Odpowiedzialność Odszkodowawcza Kierownika Budowy Wobec Inwestora

21.02.2021 r.

[artykuł aktualizowany: 05.12.2023 r.]

Najczęściej występującym układem podmiotowym w przypadku powstania wad obiektu budowlanego jest oś sporu inwestor a wykonawca lub nabywca lokalu / budynku a inwestor.

Należy jednak pamiętać, że sam proces budowlany składa się z wielu uczestników, których zakres odpowiedzialności wyznaczany jest przez m.in. formę prawną podmiotu, w ramach którego działają (samodzielnie / w roli pracownika wykonawcy), rolę, jaką pełnią w tym procesie, w tym także poprzez zakres obowiązków określonych w przepisach ustawy oraz w umowie (w przypadku mniejszych inwestycji bardzo rzadko zawieranych).

W jakim przypadku będziemy mieć do czynienia z odpowiedzialnością kierownika budowy wobec inwestora? W którym momencie aktualizuje się odpowiedzialność kierownika budowy za przebieg budowy? Jakie są obowiązki kierownika budowy? Kiedy może być złożona skarga na kierownika budowy?

W dzisiejszym artykule omówione zostaną powyższe zagadnienia wraz ze wskazaniem konkretnych stanów faktycznych, które były przedmiotem rozważań sądów powszechnych przy rozstrzyganiu odpowiedzialności cywilnoprawnej kierownika budowy wobec inwestora.

1/ Obowiązki – za co odpowiada kierownik budowy?

Kierowanie budową obiektu budowlanego lub innymi robotami, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (dalej: „pr. bud.”) zaliczane jest do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie. Osoba kierująca budową realizuje samodzielnie (osobiście) zadania powierzone przez przepisy i wynikające z procesu budowlanego i wiedzy technicznej oraz ponosi pełną odpowiedzialność za prawidłowy przebieg budowy, zarówno od strony technicznej jak częściowo organizacyjnej i prawnej. Osoba kierująca robotami budowlanymi musi posiadać uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.

Przepisy pr. bud. zaliczają kierownika budowy do jednej z czterech osób, będącymi uczestnikami procesu budowlanego. Dana osoba, której inwestor powierzył obowiązki kierownika budowy staje się nim w momencie przyjęcia tej funkcji.

To, kiedy do przyjęcia funkcji dochodzi, często zależy od konkretnego przypadku, może to być data zawarcia umowy z inwestorem, data złożenia oświadczenia o podjęciu obowiązków kierownika budowy, wpis w dzienniku budowy (jeżeli brak oświadczenia).

Podstawowe obowiązki kierownika budowy wymienia wprost art. 22 pr. bud., zgodnie z którym należą do nich:

protokolarne przejęcie od inwestora i odpowiednie zabezpieczenie terenu budowy wraz ze znajdującymi się na nim obiektami budowlanymi, urządzeniami technicznymi i stałymi punktami osnowy geodezyjnej oraz podlegającymi ochronie elementami środowiska przyrodniczego i kulturowego;
prowadzenie dokumentacji budowy;
zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu oraz zorganizowanie budowy i kierowanie budową obiektu budowlanego w sposób zgodny z projektem lub pozwoleniem na budowę, przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy;
koordynowanie realizacji zadań zapobiegających zagrożeniom bezpieczeństwa i ochrony zdrowia:
koordynowanie działań zapewniających przestrzeganie podczas wykonywania robót budowlanych zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia zawartych w przepisach, o których mowa w art. 21a ust. 3, oraz w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia;
wprowadzanie niezbędnych zmian w informacji, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, oraz w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, wynikających z postępu wykonywanych robót budowlanych;
podejmowanie niezbędnych działań uniemożliwiających wstęp na budowę osobom nieupoważnionym;
zapewnienie przy wykonywaniu robót budowlanych stosowania wyrobów, zgodnie z art. 10;
wstrzymanie robót budowlanych w przypadku stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia oraz bezzwłoczne zawiadomienie o tym właściwego organu;
zawiadomienie inwestora o wpisie do dziennika budowy dotyczącym wstrzymania robót budowlanych z powodu wykonywania ich niezgodnie z projektem;
realizacja zaleceń wpisanych do dziennika budowy;
zgłaszanie inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru wykonanych robót ulegających zakryciu bądź zanikających oraz zapewnienie dokonania wymaganych przepisami lub ustalonych w umowie prób i sprawdzeń instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych przed zgłoszeniem obiektu budowlanego do odbioru;
przygotowanie dokumentacji powykonawczej obiektu budowlanego;
zgłoszenie obiektu budowlanego do odbioru odpowiednim wpisem do dziennika budowy oraz uczestniczenie w czynnościach odbioru i zapewnienie usunięcia stwierdzonych wad, a także przekazanie inwestorowi oświadczenia, o którym mowa w art. 57 ust. 1 pkt 2.

