Stosowanie ustawy ,,lex deweloper” na przykładzie Krakowa

02.05.2020 r.

[artykuł aktualizowany: 10.05.2023 r.]

Dzisiejszy artykuł poświęcony będzie stosowaniu w praktyce rozwiązań wprowadzonych przez ustawę z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, czyli tzw. specustawy mieszkaniowej, zwanej również ,,lex deweloper”.

Ustawa weszła w życie w dniu 22 sierpnia 2018 r., a jej podstawowym założeniem było wprowadzenie regulacji umożliwiających przyspieszenie realizacji inwestycji, w tym poprzez przyjęcie rozwiązań upraszczających i usprawniających procedury administracyjne.

Zbliżając się do drugiej rocznicy wejścia w życie ustawy, nadszedł czas podsumowań, w tym konkretnym przypadku – na tle stosowania ustawy w Krakowie.

1/ Lex deweloper – podstawowe założenia

Podstawowym założeniem ,,lex deweloper” było ograniczanie barier administracyjno‑prawnych w zakresie budowy mieszkań dla grup społecznych o umiarkowanych dochodach. Ustawa miała stanowić narzędzie umożliwiające redukcję deficytu mieszkań na rynku.

W uzasadnieniu projektu ustawodawca wskazał, że:

Ustawodawca zakładał również, że z ustawy będą mogły korzystać wszelkie podmioty realizujące inwestycje mieszkaniowe, o ile tylko spełniać będą standardy przewidziane w ustawie.

2/ Lex deweloper – rozwiązania szczegółowe

Podstawowym pojęciem wprowadzonym przez ustawę było pojęcie ,,inwestycji mieszkaniowej’’ rozumianej jako:

,,Przedsięwzięcie obejmujące budowę, zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę, w wyniku której powstaną budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10, wraz z urządzeniami budowlanymi z nimi związanymi, drogami wewnętrznymi, a także roboty budowlane niezbędne do obsługi oraz prawidłowego wykonania tych prac; inwestycję mieszkaniową stanowią również części budynków przeznaczone na działalność handlową lub usługową’’

Dodatkowym pojęciem związanym ze stosowaniem ustawy była inwestycja towarzysząca, rozumiana jako inwestycja w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy:

• sieci uzbrojenia terenu,
• dróg publicznych,
• obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego,
• obiektów działalności kulturalnej,
• obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego,
• placówek opieki zdrowotnej,
• dziennych domów pomocy,
• obiektów służących działalności pożytku publicznego,
• obiektów sportu i rekreacji, terenów zieleni urządzonej,
• obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową,

– o ile inwestycje te służą obsłudze mieszkańców budynków będących przedmiotem inwestycji mieszkaniowej.

Dalej, pojawia się najważniejszy przepis ustawy, budzący wiele kontrowersji w czasie prac nad ustawą, tj. art. 5 ust. 3 ustawy, zgodnie z którym:

,,Inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego’’

3/ Lex deweloper – procedura

Na podstawie powyższych przepisów inwestor może zatem zrealizować inwestycję mieszkaniową / towarzyszącą niezależnie od ustaleń planów miejscowych, pod warunkiem, że nie będzie ona sprzeczna ze studium lub uchwałą o parku kulturowym.

Warunkiem realizacji inwestycji jest wydanie przez właściwą miejscowo radę gminy uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji.

W tym celu inwestor powinien złożyć wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji do właściwej rady gminy za pośrednictwem wójta / burmistrza / prezydenta miasta.

Wraz wnioskiem inwestor przedstawia koncepcję urbanistyczno-architektoniczną, uzasadniającą rozwiązania funkcjonalno-przestrzenne inwestycji mieszkaniowej (art. 6 ust. 1 ustawy). Inwestor załącza również m.in. oświadczenie inwestora, że nie zachodzi kolizja lokalizacji inwestycji mieszkaniowej z inwestycjami, o których mowa w art. 4 pkt 1-12 ustawy (inwestycje celu publicznego) oraz decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach (jeżeli jest wymagana).

