Umowa rezerwacyjna mieszkania – co powinna zawierać?

11.09.2022 r.

[artykuł aktualizowany: 11.10.2023 r.]

Umowa rezerwacyjna jest umową rozpoczynającą proces nabycia nieruchomości przez nabywcę.

Umowę rezerwacyjną należy odróżnić od umowy przedwstępnej i od umowy deweloperskiej – w każdej z wymienionych umów inne będą prawa i obowiązki stron umowy.

Przed wejściem w życie „nowej ustawy deweloperskiej” umowa rezerwacyjna była uważana za „umowę nienazwaną” – niestypizowaną w żadnej ustawie, tj. prawa i obowiązki stron umowy były regulowane na podstawie i w granicach zasady swobody umów.

Od dnia 1 lipca 2022 roku podstawą prawną umowy rezerwacyjnej są przepisy ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: „nowa ustawa deweloperska”).

Na co zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy rezerwacyjnej lokalu? Czy można rozwiązać umowę rezerwacyjną? Ile wynosi opłata rezerwacyjna i czy podlega zwrotowi? O tym m.in. w dzisiejszym artykule.

Zapraszam do lektury!

1/ Spis treści

Jeżeli interesują Cię wybrane zagadnienia związane z umową rezerwacyjną poniżej zamieszczam spis treści, który pomoże Ci wyszukać informacje zawarte w artykule.

1. Kiedy do umów rezerwacyjnych znajdzie zastosowanie nowa ustawa deweloperska?
2. Umowa rezerwacyjna – charakterystyka i podstawa prawna
3. Jakie informacje powinien deweloper przekazać nabywcy przez zawarciem umowy?
4. Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna?
5. Opłata rezerwacyjna – wysokość, zaliczka a zadatek
6. Czas obowiązywania umowy rezerwacyjnej
7. Rozwiązanie umowy rezerwacyjnej
8. Zwrot opłaty rezerwacyjnej
9. Czym się różni umowa rezerwacyjna od umowy przedwstępnej
10. Podsumowanie

1/ Kiedy do umów rezerwacyjnych znajdzie zastosowanie nowa ustawa deweloperska?

Od dnia 1 lipca 2022 roku podstawą prawną umowy rezerwacyjnej są przepisy ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: „nowa ustawa deweloperska” lub „u.d.”).

Jeżeli interesują Cię wszystkie zmiany wprowadzone nową ustawą deweloperską, zapraszam Cię do lektury artykułów opublikowanych w tym temacie na blogu w dwóch częściach:

• Nowa ustawa deweloperska – część I [przepisy ogólne, środki ochrony wpłat nabywcy]
• Nowa ustawa deweloperska – część II [umowa rezerwacyjna, umowa deweloperska, odbiór lokalu]

W artykule omawiam zasady dotyczące umów rezerwacyjnych zawartych na podstawie nowej ustawy deweloperskiej. Jeżeli zawarłeś umowę rezerwacyjną przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej – zapraszam do lektury artykułu na blogu poświęconemu dotychczasowym przepisom: Umowa rezerwacyjna lokalu a zwrot opłaty rezerwacyjnej.

Zwróć uwagę, że umowy rezerwacyjne nieruchomości występują także na rynku wtórnym. Trzeba przy tym pamiętać, że nowa ustawa deweloperska reguluje wyłącznie umowy rezerwacyjne poprzedzające zawarcie umów deweloperskich oraz umów uregulowanych w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub art. 3 albo art. 4 ustawy (tj. co do zasady rynek pierwotny, wyjątek w art. 4 nowej ustawy).

Wyjątkowo, na rynku wtórnym również będzie obowiązywać nowa ustawa deweloperska, gdy umowę zawiera przedsiębiorca, który „nabył gotowe przedsięwzięcie deweloperskie” od dewelopera i rozpoczął sprzedaż lokali mieszkalnych / domów na rzecz nabywców. Mówi o tym art. 4 ustawy, zgodnie z którym część przepisów ustawy stosuje się do umów sprzedaży zawieranych między nabywcą a przedsiębiorcą innym niż deweloper, jeżeli przedmiot umowy powstał w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a przeniesienie na nabywcę praw z tych umów sprzedaży następuje po raz pierwszy.

Jeżeli podpisujesz umowę rezerwacyjną przed nabyciem nieruchomości na rynku wtórnym to – co do zasady – zastosowania nie znajdą przepisy nowej ustawy deweloperskiej. Zastosowanie będą miały przepisy ogólne opisane w osobnym artykule na blogu.

