Zaświadczenie o samodzielności lokalu – przegląd najnowszego orzecznictwa

10.06.2023 r.

Wyodrębnianie lokali i tworzenie w ten sposób nieruchomości lokalowych (z własnymi księgami wieczystymi) ma kluczowe znaczenie dla ich swobodnego obrotu na rynku. Jednym z podstawowych wymogów, jakie musi spełnić lokal podlegający wyodrębnieniu, jest „samodzielność”. Definicja samodzielności lokalu znajduje się w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, przy czym poznanie wszystkich kryteriów nie jest możliwe bez znajomości orzecznictwa sądów administracyjnych ukształtowanego na tle wykładni tego przepisu.

W dzisiejszym artykule przedstawiam najnowszy dorobek orzeczniczy w tym temacie z jego praktycznym omówieniem. Zapraszam do lektury!

1/ Nieruchomości lokalowe

Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu (np. usługowym) mogą stanowić odrębne nieruchomości, dla których zakładane są księgi wieczyste.

Standardem jest, że każda nieruchomość gruntowa (działka) ma swoją księgę wieczystą. W przypadku lokali – nie istnieje procedura automatycznego zakładania księgi wieczystej dla lokalu. Nawet jeżeli lokal powstanie w budynku (np. na skutek jego przebudowy), aby możliwe było jego wyodrębnienie (ustanowienie nieruchomości lokalowej) i założenie dla takiego lokalu księgi wieczystej konieczne jest spełnienie kilku warunków. Jednym z nich jest uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu (o czym szerzej dalej).

Jaki jej sens wyodrębniania nieruchomości lokalowej?

Założenie dla lokalu księgi wieczystej pozwala na swobodny obrót lokalem. Gdy lokal nie stanowi odrębnej nieruchomości (nie ma swojej księgi wieczystej), nie ma możliwości sprzedaży lokalu, w takim przypadku istnieje jedynie możliwość sprzedaży udziału w prawie własności całej nieruchomości (gruntu zabudowanego budynkiem, w którym znajduje się lokal).

Skutek sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem nie jest tożsamy do skutku sprzedaży lokalu wyodrębnionego (stanowiącego odrębną nieruchomość lokalową z własną księgą wieczystą).

W przypadku nabycia nieruchomości lokalowej (wyodrębnionego lokalu) kupujący staje się wyłącznym właścicielem takiego lokalu. Z lokalu może korzystać wyłącznie ten właściciel, ew. inne osoby za zgodą tego właściciela.

Natomiast kupujący udział w prawie własności nieruchomości gruntowej staje się współwłaścicielem całej nieruchomości. Współwłaściciel może zatem korzystać z całej nieruchomości (np. z całego budynku), nie jest ograniczony wyłącznie do korzystania z jednego lokalu w budynku, który odpowiada jego udziałowi w prawie własności. Nie można zatem zakazać takiemu współwłaścicielowi korzystania z całego budynku, można natomiast w takim przypadku:

zawrzeć umowę ze wszystkimi współwłaścicielami o podziale do korzystania, w którym współwłaściciele umówią się, z których części nieruchomości korzystają samodzielnie;
rozliczyć korzyści ze współwłaścicielem korzystającym w całości z nieruchomości (zażądać zapłaty za pobieranie pożytków z nieruchomości w zakresie przekraczającym udział w prawie własności).

Wyodrębnianie samodzielnych lokali i tworzenie w ten sposób odrębnych nieruchomości lokalowych ma zatem kluczowe znaczenie dla ich swobodnego obrotu na rynku.

2/ Zaświadczenie o samodzielności lokalu

Podstawową przesłanką pozwalającą na wyodrębnienie nieruchomości lokalowej jest „samodzielność lokalu”.

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: „u.w.l.”):

„Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne”

Spełnienie wymogu „samodzielności” stwierdza właściwy starosta w formie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Postępowanie w tym zakresie ma charakter administracyjny i mają do niego zastosowanie przepisy działu VII k.p.a. (art. 217–220). Starosta rozstrzygając wniosek o wydanie zaświadczenia wydaje:

zaświadczenie o samodzielności lokalu

albo

postanowienie o odmowie wydania zaświadczenia

W zaświadczeniu starosta potwierdza również, że wyodrębnienie nieruchomości lokalowej jest zgodne z:

ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (obowiązującego dla danej nieruchomości) albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej
pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy

Od wydanego zaświadczenia nie przysługuje żaden środek zaskarżenia. Natomiast postanowienie o odmowie wydania zaświadczenia jest zaskarżalne na podstawie zażalenia. Zażalenie będzie rozpatrywało właściwe samorządowe kolegium odwoławcze.

