11.04.2020 r.
[edit: W dniu 18 kwietnia 2020 r. omawiana ustawa weszła w życie, w tym omawiane w artykule regulacje dotyczące branży nieruchomości.]
W dniu 9 kwietnia 2020 r. Sejm przyjął ustawę o szczególnych instrumentach wsparcia w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2, zwaną Tarczą Antykryzysową 2.0 (w mediach) lub 1.1 (przez rząd).
Ustawa trafiła do Senatu, który ma rozpocząć prace nad ustawą w dniu 15 kwietnia 2020 r.
Tarcza Antykryzysowa 2.0 wprowadza zmiany do ponad 60 ustaw, w tym do specustawy dot. zapobiegania, przeciwdziałania i zwalczania COVID-19.
Poniżej przestawiam najważniejsze zmiany przewidziane w ustawie związane bezpośrednio z branżą nieruchomości. Przegląd zmian wprowadzonych przez nowelizację specustawy z dnia 31 marca 2020 r. również omawiam w artykule na blogu, do którego odsyłam.
I. Uwagi wstępne
Zmiany wprowadzone przez Tarczę Antykryzysową 2.0 zostaną omówione według kategorii już zaproponowanych wcześniej, aby ułatwić ich przyswajanie łącznie z omówieniem dotyczącym Tarczy Antykryzysowej 1.0, a są to:
- umowy o roboty budowlane realizowane w trybie ustawy prawo zamówień publicznych;
- umowy o roboty budowlane realizowane poza trybem prawa zamówień publicznych;
- roboty budowlane podejmowane w okresie stanu zagrożenia epidemicznego / stanu epidemii;
- finansowanie inwestycji na podstawie kapitału zewnętrznego;
- planowanie przestrzenne;
- najem lokali usługowych i mieszkalnych;
- należności z tytułu gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa;
- podatek od nieruchomości;
- zawieszenie biegu terminów materialnoprawnych;
- zawieszenie biegu terminów procesowych;
- postępowanie administracyjne.
1. Umowy o roboty budowlane realizowane w trybie ustawy prawo zamówień publicznych
1/ do art. 15r Specustawy przewidującego obowiązek informowania przez strony umowy w sprawie zamówienia publicznego o wpływie okoliczności związanych z wystąpieniem COVID-19 na należyte wykonanie umowy wprowadzono następujące zmiany:
- do katalogu przykładowych okoliczności, o których należy poinformować drugą stronę dodano (zmieniono) pkt 5 i nadano mu brzmienie: ,,innych okoliczności, które uniemożliwiają bądź w istotnym stopniu ograniczają możliwość wykonania umowy’’;
- dodano przepis, zgodnie którym w przypadku wykonawców mających siedzibę lub wykonujących działalność związaną z realizacją umowy poza terytorium RP, składa się dokumenty wydane przez odpowiednie instytucje w tych krajach lub oświadczenia tych wykonawców;
2/ zmieniono brzmienie art. 15r ust. 4 pkt 3 i wprowadzono możliwość zmiany umowy w sprawie zamówienia publicznego poprzez ,,zmianę zakresu świadczenia wykonawcy i odpowiadającą jej zmianę wynagrodzenia lub sposobu rozliczenia wynagrodzenia wykonawcy’’:
- dotychczasowe brzmienie dopuszczało jedynie możliwość zmiany wynagrodzenia wykonawcy, nie przewidując możliwej zmiany w zakresie sposobu rozliczenia;
3/ wprowadzono zasadę, że w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii oraz związanych z nimi ograniczeń w przemieszczaniu się, umowy o zamówienie publiczne zawierane są pod rygorem nieważności w formie pisemnej, albo za zgodą zamawiającego w postaci elektronicznej opatrzonej kwalifikowanym podpisem elektronicznym;
4/ wprowadzono regulację, zgodnie z którą art. 15r specustawy znajduje zastosowanie do umów w sprawie zamówień publicznych wyłączonych ze stosowania ustawy prawo zamówień publicznych:
- katalog zamówień niepodlegających przepisom ustawy prawo zamówień publicznych zawarty m.in. w art. 4 PZP.
