Tarcza Antykryzysowa 4.0 - najważniejsze regulacje dla branży nieruchomości

07.06.2020 r.

[edit: Ustawa weszła w życie w dniu 24 czerwca 2020 r., w tym wszystkie omawiane w artykule regulacje.]

W dniu 4 czerwca 2020 r. Sejm przyjął ustawę o dopłatach do oprocentowania kredytów bankowych udzielanych na zapewnienie płynności finansowej przedsiębiorcom dotkniętym skutkami COVID-19 (tzw. ,,Tarcza Antykryzysowa 4.0”).

Ustawa trafiła do Senatu, który ma rozpocząć prace nad ustawą na najbliższym posiedzeniu.

Tarcza Antykryzysowa 4.0 wprowadza zmiany do szeregu ustaw, w tym do specustawy dot. zapobiegania, przeciwdziałania i zwalczania COVID-19.

Poniżej przestawiam najważniejsze zmiany przewidziane w ustawie związane bezpośrednio z branżą nieruchomości.

I. Uwagi wstępne

Zmiany wprowadzone przez Tarczę Antykryzysową 4.0 zostaną omówione według kategorii już zaproponowanych wcześniej (Tarcza 1.0, Tarcza 2.0 oraz Tarcza 3.0), aby ułatwić ich przyswajanie łącznie poprzednimi opracowaniami dostępnymi na blogu, a są to:

umowy o roboty budowlane realizowane w trybie ustawy prawo zamówień publicznych;
umowy o roboty budowlane realizowane poza trybem prawa zamówień publicznych;
roboty budowlane podejmowane w okresie stanu zagrożenia epidemicznego / stanu epidemii;
planowanie przestrzenne;
prawo geodezyjne (nowa kategoria);
najem lokali usługowych i mieszkalnych;
należności z tytułu gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa;
podatek od nieruchomości;
zawieszenie biegu terminów materialnoprawnych;
zawieszenie biegu terminów procesowych;
postępowanie administracyjne;

1. Umowy o roboty budowlane realizowane w trybie ustawy prawo zamówień publicznych

1/ zmiana w art. 15r specustawy (patrz: Tarcza 1.0, Umowy w zamówieniach publicznych) poprzez wprowadzenie rozróżnienia na:

obligatoryjny obowiązek zmiany umowy przez zamawiającego w przypadku stwierdzenia, że okoliczności związane z wystąpieniem COVID-19, wpływają na należyte wykonanie umowy w sprawie zamówienia publicznego;
fakultatywną zmianę umowy w przypadku przez zamawiającego w uzgodnieniu z wykonawcą, w przypadku stwierdzenia, że okoliczności związane z wystąpieniem COVID-19, , mogą wpłynąć na należyte wykonanie umowy w sprawie zamówienia publicznego;

2/ dodanie art. 15 r(1) dotyczącego kar umownych, zgodnie z którym w okresie ogłoszenia stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii w związku z COVID-19, i przez 90 dni od dnia odwołania stanu, który obowiązywał jako ostatni:

zamawiający nie może potrącić kary umownej zastrzeżonej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w sprawie zamówienia publicznego, z wynagrodzenia wykonawcy lub z innych jego wierzytelności, a także nie może dochodzić zaspokojenia z zabezpieczenia należytego wykonania tej umowy, o ile zdarzenie, w związku z którym zastrzeżono tę karę, nastąpiło w okresie ogłoszenia stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii;
bieg terminu przedawnienia roszczenia zamawiającego, o którym mowa wyżej, oraz terminu ważności zabezpieczenia należytego wykonania umowy nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu – upływ tych terminów może nastąpić nie wcześniej niż po upływie 120 dni od dnia odwołania tego ze stanów, który obowiązywał jako ostatni;

3/ dodanie art. 15 r(1) dotyczącego zabezpieczenia należytego wykonania umowy:

w przypadku gdy termin ważności zabezpieczenia należytego wykonania umowy upływa w okresie stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii, zamawiający nie może dochodzić zaspokojenia z zabezpieczenia, o którym mowa w tym przepisie, o ile wykonawca, na 14 dni przed upływem ważności tego zabezpieczenia, każdorazowo przedłuży jego ważność lub wniesie nowe zabezpieczenie, którego warunki zostaną zaakceptowane przez zamawiającego;
w przypadku gdy termin ważności zabezpieczenia należytego wykonania umowy upływa w okresie między a 119. dniem po odwołaniu stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii, termin ważności tego zabezpieczenia przedłuża się, z mocy prawa, do 120. dnia po dniu odwołania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii w związku z COVID-19;

