12.09.2021 r.
[artykuł aktualizowany: 20.09.2023 r.]
W dniu 8 września 2021 roku do Sejmu wpłynął rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W dniu 9 września 2021 r. projekt został skierowany do I czytania w komisjach.
Hasłem promującym ustawę jest ‘’dom do 70 m2 bez pozwolenia’’, tj. wprowadzenie możliwości budowy domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 bez uzyskania pozwolenia na budowę, ustanowienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy, w procedurze tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, projekt przewiduje wydanie decyzji o warunkach zabudowy w terminie 21 dni.
Powyższa zmiana nie jest jedyną wprowadzoną przez projekt, szereg zmian zostało wprowadzonych również do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (np. w zakresie kar pieniężnych za przewlekłość organów administracji publicznej w postępowaniach dotyczących wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego).
W dzisiejszym artykule zostaną omówione wszystkie zmiany wprowadzone przez projekt, ze szczególnym uwzględnieniem procedury zgłoszeniowej budowy domu do 70 m2. Zapraszam do lektury!
1/ Cel regulacji – decyzja o warunkach zabudowy do 70 m2
Zgodnie z uzasadnieniem projektu ustawy, potrzeba wprowadzenia zmian w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, z późn. zm., dalej: ,,pr. bud.’’) wynika z konieczności zapewnienia prostych rozwiązań prawnych umożliwiających budowę domów jednorodzinnych w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
Projekt ustawy przewiduje, iż domy o powierzchni zabudowy do 70 m2 będą budowane w procedurze tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym, bez obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, ustanowienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy.
Budowa domów o powierzchni zabudowy do 70 m2 w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych będzie wymagała zawiadomienia organów nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór autorski nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych.
Poniżej szczegółowo przedstawiono zmiany wprowadzone przez projekt do ustawy – prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
2/ Zmiany wprowadzone do ustawy – prawo budowlane
- 21 ust. 2 pr. bud. [wstrzymanie robót na żądanie projektanta]
W art. 21 dodano ust. 2, zgodnie z którym w przypadku robót budowlanych, dla których nie prowadzi się dziennika budowy, uprawnienie projektanta do żądania wstrzymania robót budowlanych jest realizowane przez zawiadomienie właściwego organu nadzoru budowanego.
Powyższy przepis stanowi konsekwencję rezygnacji z obowiązku prowadzenia dziennika budowy w odniesieniu do budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m².
- 29 ust. 1 pkt 1a pr. bud. [zgłoszenie domu do 70 m2]
W katalogu określającym obiekty, których budowa nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, a wymaga zgłoszenia, zaproponowano dodanie kategorii wolnostojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych spełniających następujące warunki:
- powierzchnia zabudowy do 70 m2;
- obszar oddziaływania mieszczący się w całości na działce, na której położony będzie projektowany budynek,
- liczba budynków na działce nie większa niż jeden na każde 500 m2 powierzchni działki,
- budowa prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.
Zgłoszenie budowy będzie natomiast wymagało sporządzenia i załączenia projektu budowlanego.
- 29 ust. 1 pkt 16 pr. bud.
Projekt wprowadza zmianę poprzez zwiększenie do 70 m2 dopuszczalnej powierzchni zabudowy wolnostojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku (dotychczasowy przepis przewidywał maksymalną powierzchnię zabudowy do 35 m2).
Wprowadzono jednocześnie ograniczenie, aby rozpiętość elementów konstrukcyjnych nie wynosiła więcej niż 6 m, a wysięg wsporników był ograniczony do 2 m.
- 30 ust. 2a pr. bud. [załączniki do zgłoszenia]
Do zgłoszenia budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m², inwestor będzie zobowiązany dołączyć oświadczenie, składane pod rygorem odpowiedzialności karnej, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, oraz oświadczenie, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy, a także, że dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna.
- 30 ust. 5j i 5k pr. bud. [rozpoczęcie budowy po złożeniu zgłoszenia]
Projekt wprowadza zmianę w art. 30 pr. bud., zgodnie z którą do budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 będzie można przystąpić po doręczeniu zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej.
Organ administracji architektoniczno-budowlanej po otrzymaniu takiego zgłoszenia nie będzie dokonywał jego sprawdzenia – wystarczające w tych przypadkach będzie oświadczenie projektanta o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej.
Za kompletność dokumentów będzie odpowiadał inwestor, załączając do zgłoszenia odpowiednie oświadczenie.