2. Umowy o roboty budowlane realizowane poza trybem prawa zamówień publicznych
1/ omówiona w pkt 1.4 regulacja, zgodnie z którą art. 15r specustawy znajduje zastosowanie do umów w sprawie zamówień publicznych wyłączonych ze stosowania ustawy prawo zamówień publicznych dotyczy również umów o roboty budowlane, jeżeli znajdują się w katalogu zamówień publicznych, do których nie stosuje się przepisów PZP:
- będą to – tytułem przykładu – zamówienia publiczne na roboty budowlane o wartości poniżej lub równej kwocie 30 000 euro (jej równowartości wyrażonej w złotych).
3. Roboty budowlane podejmowane w okresie stanu zagrożenia epidemicznego / stanu epidemii
1/ rozszerzenie katalogu wyłączenia robót budowlanych – w związku z przeciwdziałaniem COVID-19 – z reżimu prawa budowlanego, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu (w tym ustaleń miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego) oraz ustawy o ochronie zabytków:
- katalog rozszerzono o: projektowanie, budowę, przebudowę, remont, utrzymanie i rozbiórkę obiektów budowlanych dotyczących utrzymania ciągłości działania istotnych usług, w szczególności w zakresie telekomunikacji, łączności publicznej, transportu, świadczeń zdrowotnych, energii, handlu, gospodarki wodnej lub kanalizacyjnej, oczyszczania ścieków, porządku publicznego, obronności;
2/ zmiana Prawa budowlanego poprzez dodanie art. 3 pkt 5a, tj. definicji pojęcia ,,przenośny wolno stojący maszt antenowy’’:
- przez powyższe pojęcie należy rozumieć wszelkie konstrukcje metalowe bądź kompozytowe, samodzielne bądź w połączeniu z przyczepą, rusztem, kontenerem technicznym, lub szafami telekomunikacyjnymi, posadowione na gruncie, wraz z odciągami, balastami i innymi elementami konstrukcji, instalacją radiokomunikacyjną i infrastrukturą zasilającą, przeznaczone do wielokrotnego montażu i demontażu bez utraty wartości technicznej;
3/ zmiana Prawa budowlanego poprzez dodanie m.in. art. 29 ust. 5, zgodnie z którym do przedsięwzięć, stanowiących tymczasowe obiekty budowlane, polegających na budowie i przebudowie przenośnych wolno stojących masztów antenowych, w przypadku, gdy inwestorem jest przedsiębiorca telekomunikacyjny lub podmiot, o którym mowa w art. 4 ustawy z dnia 16 lipca 2004 r. – Prawo telekomunikacyjne nie stosuje się:
- 29 ust. 3 Prawa budowlanego, tj. uchyla się obowiązek uzyskania w takim przypadku pozwolenia na budowę, jeżeli jest to przedsięwzięcie wymagające przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko lub przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000;
- 29 ust. 4 Prawa budowlanego, tj. uchyla się obowiązek uzyskania w takim przypadku pozwolenia na budowę, jeżeli roboty budowlane są wykonywane przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub uzyskania zgłoszenia – jeżeli są wykonywane na obszarze wpisanym do rejestru zabytków;
4/ wyłączenie obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie, o którym mowa w art. 55 ust. 1 pkt 1 i 3 pr. bud., w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19:
- wnioski o udzielenie pozwolenia na użytkowanie złożone przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, jeżeli nie wydano decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, traktuje się jak zawiadomienie o zakończeniu budowy.
4. Finansowanie inwestycji na podstawie kapitału zewnętrznego
1/ zmiana art. 31f specustawy, w ten sposób, że rozszerzono katalog podmiotów objętych możliwością zmiany warunków lub terminów spłaty kredytu lub pożyczki udzielonych przez bank w drodze porozumienia między bankiem a kredytobiorcą:
- katalog rozszerzono o: wszystkich przedsiębiorców (w rozumieniu ustawy – Prawo przedsiębiorców), organizacje pozarządowe oraz pozostałe podmioty prowadzące działalność pożytku publicznego, w tym m.in. stowarzyszenia jednostek samorządu terytorialnego;
- utrzymano zasadę, zgodnie z którą ww. zmiana dokonywana jest na warunkach uzgodnionych przez bank i kredytobiorcę, przy czym nie może ona powodować pogorszenia sytuacji finansowej i gospodarczej kredytobiorcy.