Podsumowując, informacje dotyczące:

• umowy rezerwacyjnej na rynku pierwotnym na podstawie nowej ustawy deweloperskiej – zostały omówione w tym artykule;
• umowy rezerwacyjnej na rynku wtórnym oraz przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej – zostały omówione w osobnym artykule na blogu.

2/ Umowa rezerwacyjna – charakterystyka i podstawa prawna

Zgodnie z art. 29 ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej:

„Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, o którym mowa w art. 4, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego”

Celem umowy rezerwacyjnej jest więc czasowe wyłączenie wskazanego w niej mieszkania (nieruchomości) z oferty dewelopera po to, aby móc zaproponować rezerwującemu zawarcie umowy deweloperskiej dotyczącej tej nieruchomości po ziszczeniu się określonych w umowie rezerwacyjnej warunków.

Jeżeli potrzebujesz więcej informacji o umowie deweloperskiej, na blogu znajdziesz artykuły dotyczące:

• Umowy deweloperskiej według przepisów poprzednio obowiązującej ustawy
• Umowy deweloperskiej według przepisów nowej ustawy deweloperskiej

Nowa ustawa deweloperska wprost wskazuje, że umowa deweloperska może, ale nie musi być poprzedzona umową rezerwacyjną.

Strony mogą zatem zdecydować się na podpisanie umowy deweloperskiej bez poprzedzania jej zawarcia umową rezerwacyjną.

Najczęstszą przyczyną zawarcia umowy rezerwacyjnej jest występujący po stronie dewelopera albo nabywcy brak możliwości związania się umową deweloperską na danym etapie, np. z uwagi na brak zawarcia umowy rachunku powierniczego przez dewelopera, brak ostateczności decyzji o pozwoleniu na budowę albo trwający proces uzyskiwania przez nabywcę decyzji kredytowej i związana z tym niepewność co do możliwości sfinansowania nabycia nieruchomości.

Umowa rezerwacyjna zawierana jest formie pisemnej pod rygorem nieważności (umowa w formie ustnej będzie nieważna). Ustawa nie wymaga, by umowa rezerwacyjna była zawierana w formie aktu notarialnego.

Przy czym należy pamiętać, że:

Jeżeli umowa rezerwacyjna zawiera postanowienia zobowiązujące strony do zawarcia umowy deweloperskiej (umowę przedwstępną umowy deweloperskiej), to zgodnie z ustawą powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

3/ Jakie informacje deweloper powinien przekazać nabywcy przez zawarciem umowy?

Zgodnie z nową ustawą deweloperską deweloper ma obowiązek przekazać osobie zainteresowanej zawarciem umowy rezerwacyjnej szereg informacji dotyczących przedsięwzięcia deweloperskiego.

Deweloper ma obowiązek poinformować o:

• przedsięwzięciu deweloperskim [w tym m.in. o: nieruchomości, na której będzie realizowane, zagospodarowaniu nieruchomości, budynku, lokalu lub domu jednorodzinnym w zakresie opisanym w części III prospektu informacyjnego]
• posiadaniu lub braku zgody / promesy banku finansującego przedsięwzięcie (jeżeli jest finansowane) na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu,
• możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, aktualnym dokumentem dot. spółki / działalności dewelopera [z Krajowego Rejestru Sądowego lub Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej]

Deweloper ma obowiązek przekazać te informacje na trwałym nośniku (np. mailem / za pomocą pendrive’a).

Deweloper ma również obowiązek przekazać – przed zawarciem umowy rezerwacyjnej – prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Prospekt informacyjny sporządzany jest według wzoru stanowiącego załącznik do nowej ustawy deweloperskiej. Więcej o prospekcie w nowej ustawie deweloperskiej – patrz: Nowa ustawa deweloperska – część II [umowa rezerwacyjna, umowa deweloperska, odbiór lokalu]).

W trakcie trwania umowy rezerwacyjnej deweloper ma obowiązek informować rezerwującego o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie, wskazując czego dotyczy zmiana.

4/ Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna?

Zgodnie z nową ustawa deweloperską umowa rezerwacyjna określa w szczególności:

• strony, miejsce i datę zawarcia umowy;
• cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
• wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;
• okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
• określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
• określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Należy podkreślić, że umowa rezerwacyjna może, ale nie musi wiązać się z obowiązkiem wpłaty opłaty rezerwacyjnej. Jeżeli jednak zostanie przewidziana – jej wysokość musi zostać określona w umowie.

