowiem z ustaleń planu ogólnego. Ustalenie warunków zabudowy nie będzie związane obowiązkiem kontynuacji funkcji występującej w otoczeniu, a dopuszczone zostaną także inwestycje niewystępujące na obszarze analizowanym, o ile będą one zgodne z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej wyznaczonej w planie ogólnym.

 

Analizie urbanistycznej w dalszym ciągu poddawane będą parametry związane z zabudową, tak by zachować ład przestrzenny rozumiany jako ciągłość zabudowy o zbliżonych gabarytach i usytuowaniu na działce. Wartości wynikające z analizy będą dodatkowo porównywane i dostosowywane do maksymalnych wartości tychże parametrów określonych w planie ogólnym.

 

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1a UPZP wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest dopuszczalne wyłącznie na obszarze uzupełnienia zabudowy wyznaczonym w planie ogólnym. Od tej ogólnej zasady wprowadzono kilka wyjątków określonych w ust. 1b, 2 i 3 (m.in. w przypadku odbudowy, nadbudowy i rozbudowy istniejących obiektów).

 

Znowelizowany art. 61 ust. 5a UPZP precyzuje wytyczne dotyczące ustalania obszaru analizowanego w postępowaniach o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W myśl przepisu obszar analizowany wyznacza się w promieniu równym trzykrotnej szerokości frontu terenu objętego wnioskiem, jednak nie mniej niż 50 m i nie więcej niż 200 m.

 

  • Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy

 

W art. 63 ust. 5 UPZP dodano zdanie trzecie, które precyzuje, że w przypadku decyzji wydanej dla zabudowy zagrodowej może ona zostać przeniesiona na rzecz innej osoby z zastrzeżeniem, że zabudowa ta będzie wchodziła w skład gospodarstwa rolnego tej osoby oraz powierzchnia tego gospodarstwa rolnego przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

 

  • Obowiązywanie decyzji o warunkach zabudowy

 

W art. 64c UPZP wprowadzono termin obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy jako 5 lat od dnia, gdy decyzja stała się prawomocna.

 

5/ Zbiory danych przestrzennych

 

Dodane w rozdziale 5a przepisy rozszerzają zakres regulacji obowiązujących od 31 października 2020 r. dot. tworzenia danych przestrzennych przez gminy.

 

Zmiany wprowadzone w art. 67a w ust. 1 UPZP dotyczą objęcia obowiązkiem tworzenia oraz prowadzenia, w tym aktualizacji i udostępniania, zbiorów danych przestrzennych wszystkich nowo zdefiniowanych aktów planowania przestrzennego. Czyli rozszerzenia dotychczasowego katalogu aktów o plan ogólny, uchwałę reklamową oraz audyt krajobrazowy.

 

Zmiany w ust. 3a i 3b dotyczą rozszerzenia zakresu merytorycznego danych tworzonych dla planu ogólnego oraz planu miejscowego o obiekty przestrzenne, obejmujące wydzielenia planistyczne oraz linie zabudowy.

 

6/ Rejestr Urbanistyczny

 

Na podstawie ustawy nowelizującej dodano rozdział 5b do UPZP regulujący zasady prowadzenia Rejestru Urbanistycznego.

 

Art. 67d ust. 1 UPZP określa, że Rejestr Urbanistyczny jest źródłem informacji i danych, w tym danych przestrzennych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego.

 

Zgodnie z art. 67e UPZP Rejestr Urbanistyczny prowadzi się w systemie teleinformatycznym, z kolei przepisy art. 67f UPZP określają sposób udostępniania danych za pomocą Rejestru – bezpłatnie, jawnie (za wyłączeniem danych osobowych) i za pomocą usług sieciowych.

 

W art. 67h ust. 1 UPZP określono, z jakich dokumentów źródłowych mają pochodzić dane i informacje gromadzone w Rejestrze Urbanistycznym. W art. 67h ust. 2, 3, 5  UPZP określono się projekty dokumentów, które również obowiązkowo będą udostępniane w Rejestrze.