5. Planowanie przestrzenne
1/ ustawa wprowadza szczególne rozwiązania m.in. dla procedur planistycznych, wyłączając zastosowanie przepisów o zawieszeniu/wstrzymaniu biegu terminów procesowych i sądowych m.in. w odniesieniu do terminów:
- opiniowania i uzgadniania projektu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, projektu planu miejscowego oraz projektu uchwały krajobrazowej;
- opiniowania projektu gminnego programu rewitalizacji;
- na składanie wniosków do projektu studium, projektu planu miejscowego;
- wydania decyzji o warunkach zabudowy;
- w ramach procedury uchwały Rady Gminy o ustaleniu lokalizacji inwestycji (tzw. lex deweloper);
- w ramach procedury wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w sektorze naftowym;
- w ramach procedury wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej.
2/ wprowadzono do specustawy art. 15zzs ust. 8, zgodnie z którym wstrzymanie rozpoczęcia i zawieszenie biegu terminów, o których mowa w ust. 8 [milczące załatwienie sprawy, brak sprzeciwu], nie dotyczy m.in. terminów na:
- przedstawienie stanowiska lub warunków w ramach opiniowania/uzgadniania przez organy projektu studium lub planu miejscowego;
- zajęcie stanowiska lub wyrażenie opinii w ramach opiniowania/uzgadniania przez organy projektu uchwały krajobrazowej;
- zajęcie lub wyrażenie stanowiska w ramach opiniowania/uzgadniania przez organy projektu decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz projektu decyzji o warunkach zabudowy;
- przekazanie opinii lub przedstawienie stanowiska w ramach opiniowania/uzgadniania przez organy projektu uchwały Rady Gminy o ustaleniu lokalizacji inwestycji (tzw. lex deweloper);
- przedstawienie opinii w ramach opiniowania przez organy projektu gminnego planu rewitalizacji;
- wydanie opinii w ramach opiniowania przez organy projektu decyzji o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w sektorze naftowym;
- uzgodnienia w ramach uzgodnienia przez organy decyzji o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej.
6. Najem lokali usługowych i mieszkalnych
1/ do art. 15 zzu specustawy przewidującego zakaz wykonywania tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-1 dodano wyjątek:
- zakaz nie dotyczy orzeczeń wydanych na podstawie art. 11a ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie.
7. Należności z tytułu gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa
1/ do art. 15 zzze specustawy dodano ust. 3a, zgodnie z którym kierownicy państwowych jednostek organizacyjnych na rzecz których ustanowiony został trwały zarząd w stosunku do nieruchomości Skarbu Państwa mogą:
- odstąpić od dochodzenia należności z tytułu oddania nieruchomości w najem, dzierżawę lub użytkowanie, przypadających za okres stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii na wniosek podmiotu, którego płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19;
2/ pozostawiono zasadę, że opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego za rok 2020 wnosi się w terminie do dnia 30 czerwca 2020 r.:
- dodano przepis, zgodnie z którym minister właściwy do spraw budownictwa może określić, w drodze rozporządzenia, późniejszy termin wniesienia opłaty;
- wprowadzono regulację, że jeżeli termin wniesienia opłaty ustalonej w trybie art. 71 ust. 4 zd. 3 u.g.n. przez właściwy organ na wniosek użytkownika wieczystego złożony przed dniem 1 kwietnia 2020 r. upływa przed dniem 30 czerwca 2020 r. przedłuża on się do dnia 30 czerwca 2020 r.;
- potwierdzono możliwość przedłużenia ww. terminu w trybie art. 71 ust. 4 zd. 3 u.g.n. (termin nie może przekraczać danego roku kalendarzowego) przez właściwy organ na wniosek użytkownika wieczystego złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności;
3/ pozostawiono zasadę, że opłatę przekształceniową za rok 2020 wnosi się w terminie do dnia 30 czerwca 2020 r.:
- dodano przepis, zgodnie z którym minister właściwy do spraw budownictwa może określić, w drodze rozporządzenia, późniejszy termin wniesienia opłaty;
- wprowadzono regulację, że jeżeli termin wniesienia opłaty ustalonej w trybie art. 7 ust. 5 zd. 2 ustawy [1] przez właściwy organ na wniosek użytkownika wieczystego złożony przed dniem 1 kwietnia 2020 r. upływa przed dniem 30 czerwca 2020 r. przedłuża on się do dnia 30 czerwca 2020 r.;
- potwierdzono możliwość przedłużenia ww. terminu lub rozłożenia płatności na raty w trybie art. 7 ust. 5 zd. 2 ww. ustawy (termin nie może przekraczać danego roku kalendarzowego) przez właściwy organ na wniosek użytkownika wieczystego złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności.
