Zmiany w obrocie nieruchomościami rolnymi od października 2023 r.

29.10.2023 r.

W dniu 5 października 2023 roku weszły w życie znowelizowane przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W dzisiejszym artykule omawiam kluczowe zmiany wprowadzone przez ustawę nowelizującą. W szczególności omawiam: ułatwienia w obrocie nieruchomościami rolnymi, zmiany dotyczące prawa pierwokupu KOWR oraz prawa nabycia KOWR, zasady ustalania wartości nieruchomości rolnych w przypadku skorzystania przez KOWR z prawa pierwokupu lub prawa nabycia.

Zapraszam do lektury!

Spis treści

1. Ustalanie wartości nieruchomości rolnych
2. Koniec uprzywilejowania fundacji rodzinnych w UKUR
3. Ułatwienia w obrocie nieruchomościami mieszanymi (częściowo rolnymi)
4. Poszerzenie katalogu „osób bliskich” w rozumieniu UKUR
5. Zwolnienie z obowiązku posiadania statusu „rolnika indywidualnego” oraz ograniczenia powierzchni nabywanej nieruchomości
6. Nabycie nieruchomości rolnych przez małżonków
7. Wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnej przez Dyrektora Generalnego KOW
8. Wyjątki od obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres 5 lat od daty nabycia nieruchomości rolnej oraz zakazu zbywania nieruchomości rolnej w tym czasie
9. Zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na zbycie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia
10. Okres ważności zgody Dyrektora Generalnego KOWR
11. Konkurencja prawa pierwokupu
12. Prawo pierwokupu nieruchomości – zwolnienia
13. Prawo pierwokupu udziałów lub akcji w spółce prawa handlowego
14. Prawo nabycia nieruchomości rolnej oraz udziałów lub akcji w spółce kapitałowej
15. Kwalifikacje rolnicze
16. Zwolnienie KOWR z opłat sądowych

1/ Ustalanie wartości nieruchomości rolnych

Zmodyfikowane zostały przepisy UKUR dotyczące ustalania wartości nieruchomości rolnej przez KOWR w przypadku skorzystania przez KOWR z prawa pierwokupu nieruchomości rolnej lub prawa pierwokupu udziałów lub akcji w spółce kapitałowej oraz prawa nabycia.

W przepisie art. 2a ust. 6, art. 3b ust. 2 oraz 4 ust. 2 UKUR dodano, że cena nieruchomości ma odpowiadać jej wartości rynkowej obliczonej na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, z uwzględnieniem obciążeń nieruchomości.

W uzasadnieniu projektu ustawy wskazano, że:

2/ Koniec uprzywilejowania fundacji rodzinnych w UKUR

Znowelizowane przepisy wprowadzają zasadę, że ograniczenia związane z nabywaniem nieruchomości rolnych, wynikające z UKUR, mają pełne zastosowanie do fundacji rodzinnych.

Uchylono przepisy pozwalające fundacji rodzinnej na obrót gruntami rolnymi bez spełnienia wymagań, które są nakładane na podmioty niebędące rolnikami indywidualnymi.

Uwaga! Przepisy uprzywilejowujące fundacje rodzinne na gruncie UKUR obowiązywały niecałe 5 miesięcy.

3/ Ułatwienia w obrocie nieruchomościami mieszanymi (częściowo rolnymi)

Zgodnie ze znowelizowanymi przepisami, ograniczeń, wynikających z UKUR, nie stosuje się do nieruchomości rolnych, których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha.

Dotychczas, jeżeli jedynie część działki stanowiła użytek rolny (mniejsza niż 0,3 ha), ale jej całkowita powierzchnia wynosiła 0,3 ha lub więcej, ograniczenia wynikające z UKUR i tak miały zastosowanie (tzw. nieruchomości mieszane).

Znowelizowane przepisy zmieniają tę zasadę, wprost wskazując, że ograniczenia dotyczą „użytków rolnych” o powierzchni równej 0,3 ha lub większej od 0,3 ha, a więc dotyczą działek mieszanych, tylko w zakresie w jakim część rolna tej działki ma powierzchnię równą lub większą od 0,3 ha.

4/ Poszerzenie katalogu „osób bliskich” w rozumieniu UKUR

Ustawa UKUR wprowadza preferencyjne warunki nabycia nieruchomości rolnych od osób bliskich. Np. w przypadku nabycia nieruchomości rolnej przez osobę bliską zbywcy nie ma zastosowania prawo pierwokupu KOWR.

Ustawa nowelizująca rozszerzyła katalog osób bliskich o rodziców małżonka, ojczyma oraz macochę.

W obecnym brzmieniu, „osobami bliskimi” w rozumieniu UKUR, są zatem: zstępni (np. dzieci, wnuki), wstępni (np. rodzice, dziadkowie), dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, rodzice małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, ojczym, macocha, pasierb.