Dodatkowo wniosek powinien zawierać m.in.:

• określenie granic terenu objętego wnioskiem,
• określenie planowanej minimalnej i maksymalnej powierzchni użytkowej mieszkań, liczby mieszkań,
• określenie zakresu inwestycji przeznaczonego na działalność handlową lub usługową;
• określenie zmian w dotychczasowym sposobie zagospodarowania i uzbrojeniu terenu;
• analizę powiązania inwestycji mieszkaniowej z uzbrojeniem terenu;
• charakterystykę inwestycji mieszkaniowej;
• wskazanie, w jakim zakresie planowana inwestycja nie uwzględnia ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w przypadku wniosku o ustalenie lokalizacji na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego;
• wskazanie, że planowana inwestycja nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz nie jest sprzeczna z uchwałą o utworzeniu parku kulturowego;
• wykazanie, że inwestycja mieszkaniowa odpowiada standardom, o których mowa w rozdziale 3 ustawy [m.in. bezpośredni dostęp do drogi publicznej, sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, sieci elektroenergetycznej, odpowiednia odległość o przystanku komunikacyjnego, dostęp do urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu, odpowiednia liczba kondygnacji].

Z powyższego wynika z pewnością jeden wniosek – uproszczenie procedury administracyjnej zamierzone przez ustawodawcę nie dotyczy samego wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji, który powinien spełniać wszystkie warunki wskazane w ustawie, a które powyżej zostały przedstawione w podstawowym zakresie.

Dalsze etapy postępowania obrazuje poniży schemat nr 1:

Uchwała o ustaleniu lokalizacji podlega publikacji w wojewódzkim dzienniku urzędowym.

Należy również pamiętać, że uchwała wygasa, jeżeli przed upływem 3 lat od dnia opublikowania uchwały w wojewódzkim dzienniku urzędowym decyzja o pozwoleniu na budowę inwestycji mieszkaniowej nie stała się ostateczna.

Na uchwałę o ustaleniu lokalizacji przysługuje skarga do sądu administracyjnego w terminie 30 dni od dnia opublikowania uchwały.

4/ Ustawa lex deweloper w praktyce na przykładzie Krakowa

Wiemy już, jak specustawa deweloperska lex deweloper powinien funkcjonować w teorii, a jak jest w praktyce?

Rada Miasta Krakowa, zgodnie z deklaracjami radnych: w celu zapobiegania niekontrolowanej zabudowie i chaosowi urbanistycznemu, w dniu 30 stycznia 2019 r. przyjęła uchwałę Nr VI/114/19  w sprawie określenia lokalnych standardów urbanistycznych na potrzeby realizacji inwestycji mieszkaniowych.

Uchwała, poza wymaganiami wymienionymi w specustawie mieszkaniowej, wprowadzała dodatkowe warunki dla lokalizacji inwestycji na podstawie ustawy.

Do tych warunków należało m.in.:

• zachowanie nie większej niż 750 m odległości od szkoły podstawowej, która jest w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 10% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej;
• zachowanie nie większej niż 750 m odległości przedszkola, które jest w stanie zapewnić wychowanie przedszkolne dzieciom w liczbie stanowiącej nie mniej niż 5% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej;
• zachowanie nie większej niż 750 m odległości od terenu zapewniającego dostęp do urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu o powierzchni stanowiącej co najmniej iloczyn planowanej liczby mieszkańców oraz wskaźnika wynoszącego 4 m2;
• standardy dotyczące minimalnej liczby miejsc parkingowych;
• ustalenie maksymalnej liczby kondygnacji do 7, z zastrzeżeniem, że w sytuacji, gdy w odległości nie większej niż 500 m od inwestycji mieszkaniowej znajdują się budynki mieszkalne o wysokości przekraczającej liczb 7 kondygnacji, to wówczas maksymalna wysokość inwestycji mieszkaniowej zostanie obniżona do wysokości najwyższego budynku mieszkalnego w istniejącej zabudowie pomniejszonej o wysokości 50% liczby jego kondygnacji.