Strony mogą uregulować w umowie rezerwacyjnej dodatkowe kwestie, katalog zawarty w ustawie jest katalogiem otwartym [„umowa rezerwacyjna określa w szczególności”].

5/ Opłata rezerwacyjna – wysokość, zaliczka a zadatek

Przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej nie obowiązywały przepisy regulujące maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej. Od dnia 1 lipca 2022 r. to się zmieniło.

Zgodnie bowiem z art. 32 ust. 2 u.d.:

„Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym”

Co jeżeli umowa rezerwacyjna będzie przewidywała wyższą opłatę rezerwacyjną? W takim przypadku zainteresowany może żądać dokonania korekty wysokości opłaty powołując się na przepisy ustawy.

Jeżeli dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej.  Deweloper w takim przypadku przekazuje opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy deweloperskiej.

W dalszej części artykułu omawiam zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej w przypadku, gdy do zawarcia umowy deweloperskiej nie dochodzi [patrz: pkt 7].

Nowa ustawa deweloperska nie określa, czy opłata rezerwacyjna powinna mieć formę zaliczki, czy zadatku. Nie istnieją zatem przeciwskazania, by zostało to uregulowane przez strony. Strony mogą zatem nadać opłacie rezerwacyjnej charakter zadatku. Brak jakiekolwiek postanowienia w tym zakresie będzie najczęściej wskazywał, że opłata rezerwacyjna ma charakter zaliczki.

O tym czym się różni zadatek od zaliczki oraz jakie skutki ma zastrzeżenie zadatku omawiam w artykule na blogu: zaliczka czy zadatek w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.

6/ Czas obowiązywania umowy rezerwacyjnej

Zgodnie z nową ustawą deweloperską strony zawierają umowę rezerwacyjną na czas określony.

Ustawa również zastrzega, że w przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt czas obowiązywania umowy powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu.

Ustawa nie określa minimalnego okresu obowiązywania umowy rezerwacyjnej – jego określenie zależy od stron umowy.

7/ Rozwiązanie umowy rezerwacyjnej

Nowa ustawa deweloperska nie reguluje przypadków, kiedy dochodzi do rozwiązania umowy rezerwacyjnej.

Umowa rezerwacyjna będzie co do zasady ulegać rozwiązaniu wraz z upływem okresu jej obowiązywania.

W praktyce najczęściej w umowach rezerwacyjnych reguluje się, że umowa rezerwacyjna ulega rozwiązaniu wraz z zawarciem przez strony umowy deweloperskiej oraz że umowa rezerwacyjna ulega automatycznemu przedłużeniu o dany okres, jeżeli w pierwotnie określonym czasie obowiązywania nie dojdzie do podpisania umowy deweloperskiej.

Obowiązujące przepisy nie zabraniają automatycznego przedłużania umowy na kolejny czas określony po upływie terminu jej obowiązywania.

Prezes UOKiK rekomenduje jednak, by konsument mógł określić / wybrać, co się dzieje z umową po upływie terminu jej obowiązywania [automatyczne przedłużenie na czas określony lub rozwiązanie umowy]. Tak np. w przypadku umów telekomunikacyjnych. Przedsiębiorca nie może zatem narzucić zasady „automatycznego przedłużenia umowy” – wybór w tym zakresie powinien należeć do konsumenta.

W związku z tym, że ustawa nie przewiduje, kiedy można wypowiedzieć umowę rezerwacyjną, rekomenduję, by w umowach rezerwacyjnych uregulować podstawy wypowiedzenia umowy przez dewelopera oraz podstawy wypowiedzenia umowy przez rezerwującego.

Podstawy te będą pośrednio wynikać z ustawy – tam gdzie zostały uregulowane przypadki obowiązku zwrotu opłaty rezerwacyjnej przez dewelopera.

8/ Zwrot opłaty rezerwacyjnej

Nowa ustawa deweloperska reguluje przypadki, kiedy deweloper ma obowiązek zwrócić opłatę rezerwacyjną na rzecz rezerwującego.

Opłata rezerwacyjna jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu w przypadku, gdy:

1. rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu;
2. deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;
3. deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.

Zwracam uwagę, że w przypadku, o którym mowa w pkt 2, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości.