4/ zmiana art. 15v, zgodnie z nowym brzmieniem przepisy art. 15r należy wykładać w zgodzie z prawami stron umowy wynikającymi z kodeksu cywilnego, z wyjątkiem przepisu art. 15r ust. 5 specustawy:

15 r ust. 5 specustawy reguluję zasadę, że jeżeli umowa w sprawie zamówienia publicznego zawiera postanowienia korzystniej kształtujące sytuację wykonawcy – do zmiany umowy stosuje się te postanowienia, z zastrzeżeniem, że okoliczności związane z wystąpieniem COVID-19, nie mogą stanowić samodzielnej podstawy do wykonania umownego prawa odstąpienia od umowy;

5/ zmiany w zamówieniach udzielanych na podstawie PZP – fakultatywne wadium:

zamawiający może żądać od wykonawców wniesienia wadium – wyłączenie stosowania przepisu art. 45 ust. 1 dotyczącego obowiązkowego wadium;

6/ zmiany w zamówieniach udzielanych na podstawie PZP – wynagrodzenie w częściach / zaliczki na poczet wynagrodzenia:

zamawiający płaci wynagrodzenie w częściach, po wykonaniu części umowy w sprawie zamówienia publicznego – określa się w umowie procent wynagrodzenia wypłacanego za wykonanie poszczególnych jej części, przy czym procentowa wartość ostatniej części wynagrodzenia nie może wynosić więcej niż 50% wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy;
zamawiający udziela zaliczki na poczet wykonania zamówienia, w przypadku umów w sprawie zamówienia publicznego zawieranych na okres dłuższy niż 12 miesięcy – zaliczka nie może być mniejsza niż 5% wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy;
w przypadku zamówień na roboty budowlane, których termin wykonywania jest dłuższy niż 12 miesięcy, jeżeli umowa przewiduje zapłatę wynagrodzenia należnego wykonawcy w częściach – zamawiający może wskazać w SIWZ procentową wartość ostatniej części wynagrodzenia, która nie może wynosić więcej niż 50% wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy;

7/ zmiany w zamówieniach udzielanych na podstawie PZP – zabezpieczenie należytego wykonania umowy:

zabezpieczenie należytego wykonania umowy ustala się w wysokości nieprzekraczającej 5% ceny całkowitej podanej w ofercie albo maksymalnej wartości nominalnej zobowiązania zamawiającego wynikającego z umowy;
zabezpieczenie należytego wykonania umowy można ustalić w wysokości większej niż określona wyżej, nie większej jednak niż 10% ceny całkowitej podanej w ofercie albo maksymalnej wartości nominalnej zobowiązania zamawiającego wynikającego z umowy, jeżeli jest to uzasadnione przedmiotem zamówienia lub wystąpieniem ryzyka związanego z realizacją zamówienia, co zamawiający opisał w SIWZ;

8/ zmiany w zamówieniach udzielanych na podstawie PZP – przepisy przejściowe:

do postępowań o udzielenie zamówienia publicznego wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie art. 15va [wadium] i art. 15vb [wynagrodzenie i zabezpieczenie należytego wykonania umowy] stosuje się przepisy dotychczasowe;
do umów w sprawie zamówienia publicznego zawartych przed dniem wejścia w życie art. 15vb ustawy – stosuje się przepisy dotychczasowe;
do umów w sprawie zamówienia publicznego zawartych nie wcześniej niż z dniem wejścia w życie art. 15vb ustawy w następstwie postępowań o udzielenie zamówienia wszczętych przed dniem wejścia w życie tego przepisu – stosuje się przepisy dotychczasowe.

2. Umowy o roboty budowlane realizowane poza trybem prawa zamówień publicznych

Brak zmian w tej kategorii.