Dokonując kontroli ww. uchwały Wojewoda Małopolski dopatrzył się uchybień skutkującym stwierdzeniem nieważności uchwały w części, tj. w zakresie § 5 uchwały dotyczącego postanowień dotyczących maksymalnej liczby kondygnacji budynków.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Wojewoda Małopolski stwierdził, że:

Dalej wojewoda wskazał również, że występowanie w bliskiej okolicy wysokiej zabudowy umożliwia – na podstawie specustawy mieszkaniowej – realizację wyższych budynków niż przewidują to regulacje ogólne, a tymczasem w kwestionowanych zapisach uchwały Rady Miasta Krakowa sposób sformułowania przepisu § 5 ust. 2 doprowadził do efektu zupełnie odwrotnego.

W konsekwencji rozstrzygnięcia nadzorczego, Rada Miasta Krakowa zmieniła uchwałę na podstawie uchwały Nr  XIII/231/19 z dnia 10 kwietnia 2019 r. i wprowadziła w § 5 następujące postanowienie:

,,1. Budynki objęte inwestycją mieszkaniową nie mogą być wyższe niż 7 kondygnacji nadziemnych.

2. Jeżeli w odległości nie większej niż 250 m od budynków objętych inwestycją mieszkaniową znajdują się, w istniejącej zabudowie, budynki mieszkalne o wysokości przekraczającej liczbę kondygnacji nadziemnych, o której mowa w ust. 1, wówczas maksymalną wysokość budynków objętych inwestycją mieszkaniową wyznacza wysokość najwyższego budynku mieszkalnego w istniejącej zabudowie’’

Powyższe standardy urbanistyczne obowiązują obecnie wraz ze zmianą wynikającą z rozstrzygnięcia nadzorczego.

Dwa wnioski o ustalenie lokalizacji inwestycji okazały się bezskuteczne, w dniu 22 maja 2019 r. Rada Miasta Krakowa podjęła:

• uchwałę Nr XVI/330/19 w sprawie odmowy ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej przy ul. Rogozińskiego;
• uchwałę Nr XVI/329/19 w sprawie odmowy ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wraz z inwestycją towarzyszącą przy ul. Cystersów.

Po ww. bezskutecznych próbach, deweloperzy w większości realizują inwestycje na dotychczasowych zasadach, nie podejmując dalszych starań w przedmiocie uzyskania uchwały Rady Miasta Krakowa o ustaleniu lokalizacji inwestycji na podstawie ,,lex deweloper’’.

Zgodnie z archiwum BIP Miasta Krakowa, na dzień dzisiejszy złożono cztery wnioski o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej (w tym dwa negatywnie rozpatrzone w dniu 22 maja 2019 r. i jeden wycofany). Ostatni wniosek został opublikowany na stronie BIP w dniu 12 marca 2020 r.

5/ Podsumowanie: Lex deweloper ustawa

Po okresie ponad półtora roku stosowania specustawy mieszkaniowej, do tej pory nie tylko nie udało się zrealizować w Krakowie inwestycji mieszkaniowej na podstawie specustawy, ale przede wszystkich nie została uchwalona chociażby jedna uchwała zezwalająca na lokalizację takiej inwestycji.

Cały szereg wymagań formalnych, uregulowanych specustawą, jakie musi spełnić wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji, a także dodatkowe wymogi, wprowadzone przez gminy w formie lokalnych standardów urbanistycznych, skutecznie utrudniają, a nawet uniemożliwiają inwestorom realizację inwestycji na podstawie przepisów ,,lex deweloper’’.

Również atmosfera towarzysząca uchwaleniu ,,lex deweloper’’, w tym liczne wypowiedzi lokalnych działaczy w kontekście zagrożenia chaosem urbanistycznym, wskazują, że żadną miarą cel postawiony przez ustawodawcę nie został spełniony, a biurokratyczne i proceduralne uwarunkowania wciąż utrudniają, zamiast przyspieszać przygotowanie i realizację inwestycji mieszkaniowych.

Poszukujesz więcej informacji na temat specjalizacji kancelarii nieruchomości w Krakowie? Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą wsparcia w obszarze umów w procesie inwestycyjnym.

Znajdziesz mnie też:

Fot.: Patrycja Jurczak