03.05.2020 r.
[edit: Ustawa weszła w życie w dniu 16 maja 2020 r., w tym wszystkie omawiane w artykule regulacje. Dodatkowe omówienie dotyczące ,,odwieszenia” terminów również dostępne na blogu]
W dniu 30 kwietnia 2020 r. Sejm przyjął ustawę o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2, zwaną ,,Tarczą Antykryzysową 3.0”.
Ustawa trafiła do Senatu i czeka na dalsze prace.
Tarcza Antykryzysowa 3.0 wprowadza zmiany do kilkunastu ustaw, w tym do specustawy dot. zapobiegania, przeciwdziałania i zwalczania COVID-19.
Poniżej przestawiam najważniejsze zmiany przewidziane w ustawie związane bezpośrednio z branżą nieruchomości. Zmiany te koncentrują się w szczególności na postępowaniu administracyjnym i sądowoadministracyjnym (biegiem terminów i procedurze).
Przegląd zmian wprowadzonych przez Tarczę 1.0 oraz 2.0 również omawiam w artykułach na blogu, do lektury których oczywiście zapraszam.
I. Uwagi wstępne
Zmiany zostaną omówione według kategorii już zaproponowanych wcześniej, a są to:
- zawieszenie biegu terminów materialnoprawnych;
- zawieszenie biegu terminów procesowych;
- postępowanie administracyjne.
Dodatkowo, zostanie również nowa kategoria: przepisy antylichwiarskie.
1. Zawieszenie biegu terminów materialnoprawnych
1/ ustawa uchyla art. 15zzr specustawy, zgodnie z którym w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 bieg przewidzianych przepisami prawa administracyjnego terminów:
- od zachowania których jest uzależnione udzielenie ochrony prawnej przed sądem lub organem,
- do dokonania przez stronę czynności kształtujących jej prawa i obowiązki,
- przedawnienia,
- których niezachowanie powoduje wygaśnięcie lub zmianę praw rzeczowych oraz roszczeń i wierzytelności, a także popadnięcie w opóźnienie,
- zawitych, z niezachowaniem których ustawa wiąże ujemne skutki dla strony,
- do dokonania przez podmioty lub jednostki organizacyjne podlegające wpisowi do właściwego rejestru czynności, które powodują obowiązek zgłoszenia do tego rejestru, a także terminów na wykonanie przez te podmioty obowiązków wynikających z przepisów o ich ustroju
– nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu na ten okres.
2/ w zakresie przepisów przejściowych, na podstawie art. 69 ustawy:
- terminy, o których mowa w pkt 1, których bieg nie rozpoczął się, rozpoczynają bieg po upływie 7 dni od dnia wejścia w życie ustawy;
- terminy, o których mowa w pkt 1, których bieg uległ zawieszeniu, biegną dalej po upływie 7 dni od dnia wejścia w życie ustawy.
2. Zawieszenie biegu terminów procesowych
1/ ustawa uchyla art. 15zzs specustawy, zgodnie z którym w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID bieg terminów procesowych i sądowych nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu na ten okres;
2/ w zakresie przepisów przejściowych, na podstawie art. 69 ustawy:
- terminy, o których mowa w pkt 1, których bieg nie rozpoczął się, rozpoczynają bieg po upływie 7 dni od dnia wejścia w życie ustawy;
- terminy, o których mowa w pkt 1, których bieg uległ zawieszeniu, biegną dalej po upływie 7 dni od dnia wejścia w życie ustawy.
3. Postępowanie administracyjne
1/ możliwość skierowania sprawy przez NSA, w których strona wnosząca skargę kasacyjną nie zrzekła się rozprawy lub inna strona zażądała przeprowadzenia rozprawy, na posiedzenie niejawne:
- taka możliwość jest dopuszczalna w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich;
- NSA może rozpoznać skargę kasacyjną na posiedzeniu niejawnym, jeżeli wszystkie strony w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o zamiarze skierowania sprawy na posiedzenie niejawne wyrażą na to zgodę;
- na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach NSA orzeka w składzie trzech sędziów.
2/ przeprowadzanie rozpraw przy użyciu urządzeń technicznych przez sądy administracyjne i NSA:
- taka możliwość jest dopuszczalna w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich;
- rozprawa ma być przeprowadzona przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku;
- osoby uczestniczące w rozprawie nie muszą przebywać w budynku sądu, chyba że przeprowadzenie rozprawy bez użycia powyższych urządzeń nie wywoła nadmiernego zagrożenia dla zdrowia osób w nim uczestniczących.
3/ zarządzenie przeprowadzenia posiedzenia niejawnego przez przewodniczącego:
- dopuszczalne, gdy przewodniczący uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, oraz;
- przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących, oraz;
- nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku.
4. Przepisy antylichwiarskie
1/ ustawa wprowadza nowelizację kodeksu cywilnego poprzez dodanie art. 387(1) k.c. w brzmieniu:
„Nieważna jest umowa, w której osoba fizyczna zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości służącej zaspokojeniu jej potrzeb mieszkaniowych w celu zabezpieczenia roszczeń wynikających z tej lub innej umowy niezwiązanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby, w przypadku, gdy:
1) wartość przenoszonej własności nieruchomości jest wyższa niż wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych powiększonych o wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie od tej wartości za okres 24 miesięcy lub
2) wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych nie jest oznaczona, lub
3) zawarcie tej umowy nie zostało poprzedzone dokonaniem wyceny wartości rynkowej nieruchomości dokonanej przez biegłego rzeczoznawcę”
Powyższy przepis oznacza w praktyce uznanie za nieważne postanowień umów (najczęściej umów pożyczki/kredytu) polegających na ich zabezpieczeniu przez instytucję tzw. ,,przewłaszczenia na zabezpieczenie” (przeniesienie własności nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe na rzecz kredytodawcy/pożyczkodawcy), jeżeli nie będą spełniać wymogów wynikających z przepisu.
Zgodnie z uzasadnieniem projektu powyższy przepis jest niezbędnym środkiem do wyeliminowania nadużyć istniejących obecnie w obrocie. Przepis ten, obejmując także umowy zawarte między osobami fizycznymi (dokonującymi czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z ich działalnością gospodarczą lub zawodową), zgodnie z założeniami ustawodawcy, ma wykluczać możliwość obejścia przepisu poprzez wskazanie drugiej osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej jako strony tejże umowy.
Ustawodawca wskazuje również, że:
