Nowa ustawa deweloperska – część I [przepisy ogólne, środki ochrony wpłat nabywcy] | Blog

13.06.2021 r.

[aktualizacja 17.08.2024 r.]

W dniu 20 maja 2021 r. Sejm uchwalił ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, tj. nową „ustawę deweloperską”.

Ustawa została podpisana przez Prezydenta w dniu 9 czerwca 2021 r. i czeka obecnie na publikację w dzienniku ustaw.

Nowa ustawa deweloperska wchodzi w życie po upływie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem przepisów dotyczących Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (wchodzą w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia).

Dzisiejszy artykuł stanowi pierwszą część opracowania najważniejszych zmian wprowadzonych przez nową ustawę deweloperską, obejmującego omówienie rozdziału 1. [przepisy ogólne], rozdziału 2. [środki ochrony wpłat nabywcy] oraz rozdziału 3. [wypłata środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego].

Zapraszam do lektury!

1/ Przepisy ogólne [rozdział 1.]

Zakres zastosowania [art. 1 – art. 4]

Jedną z kluczowych zmian wprowadzonych przez nową ustawę deweloperską jest rozszerzenie jej katalogu przedmiotowego i podmiotowego, którego skutkiem jest objęcie przepisami ustawy szeregu umów zawieranych przez dewelopera z nabywcą, mających na celu przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, a także umowy zawieranych z nabywcą przez przedsiębiorcę niebędącego deweloperem w rozumieniu art. 5 pkt 1 ustawy.

Zakres zastosowania ustawy możemy podzielić na następujące kategorie:

zastosowanie ustawy w całości;
zastosowanie ustawy w części.

Zastosowanie ustawy w całości

W art. 2 ust. 1 nowej ustawy wymieniono katalog umów (zawartych w nich zobowiązań) zawieranych między deweloperem a nabywcą , które podlegają przepisom nowej ustawy.

Są to umowy, w których deweloper zobowiązuje się do:

wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę [art. 2 ust. 1 pkt 1];
ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę [art. 2 ust. 1 pkt 2];
przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu [art. 2 ust. 1 pkt 3];
zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych [art. 2 ust. 1 pkt 4];
przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych [art. 2 ust. 1 pkt 5];

Jeżeli są zawierane wraz z jedną z powyższych umów i dotyczą tego samego przedsięwzięcia / zadania inwestycyjnego, ustawa znajduje zastosowanie również umów zawartych między nabywcą a deweloperem, w których deweloper zobowiązuje się do:

wybudowania budynku i przeniesienia własności lokalu użytkowego [art. 2 ust. 2 pkt 1];
przeniesienia własności lokalu użytkowego [art. 2 ust. 2 pkt 2];
wybudowania budynku i przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego [art. 2 ust. 2 pkt 3];
przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego [art. 2 ust. 2 pkt 4]

Zgodnie z uzasadnieniem projektu, ustawodawca wskazuje, że pod pojęciem lokalu użytkowego rozumie się na potrzeby regulacji lokal inny niż lokal mieszkalny, jednak z wyłączeniem lokali przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Może to być np. wielostanowiskowa hala garażowa, pomieszczenia przeznaczone na cele rekreacyjne czy boksy rowerowe.

Zmiana ma dotyczyć wyłącznie sytuacji, kiedy taka umowa jest zawierana równocześnie z umową deweloperską lub jedną z umów zobowiązaniowych wymienionych wyżej. Opisany przypadek będzie miał zastosowanie w sytuacji, gdy lokal mieszkalny czy dom jednorodzinny będą stanowiły odrębną nieruchomość od nieruchomości stanowiącej lokal użytkowy.

Ustawa znajduje zastosowanie również do umów przedwstępnych do umów, o których mowa powyżej.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że przepisy nowej ustawy (w tym obowiązek stosowania mieszkaniowych rachunków powierniczych) znajdą zastosowanie tylko i wyłącznie w przypadku, gdy umowy zawierane przez dewelopera będą miały charakter wyłącznie zobowiązaniowy. Jeżeli jednak deweloper zdecyduje, że po oddaniu budynku do użytkowania (zakończeniu budowy) będzie zawierał umowy sprzedaży, o których mowa poniżej (klasyczne umowy sprzedaży o skutku zobowiązaniowo‑rozporządzającym), to do nich ustawa znajdzie zastosowanie tylko w ograniczonym zakresie (umowa rezerwacyjna, obowiązki przedkontraktowe i odbiór – nie będzie natomiast obowiązku stosowania MRP) [patrz poniżej: zastosowanie ustawy w części].