Strony mogą uregulować dodatkowe przypadki, kiedy opłata rezerwacyjna jest zwracana na rzecz rezerwującego – ustawa przewiduje niezbędne minimum.

Pamiętaj, że powyższe zasady dotyczą umów rezerwacyjnych zawartych na podstawie nowej ustawy deweloperskiej. Jeżeli zawarłeś umowę rezerwacyjną przed wejściem w życie przepisów nowej ustawy deweloperskiej zapraszam do lektury artykułu na blogu: umowa rezerwacyjna lokalu a zwrot opłaty rezerwacyjnej.

8/ Czym się różni umowa rezerwacyjna od umowy przedwstępnej

Umowę rezerwacyjną należy odróżnić od umowy przedwstępnej i od umowy deweloperskiej – w każdej z wymienionych umów inne będą prawa i obowiązki stron umowy.

Umowa rezerwacyjna obejmuje zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Umowa rezerwacyjna nie zobowiązuje stron do zawarcia umowy deweloperskiej – umowa niejako kreuje stan ułatwiający stronom zawarcie umowy deweloperskiej „kupując” czas na uregulowanie kwestii, które muszą się znaleźć w umowie deweloperskiej, ale z jakichś przyczyn jeszcze nie zostały rozwiązane, czy to przez nabywcę, czy to przez dewelopera.

Umowa rezerwacyjna nie zobowiązuje również do zawarcia umowy sprzedaży.

Brak wyraźnego zobowiązania stron do zawarcia umowy sprzedaży / umowy deweloperskiej odróżnia zatem umowę rezerwacyjną od odpowiednio umowy przedwstępnej sprzedaży oraz od umowy przedwstępnej umowy deweloperskiej.

11/ Pomoc prawna – sporządzenie lub sprawdzenie umowy rezerwacyjnej

Potrzebujesz umowy rezerwacyjnej, która należycie zabezpieczy Twoje interesy i w razie problemów okaże się skutecznym narzędziem, pozwalającym na sprawne wyegzekwowanie Twoich praw?  Skontaktuj się z nami w celu uzyskania wsparcia oraz szczegółowych informacji.

Poszukujesz więcej informacji na temat naszych specjalizacji? Zapraszamy do zapoznania się z ofertą naszej kancelarii prawnej.

10/ Podsumowanie

Najważniejsze informacje do zapamiętania:

• nowa ustawa deweloperska reguluje wyłącznie umowy rezerwacyjne poprzedzające zawarcie umów deweloperskich oraz umów uregulowanych w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub art. 3 albo art. 4 nowej ustawy deweloperskiej (tj. co do zasady rynek pierwotny, wyjątek w art. 4 nowej ustawy);
• przepisy nowej ustawy deweloperskiej nie będą miały zastosowania do umów rezerwacyjnych zawartych przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej i co do zasady umów rezerwacyjnych na rynku wtórnym;
• przedmiotem umowy rezerwacyjnej jest zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego;
• przed zawarciem umowy rezerwacyjnej deweloper ma obowiązek przekazać osobie zainteresowanej szereg informacji dotyczących przedsięwzięcia deweloperskiego oraz przekazać prospekt informacyjny przedsięwzięcia;
• umowa rezerwacyjna może, ale nie musi wiązać się z obowiązkiem wpłaty opłaty rezerwacyjnej, jednak opłata zostanie przewidziana – jej wysokość musi zostać określona w umowie;
• wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym;
• strony zawierają umowę rezerwacyjną na czas określony;
• ustawa nie reguluje wprost podstaw wypowiedzenia umowy rezerwacyjnej, w związku z tym rekomenduję, by w umowach rezerwacyjnych przewidywać podstawy wypowiedzenia umowy przez dewelopera oraz podstawy wypowiedzenia umowy przez rezerwującego;
• nowa ustawa deweloperska reguluje przypadki, kiedy deweloper ma obowiązek zwrócić opłatę rezerwacyjną na rzecz rezerwującego – strony mogą uregulować dodatkowe przypadki, kiedy opłata rezerwacyjna jest zwracana na rzecz rezerwującego;
• brak wyraźnego zobowiązania stron do zawarcia umowy sprzedaży / umowy deweloperskiej odróżnia zatem umowę rezerwacyjną od odpowiednio umowy przedwstępnej sprzedaży oraz od umowy przedwstępnej umowy deweloperskiej.

Znajdziesz mnie też:

Photo by Simone Hutsch on Unsplash