8. Podatek od nieruchomości
1/ dodano art. 15p ust. 2 specustawy, zgodnie z którym, rada gminy może wprowadzić również zwolnienia od podatku od nieruchomości gruntów, budynków i budowli zajętych na prowadzenie działalności przez:
- organizacje pozarządowe oraz pozostałe podmioty prowadzące działalność pożytku publicznego, których płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19.
9. Zawieszenie biegu terminów materialnoprawnych
Ustawa nie wprowadza żadnych zmian w tym przedmiocie w stosunku do specustawy.
10. Zawieszenie biegu terminów procesowych
1/ ustawa wprowadza wyjątki od zasady zawieszenia / wstrzymania biegu terminów sądowych i procesowych w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19, które zostały omówione w pkt. 5 [Planowanie przestrzenne];
2/ wprowadzono możliwość modyfikacji przez sąd lub organ prowadzący postępowanie ustawowych terminów wiążących strony na dokonanie czynności poprzez ich wydłużenie lub zarządzenie biegu terminu określonego ustawą z możliwością określenia go na czas dłuższy, niż przewidziany ustawą:
- pod warunkiem, że wymaga tego interes publiczny lub ważny interes strony;
3/ wprowadzono wyjątek w odniesieniu do zasady zawieszenia / wstrzymania biegu terminów sądowych i procesowych dla postępowań administracyjnych i sądowych, w tym sądowoadministracyjnych, dotyczących infrastruktury telekomunikacyjnej.
11. Postępowanie administracyjne
[nowa kategoria w stosunku do omówienia dotyczącego Tarczy Antykryzysowej 1.0]
1/ wprowadzono wyjątki od zasady od zasady zawieszenia / wstrzymania biegu terminów sądowych i procesowych omówione w pkt. 5 [Planowanie przestrzenne] oraz pkt. 10 [Zawieszenie biegu terminów procesowych];
2/ wprowadzono możliwość modyfikacji organ prowadzący postępowanie ustawowych terminów wiążących strony na dokonanie czynności poprzez ich wydłużenie lub zarządzenie biegu terminu określonego ustawą z możliwością określenia go na czas dłuższy, niż przewidziany ustawą [omówione w pkt. 10 ,,Zawieszenie biegu terminów procesowych”]:
3/ dodano regulację, zgodnie z którą w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii, w szczególności, gdy urząd administracji obsługujący organ administracji publicznej wykonuje zadania w sposób wyłączający bezpośrednią obsługę interesantów, organ administracji publicznej może:
- odstąpić od zasady czynnego udziału stron w postępowaniu także w przypadku, gdy wszystkie strony zrzekły się swego prawa;
- zapewnić stronie udostępnienie akt sprawy lub poszczególnych dokumentów stanowiących akta sprawy również za pomocą środków komunikacji elektronicznej;
- przeprowadzić czynność w toku postępowania wymagającego zgodnie z przepisami prawa osobistego stawiennictwa, również przez udostępnienie przez stronę lub innego uczestnika postępowania swojego wizerunku w czasie rzeczywistym, za pośrednictwem transmisji audiowizualnej, o ile przemawia za tym interes strony, a organ prowadzący postępowanie wyraził na to zgodę.
