12.07.2020 r.
[aktualizacja 15.08.2024 r.]
Dzisiejszy artykuł poświęcony będzie umowie o wykonanie remontu, w tym najważniejszym postanowieniom, które w takiej umowie powinny się znaleźć.
W zależności od charakteru / zakresu prac remontowych umowa będzie mniej lub bardziej rozbudowana, przy czym niezależnie od tego, istnieje pewien podstawowy zbiór postanowień, o których powinien pamiętać inwestor przystępując do umowy.
Wybór tych postanowień wynika z praktyki obrotu, w tym najczęściej pojawiających się sporów na tle wykonywania przez strony umowy o wykonanie remontu.
I. Umowa o wykonanie remontu – podstawowe informacje
Przystępując do realizacji robót budowlanych, należy na wstępie zakwalifikować planowanie do wykonania prace (ich zakres) do danego typu umowy kodeksowej.
W zależności od ich charakteru możemy mieć do czynienia z umową o roboty budowlane (związana z budową obiektu), umową o wykonanie remontu (przedmiot umowy remontu – odsyłam tutaj) umową o dzieło (np. prace poprawkowe w obiekcie) lub umową mieszaną (łączącą elementy kilku typów umów).
Na potrzeby niniejszego artykułu nasz zakres prac w umowie o wykonanie remontu będzie polegał na wykonaniu remontu elewacji zewnętrznej i prac towarzyszących przy termoizolacji budynku oraz wykonaniu nowej posadzki na wszystkich kondygnacjach budynku.
Powyżej określony przedmiot umowy posłuży nam do omówienia najważniejszych zagadnień związanych z umową, w tym:
- formą umowy;
- określeniem przedmiotu umowy;
- obowiązkami stron umowy;
- terminem wykonania umowy;
- wynagrodzeniem;
- robotami dodatkowymi;
- podwykonawcami;
- odbiorami;
- odpowiedzialnością za wady;
- karami umownymi;
- odstąpieniem od umowy i jego skutkami.
Na podstawie odesłania z art. 658 k.c., do umowy o wykonanie remontu zastosowanie znają odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego regulujące umowę o roboty budowlane.
1/ Forma umowy o wykonanie remontu
Zasadniczo zawarcie umowy o wykonanie remontu nie wymaga zachowania formy pisemnej – forma pisemna nie jest bowiem zastrzeżona pod rygorem nieważności, lecz jedynie dla celów dowodowych.
Wyjątkami od tej zasady są jednak dwie sytuacje: gdy umowa zawarta jest w trybie ustawy prawo zamówień publicznych i gdy umowa zawarta jest z podwykonawcą (dla skutków powstania odpowiedzialności solidarnej – patrz pkt 7 poniżej).
Niezależnie od powyższego, w celu jasnego zdefiniowania praw i obowiązków stron umowy i uniknięcia sporów w przyszłości, umowę o wykonanie remontu strony powinny zawrzeć w formie pisemnej.
2/ Przedmiot umowy o wykonanie remontu
Podstawowym elementem umowy o wykonanie remontu jest określenie jej przedmiotu.
W naszym przykładzie przedmiotem będzie zobowiązanie wykonawcy do wykonania remontu elewacji zewnętrznej i prac towarzyszących przy termoizolacji budynku oraz wykonania nowej posadzki na wszystkich kondygnacjach budynku w zamian za wynagrodzenie określone w umowie.
W przypadku szerokiego zakresu prac warto do umowy dołączyć harmonogram rzeczowo-finansowy określający szczegółowo prace do wykonania wraz z ich wartością.
3/ Obowiązki stron umowy
W umowie o wykonanie remontu zdefiniowane powinny zostać obowiązku stron umowy, które będą odmienne dla inwestora i wykonawcy. Określenie katalogu najważniejszych obowiązków stron pozwoli następnie w przypadku powstania sporu na tle umowy.
