24.09.2023 r.
Dzisiaj dzień wejścia w życie nowelizacji planowania i zagospodarowania przestrzennego, o której była już mowa na blogu (zapraszam do lektury części I oraz II omówienia ustawy).
Uznałam, że to idealna data, żeby szerzej przyjrzeć się jednemu z nowych narzędzi, które wprowadza ustawa – Zintegrowanemu Planowi inwestycyjnemu. ZPI już od daty uchwalenia ustawy cieszy się dużym zainteresowanie inwestorów. Dlaczego?
ZPI to ulepszone narzędzie, znane już od czasów ustawy Lex Deweloper, pozwalające na zmianę (a właściwie zastąpienie) obowiązującego planu miejscowego (przez ZPI), pod warunkiem, że ZPI będzie spełniać warunki określone w ustawie.
O jakich warunkach jest mowa? Jak wygląda procedura uchwalania ZPI? O tym w dzisiejszym artykule.
Spis treści
- Zintegrowany Plan Inwestycyjny – uwagi wstępne
- Zintegrowany Plan Inwestycyjny a Lex Deweloper
- Wniosek o uchwalenie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego
- Jak wygląda procedura uchwalenia Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego?
- Umowa urbanistyczna
- Kto przygotowuje Zintegrowany Plan Inwestycyjny?
- Zakończenie procedury uchwalenia ZPI
- Podsumowanie
1/ Zintegrowany Plan Inwestycyjny – uwagi wstępne
Zintegrowany Plan Inwestycyjny jest szczególnym rodzajem planu miejscowego, uchwalanym przez radę gminy na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej, określającej zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron.
ZPI jest narzędziem, które uzupełni obecnie obowiązującą regulację zawartą w Lex Deweloper (uchwałę o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej), a od 2026 roku w całości ją zastąpi.
ZPI będzie uchwalane przez radę gminy, a skutkiem jego uchwalenia będzie utrata mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego ZPI.
2/ Zintegrowany Plan Inwestycyjny a Lex Deweloper
Jakie zmiany przewiduje Zintegrowany Plan Inwestycyjny w stosunku do rozwiązań znanych z Lex Deweloper?
- poszerzono katalog inwestycji możliwych do realizacji na podstawie ZPI – mogą to być nie tylko inwestycje mieszkaniowe;
- nadano ZPI rangę aktu prawa miejscowego w postaci planu miejscowego (szczególnego rodzaju);
- wprowadzono przepisy regulujące zasady negocjacji inwestora i gminy, wprowadzając umowę urbanistyczną jako podstawę realizacji inwestycji;
Umowa urbanistyczna będzie wyznaczały ramy współpracy inwestora z gminą, w tym obowiązki publicznoprawne inwestora w związku z inwestycją, w tym m.in.:
- obowiązek przekazania przez inwestora nieruchomości na rzecz gminy;
- obowiązek pokrycia przez inwestora całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej służącej inwestycji głównej, polegającej np. na budowie lub przebudowie sieci uzbrojenia terenu, dróg publicznych, obiektów transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obszarów zieleni publicznej etc.;
- obowiązek pokrycia przez inwestora kosztu nabycia przez gminę nieruchomości przeznaczonych na cel inwestycji uzupełniającej;
- obowiązek pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, w tym kosztów realizacji roszczeń osób trzecich z tytułu obniżenia wartości nieruchomości na skutek uchwalenia ZPI
3/ Wniosek o uchwalenie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego
Procedurę uchwalenia ZPI rozpoczyna wniosek inwestora. Wniosek składany jest za pośrednictwem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta do właściwej rady gminy. Wniosek może złożyć kilku inwestorów planujących realizację danej inwestycji.
Do wniosku inwestor dołącza projekt Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego. Jakie elementy powinien zawierać ZPI?
