02.05.2022 r.
Umowa najmu okazjonalnego obowiązuje w polskim systemie prawnym od dnia 28 stycznia 2010 r., tj. daty wejścia w życie przepisów nowelizujących ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: „ustawa”).
Celem wprowadzenia okazjonalnego najmu lokali mieszkalnych było pobudzenie rynku najmu nieruchomości prywatnych, w szczególności przez wzmocnienie pozycji wynajmującego w tej relacji umownej. W tamtym czasie właściciele lokali często bowiem rezygnowali z możliwości ich wynajmowania z uwagi na daleko idącą ochronę praw lokatora wynikającą z ustawy.
Najem okazjonalny miał również przyczynić się do zmniejszenia – funkcjonującej na rynku najmu lokali mieszkalnych – tzw. szarej strefy, skłaniając wynajmujących do zgłaszania umów najmu do urzędu skarbowego oraz uiszczania podatku od uzyskiwanych dochodów z najmu.
Umowa najmu okazjonalnego funkcjonuje na rynku nieruchomości od wielu lat, wciąż jednak jej stosowanie wywołuje szereg wątpliwości w praktyce. W dzisiejszym artykule przedstawię najważniejsze postanowienia umowy najmu okazjonalnego, odróżniające najem okazjonalny od najmu „standardowego” oraz opiszę zagadnienia, na które warto zwrócić uwagę (tak z perspektywy najemcy, jak i wynajmującego).
Zapraszam do lektury!
1/ Najem okazjonalny – charakterystyka
Najem okazjonalny podlega zasadniczo przepisom kodeksu cywilnego o najmie (art. 659 i n. k.c.), a spośród przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów stosuje się do niego tylko przepisy wymienione enumeratywnie w art. 19e tej ustawy.
Do najmu okazjonalnego nie stosuje się zatem najistotniejszych przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów przewidujących najsilniejsze instrumenty ochrony praw lokatorów, tj. dotyczących podwyższania czynszu, wypowiadania stosunku prawnego, uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu i uprawnienia do tymczasowego pomieszczenia. W związku z tym jest typem umowy najmu chętnie wybieranym przez wynajmujących.
2/ Przedmiot umowy najmu okazjonalnego
Przedmiotem umowy najmu okazjonalnego jest lokal mieszkalny. Wynika to wprost z art. 19a ust. 1 ustawy, zgodnie z którym:
„Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat”
Warto w tym miejscu zwrócić uwagę, że przed 11 września 2017 r. przepis art. 19a ust. 1 ustawy posługiwał się sformułowaniem „lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych”, które obecnie zastąpiono pojęciem „lokal mieszkalny”. Ustawa nie definiuje natomiast pojęcia „lokal mieszkalny”, a tylko pojęcie „lokal”, przez które należy rozumieć „lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuk” (art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy).
W praktyce przyjmuje się, że zmiana art. 19a ust. 1 ustawy ma charakter wyłącznie terminologiczny, a zatem przedmiotem najmu okazjonalnego nadal może być – tak jak przed 2017 r. – lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, o którym mowa w art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy (lokal w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy z wyłączeniem pracowni twórcy).
Najem okazjonalny nie ma zatem zastosowania do lokali usługowych.
3/ Strony umowy najmu okazjonalnego
Kolejne zagadnienie, o którym należy pamiętać, to ograniczenia co do osoby wynajmującego wynikające z ustawy.
Jak wskazano w cytowanym wyżej art. 19a ust. 1 ustawy, umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.
Wynajmującym musi zatem spełniać powyższe przesłanki, tak, by umowa mogła zostać zakwalifikowana jako umowa najmu okazjonalnego, tj.:
- być właścicielem lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy, tj. „wynajmującym lub inną osobą, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu” (art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy);
- być osobą fizyczną (stroną umowy najmu okazjonalnego nie może być zatem osoba prawna – np. spółka);
- nie prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.
Mimo że ustawa mówi o „właścicielu lokalu mieszkalnego” w praktyce, w związku z definicją właściciela z art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy, wynajmującym lokal w najmie okazjonalnym może być każda osoba, której przysługuje tytuł prawny do lokalu, pozwalający na oddanie lokalu do używania przez osobę trzecią[1].
Najwięcej wątpliwości budzi jednak ostatnia z przesłanek, tj. prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.
