Zakończenie budowy a umowa deweloperska

09.05.2020 r.

Umowa deweloperska funkcjonuje na rynku nieruchomości od dnia 29 kwietnia 2012 r. – czyli od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Ustawa wprowadziła obowiązek zawarcia umowy deweloperskiej w przypadkach wymienionych w ustawie, a także zasadę, zgodnie z którą postanowienia umowy deweloperskiej – mniej korzystne dla nabywców niż przepisy ustawy – są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy.

Jakie są tego konsekwencje? Z pewnością konieczność precyzyjnego identyfikowania sytuacji, w których zastosowanie znajdzie ustawa deweloperska. Do jednego z takich zdarzeń, mających znaczenie dla prawidłowego wyboru rodzaju umowy, można zaliczyć etap realizacji inwestycji.

Czy obowiązek zawarcia umowy deweloperskiej istnieje przez cały okres realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego? Czy wraz z zakończeniem budowy nadal istnieje obowiązek zawarcia z nabywcą umowy deweloperskiej, czy może właściwa będzie umowa przedwstępna?

Odpowiedzi na powyższe pytania znajdziecie w dzisiejszym artykule.

1/ Zastosowanie ustawy deweloperskiej

W zależności od zamierzonego kształtu przedsięwzięcia można wyróżnić następujące obowiązki dewelopera wobec nabywcy, których istnienie determinuje (obok pozostałych przesłanek) zastosowanie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: „ustawa deweloperska”):

• zobowiązanie dewelopera do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę wybudowanego w budynku wielolokalowym (wielorodzinnym) posadowionym na gruncie stanowiącym własność / będącym w użytkowaniu wieczystym dewelopera;
• zobowiązanie dewelopera do wybudowania domu jednorodzinnego na gruncie stanowiącym własność / będącego w użytkowaniu wieczystym dewelopera i przeniesienie prawa tak zabudowanej nieruchomości na nabywcę.

Zastosowanie ustawy deweloperskiej ograniczone jest zatem do budownictwa mieszkaniowego, mającego za przedmiot lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne. Przy czym ustawa znajduje zastosowanie nie tylko do nieruchomości mieszkaniowych służących jako miejsce zamieszkania dla nabywcy, ale i nabywanych w celu ich późniejszego wynajmowania, odsprzedaży, użyczenia itp.

Ustawa nie ma więc zastosowania do umów zawieranych przez nabywców, których przedmiotem są lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalne (użytkowe, handlowe, usługowe, inne niemieszkalne).

Przepisy ustawy znajdują zastosowanie, jeżeli nabywcą lokalu / domu rodzinnego przeznaczonego na cele mieszkalne jest osoba fizyczna (nie dotyczą zatem nabycia nieruchomości mieszkalnych przez osoby prawne).

2/ Zobowiązanie dewelopera do wybudowania obiektu budowlanego

Zgodnie z art. 1 ustawy deweloperskiej:

,,Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość”

Zgodnie natomiast z art. 3 pkt 5 ustawy deweloperskiej:

Takie określenie zakresu zastosowania ustawy i w konsekwencji – umowy deweloperskiej oznacza, że obejmuje ona jedynie umowy dotyczące lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, które nie istnieją w chwili zawarcia umowy deweloperskiej.

Pojawia się zatem pytanie, od kiedy można twierdzić – w myśl przepisów ustawy deweloperskiej – że dany lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny został już wybudowany i istnieje, a zatem nie znajduje już zastosowania ustawa deweloperska.

Ustawa deweloperska nie wskazuje wprost, z jakim zdarzeniem należy identyfikować powstanie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, możliwe jest jednak wyinterpretowanie tego zdarzenia z definicji przedsięwzięcia deweloperskiego, które zgodnie z ustawą rozumiane jest jako:

,,proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo, o którym mowa w art. 1, obejmujący budowę oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami; częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną’’

Kluczowe zatem okazuje się stwierdzenie, z jaką chwilą kończy się przedsięwzięcie deweloperskie.