Zasadniczo, wszystkie elementy, które zawiera plan miejscowy, dlatego że przepisy odsyłają w tym zakresie do art. 15 ust. 1 – 3 u.p.z.p., w szczególności ZPI powinien:
- uwzględniać politykę przestrzenną gminy określoną w strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego;
- zawierać część tekstową oraz graficzną na zasadach obowiązujących dla planów miejscowych (mapa zasadnicza w skali 1:1000);
- zawierać uzasadnienie, które w szczególności będzie dotyczyć: i) sposobu realizacji wymogów wynikających z art. 1 ust. 2-4 u.p.z.p. (cele planowania przestrzennego, generalne zasady), ii) zgodności z wynikami analizy zmian w zagospodarowaniu przestrzennym gminy oraz sposobu uwzględnienia uniwersalnego projektowania; iii) wpływu na finanse publiczne, w tym budżet gminy;
- zawierać pozostałe elementy planu miejscowego, w tym m.in. przeznaczenie terenów, zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, liczbę miejsc postojowych etc.;
- spełniać wymogi zawarte w rozporządzeniu w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego;
- zawierać dane przestrzenne tworzone dla zbiorów danych przestrzennych (dane dla systemów teleinformatycznych)
4/ Jak wygląda procedura uchwalenia Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego?
W skrócie mamy następujące etapy procedury:
- Złożenie wniosku o ZPI na ręce wójta/burmistrza/prezydenta miasta (dalej łącznie jako: „wójt”);
- Uzupełnienie ewentualnych braków wniosku w maksymalnym terminie 14 dni od dnia otrzymania wezwania;
- Przekazanie przez wójta kompletnego wniosku do rady gminy i publikacja wniosku w Rejestrze Urbanistycznym (rejestr dopiero od 1.01.2026);
- Powiadomienie mieszkańców przez wójta o tych czynnościach w formie ogłoszenia;
- Rada gminy podejmuje decyzję co do wyrażenia zgody na przystąpienie do sporządzenia ZPI – w przypadku wyrażenia zgody następują kolejne etapy, w przypadku braku – procedura kończy się;
- Wójt rozpoczyna z inwestorem negocjacje w zakresie treści projektu umowy urbanistycznej oraz projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego;
- Wójt wprowadza zmiany do projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego, wraz z uzasadnieniem, sporządza prognozę oddziaływania na środowisko, o ile jest wymagana, oraz projekt umowy urbanistycznej, uwzględniając wynik negocjacji;
- Wójt udostępnia w Rejestrze Urbanistycznym projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego wraz z uzasadnieniem, projektem umowy urbanistycznej i prognozą oddziaływania na środowisko (rejestr dopiero od 1.01.2026);
- Wójt występuje o opinie i uzgodnienia ZPI do właściwych organów;
- Wójt ogłasza o rozpoczęciu konsultacji społecznych i przeprowadza konsultacje społeczne ZPI;
- Wójt wprowadza zmiany do ZPI wynikające z dokonanych uzgodnień, opinii oraz konsultacji społecznych;
- Wójt zawiera z inwestorem umowę urbanistyczną;
- Wójt przedstawia radzie gminy projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego stanowiący załącznik do umowy urbanistycznej wraz z raportem podsumowującym przebieg konsultacji społecznych;
- Rada gminy może uchwalić ZPI bez poprawek, odrzucić ZPI lub zwrócić ZPI do wójta wraz z propozycjami poprawek do umowy urbanistycznej i do ZPI
Procedurę uchwalenia ZPI przedstawia schemat poniżej:
5/ Umowa urbanistyczna
Umowa urbanistyczna to kluczowy element procedury uchwalenia ZPI. Jeżeli negocjacje między gminą a inwestorem nie doprowadzą do ustalenia projektu umowy urbanistycznej, nie będzie możliwe przejście do kolejnych etapów procedury.
Do czasu zawarcia umowy urbanistycznej wójt, burmistrz albo prezydent miasta może odstąpić od negocjacji, informując o tym radę gminy.
Czym jest inwestycja uzupełniająca?
Zgodnie z art. 2 pkt 5a u.p.z.p. inwestycja uzupełniająca to budowa, zmiana sposobu użytkowania lub przebudowa sieci uzbrojenia terenu, dróg publicznych, linii kolejowych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, obiektów, w których prowadzona jest działalność z zakresu pomocy społecznej, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, obszarów zieleni publicznej, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową – o ile służą obsłudze inwestycji głównej.
