08.01.2023 r.
Pierwszy temat na blogu po Nowym Roku to zawieszenie postępowania w sprawie decyzji o warunkach zabudowy. Zawieszenie z uwagi na toczące się równocześnie postępowanie w sprawie uchwalenia planu miejscowego dla nieruchomości. Temat ma duże znaczenie praktyczne w szczególności, jeżeli procedowany dla naszej nieruchomości plan miejscowy przewiduje warunki mniej korzystne niż moglibyśmy uzyskać w decyzji o warunkach zabudowy.
W artykule omówię temat z uwzględnieniem najważniejszych informacji, a także będę Cię zachęcać, by zaskarżać postanowienia zawieszające na przykładzie jednej ze spraw, którą prowadzimy.
Zapraszam do lektury!
Spis treści
Jeżeli interesują Cię wybrane zagadnienia związane z zawieszeniem postępowania w sprawie decyzji WZ, poniżej zamieszczam spis treści, który pomoże Ci wyszukać informacje zawarte w artykule.
- Zawieszenie postępowania w sprawie WZ – podstawa prawna
- Czy zawieszenie postępowania można zaskarżyć?
- W jakich przypadkach postanowienie o zawieszeniu może zostać uchylone?
- Podsumowanie
1/ Zawieszenie postępowania w sprawie WZ – podstawa prawna
Na początek kilka informacji teoretycznych. Przepisy regulujące postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy („DWZ”) znajdują się w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym („u.p.z.p.”). Także przepisy dotyczące zawieszenia postępowania w sprawie DWZ.
Sięgamy do art. 62 u.p.z.p., który reguluje trzy przypadki zawieszenia postępowania:
- 62 ust. 1 u.p.z.p. dotyczy zawieszenia ze względu na postępowanie w sprawie uchwalenia planu miejscowego;
- 62 ust. 1a u.p.z.p. dotyczy zawieszenia ze względu na postępowanie w sprawie ustanowienia obszaru rewitalizacji, obszaru zdegradowanego, Specjalnej Strefy Rewitalizacji;
- 62 ust. 2 u.p.z.p. dotyczy zawieszenia ze względu na to, że dla danego obszaru obowiązkowe jest uchwalenie planu miejscowego
W dzisiejszym artykule skupię się na przypadkach wymienionych w art. 62 ust. 1 u.p.z.p., który brzmi:
„Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta podejmuje postępowanie i wydaje decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jeżeli:
1) w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo
2) w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany”
Cytowany przepis opisuje relację między postępowaniem w sprawie DWZ dla danej nieruchomości a toczącą się procedurą w sprawie uchwalenia planu miejscowego dla tej samej nieruchomości.
Jakie informacje powinniśmy zapamiętać po lekturze przepisu?
- nie chodzi o jakiekolwiek postępowanie w sprawie uchwalenia planu miejscowego, postępowanie ma dotyczyć tej samej nieruchomości, co do której złożyliśmy wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy;
- organ prowadzący postępowanie może, ale nie musi zawieszać postępowania;
- postępowanie w sprawie DWZ może być zawieszone na okres nie dłuższy niż 9 miesięcy liczony od dnia złożenia wniosku o wydanie DWZ (uwaga: częstym błędem jest liczenie okresu zawieszenia od dnia wydania postanowienia w sprawie zawieszenia);
- postępowanie musi być obowiązkowo odwieszone, jeżeli w okresie zawieszenia nie dojdzie do uchwalenia planu miejscowego albo w ciągu dwóch miesięcy od zawieszenia nie podjęto uchwały w sprawie przystąpienia do sporządzenia planu miejscowego;
Jak sprawdzić czy w stosunku do mojej nieruchomości toczy się postępowanie w sprawie uchwalenia planu miejscowego? Takie informacje można uzyskać:
- przeglądając ogłoszenia w biuletynie informacji publicznej gminy;
- weryfikując systemy informacji przestrzennej gmin;
- składając wniosek o informację publiczną do gminy.
2/ Czy zawieszenie postępowania można zaskarżyć?
Podstawowa kwestia. Postanowienie w sprawie zawieszenia postępowania o wydanie warunków zabudowy można zaskarżyć. Zawsze doradzam zaskarżenie – pozostawienie postanowienia zawieszającego w obrocie może nawet doprowadzić do uniemożliwienia realizacji inwestycji na nieruchomości.