 

Na podstawie Art. 67i ust. 1 UPZP nałożono na jednostki i organy, które tworzą dokumenty źródłowe wymienione w art. 67h, nowy obowiązek polegający na wprowadzaniu danych i informacji dotyczących tych dokumentów do Rejestru Urbanistycznego.

 

7/ Przepisy przejściowe

 

Zgodnie z ustawą nowelizującą zmiany wchodzą w życie w terminie 30 dni od dnia opublikowania ustawy w Dzienniku Ustaw.

 

Część zmian wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 2025 r., tj. przepis art. 67a ust. 3b UPZP dot. publikacji danych przestrzennych tworzonych dla planu ogólnego.

 

Pozostała część wchodzi w życie z dniem  1 stycznia 2026 r., tj. zmiany dotyczące Rejestru Urbanistycznego (oraz obowiązek publikacji danych Rejestrze danych) oraz zmiana dotycząca 5 – letniego okresu ważności decyzji o warunkach zabudowy.

 

Dodatkowo przewiduje się następujące przepisy przejściowe:

 

  • Plany ogólne

 

Zgodnie z art. 51 UPZP do dnia 31 grudnia 2025 r. ustalenia planu ogólnego określa się, uwzględniając politykę przestrzenną gminy ujętą w strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego, o ile gmina dysponuje takim opracowaniem i zostało ono przygotowane zgodnie ze zmienionym brzmieniem przepisów opisujących zakres strategii rozwoju gminy.

 

Jeżeli gmina nie posiada obowiązującej strategii lub obowiązująca strategia powstała w oparciu o dotychczasowe przepisy, do końca 2025 r. nie będzie obowiązku uwzględniania ustaleń strategii rozwoju gminy w planach ogólnych.

 

  • Decyzje o warunkach zabudowy

 

Zgodnie  z art. 58 UPZP do dnia utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie, zmiana zagospodarowania terenu może nastąpić również na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

 

Do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej, stosuje się przepisy ustawy w brzmieniu dotychczasowym [art. 59 ust. 1 ustawy nowelizującej].

 

Do decyzji o warunkach zabudowy, które stały się prawomocne przed dniem wejścia w życie art. 62 ustawy nowelizującej [przed 1 stycznia 2026 oku], przepisu dotyczącego okresu obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy nie stosuje się [art. 62 ustawy nowelizującej].

 

  • Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

 

Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowują moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r., i stosuje się do nich przepisy dotychczasowe [art. 65 ustawy nowelizującej].

 

  • Plany miejscowe

 

Dotychczasowe miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego zachowują moc na danym obszarze do dnia wejścia w życie nowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na tym obszarze i mogą być zmieniane [art. 67 ust. 1 ustawy nowelizującej].

 

Art. 67 ustawy nowelizującej zawiera szczegółowe przepisy przejściowe dotyczące procedury uchwalania planów miejscowych po wejściu w życie ustawy.

 

II. Podsumowanie

 

Najważniejsze informacje, o których należy pamiętać w oparciu o omówione zmiany:

 

  • ustawa wprowadza uproszczoną procedurę planistyczną, którą można zastosować w przypadku zmian planu miejscowego lub ogólnego wymienionych w ustawie, w tym w zakresie instalacji OZE:
  • wprowadzono Zintegrowany Plan Inwestycyjny, rozwiązanie zastępujące dotychczasową procedurę Lex Deweloper, ZPI będzie powiązany z umową urbanistyczną zawieraną pomiędzy inwestorem a gminą;
  • ustawa zmodyfikowała przepisy dotyczące warunków zabudowy, wprowadzając m.in. zasadę, że będą one wydawane zgodnie z planem ogólnym, ustalając okres ich ważności (5 lat) oraz precyzując zasady wyznaczania obszaru analizowanego;
  • zmodyfikowano przepisy dotyczące informatyzacji danych przestrzennych oraz wprowadzono powszechny Rejestr Urbanistyczny;
  • zgodnie z przepisami przejściowymi, gminy muszą uchwalić plany ogólne nie później niż do dnia 31 grudnia 2025 r. (wtedy również wygasają studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego).

 

 

 

Znajdziesz mnie też:

 

 

 

Fot. Simone Hutsch on Unsplash

Ostatnie wpisy

Czytaj więcej