Pozwolenie na użytkowanie w czasach koronawirusa – przegląd zmian w prawie

17.05.2020 r.

[artykuł aktualizowany: 01.06.2021 r.]

Mimo trwającego stanu epidemii, większość inwestycji jest wciąż realizowana.

Ostatnim etapem inwestycji, pozwalającym na rozpoczęcie procesu realizacji umów deweloperskich i procedury odbioru lokalów przez nabywców, jest uzyskanie przez inwestora pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego.

Jak kształtuje się sytuacja inwestora w tym zakresie od dnia ogłoszenia stanu zagrożenia epidemicznego do chwili obecnej? Czy inwestor może uzyskać pozwolenie na użytkowanie w tym czasie?

O tym w dzisiejszym artykule.

1/ Uwagi wstępne – pozwolenie na użytkowanie

Zagadnienie zostanie omówione, przy uwzględnieniu następujących ram czasowych:

• od dnia obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego (14 marca 2020 r.) do dnia poprzedzającego wejście w życie Tarczy 2.0 (17 kwietnia 2020 r.)
• od dnia wejścia w życie Tarczy 2.0 (18 kwietnia 2020 r.) do dnia poprzedzającego wejście w życie Tarczy 3.0 (15 maja 2020 r.);
• od dnia wejścia w życie Tarczy 3.0 (16 maja 2020 r.) do chwili obecnej

2/ Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie – Okres od dnia 14 marca 2020 r. do dnia 17 kwietnia 2020 r.

W tym czasie wobec ogłoszenia stanu zagrożenia epidemicznego weszły w życie przepisy mające na celu ograniczenie działania organów administracji publicznej tylko do zadań niezbędnych.

Na podstawie § 8 rozporządzenia Ministra Zdrowia  z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego wprowadzono zasadę, zgodnie z którą w okresie stanu zagrożenia epidemicznego (od dnia 14 marca 2020 r.) wykonywanie zadań przez urząd administracji publicznej lub jednostkę organizacyjną wykonującą zadania o charakterze publicznym, może podlegać ograniczeniu polegającym na wykonywaniu:

• wyłącznie zadań niezbędnych do zapewnienia pomocy obywatelom;
• określonych zadań przez ten urząd lub jednostkę w sposób wyłączający bezpośrednią obsługę interesantów.

Na podstawie § 8 ust. 2 rozporządzenia decyzję o rodzaju i formie wprowadzanych ograniczeń miał podejmować kierownik urzędu administracji publicznej, zawiadamiając o tych ograniczeniach, w drodze ogłoszenia, na stronie urzędu, a także przez wywieszenie ogłoszenia w siedzibie urzędu lub jednostki.

W praktyce, w przypadku większości urzędów, oznaczało to zamknięcie urzędów dla interesantów (brak możliwości umówienia wizyty, przeglądnięcia akt, złożenia dokumentów na dzienniku podawczym).

Na podstawie powyższego przepisu kierownicy urzędów mogli ograniczyć wykonywanie zadań tylko do zadań niezbędnych do zapewnienia pomocy obywatelom, a więc nieobejmujących wniosków o pozwolenie na użytkowanie.

Biorąc pod uwagę jednak konieczność przeprowadzenia kontroli na budowie przez organ nadzoru – wnioski o pozwolenie na użytkowanie nie były procedowane.

W dniu 31 marca 2020 r. weszła w życie Tarcza 1.0 zmieniająca specustawę z dnia 2 marca 2020 r.

Na podstawie art. 15zzs ustawy (Tarczy 1.0) wstrzymano / zawieszono bieg terminów sądowych i procesowych w postępowaniach administracyjnych, co w praktyce oznaczało, że nawet jeżeli dojdzie do wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, to bieg terminu na jej zaskarżenie (a więc możliwość uzyskania przymiotu ostateczności) uległ zawieszeniu.

Również zawieszeniu uległ termin wiążący organ na przeprowadzenie kontroli budowy – zgodnie z art. 59c pr. bud. jest to termin 21 dni od dnia doręczenia wezwania inwestora.

2/ Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie – Okres od dnia 18 kwietnia 2020 r. do dnia 15 maja 2020 r.

W dniu 18 kwietnia 2020 r. weszła w życie druga nowelizacja specustawy z dnia 2 marca 2020 r. (tzw. Tarcza 2.0), która wprowadziła przełomowy przepis art. 31zy(1), zgodnie z którym:

Na podstawie powyższego, uzyskanie pozwolenia na użytkowanie od dnia 18 kwietnia 2020 r. odbywa się według procedury zgłoszenia zakończenia budowy, z wyjątkiem przypadku, o którym mowa w art. 55 ust. 1 pkt 2 pr. bud., tj. jeżeli obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie został nałożony w decyzji nadzoru budowlanego.

Natomiast wnioski złożone przed wejściem w życie ustawy, traktuje się jako zawiadomienie o zakończeniu budowy i termin na wyrażenie sprzeciwu przez organ liczy się od dnia 18 kwietnia 2020 r.

Oznacza to, że jeżeli inwestor złożył wniosek do właściwego organu o wydanie pozwolenia na użytkowanie, wniosek taki zostanie potraktowany jako zgłoszenie zakończenia budowy.

Problem z powyższym rozwiązaniem wynika z niespójnego rozwiązania ustawodawcy.

