Wnioski do projektu planu ogólnego – co powinny zawierać?

3.11.2024 r.

Złożenie wniosków do projektu planu ogólnego to bardzo ważny etap procedury jego uchwalenia, który pozwala mieszkańcom oraz inwestorom aktywnie wpływać na przyszłość przestrzenną gminy, w tym na przyszłe możliwości inwestycyjne nieruchomości.

Etap ten będzie rozpoczynał procedurę uchwalenia planu ogólnego przez Gminę i będzie przeprowadzany jeszcze przed sporządzeniem projektu planu ogólnego. Wnioski do planu ogólnego mogą zatem realnie kształtować przeznaczenie poszczególnych terenów.

Dzięki lekturze artykułu dowiesz się, co powinny zawierać wnioski, jak je skutecznie złożyć oraz jak przygotować uzasadnienie, aby zwiększyć szanse na ich uwzględnienie przez lokalne władze.

 1/ Plan ogólny – najważniejsze informacje

Założeniem ustawodawcy jest, by od 1 stycznia 2026 roku plany ogólne („Plan Ogólny”) zastąpiły obowiązujące na terenach gmin studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego („Studium”).

Plan Ogólny, który ma docelowo zastąpić Studium, jest znacznie bardziej ustandaryzowany i szczegółowy niż Studium. Plan Ogólny, w przeciwieństwie do Studium, jest aktem prawa miejscowego, a więc obowiązuje na terenie całej gminy i jest źródłem praw i obowiązków również dla właścicieli nieruchomości. Nie jest więc już tylko dokumentem politycznym czy zestawem wytycznych dla gminy, wójta czy administracji budowlanej.

W przeciwieństwie do Studium, Plan Ogólny będzie rozstrzygał, czy na danym terenie może zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie ze znowelizowanymi przepisami, po uchwaleniu Planu Ogólnego przez daną gminę, wszystkie decyzje o warunkach zabudowy muszą być zgodne z Planem Ogólnym, szczególnie jeśli chodzi o funkcję, jaką teren ma pełnić.

Plan Ogólny będzie również wpływał na treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podobnie jak w przypadku zgodności MPZP ze Studium, tak w przypadku Planu Ogólnego, MPZP będzie musiał być zgodny z obowiązującym Planem Ogólnym.

Zatem Plan Ogólny, który mieszkańcy i inwestorzy mogą współtworzyć poprzez m.in. składanie wniosków i uwag do projektu, ma realny wpływ na możliwości zabudowy w gminie, a zatem aktywny udział w procedurze jego uchwalenia może mieć decydujące znaczenie dla możliwości inwestycyjnych nieruchomości w przyszłości.

2/ Uczestnictwo w procedurze uchwalenia Planu Ogólnego – konsultacje społeczne

Zainteresowani Planem Ogólnym będą mieli możliwość działania w procedurze na kilku etapach. Pierwszym z nich będzie etap zbierania wniosków do projektu Planu Ogólnego, który to etap zostanie szczegółowo opisany w dalszej części.

Kolejnym możliwym etapem działania w procedurze uchwalenia Plany Ogólnego jest etap składania uwag do projektu Planu Ogólnego. Etap ten następuje po sporządzeniu przez Gminę projektu Planu Ogólnego oraz po zaopiniowaniu i uzgodnieniu tego projektu przez właściwe organy.

Poza uwagami i wnioskami do projektu Planu Ogólnego, Gmina może prowadzić także innego rodzaju konsultacje społeczne, zapewniające udział zainteresowanych w procedurze uchwalenia Planu Ogólnego.

Formami konsultacji społecznych są:

1. zbieranie uwag;
2. spotkania otwarte, panele eksperckie lub warsztaty, poprzedzone prezentacją projektu aktu planowania przestrzennego
3. spotkania plenerowe lub spacery studyjne, zorganizowane na obszarze objętym aktem planowania przestrzennego;
4. ankiety lub geoankiety;
5. wywiady, prowadzenie punktu konsultacyjnego lub dyżury projektanta.

Gmina musi przeprowadzić:

• etap zbierania uwag do projektu Planu Ogólnego.
• jedną z form konsultacji wymienionych w pkt 2 (spotkania otwarte, panele eksperckie lub warsztaty)
• jedną z form konsultacji wymienionych w pkt 3-5 (spotkania plenerowe lub spacery studyjne, ankiety lub geoankiety, wywiady, prowadzenie punktu konsultacyjnego lub dyżury projektanta)

To, które z form konsultacji Gmina przeprowadzi, będzie zależało od decyzji Gminy. Na każdym etapie przygotowania Planu Ogólnego warto śledzić informacje pojawiające się na stronie internetowej Gminy oraz w Biuletynie Informacji Publicznej informujące o kolejnych etapach procedury, w tym etapach i rodzajach planowanych konsultacji społecznych.

