26.01.2020 r.
Kiedy będziemy mieć do czynienia z samowolą budowlaną? Jakie konsekwencje wynikają z ustalenia przez organ, że zrealizowana (bądź będąca w toku realizacji) inwestycja stanowi samowolę budowlaną? Czy istnieją prawne instrumenty pozwalające inwestorowi dokonać legalizacji samowoli?
Odpowiedzi na powyższe pytania zostaną przedstawione w dzisiejszym artykule.
1/ Jakie czynności inwestora będą rozpatrywane jako samowola budowlana?
Na pojęcie samowoli budowlanej składa się kilka odmiennych przypadków naruszenia przepisów prawa budowlanego.
Do takich przypadków zaliczamy m.in.:
- budowę bez wymaganego pozwolenia na budowę;
- budowę bez wymaganego zgłoszenia bądź pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ;
- budowę obiektu budowlanego z nieprawidłowościami w zakresie ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę;
- prowadzenie robót budowlanych, niebędących budowami w rozumieniu art. 3 pkt 6 pr. bud. (przebudowa, remont, montaż oraz rozbiórka obiektu budowlanego) bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia oraz inne przypadki naruszenia określone w art. 50 ust. 1 pr.bud.
- przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na użytkowanie, zawiadomienia o zakończeniu budowy bądź pomimo wniesienia sprzeciwu właściwego organu.
Z uwagi na obszerność regulacji, w dzisiejszym artykule zostaną omówione konsekwencje wynikające z przypadku, o którym mowa w pkt 1 i 2, tj. prowadzenia budowy bez wymaganego pozwolenia na budowę lub bez wymaganego zgłoszenia bądź pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ.
2/ Wszczęcie postępowania w sprawie samowoli budowlanej
Postępowanie w sprawie samowoli budowlanej wszczynane jest z urzędu. Na powyższe nie ma wpływu wniosek w przedmiocie wszczęcia takiego postępowania złożony przez osobę trzecią. Może on stanowić jedynie źródło informacji organu w sprawie zaistnienia przesłanek do wszczęcia postępowania. Oznacza to, że osoba trzecia, która złożyła wniosek w celu wszczęcia takiego postępowania nie zyskuje przymiotu strony postępowania [1].
Celem uproszczenia niniejszych rozważań, pojęcie „inwestor” w artykule będzie oznaczało stronę postępowania sprawie samowoli budowlanej.
Wszczynając postępowanie w sprawie samowoli budowlanej, organ nadzoru budowlanego ocenia, czy dana budowa jest:
- jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności: ustaleniami planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy;
- nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem
W praktyce oznacza to, że organ nadzoru ocenia czy, gdyby inwestor wystąpił o pozwolenie na budowę, to uzyskałby pozwolenie na taką inwestycję jaką zrealizował, czy też nie [2].
3/ Wstrzymanie prowadzenia robót budowlanych
Jeżeli organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że powyższe przesłanki zostały spełnione obowiązany jest wydać postanowienie w przedmiocie wstrzymania robót budowlanych niezależnie od stopnia zaawansowania robót.
W postanowieniu tym organ jednocześnie nakłada na inwestora obowiązek przedłożenia w wyznaczonym terminie dokumentów, w tym m.in. zaświadczenia właściwego organu o zgodności budowy z ustaleniami planu miejscowego albo decyzji WZ; cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami; oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
4/ Przedłożenie dokumentów wymaganych postanowieniem
Przedłożenie w wyznaczonym terminie wymaganych dokumentów traktowane jest jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego bądź jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została jeszcze zakończona (art. 48 ust. 5 pr. bud.). Umożliwia to dalsze prowadzenie procedury legalizacyjnej.
W konsekwencji, organ nadzoru budowlanego, przed wydaniem decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych, bada:
- zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
- kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,
- wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane.
Jeśli w toku postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego dostrzeże niezgodność dokumentacji z wyżej wskazanymi kryteriami, wyda postanowienie nakładające na inwestora obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości w określonym terminie.
Brak przedłożenia dokumentów wymaganych w postanowieniu w terminie lub nieuzupełnienie braków przedłożonych dokumentów skutkuje wydaniem przez organ nadzoru budowlanego decyzji w przedmiocie nakazu rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części. Od decyzji w przedmiocie nakazu rozbiórki przysługuje odwołanie od decyzji – co powinno zawierać.
5/ Opłata legalizacyjna
Pozytywna weryfikacja dokumentów przedłożonych przez inwestora na podstawie wymienionych wyżej kryteriów warunkuje możliwość legalizacji samowoli budowlanej, pod warunkiem uiszczenia w terminie opłaty legalizacyjnej ustalonej przez organ w drodze postanowienia [3].
Ustalenie to następuje w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (art. 49 ust. 1 pr. bud.).
Wydanie postanowienia ustalającego wysokość opłaty legalizacyjnej oznacza, że organ ocenił przedłożony projekt budowlany jako odpowiadający wymogom prawa.
Wskazuje się przy tym, że choć od uiszczenia opłaty legalizacyjnej uzależnione jest pozytywne zakończenie procesu legalizacji samowoli budowlanej, jej opłacenie nie jest obowiązkiem, lecz jedynie uprawnieniem strony. Decydując się jednak na niedokonanie wpłaty, strona musi się liczyć z konsekwencjami w postaci wydania przez organ nakazu rozbiórki [4].
