Nowa ustawa deweloperska – część II [umowa rezerwacyjna, umowa deweloperska, odbiór lokalu]

20.06.2021 r.

Oczekując na wejście w życie nowej ustawy deweloperskiej (na blogu dostępne opracowanie zmian  – część I), w dzisiejszym artykule zostaną omówione m.in. zmiany dotyczące obowiązków przedkontraktowych dewelopera, umowy rezerwacyjnej, umowy deweloperskiej, zasad odbioru, odstąpienia od umowy, Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego oraz przepisy przejściowe uregulowane w ustawie.

Zapraszam do lektury.

1/ Obowiązki przedkontraktowe dewelopera [rozdział 4.]

Zgodnie z ustawą deweloper, który rozpoczyna sprzedaż jest obowiązany spełnić wymogi określone w rozdziale 4 ustawy, w tym ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny oraz posiadać zgodę banku lub innego wierzyciela hipotecznego (zgoda może być zastąpiona zobowiązaniem do jej udzielenia) na bezobciążeniowe ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego.

Deweloper, rozpoczynający sprzedaż ma również obowiązek posiadać MRP [obowiązek ten wynika z art. 7 ustawy], a także sporządzić harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego [art. 24 ustawy].

Zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy, w przypadku, gdy deweloper będzie zawierał z nabywcami umowy sprzedaży [art. 3 ustawy], nie ma on obowiązku przekazania osobie zainteresowanej zawarciem takiej umowy prospektu informacyjnego. Ma natomiast obowiązek przekazać osobie zainteresowanej na trwałym nośniku informacje dotyczące m.in. nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego, określone szczegółowo w art. 27 ust. 1 ustawy.

Nowa ustawa, w porównaniu z obecnie obowiązującym art. 21 u.o.p.n., przewiduje rozszerzenie zakresu dokumentów, z którymi osoba zainteresowana zawarciem umowy z deweloperem może zapoznać się w lokalu dewelopera. Dostosowanie to związane jest m.in. ze zmianą zakresu przedmiotowego ustawy, a co za tym idzie możliwością zawarcia umowy z deweloperem na różnym etapie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Niezależnie od powyższych zmian w nowej ustawie przewiduje się też szereg zmian we wzorze prospektu informacyjnego, który stanowi załącznik do ustawy.

Wzór prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy został uzupełniony m.in. o następujące informacje: datę uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku albo zakończenia budowy domu jednorodzinnego, treść informacji o jednolitym limicie gwarancyjnym przysługującym w sytuacji upadłości banku, w którym prowadzony jest MRP, informację zamieszczaną w przypadku zawarcia umowy MRP z oddziałem instytucji kredytowej, o której mowa w art. 4 ust. 1 pkt 18 ustawy – Prawo bankowe, powierzchnię lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, cenę lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, datę wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego, datę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego.

Dodatkowo wprowadzono doprecyzowanie przekazywanych w prospekcie informacji dotyczących gruntu i zagospodarowania przestrzennego terenu przez wskazanie konkretnych informacji dotyczących nie tylko działki z przedsięwzięciem deweloperskim, ale także działek sąsiednich. Informacje te powinny zostać zamieszczone w prospekcie informacyjnym (np. przeznaczenie terenu, maksymalna wysokość zabudowy) zarówno w przypadku, gdy dla tych działek sporządzono miejscowy plan zagospodarowania terenu, jak i w przypadku jego braku.

Wzór prospektu uzupełniono o katalog dokumentów stanowiących źródło informacji dla dewelopera w celu określenia inwestycji planowanych w promieniu 1 km od nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie.

2/ Umowa rezerwacyjna [rozdział 5.]

Obowiązujące obecnie przepisy ustawy deweloperskiej nie regulują zagadnień związanych z funkcjonującymi w obrocie gospodarczym umowami rezerwacyjnymi.

Nowa ustawa deweloperska definiuje umowę rezerwacyjną oraz wprowadza minimalne zasady ochrony nabywcy zawierającego umowę.