Szczegółowe informacje na temat możliwości udziału w procedurze uchwalenia Planu Ogólnego znajdziesz również w artykule na blogu.

3/ Wnioski do Planu Ogólnego – kiedy należy złożyć?

Termin złożenia wniosków do Planu Ogólnego będzie wynikał z ogłoszenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Gdy rada gminy podejmie uchwałę o przystąpieniu do sporządzania Planu Ogólnego, wójt ogłosi informację o tym, określając jednocześnie sposoby i miejsce składania wniosków do projektu planu ogólnego a także termin ich składania. Termin ten nie może wynosić mniej 21 dni liczonych od dnia publikacji ogłoszenia (art. 8h ust. 1 u.p.z.p.).

Ogłoszenie o przystąpieniu do sporządzania Planu Ogólnego zawierające sposoby i miejsce składania wniosków musi być opublikowane:

• w Biuletynie Informacji Publicznej prowadzonym dla danej Gminy,
• na stronie internetowej Urzędu Gminy,
• w prasie,
• wywieszone w widocznym miejscu na terenie objętym sporządzanym aktem planowania przestrzennego lub w siedzibie obsługującego go urzędu,
• w sposób zwyczajowo przyjęty w danej gminie.

Najlepszym rozwiązaniem będzie zatem bieżące monitorowanie strony internetowej Urzędu oraz Biuletynu Informacji Publicznej prowadzonego dla danej Gminy.

Warto przy tym zaznaczyć, że zachowaniem terminu złożenia wniosków do Planu Ogólnego będzie data wpływu wniosków do Urzędu. Samo zatem nadanie przesyłki poleconej w dniu upływu terminu na złożenie wniosków nie będzie stanowiło zachowania terminu.

4/ Wnioski do Planu Ogólnego – kto może złożyć?

Każdy zainteresowany będzie mógł  złożyć wnioski do Planu Ogólnego. Podmiot składający wnioski Planu Ogólnego nie musi być właścicielem nieruchomości.

Wnioski składane przez nie-właścicieli nieruchomości będą rozpatrywane na takich samych zasadach, jak wnioski składane przez właścicieli nieruchomości.

W związku z tym warto aktywnie uczestniczyć w procedurze uchwalenia Planu Ogólnego także w przypadku, gdy dopiero planujesz nabyć nieruchomość w danej Gminie. Brak dysponowania prawem własności nieruchomości nie uniemożliwia bowiem działania w procedurze.

5/ Wnioski do Planu Ogólnego – w jakiej formie mają być złożone?

W ogłoszeniu o możliwości składania wniosków do Planu Ogólnego musi się znaleźć informacja o tym w jakiej formie wnioski mogą zostać złożone. Należy zatem dokładnie zweryfikować treść ogłoszenia i informacje w nim podane.

Przede wszystkim wnioski do Planu Ogólnego muszą zostać złożone na formularzu wynikającym z załącznika do rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 13 listopada 2023 r. w sprawie wzoru formularza pisma dotyczącego aktu planowania przestrzennego. Informacja o konieczności złożenia wniosków na formularzu powinna wynikać z ogłoszenia.

Jednocześnie zgodnie z ustawą wnioski do Planu Ogólnego mogą być składane:

• w formie papierowej i przesyłane na właściwy adres Urzędu Gminy;
• w formie elektronicznej za pomocą poczty elektronicznej oraz przesyłane na adres e-mail Urzędu Gminy wskazany w ogłoszeniu;
• w formie elektronicznej za pomocą ePUAP oraz przesyłane na adres skrzynki elektronicznej ePUAP właściwego Urzędu Gminy,
• w formie elektronicznej za pomocą formularza elektronicznego udostępnionego na dedykowanej stronie internetowej Gminy wskazanej w ogłoszeniu.

Z praktyki wynika, że Gminy dają możliwość złożenia wniosków do Planu Ogólnego w każdej z wyżej wymienionych form. Złożenie wniosków w jednej z tych form (np. za pomocą maila) powoduje, że wnioski są skutecznie złożone. Nie jest konieczne składanie wniosków za pomocą wszystkich wyżej wymienionych form.