4/ Samodzielność lokalu – przegląd orzecznictwa

Na tle zagadnienia samodzielności lokali wypowiadały się wielokrotnie sądy administracyjne. Poniżej zaprezentowano orzecznictwo sądów administracyjnych (w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego) w odniesieniu do następujących zagadnień:

Zbiorcze instalacje

„Samodzielność charakteryzuje się tym, że właściciel i inne osoby korzystające z lokalu mają do niego swobodny dostęp, a także tym, że korzystanie z lokalu zgodnie z jego funkcją nie wymaga korzystania z innych lokali. Tymczasem, na podstawie dokumentacji sprawy organy ustaliły, że wszystkie instalacje w segmencie A zaprojektowane zostały jako zbiorcze, obsługujące dom wypoczynkowy jako całość funkcjonalną, w której każda „jednostka hotelowa” (pokój z łazienką) stanowi niewyodrębniony funkcjonalnie element. Żaden z 28 lokali, których dotyczył wniosek skarżącej kasacyjnie, nie jest zatem funkcjonalnie niezależny od innych. Prawidłowo więc Sąd wojewódzki doszedł do przekonania, że przedmiotowy obiekt stanowi zorganizowaną całość gospodarczą ze względu m.in. na instalacje techniczne, które zgodnie z projektami branżowymi zostały zaprojektowane jako zbiorcze dla obsługi „domu wypoczynkowego”, a nie indywidualne dla obsługi każdego lokalu osobno” (wyrok NSA z 18.01.2023 r., II OSK 2587/21).

Przegrody

„W świetle wskazanego przepisu odnoszącego się do definicji lokalu mieszkalnego, samodzielność lokalu determinuje jego realne wydzielenie w obrębie danego budynku ścianami trwałymi, przy czym muszą być to ściany wykonane z trwałych, solidnych materiałów. Z oczywistych względów kryteriów takich nie spełniają doraźne przegrody czy też „ściany” pełniące w istocie funkcję prowizoryczną, w tym wykonane z materiałów nie gwarantujących trwałości, takich jak np. płótno, cienka dykta czy folia. Podobny charakter przypisać należy linii kas, która co prawda faktycznie oddziela halę sprzedaży hipermarketu od korytarza budynku centrum handlowego nie mniej jednak nie stanowi trwałej ściany w rozumieniu ww. przepisu” (wyrok WSA w Gdańsku z 11.12.2008 r., III SA/Gd 213/08).

Miejsca postojowe

„Przy ocenie samodzielności lokalu należy uwzględniać to, że nie może on stanowić funkcjonalnie części składowej innego lokalu oraz, że korzystanie z takiego lokalu nie może wiązać się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu. O samodzielności miejsc postojowych w garażu wielostanowiskowym można mówić na przykład wtedy, gdy mają oddzielny wjazd z otaczającej budynek nieruchomości i są wydzielone trwałymi ścianami” (wyrok WSA w Warszawie z 20.05.2021 r., VII SA/Wa 339/21)

Samodzielny dostęp

„Samodzielność lokali powinna polegać na nieskrępowanym dostępie do nich ich właścicieli i korzystających z nich osób. Istotą samodzielności lokalu jest to, że może być wykorzystywany zgodnie ze swoim przeznaczeniem, niezależnie od korzystania z innych lokali” (m.in. wyrok NSA z dnia 29 stycznia 2020 r. w sprawie o sygn. II OSK 3777/18 i z dnia 17 marca 2020 r. w sprawie II OSK 602/19, wyrok WSA w Warszawie z dnia 4 lutego 2021 r. w sprawie o sygn. VII SA/Wa 1996/20).

„Dostęp do lokalu znajdującego się na nieruchomości przy ul. (…) 50/51 z klatki schodowej należącej do sąsiedniej nieruchomości przy ul. (…) 48/49, przesądza o braku atrybutu samodzielności lokalu mieszkalnego w świetle art. 2 ust. 2 u.w.l. Brak ten aktualizuje się w omawianym przypadku także poprzez niezapewnienie w sposób prawnie wiążący dostępu do przedmiotowego lokalu. Jak wskazały organy, nieruchomości przy ul. (…) 50/51 i 48/49 nie zaliczają się do tej samej wspólnoty mieszkaniowej i nie została ustanowiona służebność przechodu względem każdoczesnego właściciela lokalu nr (…). Mając zatem na względzie, że obie nieruchomości stanowią odrębną własność przyjąć należy, iż istnieje prawdopodobieństwo, że faktyczny (aktualny) dostęp skarżącej do ww. lokalu może zostać utrudniony lub być w przyszłości przedmiotem sporu właścicielskiego” (wyrok WSA w Gdańsku z 23.05.2019 r., III SA/Gd 249/19)

Wyłączny użytek właściciela/właścicieli samodzielnego lokalu

„Lokal samodzielny w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali nie może wchodzić w skład nieruchomości wspólnej, w związku z czym lokal samodzielny jest przedmiotem wyłącznej własności i użytku właściciela lub mieszkańca” (NSA z dn. 2 grudnia 1998 r., sygn. akt I CKN 903/97 i z dn. 9 grudnia 2011 r. sygn. akt I OSK 696/11; wyrok WSA w Warszawie z dn. 8 grudnia 2017 r.).