Przyjmuje się, że wyrażenie „prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali” powinno się wykładać na podstawie definicji działalności sformułowanej w art. 3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców, zgodnie z którą:
„Działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły”
Wynajmowanie lokali, także mieszkalnych, może stanowić działalność gospodarczą, jeśli spełnia ww. przesłanki, tj. jeżeli jest działalnością prowadzoną w celu zarobkowym, w sposób zorganizowany i ciągły.
Definicja jest zatem wyjątkowo nieostra i ocenna. Warto zatem odwołać się do orzecznictwa i literatury przedmiotu, które przyjęły, że:
- „Wynajmowanie przez osobę fizyczną jednego lokalu mieszkalnego nie powinno być kwalifikowane jako prowadzenie działalności gospodarczej, choćby miało charakter ciągły, ponieważ w aktywności wynajmującego brak wówczas cech pozwalających przyjąć, że jest to „zorganizowana działalność” (zob. wyr. SA w Gdańsku z 19.2.2016 r., III AUa 1529/15);
- „Im większą liczbę lokali udostępnia wynajmujący, tym łatwiej przyjąć, że jest to działalność zorganizowana, ponieważ wzrasta wówczas zaangażowanie wynajmującego, wymuszając na nim siłą rzeczy wdrożenie pewnej organizacji swojej aktywności w tej dziedzinie. Nie można zatem wykluczyć uznania za działalność gospodarczą wynajmowania przez osobę fizyczną kilku pomieszczeń we własnym domu, o ile będzie się to wiązać z pewną organizacją aktywności wynajmującego” (zob. też Kohutek, w: M. Brożyna, M. Chudzik, K. Kohutek, S. Szuster, Swoboda działalności gospodarczej, art. 2 SwobDziałGospU, pkt 3.4 i 4.3).
- „Wynajmowanie przez właściciela trzech lokali mieszkalnych i zapowiedziany zamiar wydzierżawienia innych lokali w celu ich wynajęcia, stanowi przedsięwzięcie o skali wystarczającej do uznania najmu lokali za działalność gospodarczą”, ponieważ taki rozmiar działalności będzie się wiązał z koniecznością zorganizowania aktywności wynajmującego” (wyrok SN w wyr. z 14.2.2013 r., II CSK 351/12).
Jeżeli zatem wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali, w takim przypadku do umowy zawartej z najemcą, nie znajdą zastosowania przepisy ustawy dot. najmu okazjonalnego. Z założenia bowiem wynajmującym w przypadku najmu okazjonalnego jest „nieprofesjonalista”, osoba, która nie działa na rynku najmu lokali w sposób zawodowy.
Należy przy tym zwrócić uwagę, że powyższe nie oznacza, że wynajmujący nie może prowadzić jakiejkolwiek działalności gospodarczej, by mógł być stroną umowy najmu okazjonalnego, mowa wyłącznie o działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.
Jeżeli taka jest prowadzona przez wynajmującego – właściwą umową będzie umowa najmu instytucjonalnego – na co zwrócić uwagę.
4/ Zgłoszenie umowy najmu lokalu okazjonalnego
Wynajmujący ma obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Skutki braku zgłoszenia zawarcia umowy najmu naczelnikowi urzędu skarbowego budzą w doktrynie wątpliwości. Przeważa jednak pogląd, zgodnie z którym brak prawidłowego zgłoszenia zawarcia umowy najmu naczelnikowi urzędu skarbowego skutkuje tym, iż umowa nie będzie kwalifikowana jako umowa najmu okazjonalnego.
5/ Czas trwania umowy najmu okazjonalnego
Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Maksymalny czas trwania umowy najmu okazjonalnego został dostosowany do brzmienia art. 661 k.c., zgodnie z którym najem zawarty na czas dłuższy niż lat 10 poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Dzięki temu wykluczono przekształcenie najmu okazjonalnego w najem zawarty na czas nieoznaczony.
6/ Forma umowy najmu okazjonalnego
Umowa najmu okazjonalnego oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6 ustawy).
Wymóg formy pisemnej pod rygorem nieważności należy odnieść też do załączników stanowiących integralną część umowy najmu okazjonalnego (o których mowa poniżej).
7/ Obowiązkowe załączniki do umowy najmu okazjonalnego
Zgodnie z art. 19a ust. 2 ustawy do umowy najmu okazjonalnego załącza się w szczególności:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia, i wydania lokalu używanego na podstawie umowy o najem okazjonalny,
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmitowania go z lokalu będącego przedmiotem umowy najmu okazjonalnego;
- oświadczenie właściciela tego innego lokalu lub osoby posiadającej do niego tytuł prawny o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.
