29.01.2020 r.
[artykuł aktualizowany: 18.02.2024 r.]
Wiemy już, że inwestor ma prawne instrumenty pozwalające mu wpływać w pewnym zakresie na treść rozwiązań planu miejscowego w czasie trwania procedury planistycznej (Uwagi do planu miejscowego i inne sposoby działania inwestora w procedurze planistycznej), równie ważnym pytaniem stawianym przez Was jest kwestia dopuszczalności wniesienia skargi na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może ulec zmianie / zostać wyeliminowany z obrotu prawnego po jego uchwaleniu? Czy inwestor może złożyć skargę na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego do sądu administracyjnego? O tym w dzisiejszym artykule.
1/ Władztwo planistyczne gminy a inicjatywa inwestora w sprawie zmiany planu
Narzędziem, po które często sięga inwestor, jeżeli zależy mu na zmianie niekorzystnych dla niego postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (planu miejscowego) jest wniosek zmianę planu miejscowego składany we właściwym urzędzie gminy.
Czy jest to rozwiązanie skuteczne?
Taki wniosek oczywiście inwestor może w każdym czasie złożyć, jednak musi liczyć się z tym, że nie istnieją regulacje, które nakazywałaby wójtowi (burmistrzowi lub prezydentowi miasta) pozytywnie rozpatrzyć taki wniosek, na przykład po spełnieniu określonych kryteriów. Los takiego wniosku zależy więc wyłącznie od decyzji wójta, która to decyzja mieści się w tzw. władztwie planistycznym gminy.
Co oznacza „władztwo planistyczne” gminy dla inwestora w praktyce?
Przede wszystkim oznacza, że decyzja w przedmiocie odmowy zmiany planu miejscowego nie podlega zaskarżeniu, a więc brak skutecznego mechanizmu, by decyzja wójta mogła zostać poddana kontroli instancyjnej, co więcej – brak również ustawowych kryteriów, których spełnienie skutkowałoby obowiązkiem zmiany planu przez gminę.
Nie oznacza to jednak, że inwestor definitywnie pozbawiony jest możliwości skutecznego wzruszenia postanowień planu miejscowego po jego uchwaleniu.
2/ Zaskarżalność planu miejscowego
Plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego, a tym samym podlega zaskarżeniu na postawie art. 101 ustawy o samorządzie gminnym (dalej: u.s.g.).
,,Każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem, podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego’’
Przesłanki zaskarżenia planu zagospodarowania przestrzennego wyznacza art. 28 ust. 1 u.p.z.p.
,,Istotne naruszenie zasad sporządzania studium lub planu miejscowego, istotne naruszenie trybu ich sporządzania, a także naruszenie właściwości organów w tym zakresie, powodują nieważność uchwały rady gminy w całości lub części’’
3/ Termin wniesienia skargi
Zgodnie z art. 101 ust. 4 u.s.g. w sprawach skarg na uchwały lub zarządzenia organów gminy podjęte w zakresie administracji publicznej zastosowanie znajdują przepisy art. 94 tej ustawy. W myśl tego przepisu – nie stwierdza się nieważności uchwały organu gminy po upływie jednego roku od dnia jej podjęcia, chyba że jest ona aktem prawa miejscowego.
Tym samym możliwość stwierdzenia nieważności miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie ulega przedawnieniu, a sąd może orzec jego nieważność po spełnieniu ustawowych ku temu przesłanek, niezależnie od terminu, który upłynął od daty uchwalenia planu.
4/ Kto będzie uprawniony do wniesienia skargi?
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego kształtuje bezpośrednio zasady korzystania z nieruchomości znajdującej się na terenie nią objętym [1]. Stąd też każda zmiana przeznaczenia nieruchomości objętej planem miejscowym (nawet ta, która może być postrzegana jako korzystna dla właściciela nieruchomości) stanowi ingerencję w jego sferę praw własności.
Z powyższego wynika wniosek, że właściciele nieruchomości mają, co do zasady, interes prawny do złożenia skargi na uchwałę w sprawie planu miejscowego (wskazuje się, że interesu prawnego nie ma natomiast dzierżawca, najemca czy użytkownik nieruchomości).
5/ Podstawy zaskarżenia planu
Zaznaczenia wymaga, że nie każdy plan miejscowy będzie mógł zostać skutecznie zaskarżony przez inwestora (właściciela nieruchomości), ale tylko taki plan i w takim zakresie, w jakim:
- istotnie narusza zasady sporządzania planu, lub
- istotnie narusza tryb sporządzania planu, lub
- narusza właściwości organów w tym zakresie
Wskazanie na ww. naruszenia przez inwestora w skardze musi być skorelowane z naruszeniem jego interesu prawnego, tym samym naruszenia, które nie miały wpływu na sferę praw i obowiązków inwestora (kształtowanych na podstawie planu) nie będą prowadzić do uwzględnienia skargi przez sąd.