Decyzja co do zawarcia umowy rezerwacyjnej będzie zależała od woli przyszłych kontrahentów.

Zgodnie z art. 29 ust. 2 ustawy, umowa rezerwacyjna została zdefiniowana jako umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, o którym mowa w art. 4 ustawy, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Od woli stron umowy rezerwacyjnej będzie również zależeć decyzja o pobraniu opłaty rezerwacyjnej. Wysokość takiej opłaty nie będzie jednak mogła przekroczyć 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.

Opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej / pozostałych umów uregulowanych w nowej ustawie.

Ustawa określa również sytuacje, w których opłata rezerwacyjna jest obowiązkowo zwracana. Są to trzy przypadki:

• nieuzyskanie kredytu przez rezerwującego w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej;
• niewykonanie przez dewelopera / przedsiębiorcę, o którym mowa w art. 4 ustawy,  zobowiązania do czasowego wyłączenia lokalu zarezerwowanego z oferty sprzedaży;
• dokonanie przez dewelopera zmian w prospekcie lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego o tym fakcie.

Należy zwrócić uwagę, iż w innych sytuacjach (np. kiedy rezerwujący rezygnuje z zawarcia umowy deweloperskiej) opłata rezerwacyjna nie podlega zwrotowi.

Opłata podlega natomiast zwrotowi w podwójnej wysokości w przypadku, gdy:

• gdy umowa, o której mowa w art. 3 albo art. 4 ustawy, została poprzedzona umową rezerwacyjną, a deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości;
• niewykonania przez dewelopera / przedsiębiorcę, o którym mowa w art. 4 ustawy,  zobowiązania do czasowego wyłączenia lokalu zarezerwowanego z oferty sprzedaży.

3/ Umowa deweloperska i inne umowy zawierane między nabywcą a deweloperem [rozdział 6.]

• Nakaz sprzedaży bez obciążeń [art. 37]

Nowym rozwiązaniem jest wprowadzenie, w przypadku umów sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego dokonywanej przez dewelopera albo przedsiębiorcę niebędącego deweloperem – wymogu, aby przedmiotem takich umów były wyłącznie nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń oraz praw i roszczeń osób ujawnionych w księdze wieczystej.

• Umowa deweloperska oraz inne umowy zawierane przez dewelopera z nabywcą [art. 35 -40]

W związku z rozszerzeniem zakresu przedmiotowego ustawy na nowe rodzaje umów zawieranych z nabywcą, których przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego lub zakupionego wraz z nimi lokalu użytkowego, wprowadzono przepisy określające wymagany zakres treści takich umów.

Brzmienie art. 39 i art. 41  ustawy, w zasadzie nie ulega zmianie w porównaniu do obecnie obowiązujących art. 26 i art. 28 u.o.p.n., z wyjątkiem konieczności dostosowania ich do zakresu przedmiotowego nowej ustawy.

• Ekwiwalentność kar umownych i odsetek [art. 39]

W art. 39 ustawy doprecyzowano obecnie obowiązujący przepis art. 25 u.o.p.n. w sposób zapewniający obowiązek stosowania ekwiwalentnych należności wynikających z kar umownych oraz odsetek dla obu stron umowy.

Ustawa reguluje nadto przypadek niezastrzeżenia przez strony umowy w zawartej umowie odsetek i kar umownych. Zgodnie z art. 39 ust. 2 ustawy, w przypadku gdy w umowie deweloperskiej lub w umowie, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2 ustawy, strony nie przewidziały kary umownej ani odsetek, to deweloper – w sytuacji gdy dochodzi do niewykonania lub nienależytego wykonania przez niego zawartej umowy – jest zobowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zawartej umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z zawartej z nabywcą umowy.

• Odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego [art. 41]

Przeniesienie na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jest poprzedzone obligatoryjnym odbiorem przedmiotu umowy.

