Oczywiście najwięcej problemów będzie przysparzało zlokalizowanie działki na ,,starych” planach, które sporządzane były przede wszystkim w formie analogowej, obecnie rysunki sporządzane są również wersji elektronicznej, stąd znalezienie naszej działki – przy odrobinie wysiłku – nie powinno stanowić problemu.
2/ Gdzie znajdziemy informacje o planach obowiązujących i procedowanych?
Jak zostało wcześniej zasygnalizowane zadania z zakresu planowania przestrzennego stanowią kompetencję organów gminy, stąd wszelkie informacje dotyczące procedury planistycznej – jej rozpoczęcia i kolejnych etapów, w tym także – o jej zakończeniu wraz z uchwałą w sprawie przyjęcia planu miejscowego – będą publikowane na stronie internetowej danej gminy.
Na stronie internetowej gminy znajdziemy również m.in. informacje o przyjętych projektach planu (najczęściej również publikowanych), informacje dotyczące terminów wyłożenia projektu planu do publicznego wglądu, terminów zgłaszania uwag do projektu planu, a także informację o rozparzeniu uwag do planu.
Powyższe informacje otrzymamy również udając się osobiście do urzędu gminy.
Zlokalizowaliśmy tym samym źródło naszej wiedzy o procedowanym planie, pozostaje nam zatem zdobytą wiedzę wykorzystać w praktyce.
3/ Jakie środki przysługują inwestorowi w ramach procedury planistycznej?
Wnioski do planu miejscowego
Po pierwsze, po podjęciu przez radę gminy uchwały w sprawie przystąpienia do sporządzania planu, wójt (przez wójta będziemy rozumieli również burmistrza oraz prezydenta miasta) ogłasza ten fakt w prasie miejscowej lub w inny sposób zwyczajowo przyjęty na terenie gminy (najczęściej w formie komunikatu na stronie internetowej gminy).
W ogłoszeniu zamieszcza się dodatkowo informację o terminie (nie krótszym niż 21 dni), formie i miejscu składania wniosków do planu.
Inwestor otrzymuje więc już na początkowym etapie postępowania narzędzie pozwalające zaproponować rozwiązania, które w jego ocenie powinny znaleźć odzwierciedlenie w ustaleniach przyjętych w planie.
W jakiej formie składane są wnioski do planu miejscowego?
Przepisy dotyczące składania wniosków do projektu planu miejscowego zmieniły się na podstawie nowelizacji, która weszła w życie w dniu 24 września 2023 r. Szczegółowe omówienie nowelizacji ustawy znajdziesz w artykułach: Duża nowelizacja planowania przestrzennego 2023 – część I oraz Duża nowelizacja planowania przestrzennego 2023 – część II
Zgodnie ze znowelizowanym przepisem 8g ust. 1 u.p.z.p.:
„Wniosek do projektu aktu planowania przestrzennego, uwagę, o której mowa w art. 8i ust. 1 pkt 1, wniosek o sporządzenie lub zmianę aktu planowania przestrzennego oraz wniosek i rezygnację, o których mowa w art. 8f, składa się na piśmie utrwalonym w postaci papierowej lub elektronicznej, w tym za pomocą środków komunikacji elektronicznej, w szczególności poczty elektronicznej, na formularzu w postaci papierowej lub w formie dokumentu elektronicznego”
Co powinno znaleźć się w treści wniosku do planu?
Przede wszystkim, już na tym etapie, warto zasygnalizować proponowane przez nas przeznaczenie nieruchomości ze wskazaniem – tytułem przykładu – uwarunkowań historycznych, uwarunkowań przestrzennych terenu, faktycznego przeznaczenia nieruchomości, które będą uzasadniały nasz wniosek.
Wnioski nie mają charakteru wiążącego dla organów gminy, niemniej jednak warto zaznaczyć, że wójt ma obowiązek ich rozpatrzenia, co tym samym powoduje, że nasze stanowisko i argumenty za nim przemawiające będzie zasygnalizowane jeszcze przed przystąpieniem do przygotowania projektu planu miejscowego.
Dodatkowo, zgodnie ze znowelizowanym art. 8g ust. 1 u.p.z.p., składający wniosek do projektu planu miejscowego podaje:
- swoje imię i nazwisko albo nazwę;
- adres zamieszkania albo siedziby;
- adres poczty elektronicznej, o ile taki posiada,
- informację, czy jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości objętej wnioskiem,
- może podać dodatkowe dane do kontaktu takie jak adres do korespondencji lub numer telefonu
Są to informacje pozwalające na zidentyfikowanie wnioskodawcy, kluczowe będą jednak te, zawarte w treści uzasadnienia naszego wniosku.