Po stronie wykonawcy, m.in. uregulowanie kwestii związanych z:
- standardem wykonania przedmiotu umowy;
- przestrzeganiem przepisów BHP i p.poż.;
- przejęciem terenu budowy i jego zabezpieczeniem;
- odpowiedzialnością wykonawcy za szkody powstałe w związku z wykonaniem umowy;
- zgłoszeniem stwierdzonych wad dokumentacji projektowej (jeżeli taka została dostarczona przez inwestora);
- wykonaniem przedmiotu umowy za mocą materiałów własnych / materiałów dostarczonych przez inwestora;
- poinformowaniem inwestora o konieczności wykonania robót dodatkowych;
- poinformowaniem inwestora o opóźnieniach w wykonywanych pracach / ich przyczynach i wpływie na termin końcowy;
- usuwaniem wad i usterek w okresie gwarancji i rękojmi;
- likwidacją placu i zaplecza budowy.
Po stronie inwestora, m.in. uregulowanie kwestii związanych z:
- dostarczeniem dokumentacji projektowej (jeżeli wymagana);
- przekazaniem terenu budowy;
- dostępem do mediów;
- zapłatą wynagrodzenia;
- przystąpieniem do obioru robót;
- współpracą przy wykonywaniu umowy.
4/ Termin wykonania umowy
Strony w umowie powinny w sposób jednoznaczny określić termin rozpoczęcia robót oraz termin końcowy wykonania umowy, najlepiej w formie daty dziennej.
Strony powinny również uregulować prawa i obowiązki stron w przypadku opóźnień / zwłoki w wykonaniu prac w zależności od tego czy opóźnienia wyniknęły z winy wykonawcy, czy z przyczyn od niego niezależnych. Najczęstszą formą sankcji za zwłokę w wykonaniu przedmiotu umowy przez wykonawcę jest kara umowna [patrz pkt 10 poniżej].
Można uregulować również kwestię wykonawstwa zastępczego na koszt i ryzyko wykonawcy.
Za termin zakończenia umowy uznaje się datę podpisania przez strony protokołu końcowego odbioru robót.
5/ Wynagrodzenie
Strony w umowie powinny określić wysokość wynagrodzenia oraz sposób jego obliczenia.
Możliwe warianty to:
- wynagrodzenie ryczałtowe;
- wynagrodzenie kosztorysowe;
- wynagrodzenie poprzez wskazanie podstaw do jego ustalenia.
W orzecznictwie słusznie wskazuje się, że: ,,Co do zasady strony umowy o remont mogą się umówić na wynagrodzenie ryczałtowe, kosztorysowe czy też ustalone w taki sposób, że wskażą konkretną kwotę z tytułu tzw. robocizny oraz odwołają się ogólnie do kosztów zakupu materiałów wynikających z projektu wykonawczego z doliczeniem kosztów ich transportu. Zasady ustalania wynagrodzenia mogą być także określone w sposób wynikający z art. 628 § 1 k.c. [poprzez wskazanie podstaw ustalenia – przyp.] [1].
a. Wynagrodzenie ryczałtowe
Globalna stawka za wykonanie robót przewidzianych w umowie, co do zasady niezmienna.
Podwyższenie ryczałtu możliwe tylko w przypadku aktualizacji art. 632 § 2 k.c. (znajdującym zastosowanie do umowy o roboty budowlane i umowy o wykonanie remontu), zgodnie z którym:
,,Jeżeli jednak wskutek zmiany stosunków, której nie można było przewidzieć, wykonanie dzieła groziłoby przyjmującemu zamówienie rażącą stratą sąd może podwyższyć ryczałt lub rozwiązać umowę’’
Za nadzwyczajną zmianę stosunków uznaje się taką zmianę, która niweczy kalkulację dokonywaną przez wykonawcę z uwzględnieniem zwykłego ryzyka kontraktowego [2].