- 34 ust. 2c pr. bud. [uprawnienia budowlane do sporządzenia PZT]
Projekt dodaje ust. 2c do art. 34 pr. bud., rozszerzając katalog podmiotów uprawnionych do sporządzania projektu zagospodarowania działki lub terenu w odniesieniu do budynków jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2.
Wystarczające będzie posiadanie uprawień budowlanych do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej oraz konstrukcyjno-budowlanej.
- 41 ust. 4a pkt 1 lit. a oraz art. 42 ust. 1 pkt 2 lit. b pr. bud. [kierownik budowy]
W związku z projektowaną regulacją, umożliwiającą budowę domu o powierzchni zabudowy do 70 m2 bez konieczności ustanowienia kierownika budowy, wprowadzono art. 42 ust. 1 pkt 2 lit. b pr. bud., w którym wyłączono obowiązek ustanowienia przez inwestora kierownika budowy w odniesieniu do budowy takiego budynku.
Informację o danych osoby sprawującej funkcję kierownika budowy inwestor będzie obowiązany dołączyć do zawiadomienia o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych tylko w przypadku robót wymagających ustanowienia kierownika budowy (art. 41 ust. 4a pkt 1 lit. a pr. bud.).
- 43 ust. 1aa pr. bud. [inwentaryzacja powykonawcza]
Projekt wprowadza zasadę, zgodnie z którą obowiązkiem sporządzenia geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej będą objęte również wolnostojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 70 m2.
- 45a pr. bud. [tablica informacyjna]
Projektowany przepis przewiduje, że obowiązek umieszczenia na terenie budowy tablicy informacyjnej (w przypadku braku kierownika budowy) będzie ciążył na inwestorze.
- 54 ust. 1 oraz art. 57 ust. 1 ba pr. bud. [zawiadomienie o zakończeniu budowy]
Przepisy wprowadzają zasadę, że do użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m2, można przystąpić po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji.
Nie będzie przy tym wymagane dołączenie do zgłoszenia dziennika budowy oraz oświadczenia kierownika budowy, z tym zastrzeżeniem, że inwestor będzie obowiązany złożyć oświadczenie, że powierzchnia użytkowa wybudowanego budynku jest zgodna z projektem budowlanym załączonym do zgłoszenia.
3/ Zmiany wprowadzone do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
- 51 ust. 2e–2i u.p.z.p. [kara na żądanie inwestora]
Propozycja zmiany zmierza do wprowadzenia zasady wymierzania kary pieniężnej za przewlekłe procedowanie spraw związanych z wydaniem decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego jedynie na żądanie inwestora.
- 52 ust. 2 pkt 1 i pkt 1a oraz art. 52 ust. 4 u.p.z.p. [załączniki do wniosku o ULICP]
Przepis wprowadza nowe wymogi w zakresie obligatoryjnych załączników do wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego, w tym umożliwienie złożenia wersji elektronicznej mapy zasadniczej / mapy ewidencyjnej oraz dołączenia kopii dokumentów.
Wprowadzono również zmianę związaną ze sposobem określania granic terenu objętego wnioskiem. Zgodnie z projektowanym przepisem zrezygnowano z obowiązku określenia granic tego terenu na kopii mapy zasadniczej (art. 52 ust. 2 pkt 1a).
- 59 ust. 2a u.p.z.p. [obowiązek uzyskania DWZ]
Projektowany przepis wprowadza obowiązek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, również w odniesieniu do budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 oraz wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 70 m2.
- 61 ust. 5a u.p.z.p. [obszar analizowany]
Przepis precyzuje sposób określenia obszaru analizowanego, w związku ze zmianą sposobu ustalenia granic terenu, określoną w projektowanym art. 52 ust. 2 pkt 1a (odniesienie obszaru analizowanego nie do działki, lecz do terenu inwestycji).
Zgodnie z nowym przepisem obszar analizowany wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów.
Przez front terenu rozumie się tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.
- 64 ust. 1 u.p.z.p. [termin wydania DWZ]
Projekt przewiduje rozszerzenie katalogu przepisów regulujących decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, stosowanych odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy, o art. 51 ust. 2–2d u.p.z.p. dotyczące m.in. terminu wydania decyzji oraz kar pieniężnych za zwłokę w wydaniu decyzji, z tym zastrzeżeniem, że:
- co do zasady termin na wydanie decyzji o warunkach zabudowy ma wynosić 90 dni;
- termin na wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla obiektu, o którym mowa w 29 ust. 1 pkt 1a bud. [domu o powierzchni zabudowy do 70 m2] ma wynosić 21 dni;
- termin na uzgodnienie projektu decyzji zabudowy dla obiektu, o którym mowa w 29 ust. 1 pkt 1a bud., ma wynosić 7 dni.
