Wady lokalu odebranego od dewelopera – jakie masz prawa?

11.10.2023 r.

Dzisiejszy artykuł to temat bolączka wielu z Was. Powszechność zagadnienia nie ułatwia zadania – znajdziecie w internecie masę opracowań na temat procedury odbiorowej lokalu i zasad zgłaszania wad. Niewiele z nich opisuje temat całościowo.

Ten artykuł ma takie zadanie. Znajdziesz tu informacje o tym czym jest wada lokalu w rozumieniu przepisów, jaka jest procedura zgłaszania wad na gruncie starej ustawy deweloperskiej i nowej ustawy deweloperskiej. Znajdziesz również informacje o tym, co się dzieje po zakończeniu tej procedury, jakie roszczenia przysługują Ci w ramach rękojmi i jak praktycznie wygląda ich realizacja.

To jest to, czego szukałeś? Świetnie – zapraszam do lektury.

Spis treści

1. Czym jest wada w rozumieniu przepisów?
2. Procedura zgłaszania wad w czasie odbioru lokalu od dewelopera (stara ustawa deweloperska)
3. Procedura zgłaszania wad w czasie odbioru lokalu od dewelopera (nowa ustawa deweloperska)
4. Wyczerpanie procedury zgłaszania wad przy odbiorze – rękojmia za wady rzeczy sprzedanej
5. Roszczenia wobec dewelopera wynikające z rękojmi za wady rzeczy sprzedanej
6. Rękojmia w pytaniach i odpowiedziach
7. Podsumowanie

1/ Czym jest wada w rozumieniu przepisów?

Zacznijmy od podstaw. Najczęściej mówimy o wadach lub usterkach lokalu w rozumieniu potocznym. Pojęcie „wady” nieruchomości jest natomiast zdefiniowane w ustawie – kodeks cywilny. Jeżeli nasza „potoczna” wada jest również wadą w rozumieniu ustawy, oznacza to, że w związku z jej wystąpieniem przysługują nam określone roszczenia (egzekwowalne żądania) wobec dewelopera.

Czym jest wada w rozumieniu ustawy?

Zgodnie z art. 556(1) kodeksu cywilnego:

Uwaga na zwrot „w szczególności” użyty w ustawie. Katalog przypadków „niezgodności rzeczy sprzedanej z umową” wymieniony w przepisie jest katalogiem otwartym, przykładowym. Oznacza to, że każda niezgodność rzeczy sprzedanej z umową, także ta, której przykład nie znajduje się w przepisie, stanowi wadę w rozumieniu ustawy.

Czy w związku z tym powinniśmy za każdym razem w umowie sprzedaży lokalu opisywać dokładnie, że lokal ten będzie nadawał się do zamieszkania, będzie miał on sprawną instalację i szczelne okna itd.? Nie.

Zgodnie z kodeksem cywilnym, umowa wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone (wyraźnie opisane), ale również te, które wynikają z obowiązujących przepisów, z zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów.

Lokal mieszkalny objęty daną umową (deweloperską, sprzedaży itd.) powinien mieć właściwości opisane w umowie oraz te, które wynikają z ustalonych zwyczajów i zasad współżycia społecznego.

W efekcie, nawet jeżeli w umowie nie napiszemy, że lokal mieszkalny będzie nadawał się do zamieszkania, to wynika to z obowiązujących przepisów, zwyczajów oraz zasad współżycia społecznego.

W przypadku kupowania lokalu na rynku pierwotnym od dewelopera, w temacie wad i roszczeń z nich wynikających, poza przepisami kodeksu cywilnego zastosowanie znajdzie również ustawa deweloperska.

Uprawnienia kupującego lokal będą zatem wynikały z dwóch ustaw: kodeksu cywilnego i ustawy deweloperskiej.

Inaczej wygląda procedura odbioru i zgłaszania wad w przypadku starej ustawy deweloperskiej, a inaczej w przypadku nowej ustawy deweloperskiej. Pod jaką ustawę podlega Twoja umowa możesz sprawdzić w moim artykule dotyczącym nowej ustawy deweloperskiej w części przepisy przejściowe.

2/ Procedura zgłaszania wad w czasie odbioru lokalu od dewelopera (stara ustawa deweloperska)

Odbiór lokalu następuje po tym jak deweloper uzyska pozwolenie na użytkowanie budynku, a przed zawarciem umowy przenoszącej własność lokalu na nabywcę.