Powyższe obowiązki kierownika budowy wynikają wprost z przepisów ustawy, tym samym nie ma obowiązku szczegółowego uregulowania tej materii w umowie pomiędzy inwestorem a kierownikiem budowy.

Jednocześnie powyższe obowiązki będą wyznaczały zakres odpowiedzialności kierownika budowy wobec inwestora.

2/ Podstawa odpowiedzialności cywilnej kierownika budowy

Przechodząc do omówienia podstawy odpowiedzialności kierownika budowy wobec inwestora trzeba zaznaczyć, że omawiane przypadki dotyczą sytuacji, gdy kierownik budowy występuje w relacjach z inwestorem samodzielnie, tj. nie stanowi pracownika wykonawcy, który w takim przypadku odpowiada wobec inwestora za osoby, za pomocą których wykonuje umowę (wtedy odpowiedzialność kierownika jest odpowiedzialnością wewnętrzną między pracodawcą a pracownikiem).

Co do zasady podstawą odpowiedzialności cywilnej kierownika budowy wobec inwestora będą przepisy kodeksu cywilnego dotyczące odpowiedzialności kontraktowej (gdy zawarta umowa, zarówno w formie pisemnej, jak i ustnej) lub odpowiedzialności deliktowej (brak umowy, powstanie szkody).

Najczęściej do czynienia będziemy mieć z odpowiedzialnością kontraktową kierownika budowy, jeżeli bowiem strony nie zawarły umowy w formie pisemnej, to dokonały ustaleń ustnych, których treść będzie pozwała na przyjęcie, że doszło do zawarcia umowy ustnej.

Umowa inwestorem dotycząca standardowych obowiązków kierownika budowy będzie stanowiła co do zasady umowę o świadczenie usług.

Zgodnie z art. 471 k.c.:

,,Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi’’

Niespełnienie świadczenia, o którym mowa powyżej, oznacza niewykonanie zobowiązania. W przypadku nienależytego wykonania zobowiązania świadczenie jest wprawdzie spełnione, lecz nie jest ono prawidłowe, gdyż odbiega w większym lub mniejszym stopniu od świadczenia wymaganego (najczęściej w relacji z kierownikiem budowy będziemy mieć do czynienia z nienależytym wykonaniem umowy).

Przepisy, które będą wyznaczały nam zakres odpowiedzialność to także: art. 355 § 1 i 2 k.c. (należyta staranność przy wykonywaniu zobowiązania). art. 361 § 1 k.c. (zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła), art. 361 § 2 k.c. (naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono).

W przypadku zatem wystąpienia przez inwestora na drogę sądową przeciwko kierownikowi budowy, na zasadzie odpowiedzialności kontraktowej, inwestor będzie musiał wykazać przed sądem, iż:

doszło do zawarcia umowy między stronami;
umowa została nienależycie wykonana / nie została wykonana;
powstała szkoda;
istnieje związek przyczynowy zdarzeniem w postaci niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania a szkodą;
wysokość szkody (jeżeli inwestor dochodzi zapłaty odszkodowania z tytułu szkody).

Inwestor nie musi przy tym dowodzić, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność kierownik budowy. Odpowiedzialność kontraktowa oparta jest bowiem na domniemanej winie dłużnika.

To zatem na kierowniku budowy będzie spoczywał ciężar dowodu, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania było następstwem okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności.

3/ Odpowiedzialność odszkodowawcza kierownika budowy – studium przypadku

Przebieg rozważań dotyczących odpowiedzialności kierownika budowy wobec inwestora odzwierciedla m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 18 marca 2020 r. (I ACa 652/19), który może stanowić nasze studium przypadku na potrzeby artykułu.

Stan faktyczny:

Powód zawarł ustną umowę z kierownikiem robót (pozwanym) o pełnienie funkcji kierownika budowy domu jednorodzinnego z garażem. Osobą działającą w imieniu powoda był Z.A.