„Z akt sprawy wynika, że w garażu usytuowane są pomieszczenia, do których nie ma innego dostępu niż przez garaż, tj. pomieszczenia węzła cieplnego, pomieszczenia przyłącza wody, pomieszczenia separatora, pomieszczenia rozdzielni elektrycznej i elektrotechnicznej, pomieszczenia gospodarcze służące do prawidłowego funkcjonowania budynku. W jego obrębie znajduje się ciąg komunikacyjny, który winien być dostępny dla właścicieli innych, wyodrębnionych lokali i administracji budynku. Przy takiej konstrukcji architektonicznej, że mimo faktycznej i technicznej możliwości ustalenia, że lokal spełnia cechy lokalu samodzielnego – nie można mu przypisać takiego atrybutu” (por. wyrok NSA z dn. 6 października 2017 r., sygn. akt I OSK 3174/15 i wyrok WSA we Wrocławiu z 2 sierpnia 2015 r., sygn. akt II SA/Wr 423/15).

„Z załączonej do wniosku inwentaryzacji wynika, że w obrębie garażu usytuowane są pomieszczenia gospodarcze oraz kotłownia, do których dostęp jest możliwy wyłącznie poprzez garaż. Zarówno pomieszczenia gospodarcze jak i kotłownia niezbędna do funkcjonowania całego budynku nie są pomieszczeniami przynależnymi do garażu. Korzystanie z pomieszczeń gospodarczych oraz kotłowni wymaga korzystania z garażu, a zatem garaż nie może być uznany za lokal samodzielny. Lokal samodzielny w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali nie może wchodzić w skład nieruchomości wspólnej” (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 1998 r., sygn. akt I CKN 903/97, Lex nr 35752, i z dnia 9 grudnia 2011 r., sygn. akt I OSK 696/11, wyrok WSA w Warszawie z 8.12.2017 r., VII SA/Wa 645/17).

„Sporny lokal jest bowiem ostatnim, niewyodrębnionym jeszcze lokalem w budynku a jednocześnie w wyłączny sposób umożliwia właścicielom innych lokali (już wyodrębnionych) dostęp do pomieszczeń przynależnych (piwnic) a które – w zależności od sytuacji – mogłyby stanowić również części składowe poszczególnych, wyodrębnionych lokali. Przy takiej zatem konstrukcji architektonicznej budynku sporny lokal nie może uzyskać statusu lokalu samodzielnego, gdyż w jego obrębie znajduje się (obecnie nieczynny) ciąg komunikacyjny, a który winien być dostępny dla właścicieli innych, już wyodrębnionych lokali. Poza tym nie można też zapominać, że całkowite pozbawienie właścicieli tych lokali możliwości dostępu do wyżej wspomnianych piwnic, stawiałoby w istocie rzeczy pod znakiem zapytania, stwierdzoną wcześniej, samodzielność tych lokali” (wyrok NSA z 6.10.2017 r., I OSK 3174/15).

Ciągi komunikacyjne

„Pomieszczenia zaś, co do których Prezydent (…) odmówił wydania zaświadczeń, powstały na skutek ich wydzielenia ścianami ażurowymi w innym, niewątpliwie prawnie samodzielnym lokalu, garażu na poziomie – 1 budynku przy ul. (…) w (…). Dostęp do tak wydzielonych pomieszczeń możliwy jest jednak wyłącznie przez teren tego innego samodzielnego lokalu, jakim jest garaż podziemny.

Tut. Sąd podziela ponadto pogląd, że o tym, czy dany lokal może być uznany za samodzielny decyduje nie tylko jego wydzielenie trwałymi lub ażurowymi ścianami w obrębie budynku, ale również „swobodny dostęp do niego właściciela, czy mieszkańca i możliwość korzystania z niego bez wymogu korzystania z innych samodzielnych lokali, co oznacza przeznaczenie lokalu do wyłącznego użytku jego właściciela (mieszkańca). Nie można natomiast mówić o samodzielności lokalu, którego ciągi komunikacyjne nie zostały wydzielone trwałymi ścianami, do pełnienia przypisanej mu funkcji. Również nie można mówić o samodzielności lokalu, który mimo wydzielenia trwałymi ścianami, do pełnienia przypisanej mu funkcji, wymaga korzystania z innych samodzielnych lokali. Przeczy to bowiem istocie samodzielności lokalu” (wyrok WSA w Warszawie z 9 lipca 2020 r., sygn. akt VII SA/Wa 883/20, wyrok WSA w Warszawie z 4.02.2021 r., VII SA/Wa 1996/20)