Przed złożeniem wniosku do Planu Ogólnego dokładnie zweryfikuj, czy wniosek został złożony na formularzu, czy zawiera wszystkie dane, w szczególności, czy dane adresata zostały prawidłowo wskazane (np. czy wpisano prawidłowy adres e-mail lub adres skrzynki ePUAP).

6/ Wnioski do Planu Ogólnego – co powinny zawierać?

Zgodnie z art. 8g ust. 1 u.p.z.p., składający wniosek do projektu planu ogólnego podaje:

• swoje imię i nazwisko albo nazwę;
• adres zamieszkania albo siedziby;
• adres poczty elektronicznej, o ile taki posiada,
• informację, czy jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości objętej wnioskiem,
• może podać dodatkowe dane do kontaktu takie jak adres do korespondencji lub numer telefonu

Są to informacje pozwalające na zidentyfikowanie wnioskodawcy, kluczowe będą jednak te, zawarte w treści uzasadnienia naszych wniosków.

Wszystkie wyżej informacje oraz informacje je doprecyzowujące znajdują się na formularzu, na którym wnioski muszą zostać złożone (formularz wg wzoru stanowiącego załącznik do rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 13 listopada 2023 r.). Składając wnioski należy dokładnie przeczytać i wypełnić formularz. Należy zwrócić uwagę, że nie wszystkie części formularza trzeba obowiązkowo wypełnić. Części te na formularzu zaczynają się od informacji: „nieobowiązkowo”. W pozostałym zakresie formularz powinien zostać w całości wypełniony.

We wnioskach do Planu Ogólnego powinny znaleźć się także dane nieruchomości, która/które stanowią przedmiot wniosków (w tym identyfikator działki). Identyfikator działki można znaleźć w geoportalu.

Wnioski do Planu Ogólnego powinny zawierać treść główną oraz mogą zawierać uzasadnienie.

7/ Wnioski do Planu Ogólnego – treść

Treść wniosków do Planu Ogólnego powinna zostać zawarta w pkt 7 formularza. Jest to miejsce na postulaty dotyczące Planu Ogólnego.

Postulaty/wnioski mogą dotyczyć m.in.:

• rodzaju strefy planistycznej, profilu funkcjonalnego strefy planistycznej, w której ma się znaleźć nieruchomość objęta wnioskami do Planu Ogólnego,
• wskaźników urbanistycznych dla tej nieruchomości (powierzchnia zabudowy, wysokość zabudowy, powierzchnia biologicznie czynna),
• standardów dostępności infrastruktury społecznej,
• zasięgu obszarów zabudowy śródmiejskiej,
• zasięgu obszarów uzupełnienia zabudowy (obszar uzupełnienia zabudowy to obszar, gdzie dopuszczalne będzie wydawanie decyzji o warunkach zabudowy)

Wnioski te mogą mieć charakter ogólny (polegający na wypełnieniu wyłączne pkt 7.1 formularza) lub szczegółowy poprzez wypełnienie również pkt 7.2 – 7.3 zawierających konkretne postulaty dotyczące np. wskaźników zabudowy nieruchomości (powierzchnia zabudowy, wysokość zabudowy, powierzchnia biologicznie czynna).

Należy pamiętać, że w pkt 7.1 można wpisać maksymalnie 1000 znaków. Jeśli chcesz wpisać więcej treści – spisz ją na osobnej stronie i dołącz do wniosku.

8/ Wnioski do Planu Ogólnego – jak wybrać strefę planistyczną?

Jest 13 rodzajów stref planistycznych. Rodzaje stref zostały określone w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W Planie Ogólnym można wyznaczyć jedną albo
wiele stref tego samego rodzaju. Strefy tego samego rodzaju mogą się różnić pod względem profilu funkcjonalnego i wskaźników urbanistycznych.

Poniższa grafika obrazuje obowiązujące strefy planistyczne:

Każda strefa planistyczna ma określony profil funkcjonalny. Profil funkcjonalny składa się z klas przeznaczenia terenu. Strefy planistyczne oraz przyporządkowane im profile zostały uregulowane w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów.

Profil funkcjonalny dzieli się na profil podstawowy i profil dodatkowy. Profil podstawowy jest stały (obejmuje zawsze te same klasy terenu) i obowiązkowo przypisany do danego rodzaju strefy. Profil dodatkowy jest nieobowiązkowy. Można do niego wpisać jedną lub więcej klas przeznaczenia terenu, z katalogu klas określonego w rozporządzeniu.

Strefa planistyczna „SW” – strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną wraz z przyporządkowanymi jej profilami wg rozporządzenia:

Treść wniosków do Planu Ogólnego powinna zawierać zatem co najmniej dane nieruchomości oraz postulaty dotyczące Planu Ogólnego, takie jak np. wyznaczenie dla nieruchomości jednej ze stref planistycznych (opisanych powyżej).