6/ Wysokość opłaty legalizacyjnej
Wysokość opłaty ustalana jest na podstawie sztywnych, ustawowo określonych kryteriów. Przepisy nie przewidują przy tym możliwości odstąpienia od określenia ani też miarkowania wysokości opłaty legalizacyjnej. Bez wpływu zarówno na fakt nałożenia tej opłaty, jak i jej wysokość pozostają jakiekolwiek inne czynniki, jak choćby przyczyna popełnienia samowoli, jej zakres, istnienie bądź nieistnienie po stronie inwestorów winy czy też wartość wykonanych robót [5].
Wymierzana opłata legalizacyjna stanowi iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w), przy czym stawka opłaty (s) wynosi 500 zł (art. 59f ust. 1 i 2 pr.bud.). Kategorie obiektów i współczynnik wielkości obiektu budowlanego określa załącznik do ustawy – Prawo budowlane.
Przykład
Opłata legalizacyjna dla domu jednorodzinnego wyniesie 50 tys. zł. Współczynnik kategorii obiektu (k) – wynosi w tym przypadku 2, współczynnik wielkości obiektu – (w) 1. Wyliczenie opłaty: (s x 50) x k x w = 500,00 x 50 x 2,0 x 1,0 = 50 000 złotych.
W przypadku hotelu (kubatura do 2500 m3 włącznie):
Współczynnik kategorii obiektu (k) – wynosi w tym przypadku 15, współczynnik wielkości obiektu – (w) 1. Wyliczenie opłaty: (s x 50) x k x w = (500,00 x 50) x 15,0 x 1,0 = 375 000 złotych.
Inwestor może złożyć wniosek o umorzenie w całości lub w części, o odroczenie terminu płatności lub rozłożenie na raty opłaty legalizacyjnej. Wniosek taki należy skierować do wojewody (art. 49c ust. 1 pr. bud.).
7/ Decyzje kończące postępowanie legalizacyjne
W wyniku postępowania legalizacyjnego mogą zapaść trzy rodzaje decyzji merytorycznych:
- decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót;
- decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego – w przypadku gdy budowa została już zakończona;
- decyzja o nakazie rozbiórki.
Wydanie decyzji negatywnej, tj. nakazanie rozbiórki, uzależnione jest od niewykonania przez inwestora postanowienia nakładającego obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości w zakresie stwierdzonej niezgodności projektu budowlanego z przepisami albo nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej [6]. Od decyzji w przedmiocie nakazu rozbiórki przysługuje odwołanie od decyzji – co powinno zawierać.
Należy przy tym pamiętać, że wydanie decyzji pozytywnej nie zwalnia inwestora z obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie, bez względu na to, do której kategorii zalicza się dany obiekt (art. 49 ust. 5 oraz art. 55 pkt 2 pr. bud.).
8/ Pomoc prawna w postępowaniu w sprawie samowoli budowlanej
Od lat wspieramy z sukcesami naszych klientów w postępowaniach w sprawie skargi na plan miejscowy. Skontaktuj się z nami w celu uzyskania wsparcia oraz szczegółowych informacji.
Nasze wsparcie obejmuje m.in.:
- reprezentację w postępowaniu w sprawie samowoli budowlanej,
- sporządzanie pisemnych stanowisk w toku postępowania, udział w oględzinach, spotkania w urzędzie,
- sporządzanie zażaleń na postanowienia w sprawie wstrzymania robót budowlanych / wstrzymania użytkowania i reprezentację w postępowaniu zażaleniowym,
- sporządzanie odwołań od decyzji administracyjnych (nakazu rozbiórki, nakazu przywrócenia stanu poprzedniego etc.) i reprezentację w postępowaniu odwoławczym,
- sporządzanie skarg do sądu administracyjnego w sprawie decyzji administracyjnych i reprezentację przed sądem administracyjnym
Poszukujesz więcej informacji na temat specjalizacji kancelarii prawa nieruchomości? Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą dotyczącą wsparcia w obszarze prawa nieruchomości i procesu budowlanego oraz postępowania administracyjnego.
9/ Podsumowanie
- powadzenie budowy bez wymaganego pozwolenia na budowę lub bez wymaganego zgłoszenia bądź pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ stanowi jeden z przypadków samowoli budowlanej;
- wszczynając postępowanie w sprawie samowoli budowlanej, organ nadzoru budowlanego ocenia, czy dana budowa jest: i) jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ii) nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem;
- pozytywna weryfikacja dokumentów przedłożonych przez inwestora warunkuje możliwość legalizacji samowoli budowlanej, pod warunkiem uiszczenia w terminie opłaty legalizacyjnej ustalonej przez organ w drodze postanowienia zaskarżalnego zażaleniem;
- wymierzana opłata legalizacyjna stanowi iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w), określonych w ustawie – Prawo budowlane;
- jeżeli inwestor spełni przedstawione powyżej wymagania, to właściwy organ zobowiązany jest wydać decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót (jeżeli budowa została zakończona – tylko decyzję o zatwierdzeniu projektu)