W dniu 21 maja 2008 r. powód złożyć zawiadomienie o terminie rozpoczęcia prac budowlanych planowanym na dzień 29 maja 2008 r. Tego samego dnia (21 maja 2019 r.) pozwany złożył oświadczenie o podjęciu obowiązków kierownika budowy, które stanowiło załącznik do zawiadomienia o terminie rozpoczęcia budowy.

Nie doszło do protokolarnego przejęcia od inwestora terenu budowy. Pozwany był w posiadaniu dziennika budowy, ale nie był obecny na terenie budowy, nie uczestniczył w odbiorach poszczególnych etapów prac budowlanych, nie zgłaszał powodowi sprawdzenia lub odbioru robót ulegających zakryciu lub zanikających. Na budowie pozwany pojawił się na przełomie października-listopada 2009 r. stwierdzając liczne nieprawidłowości. Z. A. poinformował pozwanego, że nie jest już przedstawicielem powoda i polecił osobisty kontakt z powodem. Pozwany kontaktu takiego nie podjął, nie dokonał wpisów w dzienniku budowy, nie podjął żadnych działań, w tym w celu wstrzymania prowadzenia robót.

Budowa została doprowadzona do stanu surowego otwartego. W dniu 17 listopada 2011 r. pozwany złożył oświadczenie, iż z dniem 18 listopada 2011 r. rezygnuje z pełnienia obowiązków kierownika budowy. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego postanowieniem z dnia 3 stycznia 2011 r. wstrzymał prowadzenie robót budowlanych przez powoda z uwagi na ich wykonywanie w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę, w szczególności niezgodnie z zatwierdzoną dokumentacją techniczną (zmiana wysokości, zmiana konstrukcji, zmiana rzędnej posadowienia budynku).

Powód zlecił ocenę techniczną obiektu, która wykazała szereg nieprawidłowości. Za wykonanie ekspertyzy zapłacił 4.350,00 zł. Konieczne było opracowanie kosztorysu (1.230,00 zł) i projektu zamiennego (7.412,00 zł).

W dniu 17 lutego 2014 r. powód wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 86.003,58 zł tytułem odszkodowania w związku z wykonywaniem przez pozwanego funkcji kierownika budowy. Na żądaną kwotę składał się koszt przywrócenia obiektu do stanu zgodnego z pozwoleniem na budowę i projektem budowlanym w wysokości 76.241,58 zł oraz koszty oszacowania szkody (5.412,00 zł + 4.350,00 zł).

Stan prawny:

Sąd przyjął, że strony łączyła umowa, na podstawie której pozwany zobowiązał się wobec powoda pełnić funkcję kierownika budowy podczas budowy obiektu (dom jednorodzinny z garażem) za wynagrodzeniem, którą należałoby zakwalifikować jako umowę o świadczenie usług, do której stosuje się przepisy – kolejno – Prawa budowlanego, Kodeksu cywilnego o umowie zlecenia i części ogólnej zobowiązań.

Dalej, Sąd wskazał, że ustawa przewiduje określone obowiązki kierownika budowy, z których najistotniejszym dla oceny roszczeń w sprawie i wymagającym wyeksponowania był obowiązek kierowania budową obiektu budowlanego w sposób zgodny z projektem lub pozwoleniem na budowę, przepisami, w tym techniczno-budowlanymi (art. 22 pkt 3 pr. bud.).

Sąd przyjął, że w stosunku do kierownika budowy należy wyprowadzać wymóg zachowania szczególnej zawodowej (profesjonalnej) staranności przy pełnieniu samodzielnej funkcji budowlanej.

Dalej, Sąd wskazał, że kierownik budowy nie jest w procesie budowalnym podmiotem wyłącznie wykonującym polecenia inwestora. Jako pełniący samodzielną funkcję budowalną ma obowiązek kierowania budową i czynnego wpływania na decyzje inwestora (ewentualnie ich korygowania) lub domagania się, by przed ich wykonaniem uzyskać wymaganą przez przepisy prawa budowlanego aprobatę (w przypadkach gdy zmiany inwestorskie tego wymagają – zmianę pozwolenia na budowę, zmiany do projektu lub aprobatę projektanta). Pełnienie funkcji budowlanej powinno być wykonywane w taki sposób, by zapobiegać ma zarówno samowoli budowlanej jak i ograniczać ryzyko wznoszenia budynków wadliwych wykonanych niezgodnie z projektem (pozwoleniem na budowę) lub zasadami sztuki budowalnej.