- 64a u.p.z.p. [postępowanie w sprawie DWZ]
Projektowany przepis wprowadza zasadę, że stroną postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla obiektu, o którym mowa w 29 ust. 1 pkt 1a pr. bud. [domu o powierzchni zabudowy do 70 m2], którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, na której ma być położony, jest wyłącznie wnioskodawca.
Art. 64a ust. 2 u.p.z.p. wprowadza również dla tej kategorii obiektów modyfikacje w zakresie obszaru analizowanego poprzez uregulowanie, że obszar ten wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, nie mniejszej niż 50 metrów oraz nie większej niż 200 m.
Uzasadnienie decyzji o warunkach zabudowy dla obiektu, o którym mowa w 29 ust. 1 pkt 1a pr. bud., nie będzie wymagane, jeżeli decyzja będzie uwzględniać w całości wniosek wnioskodawcy.
Przepis wprowadza również zasadę, że w postępowaniu dotyczącym obiektu, o którym mowa w 29 ust. 1 pkt 1a pr. bud., nie stosuje się art. 10 k.p.a. [zasada czynnego udziału strony w postępowaniu] i art. 79a k.p.a. [obowiązek wskazania przesłanek niespełnionych, niewykazanych].
- 64b u.p.z.p. [wniosek w formie elektronicznej]
Projektowany przepis wprowadza możliwość wyboru formy złożenia wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz wniosku o ustalenie warunków zabudowy, tj. w formie papierowej lub w formie dokumentu elektronicznego.
Formularz wniosku elektronicznego ma być dostępny w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie obsługującego go urzędu.
4/ Przepisy przejściowe – budowa domu do 70 m2
Zgodnie z art. 5 projektu ustawy, ustawa ma wejść w życie po upływie 2 miesięcy od dnia jej ogłoszenia.
Do postępowań wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie ustawy, będą miały zastosowanie przepisy dotychczasowe.
Do budynku spełniającego kryteria, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a albo 16 pr. bud., co do którego przed dniem wejścia w życie ustawy wydano decyzję o pozwoleniu na budowę albo dokonano zgłoszenia, stosuje się przepisy dotychczasowe.
5/ Podsumowanie – dom bez pozwolenia 70m2 przepisy
Co do zasady, cel wprowadzenia ustawy należy ocenić pozytywnie, niewątpliwie przyspieszenie i uproszczenie procedur budowlanych wpłynie pozytywnie na szeroko pojmowany rynek nieruchomości.
Wydaje się jednak, że problem będący główną przyczyną przewlekłości działania organów administracji architektoniczno-budowalnej, tj. problem na poziomie organizacyjnym i kadrowym, wciąż pozostaje nierozwiązany.
Ustawodawca powyższy problem rozwiązuje natomiast inną, bardziej ryzykowną drogą (ryzyko naruszenia ładu przestrzennego, samowolne budowy), co godzi w podstawowe zasady procesu budowlanego, takie chociażby jak nadzór nad zgodnością i bezpieczeństwem prowadzonych robót, nadzór kierownika budowy, co budzi poważne zastrzeżenia samorządów zawodowych, jak i jednostek samorządu terytorialnego.
Można w tym miejscu zacytować chociażby opinię Związku Miast Polskich: „Opinia zarządu Związku Miast Polskich co do tego projektu jest negatywna. (…) My ten projekt kwestionujemy po pierwsze z punktu widzenia zagrożeń dla ładu przestrzennego, jakie ta ustawa powoduje. A po drugie z powodu zagrożeń o charakterze technicznym odnośnie wymogów w stosunku do prowadzenia inwestycji budowlanych oraz zagrożenia dla bezpieczeństwa na budowie” (wypowiedź sekretarza KWRiST – Andrzeja Porawskiego z ZMP).
Należy jednocześnie pamiętać, że jest to początkowy etap procesu legislacyjnego i nie można wykluczyć, że w toku opiniowania projektu ustawy, dojdzie do zmian uwzględniających krytyczne głosy choćby w części.
Procedurę legislacyjną można śledzić tutaj.
Poszukujesz więcej informacji na temat specjalizacji prawnika nieruchomości w Krakowie? Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą wsparcia w obszarze nieruchomości i procesów budowlanych.