Zgodnie z art. 40 ust. 5 ustawy, jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo odmowie ich uznania w terminie wskazanym w art. 40 ust. 4, przyjmuje się, iż deweloper uznał zgłoszone do protokołu wady. Propozycja stanowi analogiczne rozwiązanie jak przewidziane w art. 561(5) k.c.

Stosowana obecnie procedura reklamacyjna nie daje nabywcy realnego wpływu na tempo i jakość usuwania przez dewelopera zgłoszonych do protokołu odbioru wad lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, dlatego też, jeżeli taka wada nie zostanie usunięta po upływie terminu wyznaczonego przez dewelopera albo deweloper nie usunie wady w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu i nie wyznaczy dodatkowego terminu na jej usunięcie, nabywca wyznaczy deweloperowi dodatkowy termin na usunięcie wady, po upływie którego nabywca będzie mógł dokonać usunięcia wady na koszt dewelopera (art. 40 ust. 8 ustawy).

Uprawnienie nabywcy do usunięcia wad na koszt dewelopera, o którym mowa w ust. 8, nie dotyczy wad istotnych. Postępowanie z wadą istotną regulują przepisy art. 40 ust. 9–18 ustawy.

• Prawo nabywcy do odmowy dokonania odbioru przedmiotu świadczenia z uwagi na jego wady istotne [art. 41 ust. 9]

Zgodnie z rozwiązaniami wprowadzonymi przez nową ustawę, jeżeli deweloper uznał wadę istotną w protokole, to strony ustalają nowy termin odbioru, do którego zastosowanie znajdą przepisy ust. 6–8. Deweloper ma zatem 30 dni na jej usunięcie, jeżeli tego nie zrobi wskazuje inny termin wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Jeżeli deweloper nie usunie wady istotnej w tym kolejnym terminie, nabywca wyznaczy mu nowy termin. Jeżeli mimo wszystko deweloper nie usunie wady istotnej w tym terminie wyznaczonym mu przez nabywcę, nabywca może odstąpić od umowy.

Jeżeli jednak w trakcie pierwszego odbioru deweloper nie uzna wady istotnej w protokole, to nabywca może odmówić odbioru (art. 41 ust. 9). Przy czym odmowa dokonania odbioru przez nabywcę nie ma wpływu na bieg wyznaczonego przez nabywcę deweloperowi dodatkowego, 120-dniowego, terminu, o którym mowa w art. 43 ust. 3 ustawy.

Następnie strony ustalają kolejny termin odbioru, z uwzględnieniem czasu koniecznego do naprawy wady istotnej. Przy powtórnym odbiorze nabywca może ponownie odmówić odbioru z powodu istnienia wady istotnej (deweloper nie usunął tej wady wcale albo usunął ją w niewystarczającym zakresie). W takim przypadku nabywca musi przedstawić opinię rzeczoznawcy budowlanego dotyczącą zgłoszonej przez siebie wady istotnej, z powodu której odmawia odbioru. Koszty opinii ponoszą w równych częściach deweloper i nabywca.

Jednocześnie na czas potrzebny na sporządzenie opinii przez rzeczoznawcę zawieszeniu ulega 120-dniowy termin, jaki nabywca ma obowiązek wyznaczyć deweloperowi zanim odstąpi od umowy z powodu nieprzeniesienia własności zgodnie z umową (art. 43 ust. 3 ustawy).

Jeżeli opinia rzeczoznawcy potwierdzi istnienie wady istotnej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, to nabywca może odstąpić od umowy.

Jednocześnie przedmiotowa opinia rzeczoznawcy warunkuje ewentualną wypłatę środków z DFG, ale wyłącznie w przypadku odstąpienia przez nabywcę od umowy na podstawie art. 42 ust. 11 ustawy.  W przypadku gdy deweloper uzna wadę istotną w protokole odbioru, ale jej nie usunie, to DFG w przypadku odstąpienia nabywcy od umowy wypłaca środki bez konieczności opinii (jeżeli deweloper nie zwróci nabywcy tych środków wcześniej).

