2/ Plan ogólny – najważniejsze informacje. Czy warto brać udział w procedurze uchwalenia Planu Ogólnego?
Założeniem ustawodawcy jest, by od 1 stycznia 2026 roku plany ogólne („Plan Ogólny”) zastąpiły obowiązujące na terenach gmin studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego („Studium”). Warto zatem rozumieć miejsce, jakie zajmuje Studium w układance przepisów wpływających na możliwości inwestycyjne nieruchomości. Chcesz wiedzieć więcej o nowelizacji ustawy? Zajrzyj do artykułów, w których omawiam nowelizację – część I oraz część II.
Studium jest dokumentem, który wciąż pośrednio wpływa na możliwość zabudowy nieruchomości. W przeciwieństwie jednak do MPZP, Studium nie jest aktem prawa miejscowego, czyli nie może być bezpośrednim źródłem praw i obowiązków dla inwestora. Zgodnie jednak z obowiązującymi przepisami miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego musi być był zgodny ze Studium.
W praktyce oznacza to, że w przypadku gdy Studium przeznacza naszą nieruchomość pod tereny rolne wyłączone spod zabudowy, to zasadniczo MPZP również powinien wprowadzać takie przeznaczenie dla naszej nieruchomości. Odstępstwo od tej zasady może skutkować zarzutem wadliwości procedury uchwalenia MPZP, tj. istotnym naruszeniem zasady sporządzenia MPZP zgodnie ze Studium.
Przykład Studium pokazuje, że warto interesować się treścią projektów aktów planowania przestrzennego i szybko reagować, korzystając z dostępnych środków prawnych.
Plan Ogólny, który ma docelowo zastąpić Studium, jest znacznie bardziej ustandaryzowany i szczegółowy. Co więcej, rady gminy i wójtowie są zobowiązani ściśle go przestrzegać.
Plan Ogólny, w przeciwieństwie do Studium, jest aktem prawa miejscowego, a więc obowiązuje na terenie całej gminy i jest źródłem praw i obowiązków również dla właścicieli nieruchomości. Nie jest więc już tylko dokumentem politycznym czy zestawem wytycznych dla gminy, wójta czy administracji budowlanej.
Plan Ogólny a decyzja o warunkach zabudowy
W przeciwieństwie do Studium, Plan Ogólny będzie rozstrzygał, czy na danym terenie może zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie ze znowelizowanymi przepisami, po uchwaleniu Planu Ogólnego przez daną gminę, wszystkie decyzje o warunkach zabudowy muszą być zgodne z Planem Ogólnym, szczególnie jeśli chodzi o funkcję, jaką teren ma pełnić.
Zatem Plan Ogólny, który mieszkańcy i inwestorzy mogą współtworzyć poprzez składanie wniosków i uwag do projektu, ma realny wpływ na możliwości zabudowy w gminie, po pierwsze w zakresie w jakim decyduje czy na danym terenie dopuszczalne jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Plan Ogólny będzie również wpływał na treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podobnie jak w przypadku zgodności MPZP ze Studium, tak w przypadku Planu Ogólnego, MPZP będzie musiał być zgodny z obowiązującym Planem Ogólnym.
Nowelizacja z lipca 2023 r. precyzyjnie określiła, co oznacza ta zgodność. Zgodnie z art. 20 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, plan miejscowy musi być zgodny z Planem Ogólnym w zakresie:
- przeznaczenia terenu, które mus być zgodne z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej ustalonej w Planie Ogólnym,
- sposobu zagospodarowania i zabudowy terenu w zakresie wskaźników zabudowy ustalonych w Planie Ogólnym dla tej strefy, to jest: minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej, maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy, maksymalnego udziału powierzchni zabudowy
- gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej, jeżeli zostaną określone w Planie Ogólnym
Plan Ogólny będzie zatem wyznaczał treść planu miejscowego w kluczowym zakresie: przeznaczenia terenu oraz wskaźników zabudowy tego terenu.
Plan Ogólny stanie się zatem kluczowym aktem decydującym o możliwości zabudowy nieruchomości na dwóch płaszczyznach:
- będzie rozstrzygał, czy na danym terenie może zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
- będzie rozstrzygał o przeznaczeniu nieruchomości i wskaźnikach zabudowy nieruchomości, co będzie wiążące dla Gminy na etapie przygotowania planu miejscowego (zasada zgodności MPZP z Planem Ogólnym)
Właściciel nieruchomości bądź każdy zainteresowany nabyciem nieruchomości w danej gminie powinien zatem na bieżąco monitorować procedurę uchwalenia Planu Ogólnego oraz brać w niej aktywny udział. Plan Ogólny będzie bowiem w całości decydował o możliwości zabudowy nieruchomości, czy to na etapie wydania decyzji o warunkach zabudowy, czy to na etapie przygotowania planu miejscowego.
Plan Ogólny a obecnie obowiązujące MPZP
Plan Ogólny nie będzie miał bezpośredniego wpływu na plany miejscowe obowiązujące w dacie jego uchwalenia. Plan Ogólny nie spowoduje wygaśnięcia tych planów miejscowych. Będą one wciąż obowiązywać. W przypadku jednak, gdyby po uchwaleniu Planu Ogólnego, Gmina zdecydowała się uchwalić nowy plan miejscowy / zmienić plan miejscowy dla terenu, na którym plan ten już obowiązuje, w takim przypadku Plan Ogólny będzie dla Gminy wiążący. Zmieniony plan miejscowy lub nowy plan miejscowy będzie musiał być zgodny z Planem Ogólnym.