Czasem deweloperzy stosują dwa odbiory: „przed-odbiór” czy „odbiór techniczny” oraz odbiór właściwy, o którym mowa w ustawie. Celem przed-odbioru jest zapewnienie, że podczas odbioru właściwego nie będzie konieczne zgłaszanie już żadnych zastrzeżeń do protokołu.

• Poniżej  opisałam zasady odbioru lokalu oraz zasady zgłaszania wad w związku z tym odbiorem na gruncie przepisów starej ustawy deweloperskiej (ustawa z dnia 16 września 2011 r.):

1. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie deweloper zawiadamia nabywcę o terminie odbioru lokalu (to, z jakim wyprzedzeniem deweloper ma zawiadomić o terminie odbioru nie wynika z ustawy, strony precyzują to samodzielnie w umowie deweloperskiej)
2. Odbiór odbywa się w obecności nabywcy lub jego upoważnionego przedstawiciela
3. Z odbioru sporządza się protokół odbioru, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu (bez limitu, nabywca może zgłosić tyle wad, ile uważa za słuszne)
4. Podczas odbioru nabywcy wydawane są klucze do lokalu i innych pomieszczeń do niego przynależnych, kody dostępu, spisywane są liczniki
5. Podpisanie protokołu nie oznacza, że akceptuje się wady lokalu – podpisanie protokołu oznacza, że odbiera się lokal + jednocześnie zgłasza się wady lokalu deweloperowi
6. W terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu deweloper doręcza nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach, przy czym deweloper (jego przedstawiciel) może uznać wady już w samym protokole, zaznaczając to wyraźnie w protokole, nie musi składać oświadczenia w odrębnym dokumencie
7. Brak reakcji w terminie 14 dni kreuje domniemanie uznania przez dewelopera żądania za uzasadnione
8. W terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu deweloper usuwa uznane wady lokalu lub wyznacza nowy termin ich usunięcia z uzasadnieniem dlaczego nie udało się ich usunąć w terminie 30 dni

Takie kroki opisuje ustawa. Co się dzieje później? Później zastosowanie znajdują już przepisy dotyczące rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, o tym szerzej w punkcie 4.

3/ Procedura zgłaszania wad w czasie odbioru lokalu od dewelopera (nowa ustawa deweloperska)

• Zasady odbioru lokalu oraz zasady zgłaszania wad w związku z tym odbiorem na gruncie przepisów nowej ustawy deweloperskiej (ustawa z dnia 20 maja 2021 r.) przy tzw. wadach zwykłych:

1. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie deweloper zawiadamia nabywcę o terminie odbioru lokalu (to, z jakim wyprzedzeniem deweloper ma zawiadomić o terminie odbioru nie wynika z ustawy, strony precyzują to samodzielnie w umowie deweloperskiej)
2. Odbiór odbywa się w obecności nabywcy lub jego upoważnionego przedstawiciela
3. Z odbioru sporządza się protokół odbioru, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu (bez limitu, nabywca może zgłosić tyle wad, ile uważa za słuszne).
4. Podczas odbioru nabywcy wydawane są klucze do lokalu i innych pomieszczeń do niego przynależnych, kody dostępu, spisywane są liczniki, chyba że nabywca odmówi odbioru – w takiej sytuacji klucze, kody dostępu pozostają przy deweloperze
5. W terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu deweloper doręcza nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach, przy czym deweloper (jego przedstawiciel) może uznać wady już w samym protokole, zaznaczając to wyraźnie w protokole, nie musi składać oświadczenia w odrębnym dokumencie
6. Brak reakcji w terminie 14 dni kreuje domniemanie uznania przez dewelopera żądania za uzasadnione
7. W terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu deweloper usuwa uznane wady lokalu lub wyznacza nowy termin ich usunięcia z uzasadnieniem dlaczego nie udało się ich usunąć w terminie 30 dni
8. Jeżeli deweloper nie usunie wad w terminie i nie wskaże nowego terminu na usunięcie wad, nabywca może wyznaczyć deweloperowi nowy termin na usunięcie wad.
9. Po bezskutecznym upływie terminu dodatkowego (patrz pkt 8) wyznaczonego przez dewelopera (patrz pkt 7 zdanie 2) lub nabywcę (patrz pkt 8) nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera.