Sąd przyjął, że pozwany zaniechał wykonywania swoich obowiązków w omawianym zakresie, a jedyną jego czynnością (poza formalnym objęciem funkcji) było złożenie oświadczenia o objęciu funkcji. Zaniechanie pozwanego niewątpliwie naruszało powinności zawodowe i ustawowe wynikające z przywołanych. Doszło zatem do rażącego naruszenia przez pozwanego wzorców wymaganej pod niego przez prawo, zawodowej staranności.

Sąd wskazał także, że już fakt złożenia oświadczenia o objęciu funkcji rodzi odpowiedzialność kierownika budowy za jej przebieg. Protokolarne przejęcie placu budowy stanowi czynność która utrwalać (dokumentować) ma stan tego placu w chwili objęcia funkcji. Nie można więc, zdaniem Sądu, wywodzić, że dopiero protokół przejęcia placu aktualizuje obowiązki kierownika, o których mowa w art. 22 pr. budowalnego.

Sąd przyjmując odpowiedzialność pozwanego na zasadzie art. 471 k.c., wskazał, że koszty wynikłe z nieprawidłowego (sprzecznego z prawem budowalnym) wykonania zmian inwestorskich są elementem szkody pozostającej w normalnym związku z opisanymi wyżej zaniechaniami pozwanego świadczącymi o nienależytym wykonaniu umowy.

Jednocześnie, Sąd przyjął, że odszkodowanie należne od kierownika budowy winno ulec zmniejszeniu, przyjmując, że powód przyczynił się do powstania szkody (art. 362 k.c.) poprzez brak współdziałania z pozwanym podczas trwania budowy (brak informacji).

Sąd wskazał, że zważywszy na długotrwałość okresu, w którym inwestor nie widział potrzeby informowania pozwanego o postępie prac (około 2 lata) a także skalę wykonanych w tym czasie robót, zaniechanie współdziałania z pozwanym nie może być obojętne przy ocenie rozmiarów szkody i musi powodować przypisanie także powodowi odpowiedzialności za koszty związane z usunięciem naruszeń prawa budowlanego i wad wykonanych robót.

Omówione powyżej studium przypadku, w sposób precyzyjny opisuje przebieg rozważań sądu oraz uzasadnienie przyjętego wniosku o odpowiedzialności odszkodowawczej kierownika budowy.

Na marginesie, można zauważyć, że analizowany przykład opisywał oczywiste naruszenie przez kierownika budowy obowiązków z art. 22 pr. bud. Trudności w ocenie odpowiedzialności będą najczęściej powstawały w przypadku, gdy szkoda będzie wynikiem działania kilku uczestników procesu budowlanego, tytułem przykładu, nienależytego wykonania obowiązków przez projektanta i kierownika budowy oraz braku współdziałania inwestora (przyczynienie się).

Precyzyjne ustalenie w takim przypadku, jak rozkłada się odpowiedzialność za szkodę między wszystkich uczestników (współodpowiedzialnych), będzie niejednokrotnie niemożliwe lub znacznie utrudnione.

4/ Podsumowanie: odpowiedzialność kierownika budowy

co do zasady podstawą odpowiedzialności cywilnej kierownika budowy wobec inwestora będą przepisy kodeksu cywilnego dotyczące odpowiedzialności kontraktowej (gdy zawarta umowa, zarówno w formie pisemnej, jak i ustnej) lub odpowiedzialności deliktowej (brak umowy, powstanie szkody);
podstawą odpowiedzialności kontraktowej jest art. 471 k.c., zgodnie z którym: ,,Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi’’;
przepisy, które będą wyznaczały nam zakres odpowiedzialność to także: art. 355 § 1 i 2 k.c. (należyta staranność przy wykonywaniu zobowiązania), art. 361 § 1 k.c. (zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła), art. 361 § 2 k.c. (naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono);
trudności w ocenie odpowiedzialności kierownika budowy będą najczęściej powstawały w przypadku, gdy szkoda będzie wynikiem działania kilku uczestników procesu budowlanego;
zakres odpowiedzialności odszkodowawczej kierownika budowy będzie również zależał od ew. przyczynienia się inwestora do powstania szkody (np. brak współdziałania z kierownikiem w zakresie wymaganym przez ustawę lub umowę).

Poszukujesz więcej informacji na temat specjalizacji kancelarii nieruchomości w Krakowie? Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą wsparcia w obszarze nieruchomości i procesów budowlanych.