Uwagi do projektu planu miejscowego
Kolejnym etapem następującym po czynnościach związanych z: przygotowaniem projektu planu (a także prognozy oddziaływania na środowisko oraz prognozy skutków finansowych) oraz dokonaniem uzgodnień i wystąpieniem o opinię i zgodę właściwych organów jest etap dla inwestora najważniejszy, tj.: wyłożenie projektu planu zagospodarowania przestrzennego wraz z prognozą oddziaływania na środowisko do publicznego wglądu na okres co najmniej 21 dni oraz ogłoszenie terminu, w którym mogą być zgłaszane uwagi do projektu
Podobnie jak to miało miejsce w przypadku wniosków do planu, wójt w obwieszczeniu publikowanym w prasie miejscowej lub w inny sposób zwyczajowo przyjęty na terenie gminy, a najczęściej w formie komunikatu na stronie internetowej gminy – wskazuje termin, w jakim projekt planu będzie dostępny do publicznego wglądu wraz z miejscem wyłożenia oraz termin, formę oraz miejsce składania uwag do planu.
Cytowany wyżej art. 8g ust. 1 u.p.z.p. dotyczący formy wnoszenia wniosków ma również zastosowanie do formy wnoszenia uwag – papierowa lub elektroniczna, w tym za pomocą środków komunikacji elektronicznej, w szczególności poczty elektronicznej lub formularzy zamieszczonych przez organ sporządzający projekt tego dokumentu w Biuletynie Informacji Publicznej, a także w innej formie, jeżeli zostanie ona określona przez ten organ w ogłoszeniu.
Co powinno znaleźć się w treści uwag do projektu planu?
Podobnie jak w przypadku wniosków do planu miejscowego, w uwagach do projektu planu miejscowego należy przede wszystkim skupić się na uzasadnieniu wniosku dotyczącego zmiany przeznaczenia naszej nieruchomości (np. z terenów rolnych na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości jest zgodne z preferowanym przez nas, ale chcemy zgłosić uwagi do zasad zagospodarowania terenu dotyczących naszej nieruchomości (np. wnioskować o zwiększenie powierzchni zabudowy nieruchomości, zmniejszenie udziału powierzchni biologicznie czynnej), w takim przypadku nasze uwagi powinny zawierać przede wszystkim uzasadnienie tego wniosku (zarówno faktyczne – np. zwrócenie uwagi na sąsiedztwo nieruchomości, jak i prawne).
Dodatkowo, w uwagach należy zawrzeć dane identyfikujące wnioskodawcę oraz nieruchomość, co do której składamy uwagi, tj.
- imię i nazwisko albo nazwę wnioskodawcy;
- adres zamieszkania albo siedziby;
- adres poczty elektronicznej,
- informację, czy wnioskodawca właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości objętej wnioskiem
Dlaczego uwagi mają większe znaczenie niż wnioski do planu?
Przede wszystkim uwagi zgłaszamy do konkretnego projektu i przyjętych w planie rozwiązań, co w konsekwencji pozwala nam zweryfikować poprawność ustaleń planu, np. w zakresie przyjętych warunków zabudowy, czy też elementów obligatoryjnych planu i merytorycznie się do nich odnieść (niewykluczone jest składanie również uwag o charakterze formalnym), nadto – uwagi muszą zostać rozpatrzone przez wójta w drodze odrębnego rozstrzygnięcia.
Wójt po zapoznaniu się z wniesionymi uwagami do projektu planu wydaje zarządzenie dotyczące sposobu rozpatrzenia uwag do planu, w przypadku ich uwzględnienia wprowadza zmiany do projektu planu, który następnie podlega ponownemu wyłożeniu do publicznego wglądu.
W razie braku uwzględnienia uwag – w zarządzeniu wskazywane są przyczyny negatywnego ich rozstrzygnięcia.
W przypadku negatywnego rozpatrzenia uwag w ramach pierwszego wyłożenia projektu planu, inwestorowi wciąż będzie przysługiwało prawo wniesienia uwag do projektu planu wyłożonego ponownie, dlatego też konieczne jest bieżące monitorowanie procedury planistycznej.
Mniej sformalizowanym, co nie oznacza, że mniej skutecznym środkiem, pozwalającym zachować inwestorowi wpływ na ustalenia planu miejscowego, jest dyskusja publiczna.
Dyskusja publiczna organizowana jest przez wójta w czasie, gdy projekt planu jest wyłożony do publicznego wglądu. Nie ma ograniczeń podmiotowych do udziału w dyskusji – wypowiadać się mogą zatem zarówno mieszkańcy gminy, jak i osoby w niej niezamieszkałe, przedstawiciele środowisk, osoby prawne przez swych przedstawicieli oraz organy administracji publicznej.