5/ Zwolnienie z obowiązku posiadania statusu „rolnika indywidualnego” oraz ograniczenia powierzchni nabywanej nieruchomości

Zasadą jest, że:

• nieruchomość rolną może nabyć rolnik indywidualny
• powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych

Od zasady tej art. 2a ust. 3 UKUR przewiduje wyjątki. Na podstawie ustawy nowelizującej wyjątki te zostały doprecyzowane w art. 2a ust. 3 pkt 1lit. h), j), k), l), pkt 11, pkt 14 UKUR.

W tym:

• usunięto wyjątek dot. fundacji rodzinnej;
• dodano wyjątek dot. przekształcenia przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową na podstawie przepisów k.s.h.;
• zmodyfikowano wyjątek z pkt 11 w następujący sposób: „w wyniku podziału albo, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych; prawa handlowego;

6/ Nabycie nieruchomości rolnych przez małżonków

Ustawą nowelizującą doprecyzowano art. 2a ust. 3a UKUR.

Zgodnie z jego nowym brzmieniem, również w przypadku, gdy nieruchomość rolna wchodzi już w skład wspólności majątkowej małżeńskiej (a nie tylko jak wejdzie w skład wspólności – jak było dotychczas), wystarczające jest, gdy określone w ustawie wymogi dotyczące nabywcy nieruchomości rolnej spełnia jeden z małżonków.

7/ Wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnej przez Dyrektora Generalnego KOWR

W art. 2a ust. 4 pkt 1 UKUR dodana została kolejna przesłanka warunkująca wyrażenie zgody przez Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej.

Polega ona na tym, że cena sprzedaży nieruchomości rolnej nie może być niższa niż 95 % ceny zawartej w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej.

W obecnym brzmieniu UKUR, aby uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej, trzeba spełnić następujące przesłanki:

1. wykazać, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidulnemu,
2. zobowiązać się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,
3. wykazać, że w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych,
4. cena sprzedaży nieruchomości rolnej nie może być niższa niż 95% ceny zawartej w ogłoszeniu o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej.

Dodano również nowe kryterium, po spełnieniu którego, Dyrektor KOWR będzie mógł uznać, że warunek nr 1 został spełniony [warunek w postaci braku możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidulnemu]. Dyrektor KOWR może bowiem wziąć pod uwagę okoliczności wskazujące, że składający odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej utracił zainteresowanie nabyciem tej nieruchomości.

8/ Wyjątki od obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres 5 lat od daty nabycia nieruchomości rolnej oraz zakazu zbywania nieruchomości rolnej w tym czasie

Ustawa rozszerzyła katalog wyjątków od następujących zasad:

1. nakaz prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia jej nabycia;
2. zakaz zbycia lub oddania w posiadanie nieruchomości rolnej przez okres 5 lat od dnia jej nabycia.

Wyjątki od zasad nr 1 oraz nr 2 obecnie dotyczą również zbycia lub oddania w posiadanie nieruchomości rolnej:

• parkowi narodowemu na cele związane z ochroną przyrody;
• spółdzielni produkcji rolnej jako wkład gruntowy;
• w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego
• nabytej od małżonka w trakcie trwania małżeństwa – jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem była własnością jednego z małżonków lub wchodziła w skład ich wspólności majątkowej małżeńskiej;
• nabytej w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa – jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem wchodziła w skład majątku wspólnego podlegającego podziałowi;
• nabytej w okresie od dnia 30 kwietnia 2016 r. do dnia 25 czerwca 2019 r. od osoby bliskiej;
• nabytej przez zasiedzenie;
• co do której, po jej nabyciu, uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nabyta nieruchomość jest przeznaczona na cele inne niż rolne.

Wyjątek od zasady nr 1 [nakaz prowadzenia gospodarstwa rolnego] dotyczy obecnie również:

• nieruchomości rolnej nabytej przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego;
• wchodzących w skład nabytej nieruchomości rolnej gruntów objętych umową dzierżawy opatrzoną przed dniem 30 kwietnia 2016 r. datą pewną – przez okres obowiązywania tej umowy;
• budynku mieszkalnego wraz z gruntami, których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 1 ha – obciążonych służebnością dożywotniego zamieszkiwania i użytkowania.

9/ Zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na zbycie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia

Ustawa nowelizująca określiła jakie dokumenty należy złożyć do wniosku o wyrażenie zgody na nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia.

Zgodnie z art. 2b ust. 3c UKUR:

10/ Okres ważności zgody Dyrektora Generalnego KOWR

Ustawa nowelizująca dodała nowy art. 2ba zgodnie z którym zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej, czy też wcześniejsze zbycie albo oddanie w posiadanie nieruchomości jest ważna rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

11/ Konkurencja prawa pierwokupu

Zgodnie z nowym przepisem art. 3 ust. 4a UKUR:

12/ Prawo pierwokupu nieruchomości – zwolnienia

Na skutek zmian wprowadzonych przez ustawę nowelizującą doprecyzowano i uzupełniono katalog wyjątków od zasady prawa pierwokupu nieruchomości rolnej [prawo pierwokupu na rzecz dzierżawcy lub na rzecz KOWR].