Co zatem może zawierać umowa urbanistyczna?
1. przedmiot inwestycji uzupełniającej i zakres jej realizacji przez inwestora;
2. zobowiązania inwestora, w szczególności polegające na:
– przekazaniu przez inwestora nieruchomości na rzecz gminy;
– pokryciu przez inwestora całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej;
– pokrycia przez inwestora kosztu nabycia przez gminę nieruchomości przeznaczonych na cel inwestycji uzupełniającej;
– pokryciu całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, w tym kosztów realizacji roszczeń osób trzecich z tytułu obniżenia wartości nieruchomości na skutek uchwalenia ZPI;
3. zobowiązania gminy dotyczące inwestycji uzupełniającej, w tym na przykład obowiązek realizacji przez gminę inwestycji uzupełniającej, jeżeli wchodzi ona w zakres zadań własnych gminy;
4. zwolnienie inwestora z obowiązku zapłaty renty planistycznej (opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia ZPI);
Umowa urbanistyczna zawierana jest w formie aktu notarialnego. ZPI stanowi załącznik do umowy.
Jeżeli zintegrowany plan inwestycyjny zostanie uchylony, zmieniony lub zostanie stwierdzona jego nieważność przed upływem 5 lat od dnia jego wejścia w życie, strony umowy urbanistycznej mogą w terminie 6 miesięcy od dnia uchylenia, zmiany lub stwierdzenia nieważności zintegrowanego planu inwestycyjnego odstąpić od umowy urbanistycznej.
6/ Kto przygotowuje Zintegrowany Plan Inwestycyjny?
ZPI stanowi szczególny rodzaj planu miejscowego i powinien zawierać takie same elementy jak plan miejscowy. W związku z tym ważna jest współpraca Kancelarii z doświadczonym i renomowanym biurem planistycznym. Nasza Kancelaria ma nawiązaną stałą współpracę w tym zakresie z wykwalifikowanym, doświadczonym i uznanym podmiotem w branży. W związku z tym decydując się na współpracę z Kancelarią masz zapewnioną kompleksową obsługę Twojego projektu. W celu uzyskania szczegółowej informacji skontaktuj się z nami.
7/ Zakończenie procedury uchwalenia ZPI
W ZPI określa się również okres vacatio legis, tj. okres po jakim ZPI wchodzi w życie po jego publikacji w Dzienniku Urzędowym Województwa.
Wejście w życie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego niesie za sobą następujące skutki:
- utratę mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego ZPI;
- aktualizację praw i obowiązków wynikających z umowy urbanistycznej (do czasu wejścia w życie ZPI umowa nie wywołuje skutków prawnych).
Poszukujesz więcej informacji na temat specjalizacji kancelarii prawa nieruchomości? Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą dotyczącą wsparcia w obszarze nieruchomości i procesów budowlanych.
8/ Podsumowanie
Najważniejsze informacje, o których należy pamiętać po lekturze artykułu:
- Zintegrowany Plan Inwestycyjny jest szczególnym rodzajem planu miejscowego, uchwalanym przez radę gminy na wniosek inwestora;
- procedurę uchwalenia ZPI rozpoczyna wniosek inwestora składany jest za pośrednictwem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta do właściwej rady gminy
- do wniosku inwestor dołącza projekt Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego, który spełnia wymogi określone w ustawie dla planu miejscowego, w tym w szczególności zawiera część tekstową i rysunkową określającą przeznaczenie terenów, zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu;
- procedura uchwalenia ZPI przypomina procedurę uchwalenia planu miejscowego, przy czym odmienność stanowi obowiązek zawarcia pomiędzy gminą a inwestorem umowy urbanistycznej, do której załącza się ZPI;
- umowa urbanistyczna określa ramy współpracy pomiędzy gminą a inwestorem w zakresie realizacji inwestycji uzupełniającej, polegającej np. na budowie lub przebudowie sieci uzbrojenia terenu, dróg publicznych, obiektów transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obszarów zieleni publicznej etc.;
- wejście w życie ZPI powoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego ZPI;
- ZPI nie zastępuje pozwolenia na budowę lub innych decyzji administracyjnych.