• Zgłaszanie wad ujawnionych przed przeniesieniem prawa własności [art. 41 ust. 19]

Regulacje dotyczące usuwania wad stwierdzonych w trakcie odbioru (art. 41 ust. 4–8 ustawy) znajdują zastosowanie również w odniesieniu do wad, które zostały stwierdzone w okresie po odbiorze, a przed przeniesieniem prawa własności nieruchomości na nabywcę (art. 41 ust. 19 ustawy).

4/ Odstąpienie od umowy [rozdział 7.]

W związku z wprowadzeniem w ustawie szeregu nowych rozwiązań mających na celu wzmocnienie ochrony nabywców rozszerzeniu uległ też katalog sytuacji uprawniających nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej albo jednej z umów, wskazanych w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 ustawy.

Do nowych przesłanek uprawniających nabywcę do odstąpienia od umowy należą następujące sytuacje:

• brak zawarcia przez dewelopera umowy MRP mimo takiego ustawowego obowiązku (w sytuacji wypowiedzenia przez bank dotychczasowej umowy MRP) – w tym przypadku nabywca ma prawo odstąpienia od umowy po dokonaniu przez bank zwrotu środków;
• niepoinformowanie nabywcy o zawarciu umowy MRP z nowym bankiem w terminie 7 dni od dnia zawarcia takiej umowy (obowiązek ten jest konsekwencją obowiązku dewelopera zawarcia nowej umowy MRP po upadłości banku prowadzącego MRP), w tym przypadku nabywca ma prawo odstąpienia od umowy po upływie 60 dni od dnia podania do publicznej wiadomości informacji o wydaniu przez KNF decyzji dotyczącej upadłości banku lub postanowienia sądu w zakresie upadłości banku;
• brak zgody wierzyciela zabezpieczonego hipotekę, mimo obowiązku uzyskania takiej zgody;
• brak usunięcia uznanej wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego w dodatkowym terminie wyznaczonym przez nabywcę;
• stwierdzenie przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej.

5/ Deweloperski Fundusz Gwarancyjny [rozdział 8.]

Nowa ustawa przewiduje utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Gwarancją wypłaty z DFG są objęte wszystkie umowy zawierane przez dewelopera z nabywcą, na podstawie których nabywca ma obowiązek wpłacać środki na MRP.

W sytuacji gdy środki nabywcy są gromadzone na OMRP podstawę uruchomienia gwarancji z DFG stanowi:

• wydanie przez sędziego-komisarza postanowienia o odmowie prowadzenia inwestycji przedsięwzięcia deweloperskiego na podstawie art. 425e ust. 1 ustawy – Prawo upadłościowe;
• wydanie postanowienia przez sędziego-komisarza o wyrażeniu zgody na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego, o którym mowa w art. 425e ust. 2 ustawy – Prawo upadłościowe;
• uprawomocnienie się postanowienia sędziego-komisarza o wyrażeniu zgody na zaprzestanie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego, o którym mowa w art. 425h ust. 1 ustawy – Prawo upadłościowe;
• odstąpienie od umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, przez syndyka na podstawie art. 98 ustawy – Prawo upadłościowe;
• odstąpienia od umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, przez zarządcę w trybie art. 298 ustawy – Prawo restrukturyzacyjne;
• odstąpienie od umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, przez nabywcę w trybie art. 43 ust. 1 pkt 1–11 i nieotrzymanie przez nabywcę od dewelopera zwrotu środków wpłaconych na realizację umowy w terminie 30 dni od dnia otrzymania przez dewelopera oświadczenia o odstąpieniu;
• odstąpienie od umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, przez nabywcę w trybie art. 43 ust. 1 pkt 12;
• niewydanie przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości, o którym mowa w art. 425e ust. 2a ustawy – Prawo upadłościowe.

Zgodnie z ustawą odpowiedzialność DFG nie jest ograniczona limitem gwarancyjnym, jak to ma miejsce przy BFG.