3. Roboty budowlane podejmowane w okresie stanu zagrożenia epidemicznego / stanu epidemii

1/ uchylenie art. 30 ust. 5h pr. bud. dotyczącego wykonywania robót budowlanych polegających na budowie lub przebudowie przenośnych wolno stojących masztów antenowych:

uchylono przepis, w myśl którego w przypadku wniesienia sprzeciwu od zgłoszenia ww. robót budowlanych, organ administracji architektoniczno-budowlanej zobowiązuje inwestora do wstrzymania wykonywania robót budowlanych lub do rozbiórki obiektu;

2/ dodanie ust. 5i do art. 30 pr. bud., zgodnie z którym szczególne przepisy dotyczące robót budowlanych polegających na budowie lub przebudowie przenośnych wolno stojących masztów antenowych stosuje się w podczas stanu zagrożenia epidemicznego, stanu epidemii albo stanu klęski żywiołowej;

3/ zmiana art. 12b specustawy [szczególna regulacja w zakresie projektowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych dotyczących utrzymania ciągłości działania istotnych usług]:

dookreślenie przepisu poprzez wskazanie, że utrzymanie ciągłości działania ma dotyczyć istotnych usług służących bezpośrednio przeciwdziałaniu i zwalczaniu COVID-19;
dodanie obowiązku wskazania w informacji do organu administracji architektoniczno-budowlanej: I) uzasadnienie okoliczności, iż roboty te są niezbędne do utrzymania ciągłości istotnych usług i służą bezpośrednio przeciwdziałaniu i zwalczaniu COVID-19; II) oraz dołączenia oświadczenia inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
w przypadku braku możliwości uzyskania zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane – należy uzasadnić tę okoliczność;
w takim przypadku organ administracji architektoniczno-budowlanej dwukrotnie zawiadamia właściciela, użytkownika wieczystego lub zarządcę nieruchomości o zamiarze ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości;
po upływie 7 dni od dnia powtórnego zawiadomienia organ administracji architektoniczno-budowlanej wydaje decyzję o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości;
na inwestorze na rzecz, którego wydane zostało zezwolenie, ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po wykonaniu robót budowlanych lub zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego.

4. Planowanie przestrzenne

1/ zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – składanie wniosków / uwag:

wprowadzenie możliwości składania za pomocą środków komunikacji elektronicznej, w szczególności poczty elektronicznej lub formularzy zamieszczonych przez organ w Biuletynie Informacji Publicznej, a także w innych formach jeżeli inne formy złożenia wniosków lub uwag określi organ – wniosków i uwag w sprawie aktów planowania przestrzennego, w tym m.in. wniosków lub uwag do projektu studium, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uchwały krajobrazowej, audytu krajobrazowego;

2/ zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – dyskusja publiczna:

wprowadzenie możliwości prowadzenia dyskusji publicznej nad projektami ww. aktów również za pomocą środków porozumiewania się na odległość, zapewniających jednoczesną transmisję wizji i dźwięku;
obowiązek zapewnienia możliwości zadawania pytań i składania uwag w postaci elektronicznej w trakcie dyskusji publicznej prowadzonej za pomocą środków porozumiewania się na odległość;

3/ zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – obwieszczenia:

wprowadzenie obowiązku zamieszczenia na stronie Biuletynu Informacji Publicznej obwieszczeń publikowanych w ramach procedur planistycznych, w tym dotyczących przystąpienia do sporządzania m.in. projektu studium, planu miejscowego, audytu krajobrazowego oraz terminów składania uwag i wniosków do tych projektów;
wprowadzenie obowiązku opublikowania na stronie Biuletynu Informacji Publicznej projektów aktów planistycznych;

4/ zmiany w ustawie o rewitalizacji – spotkania i debaty:

wprowadzenie możliwości odbywania spotkań, debat, ankiet i wywiadów za pomocą środków porozumiewania się na odległość, zapewniających jednoczesną transmisję wizji i dźwięku;

5/ zmiany w zakresie opłat skarbowych od decyzji WZ:

w katalogu zwolnień od opłat skarbowych zmiana ust. 1 pkt 2 poprzez wskazanie, że zwolnieniu podlega dokonanie innej niż wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu czynności urzędowej, wydanie zaświadczenia oraz zezwolenia, w sprawach budownictwa mieszkaniowego;
podwyższenie opłaty skarbowej od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu do 598,00 zł;
zwolnienie od opłaty od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli decyzja wydawana jest na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego terenu, którego wniosek dotyczy.