Przy czym, w umowie strony mogą określić wynagrodzenie za wykonane roboty budowlane (podstawa i dodatkowe) w postaci wynagrodzenia ryczałtowego przy możliwej modyfikacji tego wynagrodzenia w zależności od konieczności wystąpienia robót dodatkowych lub zmniejszenia zakresu robót podstawowych [3].
Warto również zaznaczyć, że jeżeli za wykonane roboty strony ustaliły wynagrodzenie ryczałtowe, dołączenie przez wykonawcę do umowy kosztorysu nie ma znaczenia, a taki dokument uznaje się jedynie za uzasadniający merytorycznie oferowaną przez wykonawcę kwotę wynagrodzenia ryczałtowego [4].
b. Wynagrodzenie kosztorysowe
Wynagrodzenie kosztorysowe jest to wynagrodzenie określone na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów (art. 629 k.c.), co oznacza, że kosztorys powinien być sporządzony przed lub przy zawarciu umowy a nie po jej wykonaniu.
Do podwyższenia wynagrodzenia kosztorysowego zastosowanie znajdzie art. 630 k.c., zgodnie z którym:
,,1. Jeżeli w toku wykonywania dzieła zajdzie konieczność przeprowadzenia prac, które nie były przewidziane w zestawieniu prac planowanych będących podstawą obliczenia wynagrodzenia kosztorysowego, a zestawienie sporządził zamawiający, przyjmujący zamówienie może żądać odpowiedniego podwyższenia umówionego wynagrodzenia. Jeżeli zestawienie planowanych prac sporządził przyjmujący zamówienie, może on żądać podwyższenia wynagrodzenia tylko wtedy, gdy mimo zachowania należytej staranności nie mógł przewidzieć konieczności prac dodatkowych. 2. Przyjmujący zamówienie nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, jeżeli wykonał prace dodatkowe bez uzyskania zgody zamawiającego’’
Ustawodawca przewiduje zatem możliwość uwzględnienia w ostatecznym wynagrodzeniu wykonawcy kosztów wykonania prac dodatkowych, nie przewidzianych w zestawieniu prac planowanych, będących podstawą obliczenia wynagrodzenia kosztorysowego, przy czym możliwość taką uzależnia od tego która strona umowy sporządzała zestawienie prac oraz oceny czy sporządzający zestawienie prac przy zachowaniu należytej staranności mógł przewidzieć konieczność prac dodatkowych.
c. Wynagrodzenie poprzez wskazanie podstaw do jego ustalenia
Przy określaniu wynagrodzenia poprzez wskazanie podstaw do jego ustalenia, należy pamiętać, że podstawy te muszą mieć pewien obiektywny, stały, stabilny wręcz charakter, bowiem muszą gwarantować pewną trwałą podstawę do określenia w przyszłości wysokości wynagrodzenia [5].
6/ Roboty dodatkowe
Bardzo częstą przyczyną sporów powstałych na tle wykonywania umów o wykonanie remontu jest kwestia wynagrodzenia za roboty dodatkowe.
W toku wykonywania umowy, strony najczęściej nie uwzględniają zmian w zakresie wykonywanych robót (robót dodatkowych) poprzez zawarcie aneksu do umowy, który obejmowałby zakres prac dodatkowych i wysokość dodatkowego wynagrodzenia przysługującego za ich wykonanie wykonawcy.
Dlatego w umowie warto przewidzieć obowiązek zgłoszenia inwestorowi konieczności wykonania robót dodatkowych oraz uzależnić ich wykonanie przez wykonawcę od zgody inwestora (zarówno co do zakresu prac jak i wynagrodzenia za te prace). Postanowienia dotyczące zwiększonego zakresu robót i wynagrodzenia przysługującego za ich wykonanie najlepiej zawrzeć również w aneksie do umowy.
7/ Podwykonawcy
W umowie o wykonanie remontu należy pamiętać o uregulowaniu zasad dotyczących podwykonawców. Przede wszystkim strony powinny uzgodnić, czy inwestor dopuszcza możliwość podzlecania prac podwykonawcom, jeżeli tak – to w jakim zakresie i w jakim trybie.