W art. 3 ust. 5 UKUR wskazano, że nie podlega prawu pierwokupu nieruchomość rolna, której nabywcą jest:

• spółdzielnia produkcji rolnej, w wyniku: 1) wykonania prawa pierwokupu, o którym mowa w ustawie- Prawo spółdzielcze, 2) zbycia wkładu gruntowego przez członka tej spółdzielni,
• park narodowy nabywający nieruchomość rolną na cele związane z ochroną przyrody

13/ Prawo pierwokupu udziałów lub akcji w spółce prawa handlowego

Ustawa nowelizująca zmieniła również zasady dot. prawa pierwokupu udziałów lub akcji w spółce prawa handlowego.

Dodano, przepis, że prawo pierwokupu KOWR przysługuje również w przypadku zbycia udziałów lub akcji spółki kapitałowej na rzecz:

• spółki dominującej, która posiada udziały lub akcje w spółce kapitałowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha

Dodano również wyjątki od prawa pierwokupu KOWR w przypadku zbywania udziałów lub akcji:

• na rzecz Skarbu Państwa;
• w celu ich umorzenia.

14/ Prawo nabycia nieruchomości rolnej oraz udziałów lub akcji w spółce kapitałowej

Ustawa nowelizująca doprecyzowała, że prawo nabycia KOWR dotyczy nabycia nieruchomości rolnej na skutek:

• podziału albo łączenia spółek handlowych,
• przekształcenia przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową

W związku z nowelizacją, prawo nabycia KOWR nie przysługuje obecnie również w przypadku nabycia nieruchomości rolnej:

• na skutek działu spadku po dziedziczeniu ustawowym;
• przez jednostkę samorządu terytorialnego,
• przez Skarb Państwa będącego,
• przez zasiedzenie

Doprecyzowano, analogicznie do omówionych wcześniej zmian, że prawo nabycia przez KOWR udziałów lub akcji spółki kapitałowej dotyczy również nabycia udziałów lub akcji:

• spółki dominującej, która posiada udziały lub akcje w spółce kapitałowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha

15/ Kwalifikacje rolnicze

Ustawa nowelizująca złagodziła wymóg dotyczący posiadania kwalifikacji rolniczej dla osób ze stażem pracy w rolnictwie.

Na gruncie obecnych przepisów uznaje się, że kwalifikacje rolnicze posiada osoba z co najmniej 5-letnim stażem pracy w rolnictwie (dawniej: wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze + 5-letni staż pracy).

16/ Zwolnienie KOWR z opłat sądowych

Ustawa nowelizująca wprowadziła art. 9b UKUR, zgodnie z którym KOWR jest zwolniony ze wszystkich opłat sądowych w spawach cywilnych, związanych z realizacją zadań wynikających z UKUR.

Dotyczy to m.in. opłat sądowych od pozwu o:

• ustalenie ceny nieruchomości, w przypadku, o którym mowa w art. 3 ust. 8 oraz art. 4 ust. 3 UKUR;
• ustalenie ceny udziałów/akcji spółki, w przypadku, o którym mowa w art. 3a ust. 4 UKUR
• stwierdzenie nieważności czynności prawnej, o którym mowa w art. 9 ust. 2 UKUR

Poszukujesz więcej informacji na temat specjalizacji kancelarii prawa nieruchomości? Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą dotyczącą wsparcia w obszarze prawa nieruchomości i procesu budowlanego.

17/ Podsumowanie

Najważniejsze zmiany wprowadzone ustawą nowelizującą:

• uchylono przepisy pozwalające fundacji rodzinnej na obrót gruntami rolnymi bez spełnienia wymagań wynikających z UKUR;
• UKUR nie stosuje się do nieruchomości rolnych, których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha, dawniej jeżeli jedynie część działki stanowiła użytek rolny, ale jej całkowita powierzchnia wynosiła 0,3 ha lub więcej, ograniczenia wynikające z UKUR i tak miały zastosowanie;
• zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej, czy też wcześniejsze zbycie albo oddanie w posiadanie nieruchomości jest ważna rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna;
• rozszerzenie katalogu „osób bliskich” o rodziców małżonka, ojczyma oraz macochę;
• rozszerzenie katalogu wyjątków od obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres 5 lat od daty nabycia nieruchomości rolnej oraz zakazu zbywania nieruchomości rolnej w tym czasie;
• modyfikacja zasad pierwokupu i prawa nabycia zastrzeżonych na rzecz KOWR;
• KOWR jest zwolniony ze wszystkich opłat sądowych w spawach cywilnych, związanych z realizacją zadań wynikających z UKUR

Znajdziesz mnie też:

Photo by Simone Hutsch on Unsplash