Przedmiotem dyskusji są w szerokim zakresie rozwiązania przyjęte w projekcie planu miejscowego, ustawa nie precyzuje przy tym w jakiej formie dyskusja się odbywa. Najczęściej przybiera ona formę pytań zadawanych przez uczestników dyskusji i odpowiedzi osób odpowiedzialnych za przygotowanie planu z ramienia gminy.
Z dyskusji publicznej sporządza się protokół, często można spotkać się również z publikacją stenogramu z dyskusji.
Jakie korzyści mogą wiązać się z udziałem inwestora w dyskusji publicznej?
Przede wszystkim, inwestor będzie miał prawo wyrazić swoje stanowisko w przedmiocie projektowanych rozwiązań, a także wskazać argumenty, które przemawiają za proponowanymi przez niego rozwiązaniami, natomiast w przypadku pozytywnego ustosunkowania się do nich przez przedstawicieli organów gminy w czasie dyskusji – będzie to otwierało możliwość powołania się na to stanowisko w uwagach do planu i w konsekwencji (zakładając spójność stanowiska) prowadziło do ich pozytywnego rozstrzygnięcia.
Inne rodzaje konsultacji społecznych
Wraz z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poszerzono katalog dopuszczalnych form konsultacji społecznych w toku procedury planistycznej.
Zgodnie z art. 8i ust. 1 u.p.z.p. formami konsultacji społecznych są:
- zbieranie uwag;
- spotkania otwarte, panele eksperckie lub warsztaty, poprzedzone prezentacją projektu aktu planowania przestrzennego;
- spotkania plenerowe lub spacery studyjne, zorganizowane na obszarze objętym aktem planowania przestrzennego;
- ankiety lub geoankiety;
- wywiady, prowadzenie punktu konsultacyjnego lub dyżury projektanta
W związku z tym, że nowe formy konsultacji społecznych wprowadziła niedawna nowelizacja ustawy, na ten moment są one wciąż nowością i czekają na powszechniejsze wykorzystanie w toku procedur planistycznych.
4/ Pomoc prawna w przygotowaniu wniosków / uwag do planu miejscowego
Od lat wspieramy z sukcesami naszych klientów w toku procedur planistycznych na terenie całej Polski, w tym przygotowując wnioski / uwagi do planu miejscowego, czy też reprezentując w toku dyskusji publicznych. Skontaktuj się z nami w celu uzyskania wsparcia.
Nasze usługi obejmują m.in.:
- weryfikację, jak może wyglądać / jak wygląda przeznaczenie nieruchomości w projekcie planu (w zależności od statusu postępowania),
- identyfikację argumentów prawnych i faktycznych przemawiających za uwzględnieniem wniosku,
- sporządzenie i złożenie wniosku / uwag do planu miejscowego,
- reprezentację w toku procedury planistycznej,
- monitorowanie statusu postępowania, wytyczne co do dalszych kroków
Poszukujesz więcej informacji na temat specjalizacji kancelarii? Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą dotyczącą wsparcia w obszarze prawa nieruchomości i procesu budowlanego.
5/ Negatywne rozpatrzenie uwag do planu miejscowego
Czy można zaskarżyć negatywne rozstrzygnięcie uwag do planu miejscowego? Nie – sposób rozpatrzenia uwag nie podlega zaskarżeniu.
Co zatem w przypadku, gdy uwagi nie zostały rozpatrzone i w rezultacie nasza nieruchomość została np. wyłączona spod zabudowy na skutek uchwalenia planu miejscowego? W takim przypadku istnieje możliwość zaskarżenia planu miejscowego do sądu administracyjnego.
6/ Podsumowanie
Jakie informacje inwestor powinien zachować w pamięci po lekturze artykułu?
- wszelkie informacje dotyczące procedury planistycznej – jej rozpoczęcia i kolejnych etapów będą dostępne na stronie internetowej gminy;
- konieczne jest bieżące monitorowanie informacji pojawiających się na stronie, przede wszystkim sprawdzanie treści ogłoszeń wójta/burmistrza/prezydenta;
- ogłoszenia będą zawierały m.in. informacje o terminie/ formie/ miejscu składania wniosków do planu, wyłożenia projektu planu do publicznego wglądu, składania uwag do planu, dyskusji publicznej;
- inwestor może wpływać na treść ustaleń planu miejscowego poprzez składanie wniosków do planu, uwag do planu, udział w dyskusji publicznej;
- aktywny udział inwestora w procedurze planistycznej pozwala na kontrolę prawidłowości ustaleń projektu planu (pod względem merytorycznym i formalnym) już na etapie jego procedowania, a także zwiększa szanse inwestora na przyjęcie w projekcie planu rozwiązań dla niego korzystnych.