5. Prawo geodezyjne

1/ zmiana w ustawie prawo geodezyjne i kartograficzne – poświadczanie dokumentów:

dodanie przepisu zgodnie z którym osoby wykonujące samodzielne funkcje w dziedzinie geodezji i kartografii mogą poświadczać za zgodność z oryginałem sporządzone przez siebie kopie protokołów, map i innych dokumentów, które podlegają przekazaniu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego wraz z wynikami prac geodezyjnych;

2/ prace projektowe w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19:

dopuszczenie wykorzystywania w tym okresie w procesie budowlanym map do celów projektowych oraz map zawierających wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej opatrzonych przez wykonawcę prac geodezyjnych oświadczeniem, złożonym pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń, o pozytywnym wyniku weryfikacji tych map przez właściwy organ Służby Geodezyjnej i Kartograficznej;

3/ zawieszenie obowiązków wynikających z u.p.g.k. w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19:

w tym okresie zawiesza się wykonywanie obowiązku zgłaszania prac geodezyjnych i przekazywania wyników prac geodezyjnych dotyczących wytyczenia budynku lub sieci uzbrojenia terenu;
zawiesza się również pobieranie opłat, wydawanie licencji oraz wystawianie Dokumentów Obliczenia Opłaty za udostępnianie zbiorów danych, tj. m.in. ortofotomapy, czy danych dotyczących działek ewidencyjnych w zakresie ich identyfikatorów i geometrii;

4/ zmiany w ramach prac geodezyjnych w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19, tj.:

zgłoszenie prac geodezyjnych może nastąpić po ich rozpoczęciu, jednak nie później niż w terminie 10 dni roboczych od dnia rozpoczęcia tych prac;
o wyniku weryfikacji organ SGiK informuje wykonawcę prac geodezyjnych za pomocą środków komunikacji elektronicznej nie później niż w dniu roboczym następującym po dniu sporządzenia protokołu;
po uzyskaniu informacji o pozytywnym wyniku weryfikacji – wykonawca prac geodezyjnych, których celem jest geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektów budowlanych lub sporządzenie mapy do celów projektowych może umieścić oświadczenie o uzyskaniu pozytywnego wyniku weryfikacji;
oświadczenie jest równoznaczne z uwierzytelnieniem dokumentów i jest składane pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń;

5/ przepisy przejściowe:

do zgłoszeń prac geodezyjnych dotyczących wytyczenia budynku lub sieci uzbrojenia terenu, do których zastosowanie mają ww. zmiany, dokonanych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy dotychczasowe.

6.Najem lokali usługowych i mieszkalnych

Brak zmian w tej kategorii – w zakresie najmu nieruchomości Skarbu Państwa – patrz pkt 7/ poniżej.

7. Należności z tytułu gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa

1/ Użytkowanie wieczyste – termin wniesienia opłaty:

zmiana terminu wniesienia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego za rok 2020: przedłużenie terminu do dnia 31 stycznia 2021 r.;
opłatę wnosi się w terminie do dnia 31 stycznia 2021 r. także w przypadku ustalenia wcześniejszego terminu zapłaty na podstawie art. 71 ust. 4 u.g.n.;

2/ Użytkowanie wieczyste – pomniejszenie opłaty za rok 2020 r. z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa proporcjonalnie do liczby dni w tym roku, w których obowiązywał stan zagrożenia epidemicznego oraz stan epidemii z powodu COVID-19:

warunkiem pomniejszenia opłaty jest wykorzystywanie nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej przez przedsiębiorcę, organizację pozarządowej, państwową osobę prawną, u których nastąpił spadek obrotów gospodarczych w następstwie wystąpienia COVID-19 (definicja spadku obrotów: art. 15jc specustawy);
aby skorzystać z tej ulgi należy złożyć zgłoszenie wniesienia opłaty w pomniejszonej wysokości staroście lub prezydentowi miasta na prawach powiatu, wykonującym zadania z zakresu administracji rządowej, przed upływem terminu wniesienia opłaty (przed dniem 31 stycznia 2021 r.);
z ulgi mogą skorzystać podmioty, które nie mają zaległości w regulowaniu zobowiązań podatkowych, składek na ubezpieczenia społeczne, ubezpieczenie zdrowotne, FGŚP lub Fundusz Solidarnościowy do końca trzeciego kwartału 2019 r.;
wnioskujący składa oświadczenie o wystąpieniu ww. przesłanek pod rygorem odpowiedzialności karnej;
na żądanie właściwego wnioskujący przedstawia w terminie 30 dni od dnia otrzymania żądania dokumenty potwierdzające spełnienie ww. przesłanek;

