23.05.2020 r.
Na podstawie art. 1 ustawy dnia z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów [1] (dalej: ,,ustawa’’) z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.
Ustawa wprowadziła również możliwość, tzw. ,,opóźnionego przekształcenia’’, a więc przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, w przypadku nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe po dacie 1 stycznia 2019 r.
Jak wygląda procedura ,,opóźnionego przekształcenia’’ w przypadku wieloetapowych inwestycji mieszkaniowych? O tym w dzisiejszym artykule.
1/ Opóźnione przekształcenie – podstawowe informacje
Zgodnie z art. 13 ustawy:
Jeżeli po dniu 1 stycznia 2019 r. na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym zabudowanym na cele mieszkaniowe, w rozumieniu art. 1 ust. 2 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, budynek mieszkalny zostanie oddany do użytkowania w rozumieniu pr. bud., prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania.
Powyższy przepis należy czytać łącznie z art. 1 ust. 2 ustawy, który wskazuje, że przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:
- mieszkalnymi jednorodzinnymi lub
- mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub
- o których mowa powyżej wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.
Analizując przepisy na przykładzie przedsięwzięcia deweloperskiego, gdzie realizowana jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z częścią usługową, należy przyjąć, że, aby doszło do przekształcenia na podstawie art. 13 ustawy:
- zabudowa wielorodzinna musi zostać zrealizowana zgodnie z obowiązującym MPZP lub decyzją o warunkach zabudowy;
- w zabudowie wielorodzinnej co najmniej połowa lokali musi być przeznaczona na cele mieszkalne;
- zabudowa musi zostać oddana do użytkowania zgodnie z przepisami pr.bud.
Do ,,opóźnionego przekształcenia’’ dochodzi z mocy prawa, tj. wraz z dniem aktualizacji wszystkich wymienionych powyżej przesłanek.
2/ Opóźnione przekształcenie – pytania i odpowiedzi
Już na samym początku, pojawia się szereg pytań co do zastosowania ,,opóźnionego przekształcenia’’ w praktyce, oto kilka z nich.
1. Kiedy zabudowa spełnia warunki ,,oddania do użytkowania zgodnie z przepisami pr.bud.’’?
Ponieważ przepis art. 13 odsyła wprost do przepisów ustawy pr.bud., należy przyjąć, że momentem oddania obiektu do użytkowania zgodnie z przepisami pr.bud będzie data uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie przez inwestora (data jej doręczenia inwestorowi) lub data upływu terminu na wyrażenie sprzeciwu przez organ do zgłoszenia zakończenia budowy / wydania zaświadczenia o braku podstaw do wyrażenia sprzeciwu.
W obecnym reżimie prawnym, nie jest wymagane, by pozwolenie na użytkowanie stało się ostateczne, aby możliwe było przystąpienie do użytkowania.
Mimo tego, część literatury wskazuje, że decyzja o pozwoleniu na użytkowanie musi stać się ostateczna, aby można było mówić o oddaniu obiektu do użytkowania zgodnie z przepisami pr.bud.
2. Czy lokale znajdujące się zabudowie mieszkaniowej muszą zostać wyodrębnione, aby spełniać warunek wynikający z ustawy?
Ustawodawca nie definiuje, czym jest lokal w rozumieniu ustawy. W takim przypadku należy odwołać się do definicji lokalu zamieszczonej w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z art. 2 ust. 1 u.w.l. samodzielne lokale mieszkalne oraz lokale o innym przeznaczeniu „mogą stanowić odrębne nieruchomości”. Definicja lokalu zamieszczona w art. 2 ust. 2 u.w.l. nie jest więc uzależniona od tego, czy własność lokalu została wyodrębniona.
Można więc przyjąć, że lokal, aby został wliczony do liczby lokali w zabudowie wielorodzinnej nie musi zostać wyodrębniony. Powinien on spełniać warunki samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l, tj. stanowić wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.
3. W jaki sposób obliczana jest liczba lokali? Czy ,,co najmniej połowa lokali’’ może być liczona na podstawie powierzchni lokali w stosunku do powierzchni użytkowej budynku?
Literalne brzmienie przepisu wskazuje, że bez znaczenia jest jaki jest stosunek powierzchni lokali przeznaczonych na cele mieszkalne do powierzchni lokali użytkowych w budynku, dla zastosowania ustawy znaczenie ma, czy co najmniej połowa lokali w budynku (określana w sposób liczbowy) przeznaczona jest na cele mieszkalne.
4. W jakim terminie dochodzi do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w przypadku ‘’opóźnionego przekształcenia’’?
Do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie art. 13 ustawy, dochodzi z dniem spełnienia wszystkich przesłanek wymienionych w przepisie, czyli co do zasady z dniem doręczenia inwestorowi pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego.
