Tarcza Antykryzysowa – najważniejsze regulacje dla branży nieruchomości

29.03.2020 r.

[edit: W dniu 31 marca 2020 r. omawiana ustawa weszła w życie, w tym omawiane w artykule regulacje dotyczące branży nieruchomości. Zmiany wprowadzone przez Tarczę Antykryzysową 2.0 również zostały omówione na blogu.]

W dniu 28 marca 2020 r. Sejm uchwalił pakiet ustaw, składających się na tzw. tarczę antykryzysową. Uchwalona została również ustawa o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (zmieniająca m.in. specustawę z dnia 2 marca 2020 r.).

Tekst ustawy został przekazany do Senatu, który – zgodnie z deklaracją marszałka Senatu Tomasza Grodzkiego – będzie obradował nad ustawą w poniedziałek.

Poniżej przestawiam najważniejsze zmiany przewidziane w Specustawie związane bezpośrednio z branżą nieruchomości.

I. Uwagi wstępne

Zmiany zostaną omówione według następujących kategorii:

• umowy o roboty budowlane realizowane w trybie ustawy prawo zamówień publicznych;
• umowy o roboty budowlane realizowane poza trybem prawa zamówień publicznych;
• roboty budowlane podejmowane w okresie stanu zagrożenia epidemicznego / stanu epidemii;
• finansowanie inwestycji na podstawie kapitału zewnętrznego;
• planowanie przestrzenne;
• najem lokali usługowych i mieszkalnych;
• należności z tytułu gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa;
• podatek od nieruchomości;
• zawieszenie biegu terminów materialnoprawnych;
• zawieszenie biegu terminów procesowych.

1. Umowy o roboty budowlane realizowane w trybie ustawy prawo zamówień publicznych

1/ obowiązek niezwłocznego informowania przez strony umowy w sprawie zamówienia publicznego o wpływie okoliczności związanych z wystąpieniem COVID-19 na należyte wykonanie umowy, o ile taki wpływ wystąpił lub może wystąpić:

• strony umowy potwierdzają wpływ okoliczności związanych z wystąpieniem COVID-19 na należyte wykonanie umowy, dołączając do informacji oświadczenia lub dokumenty;
• okoliczności mogą dotyczyć m.in.: nieobecności pracowników, którzy uczestniczą lub mogliby uczestniczyć w realizacji zamówienia, wstrzymania dostaw produktów, trudności w dostępie do sprzętu itp.;
• obowiązek poinformowania również o takich okolicznościach, jeżeli dotyczą one podwykonawców lub dalszych podwykonawców;
• obowiązek przedstawienia stanowiska przez drugą stronę umowy w odpowiedzi na informację w terminie 14 dni od dnia otrzymania informacji.

2/ zmiana umowy w sprawie zamówienia publicznego w przypadku, gdy okoliczności związane z wystąpieniem COVID-19 mogą wpłynąć lub wpływają na należyte wykonanie umowy, np. poprzez zmianę terminu wykonania umowy, zmianę zakresu świadczenia wykonawcy i zmianę wynagrodzenia (max. zwiększenie wynagrodzenia przy każdej zmianie o 50 % wartości pierwotnej umowy);

3/ wpływ na kary umowne i odpowiedzialność odszkodowawczą:

• jeżeli umowa zawiera postanowienia dotyczące kar umownych lub odpowiedzialności odszkodowawczej, strona przedstawia w stanowisku informację o wpływie okoliczności związanych z wystąpieniem COVID-19 na należyte wykonanie umowy oraz jaki wpływ zmiana umowy miałaby na zasadność ich ustalenia i dochodzenia.

4/ zmiana umowy między wykonawcą a podwykonawcą oraz między podwykonawcą a dalszym podwykonawcą:

• w przypadku stwierdzenia, że okoliczności związane z wystąpieniem COVID-19, mogą wpłynąć lub wpływają na należyte wykonanie umowy, która jest związana z wykonaniem zamówienia publicznego, np. poprzez zmianę terminu wykonania umowy, ustalenie czasowego zawieszenia jej wykonywania;
• w przypadku zmiany umowy między zamawiającym a wykonawcą, jeżeli zmiana ta obejmuje część zamówienia powierzoną do wykonania podwykonawcy, obowiązek zmiany umowy między wykonawcą a podwykonawcą, tak, by jej postanowienia nie były mniej korzystne od zmiany uzgodnionej z zamawiającym;
• postanowienia stosuje się również do umowy zawartej między podwykonawcą a dalszym podwykonawcą.

5/ zmiany w przepisach karnych, zwolnienie z odpowiedzialności na podstawie 296 § 1-4 k.k., art. 293 § 1 oraz art. 483 § 1 k.s.h. w przypadku braku ustalenia lub dochodzenia od strony umowy w sprawie udzielenia zamówienia publicznego należności powstałych w związku z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy w sprawie zamówienia publicznego na skutek okoliczności związanych z wystąpieniem COVID-19.