Na postawie orzecznictwa sądów administracyjnym można wymienić przykładowe naruszenia, którym nadano wagę istotnych:
- ,,przyjęcie w planie miejscowym postanowień w zakresie zabudowy niezgodnych z postanowieniami studium’’[2];
- ,,oczywista sprzeczność pomiędzy postanowieniami części tekstowej uchwały a jej częścią graficzną’’[3];
- ,,jednoczesne, na tej samej sesji rady gminy, podjęcie uchwały w sprawie zmiany studium, umożliwiającej uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak również podjęcie uchwały w sprawie tego planu’’[4];
- ,,brak w planie miejscowym obligatoryjnych elementów określonych w art. 15 ust. 2p.z.p. skutkuje wadliwością całej uchwały w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego’’[5].
6/ Skutek uwzględnienia skargi na plan miejscowy
Warto przy tym pamiętać, że zaskarżalność planu miejscowego nie oznacza jednak, że inwestorowi w toku postępowania przed sądem administracyjnym będzie przysługiwało prawo wskazania preferowanej merytorycznej zmiany postanowień planu (na przykład w zakresie przeznaczenia nieruchomości). Skutkiem bowiem uznania przez sąd administracyjny, że skarga inwestora zasługuje na uwzględnienie będzie stwierdzenie nieważności planu miejscowego (w całości lub w części).
Stwierdzenie nieważności planu miejscowego w części (np. w zakresie dotyczącym nieruchomości inwestora) będzie skutkowało powrotem do stanu sprzed uchwalenia planu, a więc do etapu braku obowiązywania planu w stosunku do nieruchomości lub też do etapu obowiązywania poprzedniego planu miejscowego.
Jak już wskazano powyżej, obecnie nie ma instrumentu prawnego nakładającego obowiązek podjęcia przez radę gminy procedury planistycznej (na nowo czy też w zakresie zmiany planu), analogiczny wniosek dotyczy przypadku stwierdzenia nieważności planu (czy to w całości, czy w części), również wtedy to rada gminy decyduje, czy powstałą po unieważnieniu planu lukę wypełnić.
Najczęściej, w przypadku unieważnienia planu miejscowego w części, ze względu na złożoność procedury planistycznej, gmina nie decyduje się zmianę planu (i objęcia nią unieważnionej części), co w konsekwencji powoduje, że ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania nieruchomości, w zakresie której plan miejscowy został unieważniony, zostaną ustalone (po spełnieniu ustawowych warunków) w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
7/ Pomoc prawna – skarga na plan miejscowy
Od lat wspieramy z sukcesami naszych klientów w postępowaniach w sprawie skargi na plan miejscowy. Skontaktuj się z nami w celu uzyskania wsparcia oraz szczegółowych informacji.
Ostatnie sukcesy kancelarii w tym zakresie, to m.in. unieważnienie w dniu 23 stycznia 2024 r. krakowskiego planu miejscowego „Zakamycze” (w zakresie wszystkich nieruchomości naszych Klientów) – sygnatury spraw: II SA/Kr 1517/23, II SA/Kr 1526/23, II SA/Kr 1531/23.
Poszukujesz więcej informacji na temat specjalizacji kancelarii prawa nieruchomości? Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą dotyczącą wsparcia w obszarze prawa nieruchomości i procesu budowlanego.
8/ Podsumowanie
- zarówno uchwalenie, jak i zmiana planu miejscowego stanowią uprawnienie gminy, brak jednak obowiązku ustawowego, który pozwalałby na wyegzekwowanie przez inwestora działania gminy w tym zakresie;
- inwestorowi (właścicielowi nieruchomości) przysługuje prawo zaskarżenia uchwały rady gminy ws. przyjęcia planu miejscowego do sądu administracyjnego w przypadku, gdy uchwała ta narusza: zasady sporządzania planu (w sposób istotny) lub tryb sporządzania planu (w sposób istotny) lub właściwości organów w tym zakresie, co powoduje naruszenie praw inwestora,
- stwierdzenie nieważności planu miejscowego nie ulega przedawnieniu, a sąd może orzec jego nieważność po spełnieniu ustawowych ku temu przesłanek, niezależnie od terminu, który upłynął od daty uchwalenia planu;
- skutkiem uznania przez sąd administracyjny, że skarga inwestora zasługuje na uwzględnienie będzie stwierdzenie nieważności planu miejscowego (w całości lub w części), co powoduje powrót do stanu sprzed uchwalenia planu, a więc do etapu braku obowiązywania planu na danym obszarze lub obowiązywania planu uchylonego na skutek uchwalenia nowego planu