W literaturze przedmiotu przyjmuje się, że za chwilę zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego należy uznać dzień, w którym pozwolenie na użytkowanie budynku stało się ostateczne, a jeżeli ustawa nie przewiduje obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie – dzień upływu terminu wniesienia sprzeciwu przez organ nadzoru budowlanego, na skutek zawiadomienia o zakończeniu budowy [1].

Jak wskazano – decyzja o pozwoleniu na użytkowanie musi być ostateczna. Jeżeli zatem deweloper uzyska decyzję, która następnie zostanie zaskarżona i w konsekwencji uchylona, nie będzie to oznaczało zakończenia realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego [2].

Niekiedy w praktyce pojawia się wątpliwość, czy z ,,istnieniem’’ lokalu mieszkalnego mamy do czynienia wraz z uzyskaniem ostatecznego pozwolenia na użytkowanie dla budynku, w którym lokal jest usytuowany, czy dopiero w chwili jego wyodrębnienia (ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego).

W tym zakresie za słuszny należy uznać wniosek (choć budzący spory w praktyce), że z istniejącym lokalem mieszkalnym mamy do czynienia już w chwili uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku, w którym ten lokal mieszkalny się znajduje.

W tym kontekście należy pamiętać, że ustanowienie odrębnej własności lokalu powoduje jedynie, że powstaje odrębna nieruchomość, nie ma natomiast wpływu na sam fakt istnienia lokalu.

Oznacza to, że umowa dotycząca lokalu mieszkalnego, który znajduje się w budynku posiadającym ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, nie będzie umową deweloperską w rozumieniu ustawy deweloperskiej, gdyż nie dotyczy rzeczy przyszłej, a istniejącego już lokalu mieszkalnego [3].

Do czasu wydania przez starostę zaświadczenia o samodzielności danego lokalu mieszkalnego, możliwe będzie, co do takiego lokalu, zawarcie umowy przedwstępnej, a po uzyskaniu takiego zaświadczenia – umowy sprzedaży, w której sprzedający dokona wyodrębnienia danego lokalu mieszkalnego, a następnie sprzeda go kupującemu.

3/ Zakończenie inwestycji a umowa deweloperska

Na podstawie powyższego można zatem postawić wniosek, że umowa dotycząca:

• lokalu znajdującego się w budynku, co do którego została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na użytkowanie –  w związku z zakończeniem przedsięwzięcia deweloperskiego;
• domu rodzinnego, co do którego została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na użytkowanie / upłynął termin na sprzeciw od zgłoszenia zakończenia budowy – w związku z zakończeniem przedsięwzięcia deweloperskiego;

– nie będzie stanowiła umowy deweloperskiej i nie znajdą zastosowania do takiej umowy przepisy ustawy deweloperskiej.

4/ Podsumowanie

• przepisy ustawy deweloperskiej znajdują zastosowanie do umów dotyczących lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, które nie istnieją w chwili zawarcia umów, których nabywcami są osoby fizyczne a zbywcami deweloperzy realizujący przedsięwzięcie deweloperskie;
• ustawa deweloperska nie wskazuje wprost, z jakim zdarzeniem należy identyfikować powstanie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, możliwe jest jednak wyinterpretowanie tego zdarzenia z definicji przedsięwzięcia deweloperskiego;
• za chwilę zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego należy uznać dzień, w którym pozwolenie na użytkowanie budynku stało się ostateczne, a jeżeli ustawa nie przewiduje obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie – dzień upływu terminu wniesienia sprzeciwu przez organ nadzoru budowlanego, na skutek zawiadomienia o zakończeniu budowy;
• powyższe oznacza, że ustawa deweloperska nie znajdzie zastosowania do umowy dotyczącej lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku, co do którego została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na użytkowanie lub domu rodzinnego, co do którego została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na użytkowanie / upłynął termin na sprzeciw od zgłoszenia zakończenia budowy – w związku z zakończeniem przedsięwzięcia deweloperskiego.

Znajdziesz mnie też:

[1] B. Pawlak, Uwagi o zakresie obowiązywania ustawy z 16.9.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, MOP 2012, Nr 24.

[2] K. Osajda, Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Komentarz, Warszawa 2019.

[3] R. Tymiec, D. Kurek [w:] D. Okolski (red.), Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Komentarz, 2019.

Fot. Unsplash