2. Umowy o roboty budowlane realizowane poza trybem prawa zamówień publicznych

Brak regulacji analogicznych do umów zawieranych w trybie ustawy prawo zamówień publicznych, strony umowy powinny pamiętać o następujących okolicznościach:

• klauzula siły wyższej w umowie: siła wyższa może stanowić okoliczność zwalniającą z odpowiedzialności cywilnej (np. za nieterminową realizację zobowiązania), każdorazowo wymaga analizy konkretnej umowy;
• zmiana treści umowy przez sąd: klauzula rebus sic stantibus, tj. prawo do żądania zmiany sposobu wykonania umowy, wysokości świadczenia czy nawet jej rozwiązania przez sąd w przypadku nadzwyczajnej zmiany stosunków;
• następcza niemożliwość świadczenia: jeżeli świadczenie stało się niemożliwe skutkiem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi, zobowiązanie wygasa, np. w przypadku, gdy dana działalność została uznana za niedopuszczalną w czasie epidemii.

3. Roboty budowlane podejmowane w okresie stanu zagrożenia epidemicznego / stanu epidemii

1/ zwolnienie robót budowlanych (w tym projektowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych) i zmiany sposobu użytkowania obiektów budowlanych podejmowanych w związku z przeciwdziałaniem COVID-19 z reżimu Prawa budowlanego, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu (w tym ustaleń miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego), oraz ustawy o ochronie zabytków:

• prowadzenie robót budowlanych oraz zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części w związku z przeciwdziałaniem COVID-19 wymagają niezwłocznego poinformowania organu administracji architektoniczno-budowlanej;
• jeżeli prowadzenie robót budowlanych powoduje zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, organ administracji architektoniczno-budowlanej, w drodze decyzji podlegającej natychmiastowemu wykonaniu, niezwłocznie ustala wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń ich prowadzenia;
• w przypadku prowadzenia robót budowlanych w związku z przeciwdziałaniem COVID-19, których rozpoczęcie, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, inwestor jest obowiązany zapewnić objęcie kierownictwa oraz nadzoru nad tymi robotami przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane w odpowiednich specjalnościach, o których mowa w art. 15 a ww. ustawy;
• uwaga: nie wprowadzono zwolnienia z wymogów oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko i wymogów ustaw środowiskowych.

2/ obowiązek poinformowania organu administracji architektoniczno-budowlanej o prowadzeniu robót budowlanych oraz zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części w związku z przeciwdziałaniem COVID-19, które nastąpiły przed dniem wejściem w życie ustawy.

4. Finansowanie inwestycji na podstawie kapitału zewnętrznego

1/ możliwość dokonania zmiany określonych w umowie warunków lub terminów spłaty kredytu zawartej z mikroprzedsiębiorą, małym lub średnim przedsiębiorcą, jeżeli kredyt został udzielony przed dniem 8 marca 2020 r. oraz zmiana taka jest uzasadniona oceną sytuacji finansowej i gospodarczej kredytobiorcy dokonaną przez bank nie wcześniej niż w dniu 30 września 2019 r.:

• zmiana dokonywana jest na warunkach uzgodnionych przez bank i kredytobiorcę, przy czym nie może ona powodować pogorszenia sytuacji finansowej i gospodarczej kredytobiorcy;
• powyższe regulacje stosuje się odpowiednio do umowy pożyczki pieniężnej udzielonej przez bank

5. Planowanie przestrzenne

1/ zwolnienie robót budowlanych (w tym projektowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych) i zmiany sposobu użytkowania obiektów budowlanych podejmowanych w związku z przeciwdziałaniem COVID-19 z reżimu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (w tym ustaleń miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego) oraz ustawy o ochronie zabytków (patrz pkt 3);

2/ zawieszenie w okresie w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii biegu terminów ,,procesowych’’ w postępowaniach w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (patrz pkt 9);

3/ zawieszenie biegu terminów procesowych w postępowaniach w sprawie o wydanie warunków zabudowy (patrz pkt 10).

6. Najem lokali usługowych i mieszkalnych

1/ wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, na podstawie której dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w tym obiekcie handlowym:

• obowiązek złożenia przez najemcę wynajmującemu bezwarunkowej oferty przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy celem skorzystania z ww. przywileju;
• ofertę należy złożyć w terminie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu;
• po bezskutecznym upływie terminu na złożenie oferty, wynajmującego nie wiążą postanowienia dot. wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań stron.

2/ przedłużenie okresu obowiązywania umów najmu do dnia 30 czerwca 2020 r., w przypadku, gdy czas obowiązywania umowy najmu lokalu zawartej przed dniem wejścia w życie ustawy, upływa po dniu jej wejścia w życie, a przed dniem 30 czerwca 2020 r.:

• przedłużenie umowy następuje na warunkach dotychczasowych na podstawie oświadczenia woli najemcy złożonego najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania tej umowy;
• przypadki wyłączenia zastosowania ww. regulacji zawarte w art. 31s ust. 3 ustawy, m.in. nie stosuje się, gdy najemca był w zwłoce z zapłatą czynszu, w czasie obowiązywania umowy naruszał obowiązki z niej wynikające wymienione w projektu ustawie lub gdy najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości.

