Przyczepa campingowa („domek holenderski”) jako tymczasowy obiekt budowlany

Tymczasowy obiekt budowlany – definicja ustawowa

Zakwalifikowane danego obiektu jako tymczasowego obiektu budowlanego ma istotne znaczenie w szczególności w ramach postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Tytułem przykładu, w razie przyjęcia, że dany obiekt stanowi tymczasowy obiekt budowlany przeznaczony do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce (w termie 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy) jego budowa na działce może być dokonana na podstawie zgłoszenia, a więc bez konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Przy tym należy pamiętać, że gdy okres ten przekracza 180 dni, konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę.

Czym zatem jest tymczasowy obiekt budowlany?

Co należy rozumieć przez tymczasowy obiekt budowlany? Definicja zgodnie z art. 3 pkt 5 pr. bud. brzmi:

,,obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe, przenośne wolno stojące maszty antenowe’’

Należy przy tym pamiętać, że wymieniony w ustawie katalog obiektów stanowi jedynie katalog przykładowy. Stąd też nawet, gdy nie znajdziemy obiektu, który planujemy zlokalizować na działce w powyższym katalogu nie oznacza to, że nie będziemy mogli go zakwalifikować jako tymczasowego obiektu budowlanego.

Niewątpliwie możemy podać wiele przykładów obiektów budowlanych nie połączonych trwale z gruntem (faktycznie lub jedynie pozornie), każdorazowo umieszczając taki obiekt na działce powinniśmy się zastanowić nad jego kwalifikacją na gruncie ustawy pr. bud.

Przyczepa campingowa (typu „domek holenderski”)

Zanim przejdziemy do analizy wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego, którego przedmiotem była właśnie tytułowa przyczepa kempingowa na działce budowlanej, poniżej grafiki, które pozwolą nam sobie wyobrazić bohatera naszego artykułu.

Stan faktyczny rozstrzyganej sprawy

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 października 2019 r. (II OSK 2779/17) zapadł w następującym stanie faktycznym.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, działając na wniosek Najwyższej Izby Kontroli, przeprowadził oględziny działki X. Ustalono, że na terenie działki zrealizowano tymczasowy obiekt budowlany bez zgłoszenia typu „domek holenderski”, przyłączony do instalacji elektrycznej, wodociągowej ze studni wierconej oraz kanalizacji sanitarnej ze zbiornikiem bezodpływowym. Dodatkowo wykonano parterowy budynek gospodarczy o konstrukcji drewnianej, bez instalacji, o powierzchni zabudowy mniejszej niż 35 m². Inwestor nie przedstawił żadnych dokumentów uprawniających do legalnej realizacji tych obiektów. W związku z tym organ nadzoru wszczął postępowanie w sprawie samowolnie wzniesionych tymczasowych obiektów budowlanych, w tym oceniając, czy możliwe było uznanie domku holenderskiego jako budynku gospodarczego – co miałoby istotne znaczenie dla jego kwalifikacji prawnej oraz obowiązku zgłoszenia.

Następnie Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w 2016 r. wydał decyzję w przedmiocie nakazu rozbiórki tymczasowych obiektów budowlanych w postaci budynku gospodarczego o powierzchni zabudowy mniejszej niż 35 m² oraz tymczasowego obiektu budowlanego typu „domek holenderski” wykonanych bez wymaganego zgłoszenia.

Decyzja ta została utrzymana w mocy na podstawie decyzji Zachodniopomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Szczecinie (dalej: ,,ZWINB’’).

Skargę do WSA w Szczecinie na ww. decyzję ZWINB złożył inwestor. W skardze inwestor wskazał, że przyczepa kempingowa na działce budowlanej nie jest obiektem budowlanym, lecz podlega ustawie prawo o ruchu drogowym, ze względu na koła. Dodatkowo kwestionował zastosowanie przepisów o pozwoleniu na budowę oraz o zgłoszeniu budowy do budynku gospodarczego o powierzchni zabudowy poniżej 35 m², który to nie jest na stałe związany z gruntem i w każdej chwili można go przemieścić.

WSA w Szczecinie wyrokiem z dnia 22 czerwca 2017 r. (II SA/Sz 319/17) oddalił skargę inwestora. Inwestor wniósł skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego od ww. wyroku.

Kwalifikacja przyczepy campingowej w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego

Naczelny Sąd Administracyjny, rozpatrując zarzuty skargi kasacyjnej, odniósł się do kwestii, czy domek holenderski jest obiektem budowlanym, i w tym kontekście przedstawił swoje stanowisko.

