04.04.2020 r.
[artykuł aktualizowany: 30.09.2023 r.]
Planujesz kupić nieruchomość w celu inwestycyjnym. Właściciel nieruchomości zapewnia, że dla nieruchomości została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę, nie ma żadnych przeszkód i można rozpocząć budowę.
O czym powinieneś pamiętać przystępując do umowy sprzedaży nieruchomości? Czy wydane pozwolenie na budowę może zostać przeniesione w drodze umowy z właścicielem?
O tym w dzisiejszym artykule.
1/ Uwagi wstępne – zmiana inwestora w trakcie budowy i przeniesienie pozwolenia na budowę
Na wstępie, należy wyraźnie zaznaczyć, że przeniesienie pozwolenia na budowę na nowego inwestora nie jest skutecznie, jeśli zostanie dokonane w umowie zawartej między zainteresowanymi stronami. Pozwolenie na budowę jest decyzją administracyjną, a uprawnienia i obowiązki z niej wynikające są niezbywalne, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.
Warto przy tym pamiętać, że inaczej zasady przeniesienia pozwolenia na budowę kształtowały się przed nowelizacją prawa budowlanego, która weszła w życie w dniu 19 września 2020 r., a inaczej wyglądają obecnie, w związku ze zmianą art. 40 pr. bud.
2/ Przeniesienie pozwolenia na budowę – warunki
Wiemy już, że przeniesienie pozwolenia na budowę w drodze umowy nie będzie skuteczne, jakie więc kroki musi poczynić inwestor, by przenieść pozwolenie na budowę wydane dla nowo nabytej nieruchomości?
Zgodnie z art. 40 ust. 1 pr. bud. sprzed nowelizacji:
,,Organ, który wydał decyzję określoną w art. 28 [pozwolenie na budowę – przyp.], jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 [oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane]’’
Zgodnie z art. 40 ust. 1a pr. bud. po nowelizacji:
„Zgoda, o której mowa w ust. 1 pkt 2 [zgoda strony, na rzecz której zostało wydane PNB], nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości, objęte decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę”
Jak przenieść pozwolenie na budowę na nowego właściciela? Zgodnie z powyższym, nowy inwestor powinien:
1/ złożyć wniosek o przeniesienie pozwolenia na budowę;
2/ wniosek powinien być adresowany do organu, który wydał decyzję (organ I instancji);
3/ oznaczyć we wniosku decyzję o pozwoleniu na budowę (numer, data wydania, znak sprawy) oraz nazwę inwestycji, której decyzja dotyczy;
4/ wskazać dane podmiotu, na rzecz którego decyzja została wydana (imię i nazwisko, adres / nazwa spółki, siedziba i adres;
5/ dołączyć do wniosku o przeniesienie pozwolenia na budowę:
- oświadczenie o przyjęciu wszystkich warunków zawartych w przenoszonej decyzji,
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (składane pod rygorem odpowiedzialności karnej);
- oświadczenie dotychczasowego adresata decyzji o wyrażeniu zgody na przeniesienie decyzji, przy czym po nowelizacji – zgoda nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości, objętej PNB, po jego wydaniu, przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę – wtedy załącznikiem będzie umowa przenosząca własność);
- opłatę skarbową [decyzja jest zwolniona z opłaty skarbowej, jeżeli dotyczy budownictwa mieszkaniowego, w pozostałych wypadkach podlega opłacie skarbowej w wysokości 90,00 zł – stan na dzień aktualizacji artykułu 30.09.2020 r.].
Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, o którym mowa wyżej, może wynikać m.in. z następujących tytułów: prawo własności, użytkowanie wieczyste, umowa dzierżawy, umowa użyczenia, użytkowanie, zgoda uprawnionego na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane przez dany podmiot.
Jednocześnie, w umowie przenoszącej własność nieruchomości wraz z wydanym dla niej PNB, postanowieniem umownym, o którym powinien pamiętać inwestor, to zgoda zbywcy na korzystanie przez nabywcę z projektu budowlanego oraz innych dokumentów projektowych („Dokumentacja Projektowa”) związanych z planowaną inwestycją wraz z przeniesieniem praw autorskich (należy sprawdzić, czy przysługują zbywcy), m.in. na następujących polach eksploatacji:
- w zakresie utrwalania i zwielokrotniania Dokumentacji Projektowej,
- w zakresie obrotu oryginałem albo egzemplarzami, na których utrwalono Dokumentację Projektową,
- w zakresie dokonywania dowolnych zmian i opracowań Dokumentacji Projektowej oraz korzystania i rozporządzania takimi opracowaniami i modyfikacjami na polach eksploatacji wskazanych w umowie oraz prowadzenia jakichkolwiek prac budowlanych na jej podstawie;
- wykorzystywania w celach reklamowych, promocyjnych oraz marketingowych.