Należy bowiem pamiętać, że w przypadku podzlecenia prac przez wykonawcę podwykonawcom po stronie inwestora może zaktualizować się obowiązek zapłaty wynagrodzenia również na rzecz podwykonawców (tzw. solidarna płatność).
Zgodnie bowiem z art. 647(1) § 1 k.c.:
,,Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę.’’
Przepisu tego strony nie mogą wyłączyć na podstawie umowy. Tym samym w przypadku dopuszczenia możliwości podzlecania prac podwykonawcom, w interesie inwestora leży uregulowanie procedury zgłaszania umów podwykonawczych do akceptacji przez inwestora.
Warto również pamiętać, że zgłoszenie podwykonawcy nie jest wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez konkretnego podwykonawcę. W takim przypadku inwestor również odpowiada solidarnie z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy.
8/ Odbiór
W umowie o wykonanie remontu strony powinny uregulować zasady odbiorów robót przez inwestora (informacja o gotowości do oddania robót, termin na przystąpienie do odbioru przez inwestora etc.).
Przy mniejszym zakresie prac najczęściej wystarczający będzie odbiór końcowy, przy zakresie szerokim (na przykład remontu kilku budynków) strony powinny uregulować również zasady odbiorów częściowych.
Odbiór końcowy powinien zostać stwierdzony przez strony protokołem.
W protokole z tej czynności stanowiącym pokwitowanie spełnienia świadczenia i podstawę dokonania rozliczeń stron, niezbędne jest zawarcie ustaleń poczynionych m.in. co do jakości wykonanych robót, w tym ewentualny wykaz wszystkich ujawnionych wad wraz z ewentualnymi terminami ich usunięcia lub oświadczeniem inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze [6].
Warto przy tym podkreślić, że jeżeli wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych, inwestor obowiązany jest dokonać ich odbioru. Gdy inwestor z przyczyn leżących po jego stronie uchybia obowiązkowi odbioru robót, następują skutki zwłoki po jego stronie i takie zachowanie pozostaje bez wpływu na roszczenie wykonawcy, który uprawniony jest do żądania wynagrodzenia, a roszczenie jego staje się wymagalne z chwilą, w której po spełnieniu obowiązków przez wykonawcę, odbiór winien nastąpić [7].
Dodatkowo należy pamiętać, że jedynie wady istotne uzasadniają odmowę odbioru robót. Za wadę istotną uważa się wadę tego rodzaju, że uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu robót, wyłącza normalne ich wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbiera im cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie istotnie zmniejszając ich wartość [8].
9/ Odpowiedzialność za wady
W umowie o wykonanie remontu należy również pamiętać o uregulowaniu odpowiedzialności za wady.
Do umowy o wykonanie remontu odpowiednie zastosowanie mają przepisy o rękojmi za wady dzieła (na podstawie odesłania z przepisów dot. umowy o roboty budowlane). Przepisy dotyczące umowy o dzieło odsyłają natomiast do przepisów o rękojmi przy sprzedaży.
W przypadku braku uregulowania tego zagadnienia w umowie, zastosowanie znajdzie regulacja kodeksowa, w tym m.in. zasada, że:
- wykonawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a w przypadku wad nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania przedmiotu umowy;
- roszczenie o usunięcie wady przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady (jeżeli inwestorem jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminów powyższych);
- w okresie ad. 2 – inwestor może złożyć oświadczenie o obniżeniu wynagrodzenia z powodu wady lub o odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla zamawiającego wadę usunie (inwestor nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna);
- odpowiedzialność wykonawcy jest wyłączona, jeżeli wada powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez zamawiającego.
Okres odpowiedzialności z tytułu rękojmi może być wolą stron w umowie zmieniony (wydłużony / skrócony) w stosunku do terminów kodeksowych.