Mimo bowiem możliwości zastąpienia wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie przez zawiadomienie o zakończeniu budowy, nie biegnie termin na wyrażenie sprzeciwu przez organ (na podstawie art. 15zzs ust. 8 specustawy).

W teorii oznacza to, że zawiadomienie o zgłoszeniu zakończenia budowy nie musi spotkać się z żadną reakcją organu, wobec wstrzymania / zawieszenia biegu terminów na wyrażenie przez organ sprzeciwu.

W praktyce jednak, błąd ustawodawcy organy rozwiązały w inny sposób. Inwestor nie mogąc czynić założenia, że upłynął termin na wyrażenie sprzeciwu przez organ uprawniający do rozpoczęcia użytkowania obiektu może uzyskać zaświadczenie  o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Podstawę prawną stanowi art. 54 ust. 2 pr. bud., zgodnie z którym:

,,Organ nadzoru budowlanego może z urzędu przed upływem terminu, o którym mowa w ust. 1 [terminu na wyrażenie sprzeciwu – przyp.], wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Wydanie zaświadczenia wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w ust. 1, oraz uprawnia inwestora do rozpoczęcia użytkowania obiektu’’

W praktyce więc, celem ułatwienia inwestorowi procedury przystąpienia do użytkowania obiektu, organy – od dnia 18 kwietnia 2020 r. – w przypadku pozytywnego rozpatrzenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie, traktując go jako zawiadomienie o zakończeniu budowy, wydają zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, które uprawnia inwestora do rozpoczęcia użytkowania obiektu.

Informację o takim sposobie procedowania podał na swojej stronie PINB w Krakowie-Powiat Grodzki, wskazując, że: ,,Na okres stanu epidemii (stanu zagrożenia epidemicznego) zawieszono obowiązywanie art. 55 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy pr. bud. Zatem obecnie wszystkie obiekty podlegają przyjęciu do użytkowania w trybie zawiadomienia o zakończeniu budowy (art. 54 pr. bud.). Wyjątkiem są przypadki określone w art. 55 ust. 1 pkt 2 pr. bud.- tj. jeżeli obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie został nałożony w decyzji nadzoru budowlanego, to w dalszym ciągu należy wystąpić o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie”

a także, że: ,,Wstrzymanie i zawieszenie terminów obejmuje również termin dla organu nadzoru budowlanego do wniesienia sprzeciwu wobec zawiadomienia o zakończeniu budowy. Inwestor po zawiadomieniu o zakończeniu robót budowlanych lub złożeniu wniosku o wydanie decyzji pozwolenia na użytkowanie może przystąpić do użytkowania obiektu po wydaniu przez organ zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu’’.

2/ Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie – Okres od dnia 16 maja 2020 r. do chwili obecnej

W dniu 16 maja 2020 r. weszła w życie trzecia nowelizacja specustawy z dnia 2 marca 2020 r. (tzw. Tarcza 3.0), zgodnie z którą uchylony został art. 15 zzs ustawy zawieszający bieg terminów procesowych i sądowych.

Zgodnie natomiast z art. 68 ust. 6 i 7 ustawy nowelizującej:

Terminy w postępowaniach, o których mowa w art. 15zzs ustawy, których bieg nie rozpoczął się / uległ zawieszeniu na podstawie art. 15zzs tej ustawy, rozpoczynają bieg po upływie 7 dni od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy (16 maja 2020 r.), tj. od dnia 23 maja 2020 r.

Tarcza 3.0 pozostawiła w mocy art. 31zy¹ specustawy, co w praktyce oznacza, że wciąż procedurę pozwolenia na użytkowanie zastępuje zawiadomienie zakończenia budowy, z tym zastrzeżeniem, że wyeliminowany został problem zawieszenia terminu na wyrażenie sprzeciwu przez organ.

Od dnia 23 maja 2020 r. rozpoczną bieg wstrzymane / zawieszone terminy na wyrażenie przez organ sprzeciwu (o ile już w takich sprawach nie zostało wydane zaświadczenie o braku wniesienia sprzeciwu).

Podsumowanie: zgoda na użytkowanie budynku

• od dnia 18 kwietnia 2020 r. (wejścia w życie Tarczy 2.0) obowiązuje przepis art. 31zy¹ specustawy, zgodnie z którym uzyskanie pozwolenia na użytkowanie odbywa się według procedury zgłoszenia zakończenia budowy;
• do dnia 15 maja 2020 r. istniał problem wynikający z zawieszenia biegu terminu procesowego na wyrażenie przez organ sprzeciwu od zawiadamiania o zgłoszeniu zakończenia budowy;
• organy w praktyce rozwiązywały ten problem przez wydawanie zaświadczeń o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, które uprawniały do rozpoczęcia użytkowania obiektu;
• w dniu 16 maja 2020 r. weszła w życie Tarcza 3.0 uchylająca przepis dotyczący zawieszenia biegu terminów procesowych, jednocześnie uregulowano, że zawieszone / wstrzymane terminy rozpoczną bieg od dnia 23 maja 2020 r. (tj. po upływie 7 dni od dnia wejścia w życie nowelizacji).

Poszukujesz więcej informacji na temat specjalizacji prawnika nieruchomości w Krakowie? Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą wsparcia w obszarze nieruchomości i procesów budowlanych.

Znajdziesz mnie też:

Fot. Unsplash