Opisane powyżej obowiązkowe załączniki do umowy najmu okazjonalnego statuują dodatkową ochronę dla wynajmującego, która nie obowiązuje w przypadku „standardowej” umowy najmu lokalu mieszkalnego.
Akt poddania się egzekucji
Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się obligatoryjnie wypis aktu notarialnego obejmującego oświadczenie najemcy, w którym poddał się on egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu.
Oświadczenie najemcy składane w formie aktu notarialnego, o którym mowa powyżej, jest tytułem egzekucyjnym. Po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności umożliwia on prowadzenie egzekucji przez komornika sądowego co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu, bez konieczności wytaczania powództwa o eksmisję przed sądem powszechnym.
Rozwiązanie to ma na celu ułatwienie egzekwowania przez wynajmującego obowiązku opróżnienia lokalu będącego przedmiotem najmu okazjonalnego w przypadku, gdy mimo rozwiązania umowy najmu, najemca nie opuszcza lokalu.
Kluczową kwestią w przypadku aktu poddania się egzekucji jest określenie zdarzenia, od którego zależy wykonanie obowiązku (kiedy można nadać klauzulę na akt notarialny).
Zgodnie z art. 19 ust. 4 ustawy, do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności na akt notarialny, wynajmujący musi załączyć:
- żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
- dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
- potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela (zgłoszone w terminie 14 dni d od dnia rozpoczęcia najmu).
Wskazanie innego lokalu przez najemcę
Elementem charakterystycznym najmu okazjonalnego jest obowiązek wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie eksmitowania go z lokalu będącego przedmiotem najmu okazjonalnego (tzw. „lokal zastępczy”).
Z art. 19a ust. 2 ustawy wynika, że wskazanie lokalu zastępczego powinno mieć postać załącznika do umowy najmu, w praktyce przyjmuje się, że wystarczające jest zamieszczenie w treści samej umowy najmu oświadczenia najemcy o wskazaniu takiego lokalu.
Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego
Zgodnie z ustawą, najemca zobowiązany jest dodatkowo przedłożyć zgodę właściciela lokalu zastępczego lub osoby posiadającej do niego tytuł prawny na zamieszkanie w tym lokalu najemcy i osób z nim zamieszkujących, na wypadek konieczności wykonania eksmisji najemcy z lokalu będącego przedmiotem najmu okazjonalnego.
Zasadniczo przepis nie wprowadza dla oświadczenia właściciela lokalu zastępczego żadnej szczególnej formy. Jednak z faktu, że ma ono stanowić załącznik do umowy wynika, iż powinno ono mieć formę pisemną.
Jak wskazuje się w literaturze, dwa oświadczenia: najemcy i właściciela lokalu zastępczego wskazujące, że najemca ma zapewnioną możliwość zamieszkania w innym lokalu, stanowią uzasadnienie dla rezygnacji z prowadzenia przeciwko najemcy postępowania sądowego o opróżnienie lokalu w razie utraty przez niego tytułu prawnego do zajmowania tego lokalu.
8/ Czynsz i tryb jego podwyższenia
Zgodnie z art. 19c ust. 1 ustawy z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej.
W umowie najmu okazjonalnego strony mogą zatem uzgodnić w sposób odmienny kwestię opłat pobieranych przez wynajmującego i przewidzieć pobieranie przez wynajmującego również opłat innych niż czynsz i opłaty wymienione w art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy (są to: opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych)
Odnosząc się do zasad podwyżki czynszu należy zwrócić uwagę, że w razie dopełnienia wymogów koniecznych do uznania umowy za umowę najmu okazjonalnego przepisy art. 8a–9 ustawy są wyłączone, a strony mogą swobodnie ustalić w umowie zasady dokonywania podwyżek czynszu.
Zgodnie bowiem z art. 19c ust. 2 ustawy: „Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie”. Przepis wprowadza zatem odstępstwo od regulacji zawartych w art. 8a–9 ustawy, które ustanawiają bardzo sformalizowane wymagania w zakresie podwyższania czynszu.
Strony mogą w umowie postanowić, że podwyższenie czynszu następowało będzie w innym trybie, niż wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu, np. wprowadzając do umowy klauzulę waloryzacyjną albo uzgadniając negocjacyjny tryb podwyższania czynszu.