Kontrowersyjne jest, czy do umowy o remont mają zastosowanie również przepisy o gwarancji przy sprzedaży. W praktyce jednak, bardzo często strony, obok instytucji rękojmi, przewidują w umowie dodatkowe uprawnienia inwestora z tytułu udzielonej przez wykonawcę gwarancji jakości.
10/ Kary umowne
Celem zabezpieczenia roszczeń, inwestor może zastrzec w umowie kary umowne.
Najczęściej stosowanymi w umowie o remont karami umownymi są kary z tytułu:
- opóźnień wykonawcy w rozpoczęciu lub realizacji robót;
- opóźnień w usuwaniu wad robót;
- zawieszenia wykonywania robót;
- naruszenia postanowień umowy dotyczących podwykonawców (np. podzlecenie prac bez zgody inwestora);
- naruszaniu przez wykonawcę zasad bezpieczeństwa na budowie.
Kształtując w umowie postanowienia dotyczące kar umownych należy pamiętać o zastrzeżeniu, że inwestorowi przysługuje prawo dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych, jeżeli poniesiona szkoda przekroczy wartość zastrzeżonej kary umownej.
11/ Odstąpienie od umowy i skutki odstąpienia
W umowie warto również uregulować przypadki, w jakich stronom przysługuje prawo odstąpienia od umowy (odstąpienie umowne).
Katalog przyczyn odstąpienia, które strony mogą uregulować w umowie jest nieograniczony.
W umowie o wykonanie remontu do najczęstszych przyczyn odstąpienia przez należą:
- opóźnienie wykonawcy w rozpoczęciu lub realizacji robót;
- wadliwe wykonywanie robót / opóźnienie w usuwaniu wad robót;
- podzlecanie prac podwykonawcom bez zgody inwestora,
- naruszanie przez wykonawców zasad na budowie.
Kształtując postanowienia dotyczące odstąpienia od umowy należy pamiętać o uregulowaniu, w jakim terminie strona może skorzystać z prawa odstąpienia.
Ze względu na specyficzny charakter przedmiotu umowy o wykonanie remontu należy również pamiętać o zastrzeżeniu, że inwestor może odstąpić od umowy w części (ze skutkiem od dnia odstąpienia). Brak uregulowania skutków odstąpienia będzie powodował, że zastosowanie znajdzie regulacja kodeksowa, zgodnie z którą w razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą.
W orzecznictwie powszechnie się przyjmuje, że „Strony umowy o roboty budowlane, zastrzegając prawo odstąpienia od umowy, mogą ustalić jego skutki i obowiązki stron w razie wykonania tego prawa inaczej, niż przewiduje to art. 395 § 2 k.c.; w szczególności mogą ustalić, że odstąpienie od umowy ma skutek ex nunc (na przyszłość / od dnia odstąpienia – przyp.)’’ [9].
Poszukujesz więcej informacji na temat specjalizacji kancelarii nieruchomości w Krakowie? Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą wsparcia w obszarze umów w procesie inwestycyjnym.
II. Podsumowanie
Przystępując do umowy o wykonanie remontu, inwestor powinien pamiętać o szeregu zagadnień, których uregulowanie w umowie pozwoli zabezpieczyć jego interesy, w przypadku ew. powstania sporu na tle wykonywania umowy.
W przypadku braku uregulowania najważniejszych praw i obowiązków stron w umowie, zastosowanie znajdą regulacje kodeksowe, które nie zawsze będą dla inwestora korzystne (np. prawo odstąpienia od umowy tylko w przypadkach wymienionych w ustawie).
Przeważająca część przepisów regulujących umowę o wykonanie remontu ma charakter dyspozytywny, tj. może zostać zmieniona wolą stron w umowie, co może wykorzystać inwestor, wydłużając, tytułem przykładu, okres obowiązywania rękojmi za wady robót.