4/ wprowadzono nowy art. 39(3) do kodeksu postępowania administracyjnego dotyczący pism wydanych przez organ administracji publicznej w formie dokumentu elektronicznego:
- w przypadku takich pism doręczenie może polegać na doręczeniu wydruku pisma uzyskanego z tego systemu odzwierciedlającego treść tego pisma, jeżeli strona lub inny uczestnik postępowania nie złożyła podania w formie dokumentu elektronicznego przez elektroniczną skrzynkę podawczą organu administracji publicznej, nie wystąpiła do organu administracji publicznej o takie doręczenie lub nie wyraziła zgody na doręczanie pism w taki sposób;
- wydruk pisma może zawierać mechanicznie odtwarzany podpis osoby, która podpisała pismo;
- wydruk pisma stanowi dowód tego, co zostało stwierdzone w piśmie wydanym w formie dokumentu elektronicznego.
5/ wprowadzono nowe zasady doręczeń (tzw. przesyłkę hybrydową):
- przez taką usługę rozumie się przyjęcie przesyłki poleconej [z potwierdzeniem odbioru, pokwitowaniem odbioru albo elektronicznym potwierdzeniem odbioru], a następnie jej przemieszczenie i doręczenie w postaci dokumentu elektronicznego do adresata bez konieczności składania własnoręcznego podpisu;
- ma ona zastosowanie do podmiotów posiadających profil zaufany, jeżeli adresat wyrazi na to zgodę i upoważni operatora wyznaczonego do obioru przesyłek poleconych celem ich przetworzenia i doręczenia w postaci dokumentów elektronicznych na skrzynkę elektroniczną adresata;
- minister cyfryzacji ma zapewnić adresatowi – będącemu osobą fizyczną – do 30 września 2020 r. możliwość uwierzytelnienia w systemie operatora za pomocą profilu zaufanego, a potrzebnego do korzystania z usługi;
- datą doręczenia przesyłki hybrydowej jest data zapoznania się przez adresata z dokumentem zamieszczonym na jego skrzynce elektronicznej, w razie braku takiej informacji – można ją uznać za doręczoną po upływie 14 dni;
- wyłączenie stosowania przesyłki hybrydowej, in. ze względu na: konieczność doręczenia niepodlegającego przekształceniu dokumentu utrwalonego w postaci innej niż elektroniczna lub rzeczy, ważny interes publiczny, inne przyczyny techniczne.
II. Podsumowanie
Wprowadzone przez Tarczę Antykryzysową 2.0 zmiany do specustawy należy ocenić pozytywnie, w części stanowią one doprecyzowanie już istniejących regulacji, częściowo wprowadzają nowe zasady, np. w zakresie udziału stron w postępowaniu administracyjnym w czasie stanu epidemii / zagrożenia epidemicznego. Szczególnie pozytywnie należy ocenić wprowadzone wyjątki od zasady wstrzymania / zawieszenia biegu terminów procesowych obejmujące m.in. terminy opiniowania przez organy administracji publicznej projektów decyzji o warunkach zabudowy, czy też terminu na wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Warto przy tym zwrócić uwagę, że zgodnie z obecnym brzmieniem art. 15zzs ust. 9 specustawy w okresie stanu epidemii / zagrożenia epidemicznego organ może wydać decyzję w całości uwzględniającą żądanie strony, przy czym w ramach Tarczy Antykryzysowej 2.0 nie wprowadzono regulacji, że takim przypadku wyłączone jest zawieszenie / wstrzymanie biegu terminu na wniesienie odwołania. W konsekwencji, jeżeli wszystkie strony postępowania nie zrzekną się prawa odwołania, taka decyzja nie będzie mogła zyskać przymiotu ostateczności.