Zgodność z planem miejscowym

„Z analizy organów wynika, że działka inwestycyjna nr ew. (…) objęta jest ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gruntów terenu, „(…)” (uchwała Rady Miejskiej K. z (…) kwietnia 2004 r., nr (…)). Zgodnie z § 11 planu teren inwestycyjny oznaczony jest symbolem MNLs, co oznacza, że teren ten przeznaczony jest pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną na działkach leśnych”. Zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlanego przez budynek mieszkalny jednorodzinny rozumieć należy budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Dlatego też Sąd podziela stanowisko organów obu instancji, że wydzielenie piątego lokalu w budynku B jest niezgodne z obecnie obowiązującym planem” (wyrok WSA w Warszawie z 20.03.2020 r., VII SA/Wa 2623/19)

Moment wystąpienia z wnioskiem o wydanie zaświadczenia

„Wydanie zaświadczenia o spełnieniu wymagań samodzielności lokalu (art. 2 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali) może nastąpić po dopuszczeniu do użytkowania budynku, w którym lokal ten jest usytuowany, w szczególności gdy obowiązek ten wynika z decyzji o pozwoleniu na budowę” (wyroki NSA: z dnia 3 lipca 2001 r., sygn. akt II SA/Lu 393/2000,publikowany w zbiorze LEX nr 79661; z dnia 19 stycznia 2010 r., sygn. akt I OSK 1196/09, publikowany w zbiorze LEX 559348; z dnia 17 listopada 2011 r., sygn. akt I OSK 646/11, zamieszczony w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie internetowej orzeczenia.nsa.gov.pl czy też wyrok WSA w Warszawie z dnia 13 stycznia 2010 r., sygn. akt VII SA/Wa 1991/09, LEX nr 554257).

5/ Pomoc prawna – zaświadczenie o samodzielności lokalu

Od lat wspieramy z sukcesami naszych klientów w postępowaniach dotyczących zaświadczenia o samodzielności lokalu, w tym w szczególności w postepowaniach dotyczących lokali w „starym” budownictwie. Upływ czasu powoduje, że właściciel nie zawsze dysponuje pełną dokumentacją dotyczącą budynku, co z kolei może powodować trudności dowodowe w toku postępowania o wydanie zaświadczenia. Skontaktuj się z nami w celu uzyskania wsparcia oraz szczegółowych informacji.

Poszukujesz więcej informacji na temat specjalizacji kancelarii prawa nieruchomości? Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą dotyczącą wsparcia w obszarze prawa nieruchomości i procesu budowlanego.

6/ Podsumowanie

Analizując powyższe orzeczenia, można uznać, że kryteria samodzielności lokalu zostały „twórczo” ukształtowane w orzecznictwie sądów administracyjnych. Poza kryteriami wynikającymi wprost z ustawy, przyjmuje się, że samodzielny lokal:

charakteryzuje się tym, że właściciel i inne osoby korzystające z lokalu mają do niego swobodny dostęp; przez swobodny dostęp rozumie się m.in. dostęp prawnie zagwarantowany;

Przykład:

Odmówiono wydania zaświadczenia dla lokalu, do którego wejście odbywało się z klatki schodowej drugiego budynku stanowiącego odrębną nieruchomość (dostęp za pomocą drugiego budynku nie był prawnie zagwarantowany)

jest przeznaczony do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu;

Przykład:

Odmówiono wydania zaświadczenia dla lokalu, w którym znajdowały się instalacje oraz pomieszczenia gospodarcze służące do obsługi całego budynku

korzystanie z lokalu zgodnie z jego funkcją nie wymaga korzystania z innych lokali;

Przykład:

Odmówiono wydania zaświadczenia dla lokalu, w którym część pomieszczeń służących do korzystania z tego lokalu znajdowała się w innym lokalu

nie może stanowić funkcjonalnie części składowej innego lokalu;

Przykład:

Odmówiono wydania zaświadczenia dla lokalu, przez który przebiegał jedyny dostęp do pomieszczeń przynależnych (piwnic) przyporządkowanych do pozostałych lokali w budynkach

nie może wchodzić w skład nieruchomości wspólnej (z której mogą korzystać inni właściciele lokali w budynku);

Przykład:

Odmówiono wydania zaświadczenia dla lokalu niemieszkalnego (garażu), w którym znajdowały się pomieszczenia gospodarcze oraz kotłownia służące do obsługi całego budynku