Hipotetyczna sytuacja. Proceduję wniosek o DWZ i wszystko wskazuje, że otrzymam decyzję pozytywną, tj. ustalającą warunki zabudowy dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Równocześnie procedowany jest plan miejscowy, projekt planu miejscowego przewiduje dla mojej nieruchomości przeznaczenie pod tereny zielone z zakazem zabudowy. Organ zawiesza postępowanie w sprawie DWZ, następnie, w czasie zawieszenia, uchwalony zostanie plan miejscowy. Plan miejscowy w finalnej wersji nie pozwala na zabudowę mojej nieruchomości.
Być może udałoby mi się uniknąć tego skutku zaskarżając postanowienie w sprawie zawieszenia, doprowadzając procedurę do końca i uzyskując przed uchwaleniem planu miejscowego ostateczne pozwolenie na budowę.
Warto zatem powalczyć.
Postanowienie zaskarża się składając zażalenie za pośrednictwem organu, który wydał postanowienie. Zażalenie składa się w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia. W zażaleniu należy zawrzeć:
- dane skarżącego,
- dane postanowienia, które zaskarżamy;
- uzasadnienie przyczyn zaskarżenia.
3/ W jakich przypadkach postanowienie o zawieszeniu może zostać uchylone?
W jednej z naszych spraw, zaskarżając postanowienie w sprawie zawieszenia postępowania w sprawie DWZ argumentowaliśmy, że:
- nieprawidłowo został określony termin zawieszenia (organ zawiesił na 9 miesięcy od dnia wydania postanowienia), co spowodowało, że efektywnie przekroczono maksymalny termin określony w ustawie;
- organ nie wykazał, że istnieje wysokie prawdopodobieństwo uchwalenia planu miejscowego w okresie zawieszenia;
- organ może zawiesić postępowanie, co nie może oznaczać dowolności w tym zakresie, musi się opierać na realnych, obiektywnych okoliczności uzasadniających zawieszenie postępowania.
Sprawa została przez nas wygrana, a postanowienie zostało uchylone przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze.
Dobierając argumenty warto posiłkować się orzecznictwem sądów administracyjnych, np.:
„Zawieszenie postępowania jest uzależnione od uznania administracyjnego organu, nie może ono mieć jednak charakteru dowolnego. Skorzystanie przez organ z powyższego uprawnienia winno być uzależnione od wyniku jego ustaleń w aspekcie wystąpienia realnych, obiektywnych okoliczności uzasadniających zawieszenie postępowania” (wyrok WSA w Poznaniu z 27.05.2020 r., II SA/Po 42/20).
4/ Pomoc prawna – sporządzenie zażalenia na postanowienie w sprawie zawieszenia
Od lat wspieramy z sukcesami naszych klientów w postępowaniach w sprawie wydania warunków zabudowy, sporządzając m.in. zażalenia na postanowienia w sprawie zawieszenia postępowania. Skontaktuj się z nami w celu uzyskania wsparcia oraz szczegółowych informacji.
Poszukujesz więcej informacji na temat naszych specjalizacji? Zapraszamy do zapoznania się z ofertą naszej kancelarii prawa nieruchomości.
5/ Podsumowanie
- Na podstawie art. 62 ust. 1 u.p.z.p. postępowanie DWZ może zostać zawieszone z uwagi na toczące się postępowanie w sprawie uchwalenia planu miejscowego;
- Organ prowadzący postępowanie może, ale nie musi zawieszać postępowania;
- Postępowanie w sprawie DWZ może być zawieszone na okres nie dłuższy niż 9 miesięcy liczony od dnia złożenia wniosku o wydanie DWZ (uwaga: częstym błędem jest liczenie okresu zawieszenia od dnia wydania postanowienia w sprawie zawieszenia);
- Postępowanie musi być obowiązkowo odwieszone, jeżeli w okresie zawieszenia nie dojdzie do uchwalenia planu miejscowego albo w ciągu dwóch miesięcy od zawieszenia nie podjęto uchwały w sprawie przystąpienia do sporządzenia planu miejscowego;
- Organ może zawiesić postępowanie, co nie może oznaczać dowolności w tym zakresie, musi się opierać na realnych, obiektywnych okoliczności uzasadniających zawieszenie postępowania;
- Na podstawienie w sprawie zawieszenia przysługuje zażalenie w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia.