9/ Wnioski do Planu Ogólnego – uzasadnienie

Wnioski do Planu Ogólnego mogą, lecz nie muszą zawierać uzasadnienie. Uzasadnienie należy złożyć na osobnej karcie i dołączyć do formularza jako załącznik. Przygotowanie uzasadnienia może zwiększyć szanse na uwzględnienie naszych wniosków, w szczególności w przypadku gdy dysponujemy danymi dotyczącymi nieruchomości, których Urząd nie posiada, także danymi historycznymi.

W uzasadnieniu można zawrzeć informację o szczególnych uwarunkowaniach nieruchomości, które wzmocnią nasze wnioski do Planu Ogólnego, w tym m.in. informacje o uzyskanych warunkach zabudowy, wyrokach stwierdzających nieważność MPZP, postępowaniach przed organami nadzoru budowlanego, dostępie do infrastruktury społecznej, technicznej i drogowej, dotychczasowym przeznaczeniu nieruchomości w Studium. Treść uzasadnienia będzie zależała od konkretnych uwarunkowań nieruchomości.

10/ Pomoc prawna w przygotowaniu wniosków do projektu Planu Ogólnego

Od lat wspieramy z sukcesami naszych klientów w toku procedur planistycznych na terenie całej Polski, w tym przygotowując wnioski / uwagi do planu ogólnego, czy też reprezentując w toku dyskusji publicznych. Skontaktuj się z nami w celu uzyskania wsparcia.

Nasze usługi obejmują m.in.:

• weryfikację, jak może wyglądać / jak wygląda przeznaczenie nieruchomości w projekcie planu (w zależności od statusu postępowania),
• identyfikację argumentów prawnych i faktycznych przemawiających za uwzględnieniem wniosku,
• sporządzenie i złożenie wniosku / uwag do planu ogólnego,
• reprezentację w toku procedury planistycznej,
• monitorowanie statusu postępowania, wytyczne co do dalszych kroków

Poszukujesz więcej informacji na temat specjalizacji kancelarii? Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą dotyczącą wsparcia w obszarze prawa nieruchomości i procesu budowlanego.

11/ Podsumowanie

Jakie informacje inwestor powinien zachować w pamięci po lekturze artykułu?

• Plan Ogólny stanie się kluczowym aktem decydującym o możliwości zabudowy nieruchomości na dwóch płaszczyznach: a) będzie rozstrzygał, czy na danym terenie może zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, b) będzie rozstrzygał o przeznaczeniu nieruchomości i wskaźnikach zabudowy nieruchomości, co będzie wiążące dla Gminy na etapie przygotowania planu miejscowego (zasada zgodności MPZP z Planem Ogólnym);
• inwestor może wpływać na treść ustaleń Planu Ogólnego poprzez składanie m.in. wniosków do Planu Ogólnego;
• każdy zainteresowany będzie mógł  złożyć wnioski do Planu Ogólnego;
• wnioski do Planu Ogólnego muszą zostać złożone na formularzu wynikającym z załącznika do rozporządzenia;
• wnioski do Planu Ogólnego mogą zostać złożone w formie papierowej, jak i elektronicznej;
• formularz powinien zawierać m.in. dane dotyczące wnioskodawcy, dane nieruchomości, treść wniosków do Planu Ogólnego oraz może zawierać uzasadnienie wniosków;
• treść wniosków do Planu Ogólnego może w szczególności zawierać informację co do strefy planistycznej, na terenie której nieruchomość ma się znaleźć oraz postulaty co do profilu podstawowego tej strefy, wskaźniki zabudowy nieruchomości;
• aktywny udział inwestora w procedurze uchwalenia Planu Ogólnego pozwala na kontrolę prawidłowości ustaleń projektu Planu Ogólnego (pod względem merytorycznym i formalnym) już na etapie jego procedowania, a także zwiększa szanse inwestora na przyjęcie w projekcie Planu Ogólnego rozwiązań dla niego korzystnych

Znajdziesz mnie też:

Zdjęcie nr 1: https://warszawa19115.pl/-/skladanie-wnioskow-do-sporzadzanego-planu-ogolnego-m-st-warszawy

Zdjęcie nr 2: https://warszawa19115.pl/-/skladanie-wnioskow-do-sporzadzanego-planu-ogolnego-m-st-warszawy

Zdjęcie główne: Simone Hutsch on Unsplash