3/ Wieloetapowa inwestycja a przekształcenie użytkowania wieczystego
Innym zagadnieniem związanym z zastosowaniem ustawy w praktyce, jest pytanie o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w przypadku wieloetapowej inwestycji, w ramach której realizowanych jest kilka budynków wielorodzinnych.
W jakim terminie w takim przypadku dojdzie do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego? Czy wraz z pierwszym budynkiem, czy dopiero wraz z oddaniem do użytkowania ostatniego budynku realizowanego w ramach inwestycji?
Odpowiadając na powyższe pytanie, należy mieć odróżnić dwie sytuacje. Pierwsza, gdy cała inwestycja realizowana jest na jednej nieruchomości (objętej jedną księgą wieczystą) oraz drugą, gdy inwestycja realizowana jest na kilku nieruchomościach.
W pierwszym przypadku, należałoby przyjąć, że pierwszy oddany do użytkowania budynek mieszkalny (w którym połowa lokali przeznaczona jest na cele mieszkalne) spowoduje przekształcenie gruntu z mocy prawa, mimo trwającej budowy pozostałych budynków. Te będą realizowane już w ramach prawa własności gruntu pod budynkiem.
W drugim przypadku, jeżeli każdy z budynków realizowany jest na odrębnej nieruchomości, do przekształcenia dojdzie w terminie odrębnym dla każdej nieruchomości, wraz z oddaniem obiektu realizowanego na nieruchomości do użytkowania w rozumieniu art. 13 ustawy.
4/ Zasady wnoszenia opłaty za ,,opóźnione przekształcenie’’
Właściwy organ wydaje zaświadczenie o przekształceniu na wniosek właściciela w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku.
Z tytułu ,,opóźnionego przekształcenia’’ opłata przekształceniowa stanowi równą wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej w roku, w którym oddano budynek do użytkowania.
Obowiązek wnoszenia opłaty powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nastąpiło przekształcenie.
Pomimo pewnej odrębności procedury ,,opóźnionego przekształcenia’’ w zakresie odpłatności obowiązują uniwersalne reguły, dotyczy to również kwestii związanych z udzielaniem bonifikat oraz waloryzacji.
Zgodnie z art. 7 ust. 6a) ustawy, właściciel gruntu będący przedsiębiorcą w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności, może w terminie 3 miesięcy od dnia przekształcenia, złożyć właściwemu organowi oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty przekształceniowej przez okres 99, 50 lub 33 lat, w zależności od procentowej wysokości stawki dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.
Skutki złożenia oświadczenia po terminie reguluje art. 7 ust. 6c ustawy, zgodnie z którym, w takim przypadku właściwy organ wydaje zaświadczenie i informuje o obowiązku wnoszenia opłaty odpowiednio przez okres, o którym mowa w ust. 6a (rozłożenie na dłuższy okres lat). De facto więc dla przedsiębiorców wydłużony okres płatności jest zasadą.
Wskazać jednak należy, że ta zasada nie została przeniesiona do regulacji dotyczącej nabycia nieruchomości (np. lokalu) przez przedsiębiorcę (art. 11 ust. 1a). Jeżeli przedsiębiorca (deweloper) złożył oświadczenie w terminie nabywca-przedsiębiorca może również złożyć oświadczenie o wydłużeniu okresu (z art. 7 ust. 6a). Brak natomiast regulacji, która wskazywałaby, że również w przypadku braku złożenia oświadczenia w terminie wydłużenie okresu jest możliwe – tak jak w przypadku właściciela-przedsiębiorcy.
5/ Podsumowanie
- jeżeli po dniu 1 stycznia 2019 r. na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym zabudowanym na cele mieszkaniowe, zgodnie z MPZP lub decyzją WZ, budynek mieszkalny zostanie oddany do użytkowania w rozumieniu pr. bud., prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania (,opóźnione przekształcenie’’);
- należy przyjąć, że momentem oddania obiektu do użytkowania zgodnie z przepisami pr.bud będzie data uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie przez inwestora (data jej doręczenia inwestorowi) lub data upływu terminu na wyrażenie sprzeciwu przez organ do zgłoszenia zakończenia budowy / wydania zaświadczenia o braku podstaw do wyrażenia sprzeciwu;
- pierwszy oddany do użytkowania budynek mieszkalny (w którym połowa lokali przeznaczona jest na cele mieszkalne) spowoduje przekształcenie gruntu z mocy prawa, mimo trwającej budowy pozostałych budynków;
- jeżeli każdy z budynków realizowany jest na odrębnej nieruchomości, do przekształcenia dojdzie w terminie odrębnym dla każdej nieruchomości, wraz z oddaniem obiektu realizowanego na nieruchomości do użytkowania;
- pomimo pewnej odrębności procedury ,,opóźnionego przekształcenia’’ w zakresie odpłatności obowiązują uniwersalne reguły, dotyczy to również kwestii związanych z udzielaniem bonifikat oraz waloryzacji.