3/ zakaz wypowiedzenia najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 r.:

• przypadki wyłączenia zastosowania ww. regulacji zawarte w art. 31t ust. 2 (umowa najmu lokalu mieszkalnego) i ust. 3 (umowa najmu lokalu mieszkalnego) projektu ustawy.

4/ przedłużenie terminu wypowiedzenia przez wynajmującego umowy najmu lokalu mieszkalnego oraz terminu wypowiedzenia wysokości czynszu lokalu mieszkalnego do dnia 30 czerwca 2020 r., jeżeli wypowiedzenie nastąpiło przed dniem wejścia w życie projektu ustawy, a termin tego wypowiedzenia upływa po dniu wejścia w życie, a przed dniem 30 czerwca 2020 r.:

• przedłużenie umowy następuje na warunkach dotychczasowych na podstawie oświadczenia woli najemcy złożonego najpóźniej w dniu upływu pierwotnego okresu wypowiedzenia;
• przypadki wyłączenia zastosowania ww. regulacji zawarte w art. 31u ust. 3 ustawy.

7.  Należności z tytułu gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa

1/ nieruchomości Skarbu Państwa gospodarowane przez starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej albo ministra właściwego do spraw budownictwa:

• należności pieniężne z tytułu oddania nieruchomości w najem, dzierżawę lub użytkowanie, przypadające za okres stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii, mogą być umarzane w całości albo w części lub ich spłata może być odraczana lub rozkładana na raty przez starostę lub prezydenta miasta na prawach powiatu, wykonujących zadania z zakresu administracji rządowej, bez zgody wojewody;
• starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej bez zgody wojewody może odstąpić od dochodzenia należności, o których mowa wyżej, na wniosek podmiotu, którego płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19, analogicznie również minister właściwy do spraw budownictwa w stosunku do nieruchomości, o których mowa w art. 60 u.g.n.

2/ nieruchomości jednostki samorządu terytorialnego

• należności pieniężne z tytułu oddania nieruchomości w najem, dzierżawę lub użytkowanie przypadające za okres stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii jednostce samorządu terytorialnego lub jej jednostkom organizacyjnym mogą być umarzane, terminy ich spłaty mogą zostać odroczone lub płatność tych należności może zostać rozłożona na raty przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa;
• organ stanowiący jednostki samorządu terytorialnego może, w drodze uchwały, postanowić o odstąpieniu od dochodzenia należności o charakterze cywilnoprawnym przypadających jednostce samorządu terytorialnego lub jej jednostkom organizacyjnym stosunku do podmiotów, których płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19 i które złożą wniosek o odstąpienie od dochodzenia należności;

3/ przesunięcie terminu płatności opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste za rok 2020 do dnia 30 czerwca 2020 r.:

• termin może zostać przedłużony rozporządzeniem Rady Ministrów.

4/ przesunięcie terminu płatności opłaty przekształceniowej za użytkowanie wieczyste należnej za rok 2020 do dnia 30 czerwca 2020 r.

8. Podatek od nieruchomości

1/ dopuszczenie wprowadzenia w drodze uchwały przez radę gminy zwolnienia – za część roku 2020 – od podatku od nieruchomości: gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej wskazanym grupom przedsiębiorców, których płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19;

2/ dopuszczenie przedłużenia w drodze uchwały przez radę gminy terminów płatności rat podatku od nieruchomości, płatnych w kwietniu, maju i czerwcu 2020 r. wskazanym grupom przedsiębiorców, których płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19, nie dłużej niż do 30 września 2020 r.

9. Zawieszenie biegu terminów materialnoprawnych

1/ w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii zawieszeniu ulega (lub nie rozpoczyna biegu) bieg terminów materialnoprawnych przewidzianych przepisami prawa administracyjnego, w tym bieg:

• terminów zawitych, przedawnienia i innych terminów, od zachowania których jest uzależnione udzielenie ochrony prawnej przed sądem lub organem, terminów, których niezachowanie powoduje wygaśnięcie lub zmianę praw rzeczowych oraz roszczeń i wierzytelności, a także popadnięcie w opóźnienie.

10. Zawieszenie biegu terminów procesowych

1/  w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii zawieszeniu ulega (lub nie rozpoczyna biegu) bieg terminów procesowych i sądowych, m.in. w:

• postępowaniach administracyjnych (np. o wydanie pozwolenia na budowę, o ustalenie warunków zabudowy, postępowań legalizacyjnych w sprawie samowoli budowlanej);
• postępowaniach sądowoadministracyjnych (np. postępowaniach ws. skarg do wojewódzkich sądów administracyjnych na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego);
• innych postępowaniach prowadzonych na podstawie ustaw (np. w postępowaniach w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).
  

II. Podsumowanie

Ustawa zawiera szereg rozwiązań mogących stanowić pewne ułatwienie dla uczestników procesu inwestycyjnego, zawiera jednak szereg błędów i niejednoznacznych pojęć, których wykładnia na etapie stosowania nowych regulacji będzie miała kluczowe znaczenie.

Znajdziesz mnie też:

Fot. Unsplash