9/ Kaucja
Kwestia pobierania kaucji przy zawieraniu umów najmu okazjonalnego została uregulowana odrębnie w art. 19a ust. 4–5 ustawy. Wynajmujący może uzależnić zawarcie umowy najmu okazjonalnego od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
Zgodnie z art. 19a ust. 4 ustawy kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.
Na podstawie art. 19a ust. 5 ustawy, kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela z tytułu najmu okazjonalnego (np. czynsz, koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, co obejmuje: koszty postępowania sądowego o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, koszty przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego przez komornika oraz wydatki poniesione podczas wykonywania eksmisji).
10/ Wygaśnięcie i rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego
Zgodnie z art. 19d ust. 1 ustawy umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
Kluczowym rozwiązaniem w przypadku najmu okazjonalnego jest wyłączenie przepisów ustawy przewidujących najsilniejsze instrumenty ochrony praw lokatorów, w tym przewidujących zasady i podstawy wypowiadania umów najmu.
Wypowiedzenie umowy przez wynajmującego
Wynajmujący może zatem co do zasady wypowiedzieć umowę najmu w wypadkach określonych w umowie. Zastosowanie znajduje tu bowiem art. 673 § 3 w zw. z art. 680 k.c.
Dodatkowo wynajmujący może wypowiedzieć umowę w przypadkach przewidzianych w ustawie (art. 11 ust. 2 pkt 1–3 ustawy) oraz kodeksie cywilnym.
Wynajmujący może zatem wypowiedzieć najem okazjonalny na podstawie ustawy (art. 11 ust. 2 pkt 1–3 ustawy) nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy najemca:
- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
- jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za 3 pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego.
Szczególną podstawę prawną wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego przewiduje również art. 19d ust. 5 ustawy. Stanowi on, że jeśli najemca utraci możliwość zamieszkiwania w lokalu zastępczym, ale w terminie 21 dni od zajścia tej okoliczności nie poinformuje o tym wynajmującego i nie wskaże innego lokalu zastępczego z jednoczesnym przedłożeniem zgody właściciela, wynajmujący może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.
Wypowiedzenie umowy przez najemcę
Najemcy przysługuje prawo wypowiedzenia stosunku najmu w przypadkach określonych w umowie oraz w przypadkach określonych w kodeksie cywilnym. Kodeks cywilny podstawy wypowiedzenia reguluje w:
- 664 § 2 k.c. [wady przedmiotu najmu];
- 682 k.c. [wady przedmiotu najmu zagrażające zdrowiu];
- 691 § 4 k.c. [wstąpienie w stosunek najmu po śmierci osoby bliskiej].
11/ Żądanie opróżnienia lokalu
Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
Zgodnie z ustawą, żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:
- oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
- wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
- termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
W przypadku bezskutecznego upływu terminu na opróżnienie lokalu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu – oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji.
12/ Pomoc prawna – sporządzenie umowy najmu okazjonalnego
Potrzebujesz umowy najmu okazjonalnego, która należycie zabezpieczy Twoje interesy i w razie problemów okaże się skutecznym narzędziem, pozwalającym na sprawne odzyskanie lokalu? Skontaktuj się z nami w celu uzyskania wsparcia oraz szczegółowych informacji.
Poszukujesz więcej informacji na temat specjalizacji kancelarii prawa nieruchomości? Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą dotyczącą wsparcia w obszarze umowy w procesie inwestycyjnym.
13/ Podsumowanie
Umowa najmu okazjonalnego charakteryzuje się w szczególności:
- wyłączeniem przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów przewidujących najsilniejsze instrumenty ochrony praw lokatorów, tj. dotyczących podwyższania czynszu, wypowiadania stosunku prawnego, uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu i uprawnienia do tymczasowego pomieszczenia;
- koniecznością przedłożenia przez najemcę dodatkowych załączników do umowy, mających zagwarantować wynajmującemu, sprawne „odzyskanie” lokalu po zakończeniu umowy najmu;
- obligatoryjnymi załącznikami są: i) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji;, ii) oświadczenie najemcy o wskazaniu lokalu zastępczego; iii) oświadczenie właściciela lokalu zastępczego o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w przypadku zakończenia umowy najmu;
- czasem jej trwania, oznaczonym i nie dłuższym niż 10 lat;
- obowiązkiem zgłoszenia urzędowi skarbowemu przez wynajmującego zawarcia umowy;
- możliwością podwyższenia czynszu i wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego na zasadach przewidzianych w umowie, z wyłączeniem narzędzi ochronnych dla nabywcy wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów.