3/ Odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania: przepisanie pozwolenia na budowę
1. Czy organ może odmówić przeniesienia pozwolenia na budowę?
Jeżeli inwestor spełni wymogi, o których mowa w art. 40 pr. bud., organ nie może odmówić wydania decyzji o przeniesieniu pozwolenia na budowę. Decyzja wydana na podstawie art. 40 ust. 1 pr. bud. jest decyzją związaną, a więc organ, który wydał pozwolenie pa budowę jest zobowiązany do jej przeniesienia na rzecz innego podmiotu, o ile tylko zostały spełnione wskazane w tym przepisie przesłanki.
2. Czy konieczne jest przeniesienie również decyzji o warunkach zabudowy?
Nie jest konieczne, aby podmiot, na rzecz którego przenoszona jest decyzja o pozwoleniu na budowę, posiadał ważną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, na podstawie której decyzja o pozwoleniu na budowę została wydana. Taki warunek nie wynika z art. 40 pr. bud., potwierdził to również NSA w wyroku z dnia 2 lutego 2007 r. (II OSK 281/06).
3. W jakim terminie mogę spodziewać się wydania decyzji o przeniesieniu pozwolenia na budowę?
Zastanawiasz się, ile trwa przeniesienie pozwolenia na budowę? Zgodnie z art. 35 § 3 k.p.a. [1] załatwienie sprawy powinno nastąpić nie później niż w ciągu miesiąca od dnia złożenia kompletnego wniosku o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę.
4. Czy mogę przenieść pozwolenie na budowę co do części inwestycji?
W wyroku z dnia 25 kwietnia 2007 r. [2] NSA stwierdził, że art. 40 pr. bud. stwarza możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę na rzecz innego podmiotu również w części dotyczącej objętego tą decyzją zamierzenia inwestycyjnego pod warunkiem, że da się ono wyodrębnić i może samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. W przypadku zamierzenia inwestycyjnego obejmującego więcej niż jeden obiekt, możliwe jest wydawanie pozwoleń dotyczących poszczególnych obiektów, które mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Nie ma zatem przeszkód, aby w sytuacji, kiedy decyzja pozwalająca na budowę dotyczy kilku inwestycji dających się wyodrębnić i mogących niezależnie funkcjonować, dokonać zmiany podmiotowej tej jej części. Podmiot, na który przeniesiona zostaje część decyzji dotyczącej inwestycji dającej się wyodrębnić, uczestniczy w części praw i obowiązków.
5. Czy mogę przenieść pozwolenie na budowę po rozpoczęciu robót budowalnych (realizacji inwestycji)?
Przeniesienie pozwolenia na budowę w trakcie budowy jest możliwe. Decyzja o pozwoleniu na budowę może zostać przeniesiona również po rozpoczęciu realizacji inwestycji. Aby możliwe było jej przeniesienie, musi być ona ostateczna (termin na odwołanie od decyzji upłynął bezskutecznie lub wniesione odwołanie zostało negatywnie rozpatrzone przez organ II instancji).
4/ Podsumowanie: przeniesienie pozwolenia na budowę
- przeniesienie pozwolenia na budowę następuje w drodze decyzji organu, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę po spełnieniu warunków wynikających z art. 40 pr. bud.;
- przeniesienie pozwolenia na budowę w drodze umowy między zainteresowanymi stronami nie wywoła skutków prawnych, o których mowa art. 40 pr. bud.;
- do wniosku o przeniesienie pozwolenia na budowę należy dołączyć: i) oświadczenie o przyjęciu wszystkich warunków zawartych w przenoszonej decyzji; ii) oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; iii) oświadczenie dotychczasowego adresata decyzji o wyrażeniu zgody na przeniesienie decyzji (po nowelizacji nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości, objętej PNB, przeszła z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę), iv) opłatę skarbową;
- nie jest konieczne, aby podmiot, na rzecz którego przenoszona jest decyzja o pozwoleniu na budowę, był adresatem ważnej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, na podstawie której decyzja o pozwoleniu na budowę została wydana;
- przeniesienie pozwolenia na budowę w części – dopuszczalne jest przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na rzecz innego podmiotu również w części dotyczącej objętego tą decyzją zamierzenia inwestycyjnego pod warunkiem, że da się ono wyodrębnić i może samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.
Poszukujesz więcej informacji na temat specjalizacji prawnika nieruchomości w Krakowie? Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą wsparcia w obszarze nieruchomości i procesu budowlanego.