3/ Zwolnienie z czynszu najmu / dzierżawy, opłat za użytkowanie w odniesieniu do nieruchomości należącej do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa za okres kolejnych trzech miesięcy w 2020 r. następujących po miesiącu, w którym dokonano zgłoszenia:

warunkiem zwolnienia jest wykorzystywanie nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej przez przedsiębiorcę, organizację pozarządowej, państwową osobę prawną, u których nastąpił spadek obrotów gospodarczych w następstwie wystąpienia COVID-19 (definicja spadku obrotów: art. 15jc specustawy);
aby skorzystać z tej ulgi należy złożyć zgłoszenie wnoszenia należności z pominięciem należności za wskazany we wniosku okres kolejnych trzech miesięcy staroście / prezydentowi miasta na prawach powiatu, wykonującym zadania z zakresu administracji rządowej / kierownikowi państwowej jednostki organizacyjnej, przed upływem terminu do ich wniesienia;
z ulgi mogą skorzystać podmioty, które nie mają zaległości w regulowaniu zobowiązań podatkowych, składek na ubezpieczenia społeczne, ubezpieczenie zdrowotne, FGŚP lub Fundusz Solidarnościowy do końca trzeciego kwartału 2019 r.
wnioskujący składa oświadczenie o wystąpieniu ww. przesłanek pod rygorem odpowiedzialności karnej;
na żądanie właściwego wnioskujący przedstawia w terminie 30 dni od dnia otrzymania żądania dokumenty potwierdzające spełnienie ww. przesłanek;
przepisy dotyczące zwolnień stosuje się do należności z tytułu umów najmu, dzierżawy lub użytkowania zawartych w okresie poprzedzającym wprowadzenie stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii z powodu COVID-19;

4/ Upoważnienie dla jednostek samorządu terytorialnego do:

pomniejszenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości należącej odpowiednio do gminnego, powiatowego albo wojewódzkiego zasobu nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, należnej za 2020 r. od przedsiębiorcy, organizacji pozarządowej, państwowej osoby prawnej, u której nastąpił spadek obrotów gospodarczych w następstwie wystąpienia COVID-19 (definicja spadku obrotów: art. 15jc specustawy);
niepobierania czynszu najmu i dzierżawy oraz opłaty z tytułu oddania nieruchomości w użytkowanie przypadających jednostce samorządu terytorialnego za okres kolejnych trzech miesięcy w 2020 r. następujących po miesiącu, w którym dokonano zgłoszenia, z tytułu umów najmu, dzierżawy lub użytkowania zawartych na okres co najmniej trzech miesięcy w odniesieniu do nieruchomości należącej odpowiednio do gminnego, powiatowego albo wojewódzkiego zasobu nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, od podmiotów, o których mowa wyżej [przedsiębiorca / organizacja pozarządowa, państwowa osoba prawna];
zastosowanie mają zasady dotyczące zgłoszenia [patrz pkt 2 i 3 powyżej] z tym, że zgłoszenie dot. użytkowania wieczystego wnosi się do właściwego organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego (użytkowanie wieczyste) / organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego / kierownika samorządowej jednostki organizacyjnej, na rzecz której ustanowiono trwały zarząd (czynsz najmu i dzierżawy).

8. Zawieszenie biegu terminów materialnoprawnych

Brak zmian w tej kategorii – terminy „odmrożone” po wejściu w życie Tarczy 3.0.

9. Zawieszenie biegu terminów procesowych

Brak zmian w tej kategorii – terminy „odmrożone” po wejściu w życie Tarczy 3.0.

10. Postępowanie administracyjne

Brak zmian w tej kategorii.

II. Podsumowanie

Zaproponowane przez ustawodawcę zmiany należy ocenić pozytywnie, w szczególności na aprobatę zasługują zmiany dotyczące umów w sprawie zamówienia publicznego, tytułem przykładu: obligatoryjna zmiana warunków umowy w przypadku wpływu epidemii na wykonywanie umowy, czy też zniesienie obowiązku wnoszenia wadium w postępowaniu w sprawie udzielenia zamówienia publicznego.

Innym pozytywnym aspektem zmian jest elektronizacja postępowań planistycznych, która dzięki m.in. wprowadzeniu możliwości prowadzenia dyskusji publicznej w formie wideokonferencji, zapewnia kontynuację postępowań niezależnie od obowiązywania stanu epidemii.

Również zmiana w zakresie wykonywania prac projektowych w okresie epidemii może pozytywnie wpłynąć na przebieg procesu inwestycyjnego.