• Zasady odbioru lokalu oraz zasady zgłaszania wad w związku z tym odbiorem na gruncie przepisów nowej ustawy deweloperskiej przy tzw. wadach istotnych:

1. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie deweloper zawiadamia nabywcę o terminie odbioru lokalu (to, z jakim wyprzedzeniem deweloper ma zawiadomić o terminie odbioru nie wynika z ustawy, strony precyzują to samodzielnie w umowie deweloperskiej)
2. Odbiór odbywa się w obecności nabywcy lub jego upoważnionego przedstawiciela
3. Z odbioru sporządza się protokół odbioru, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu (bez limitu, nabywca może zgłosić tyle wad, ile uważa za słuszne)
4. W protokole odnotowuje się zgłoszenie wady istotnej przez nabywcę oraz uznanie lub odmowę uznania tej wady przez dewelopera
5. Jeżeli nabywca zażąda zaprotokołowania, że lokal ma wadę istotną, a deweloper odmówi jej uznania w protokole, nabywca ma prawo odmówić odbioru lokalu powołując się na wadę istotną
6. Jeżeli deweloper uzna wadę istotną, nabywca nie ma prawa odmówić odbioru, zastosowanie ma procedura usunięcia wad opisana przy wadach zwykłych, przy czym przy wadzie istotnej w przypadku upływu terminu dodatkowego na jej usunięcie zamiast prawa do usunięcia wady na koszt dewelopera, nabywca ma prawo odstąpienia od umowy
7. W przypadku gdy nabywca zgłosił wadę istotną podczas odbioru, a deweloper odmówił jej uznania, a rezultacie nabywca odmówił odbioru lokalu, kolejne kroki wyglądają następująco:
8. Strony ustalają kolejny termin odbioru
9. Odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną w ramach powtórnego odbioru wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego
10. Nabywca występuje z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w terminie miesiąca od dnia odmowy z pkt 9
11. W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy, a koszty opinii obciążają w całości dewelopera
12. W przypadku niestwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej koszty sporządzenia opinii obciążają w całości nabywcę

Nowa ustawa wprowadza również zasadę, że jeżeli wady ujawniły się w okresie przed zawarciem umowy przenoszącej własność, ale po odbiorze, nabywca zgłaszając je wszczyna identyczną procedurę jak przy odbiorze (deweloper ma 30 dni ich usunięcie lub wyznaczenie nowego terminu z uzasadnieniem itd.)

4/ Wyczerpanie procedury zgłaszania wad przy odbiorze – rękojmia za wady rzeczy sprzedanej

Wyczerpaliśmy procedurę zgłoszenia „wad odbiorowych”, a wady lokalu wciąż istnieją. Co teraz?

Przechodzimy na regulację zawartą w kodeksie cywilnym – rękojmię za wady rzeczy sprzedanej. Odesłanie do przepisów dotyczących rękojmi zostało zawarte zarówno w starej, jak i nowej ustawie deweloperskiej.

Jakie zasady wynikają z rękojmi?

1. Deweloper jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne lokalu, które istniały w chwili wydania lokalu nabywcy (datą wydania lokalu jest data odbioru lokalu przez nabywcę wraz z kluczami – najczęściej jest to data podpisania protokołu odbioru) lub które wynikły z przyczyny tkwiącej w lokalu w chwili jego wydania.
2. Oznacza to, że deweloper nie odpowiada za wady, które powstały na przykład na skutek prac wykończeniowych realizowanych przez nabywcę po odbiorze lokalu
3. Jeżeli nabywcą jest konsument, a wada została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania lokalu, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili wydania lokalu nabywcy
4. Deweloper odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania lokalu nabywcy

5/ Roszczenia wobec dewelopera wynikające z rękojmi za wady rzeczy sprzedanej

Mamy cztery kluczowe roszczenia wynikające z rękojmi:

• roszczenie o usunięcie wady;
• roszczenie o wymianę rzeczy wadliwej na wolną od wad;
• roszczenie o obniżenie ceny;
• prawo odstąpienia od umowy

Oświadczenie o obniżeniu ceny lub oświadczenie o odstąpieniu od umowy możemy złożyć dopiero, jeżeli zażądaliśmy usunięcia wady/wymiany rzeczy wadliwej, a deweloper nie zrealizował żądania niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności. Czyli działa z pkt 3 – 4 większego kalibru, wytaczamy dopiero jak się okaże, że działa z pkt 1-2 nie wystarczyły.