Kwestie dotyczące ustalania i obliczania wysokości składki na DFG (obciążającej dewelopera) reguluje art. 49 ustawy.

6/ Przepisy karne [rozdział 9.]

W przepisach karnych dookreślono od strony podmiotowej zakres odpowiedzialności za niewykonanie obowiązków ustawowych.

Dodatkowo dookreślono, że jeżeli deweloperem jest podmiot niebędący osobą fizyczną, odpowiedzialność przewidzianą w art. 57–60 ustawy ponosi osoba fizyczna działająca w imieniu lub w interesie dewelopera w ramach uprawnienia lub obowiązku do jego reprezentowania lub podejmowania w jego imieniu decyzji.

Projekt ustawy został uzupełniony o sankcję za niezapewnienie przez dewelopera jednego z obowiązkowych środków ochrony wpłat nabywców (art. 57 ustawy).

7/ Przepisy przejściowe [rozdział 11.]

Zgodnie z art. 81 ustawy, nowa ustawa deweloperska wchodzi w życie po upływie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem przepisów dotyczących Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, które wchodzą w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia.

Zgodnie z art. 76 ustawy:

• do przedsięwzięć deweloperskich, w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie nowej ustawy i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską w rozumieniu art. 3 pkt 5 ustawy deweloperskiej, w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe oraz przepisy art. 10 ust. 1–3 [wypowiedzenie umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego], art. 11 [informacja o wypowiedzeniu] oraz art. 43 ust. 1 pkt 7 i 9 [prawo odstąpienia] nowej ustawy;
• do umów deweloperskich zawartych w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, o którym mowa wyżej i co do których po upływie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy nie nastąpiło przeniesienie prawa, o którym mowa w art. 1 ustawy deweloperskiej, stosuje się przepisy dotychczasowe oraz  przepisy art. 10 ust. 1–3 [wypowiedzenie umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego], art. 11 [informacja o wypowiedzeniu] oraz art. 43 ust. 1 pkt 7 i 9 [prawo odstąpienia] nowej ustawy;
• deweloper, który w dniu wejścia w życie nowej ustawy prowadzi przedsięwzięcie deweloperskie, dla którego nie zawarto umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego, o którym mowa w art. 5 ustawy deweloperskiej, ma obowiązek zawarcia umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego, o którym mowa w art. 7 nowej ustawy, w terminie 30 dni od dnia wejścia w życie nowej ustawy.

Jeżeli w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego wydzielono zadanie inwestycyjne przed dniem wejścia w życie nowej ustawy, a deweloper rozpoczął sprzedaż dotyczącą tego zadania po dniu wejścia w życie nowej ustawy, do tego zadania inwestycyjnego stosuje się przepisy nowej ustawy [art. 77].

Do umów o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego, o którym mowa w art. 5 ustawy deweloperskiej, stosuje się przepisy dotychczasowe oraz przepisy art. 10 ust. 1–3 i art. 11 nowej ustawy [art. 78].

8/ Podsumowanie

Najważniejsze informacje do zapamiętania w oparciu o omówione zmiany:

• ustawowa regulacja umowy rezerwacyjnej, zasad zwrotu opłaty rezerwacyjnej oraz wysokości opłaty;
• obowiązek stosowania ekwiwalentnych należności wynikających z kar umownych oraz odsetek dla obu stron umowy;
• nowe zasady odbioru lokalu, w tym prawo nabywcy do odmowy dokonania odbioru z uwagi na wady istotne skorelowane z prawem odstąpienia oraz wypłatą z DFG;
• nowe podstawy odstąpienia od umowy deweloperskiej;
• przepisy przejściowe, w tym wyjątki dotyczące stosowania przepisów dotychczasowych po wejściu w życie ustawy [wejście w życie ustawy w terminie 12 miesięcy po publikacji].

Znajdziesz mnie też:

Fot. Simone Hutsch on Unsplash