Przyczepa campingowa typu ,,domek holenderski’’ powinna zostać zakwalifikowana jako tymczasowy obiekt budowlany;
Fakt, że określony przedmiot jest przystosowany do tego, aby przemieszczać go po drogach jako przyczepa, nie przesądza bowiem o tym, że nie może być uznany za obiekt budowlany, w szczególności tymczasowy obiekt budowlany, po ustawieniu go na gruncie;
(…) przedmiotowa przyczepa kempingowa na działce budowlanej nie pełni funkcji transportowej, lecz funkcję rekreacji indywidualnej. Sąd prawidłowo dostrzegł również, że przedmiotowa przyczepa jest przyłączona do instalacji energetycznej, wodociągowej ze studni wierconej oraz instalacji sanitarnej ze zbiornikiem bezodpływowym. Niewątpliwie należy zatem w takich okolicznościach zakwalifikować przedmiotową przyczepę jako tymczasowy obiekt budowlany. Nie ulega bowiem wątpliwości, że przedmiotowa przyczepa, po jej posadowieniu na gruncie, pełni wyłącznie funkcje mieszkalno-rekreacyjne.;
(…) nawet fakt odłączenia domków typu holenderskiego jako budynków gospodarczych od mediów oraz pozbawienie ich takich elementów, jak daszki, schody i tarasy, a nawet przemieszczenie ich w obrębie działki, na której były posadowione, nie sprawia, że tylko z tego powodu utraciły one cechy tymczasowego obiektu budowlanego. Fakt, że dla odzyskania przymiotu mobilności obiekt tego rodzaju został czasowo pozbawiony urządzeń ułatwiających zamieszkanie w nim, nie sprawia, iż nie może być on uznane za obiekt budowlany;
W realiach rozpoznawanej sprawy przedmiotowy domek holenderski posiada zaś wszystkie cechy, które umożliwiają zamieszkiwanie w nim ludzi. Nie sposób zatem uznać, aby nie stanowił on tymczasowego obiektu budowlanego w rozumieniu art. 3 pkt 5 Pr. bud. Realizacja takiego zaś obiektu, zgodnie z art. 30 ust. 1 w zw. z art. 29 ust. 1 pkt 12 Pr. bud., wymaga zgłoszenia, o ile obiekt ten został posadowiony na gruncie na czas określony nie przekraczający 180 dni. Gdy okres ten przekracza 180 dni, konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę.

Tym samym Naczelny Sąd Administracyjny nie podzielił argumentacji inwestora, jakoby przyczepa campingowa miała przede wszystkim charakter transportowy i służyła do przewozu osób. W ocenie sądu, nawet po odłączeniu mediów oraz usunięciu daszków, schodów czy tarasów, a także po jej przemieszczeniu w obrębie tej samej działki, nie utraciła ona cech konstrukcyjnych, które mieszczą się w ustawowej definicji tymczasowego obiektu budowlanego. Podkreślono, że kluczowe znaczenie ma sposób użytkowania i związanie obiektu z gruntem, a nie jego potencjalna mobilność.

Poszukujesz więcej informacji na temat specjalizacji kancelarii prawa nieruchomości? Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą dotyczącą wsparcia w obszarze prawa nieruchomości i procesu budowlanego.

Wsparcie prawne przy kwalifikacji i legalizacji obiektów na działce

Kwestie związane z kwalifikacją domków holenderskich, samowolą budowlaną czy formalnościami dotyczącymi niewielkich obiektów na działkach rekreacyjnych są często przedmiotem sporów z organami administracji. W takich przypadkach warto skorzystać z pomocy specjalisty – prawnik nieruchomości Kraków może pomóc zarówno na etapie planowania inwestycji, jak i w trakcie postępowań legalizacyjnych. W szczególności warto zapoznać się z zagadnieniem obsługa procesów inwestycyjnych, które obejmuje m.in. doradztwo przy zgłoszeniach, pozwoleniach czy ocenie ryzyka naruszeń przepisów. W kontekście nowych regulacji takich jak zmiana prawa budowlanego – dom do 70 m2 bez pozwolenia na budowę kluczowe jest właściwe zinterpretowanie przepisów i ich zastosowanie w praktyce. Gdy natomiast dochodzi do naruszeń, takich jak nielegalne posadowienie obiektów, pomocna może okazać się analiza tematu samowola urbanistyczna – sankcje ustawowe oraz legalizacja.

Podsumowanie

Zakwalifikowane danego obiektu jako tymczasowego obiektu budowlanego ma istotne znaczenie w szczególności w ramach postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę;
Definicja tymczasowego obiektu budowlanego zawarta jest w art. 3 pkt 5 pr. bud. Wymieniony w definicji katalog obiektów stanowi jedynie katalog przykładowy. Stąd też nawet, gdy nie znajdziemy w nim obiektu, który planujemy zlokalizować na działce nie oznacza to, że nie będziemy mogli go zakwalifikować jako tymczasowego obiektu budowlanego;
W przypadku napotkania trudności w jednoznacznym zakwalifikowaniu danego obiektu do omawianej kategorii warto sięgnąć do orzecznictwa i sprawdzić, czy nasz problem nie stanowił już przedmiotu rozważań sądów administracyjnych;
W wyroku z dnia 9 października 2019 r. (II OSK 2779/17) Naczelny Sąd Administracyjny przyjął, że „domek holenderski” jako budynek gospodarczy powinien zostać zakwalifikowana jako tymczasowy obiekt budowlany;
W uzasadnieniu wyroku NSA wskazał m.in., że fakt, że określony przedmiot jest przystosowany do tego, aby przemieszczać go po drogach jako przyczepa, nie przesądza o tym, że nie może być uznany za obiekt budowlany, w szczególności tymczasowy obiekt budowlany, po ustawieniu go na gruncie.
Dodatkowo NSA przyjął, że nawet fakt odłączenia domków typu holenderskiego od mediów oraz pozbawienie ich takich elementów, jak daszki, schody i tarasy, a nawet przemieszczenie ich w obrębie działki, na której są posadowione, nie sprawia, że tylko z tego powodu tracą one cechy tymczasowego obiektu budowlanego.