6/ Rękojmia w pytaniach i odpowiedziach

1. Czy w przepisach o rękojmi uregulowany jest termin w jakim trzeba usunąć wady?

I tak, i nie. Termin nie jest uregulowany liczbowo (np. 14 dni), ale opisowo. Zgodnie z art. 561 k.c. wadę trzeba usunąć w rozsądnym czasie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego.

2. Co jeżeli deweloper nie ustosunkuje się do mojego wezwania do usunięcia wady?

Jeżeli deweloper nie ustosunkuje się do Twojego wezwania w terminie 14 dni od dnia jego doręczenia, uważa się, że uznał je za uzasadnione (domniemanie wynikające z ustawy).

3. W związku z wadami lokalu ponieśliśmy dodatkowe koszty, w tym koszty opinii rzeczoznawcy budowalnego, koszt najmu lokalu zastępczego. Czy możemy domagać się ich zwrotu od dewelopera?

Tak, zwrotu kosztów związanych z wadami można domagać się w ramach roszczenia o odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy przez dewelopera (można je połączyć w procesie z żądaniami wynikającymi z rękojmi).

4. Czy sporządzenie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego na moje zlecenie pozwoli mi uniknąć opinii biegłego sądowego w procesie?

Nie, opinia biegłego jest konieczna, nawet jeżeli była przed procesem sporządzana opinia prywatna. Sędzia nie dysponując wiedzą techniczną, potrzebuje wsparcia od specjalisty, który posiada wiedzę branżową. Nie może w tym zakresie oprzeć się wyłącznie na opinii prywatnej jednej ze stron postępowania.

5. Jak określić wartość obniżki przy składaniu oświadczenia o obniżeniu ceny lokalu?

Kwota obniżki powinna wynikać z porównania ceny lokalu wynikającej z umowy deweloperskiej oraz ceny lokalu z wadą. Kwota ta jest ustalana w procesie przez biegłego sądowego. Najczęściej sprowadza się ona do zsumowania szacowanych kosztów naprawy wady.

6. Czy Sąd może zobowiązać dewelopera do zwrotu poniesionych przeze mnie kosztów procesu?

Tak, w przypadku wygrania sprawy, strona przegrywająca ma obowiązek zwrócić stronie wygrywającej poniesione przez tę stronę koszty procesu, na które składa się m.in. koszt opłaty sądowej, koszt opinii biegłego, koszty reprezentacji przez pełnomocnika (wg zryczałtowanych stawek wynikających z rozporządzenia).

7/ Podsumowanie

Najważniejsze informacje do zapamiętania po lekturze artykułu:

• wada w rozumieniu przepisów to niezgodność rzeczy z umową;
• umowa wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone (wyraźnie opisane), ale również te, które wynikają z obowiązujących przepisów, z zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów;
• w przypadku kupowania lokalu na rynku pierwotnym od dewelopera, w temacie wad i roszczeń z nich wynikających, poza przepisami kodeksu cywilnego zastosowanie znajdzie również ustawa deweloperska;
• obecnie stosujemy przepisy dwóch ustaw deweloperskich (z 2011 i 2021 r.) – możesz sprawdzić w moim artykule dotyczącym nowej ustawy deweloperskiej (w części przepisy przejściowe), które przepisy będą Ciebie dotyczyły;
• ustawa deweloperska reguluje procedurę odbioru lokalu i zasad naprawy wad „odbiorowych”
• nowa ustawa deweloperska wprowadza dodatkowe uprawnienia przy odbiorze: m.in. prawo odmowy odbioru lokalu w przypadku wad istotnych oraz uprawnienie do naprawy wad na koszt dewelopera;
• po wyczerpaniu ścieżki wynikającej z ustawy deweloperskiej, można zastosować ścieżkę wynikającą z przepisów o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej;
• mamy cztery kluczowe roszczenia wynikające z rękojmi: 1) roszczenie o usunięcie wady, 2) roszczenie o wymianę rzeczy wadliwej na wolną od wad, 3) roszczenie o obniżenie ceny, 4) prawo odstąpienia od umowy;
• kwota obniżenia ceny powinna wynikać z porównania ceny lokalu wynikającej z umowy deweloperskiej oraz ceny lokalu z wadą; najczęściej ustalenie kwoty obniżki sprowadza się do zsumowania szacowanych kosztów naprawy wady.

Znajdziesz mnie też:

Photo by Simone Hutsch on Unsplash