Zastosowanie ustawy w części

Nowa ustawa deweloperska znajduje częściowe zastosowanie również do:

umów sprzedaży zawieranych między nabywcą a deweloperem, których przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu albo przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, albo
umów, o których mowa wyżej, zawieranych wraz z umowami sprzedaży, których przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu użytkowego albo przeniesienie ułamkowej części własności lokalu użytkowego, albo umowami, których przedmiotem jest zobowiązanie do wybudowania budynku lub przeniesienia własności lokalu użytkowego albo wybudowania budynku lub przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego, jeżeli dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Przepisy znajdujące zastosowanie do powyższych umów to: art. 26 ust. 1 pkt 1–8 [okazanie dokumentów], art. 27 ust. 1 [przekazanie informacji o nieruchomości i przedsięwzięciu deweloperskim], art. 29–32 [umowa rezerwacyjna], art. 34 ust. 1 pkt 1 i 2 [opłata rezerwacyjna] oraz art. 41 ust. 1–3 [odbiór lokalu].

W powyższym przypadku deweloper będzie miał obowiązek zastosować przepisy dotyczące obowiązków przedkontraktowych, umowy rezerwacyjnej oraz odbioru, ale nie będzie miał obowiązku stosowania środków ochrony wpłat nabywców – przedmiotem umowy będzie bowiem lokal wybudowany, co do którego nastąpiło już ustanowienie odrębnej własności / dom jednorodzinny, którego budowa została zakończona.

W dalszej kolejności należy zauważyć, że nowa ustawa obejmuje również umowy sprzedaży zawierane z nabywcami przez przedsiębiorców innych niż deweloper, a których przedmiotem jest sprzedaż nowo wybudowanego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Zgodnie bowiem z art. 4 ustawy, jeżeli przedmiot umowy powstał w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a przeniesienie praw z tych umów na nabywcę następuje po raz pierwszy, nowa ustawa deweloperska znajduje częściowe zastosowanie również do:

umów sprzedaży zawieranych między nabywcą a przedsiębiorcą innym niż deweloper, których przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu albo przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, albo
umów, o których mowa powyżej, zawieranych wraz z umowami sprzedaży, których przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu użytkowego albo przeniesienie ułamkowej części własności lokalu użytkowego, jeżeli dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Przepisy znajdujące zastosowanie do powyższych umów to: art. 29–32 [umowa rezerwacyjna], art. 34 ust. 1 pkt 1 i 2 [opłata rezerwacyjna] oraz art. 41 ust. 1–3 [odbiór lokalu].

W ślad za uzasadnieniem do projektu ustawy, należy podkreślić, że zastosowanie ustawy do umów zawieranych z przedsiębiorcami niebędącymi deweloperami nie dotyczy m.in. umów sprzedaży lokali mieszkalnych dokonywanej w wyniku realizacji długoterminowych umów najmu instytucjonalnego z dojściem do własności czy innych umów uprawniających kupującego do korzystania z lokalu np. przyzakładowego, służbowego itp. W każdym takim przypadku kupujący, zanim zostanie właścicielem, dysponuje innym niż umowa sprzedaży tytułem prawnym do takiego lokalu będącego własnością przedsiębiorcy (jest to zazwyczaj umowa najmu). Nie jest to zatem przypadek, o którym mowa w art. 3 czy art. 4 ustawy i ewentualna umowa sprzedaży takiego lokalu nie jest objęta zakresem przedmiotowym ustawy.

Definicje [art. 5]

Nowa ustawa deweloperska w art. 5 wprowadza słownik pojęć, w którym znalazły się m.in. definicje: dewelopera [pkt 1], lokalu mieszkalnego [pkt 2], budynku [pkt 3], domu jednorodzinnego [pkt 4], nabywcy [pkt 5], umowy deweloperskiej [pkt 6], przedsięwzięcia deweloperskiego [pkt 7], zadania inwestycyjnego [pkt 8], otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego [pkt 9], zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego [pkt 10], trwałego nośnika [pkt 11], rozpoczęcia sprzedaży [pkt 12].

Jako dewelopera ustawa definiuje przedsiębiorcę w rozumieniu art. 43¹k.c., który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie.

Tym samym, kluczową przesłanką zakwalifikowania przedsiębiorcy jako dewelopera w rozumieniu przepisów nowej ustawy jest realizowanie przez niego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Pojęcie „przedsięwzięcia deweloperskiego” wyznacza natomiast zakres przedmiotowy ustawy, która znajdzie zastosowanie do nowo wybudowanych przez dewelopera nieruchomości (lokali mieszkalnych, domów jednorodzinnych oraz nabywanych wraz z nimi lokali użytkowych), czyli tzw. rynku pierwotnego nieruchomości. Przedsięwzięcie deweloperskie obejmuje zatem budowę, czyli przypadek, kiedy deweloper buduje budynki od początku (bloki mieszkalne, domy jednorodzinne, garaże) zgodnie z brzmieniem definicji – przedsięwzięcie obejmuje również przebudowę, czyli przypadek, kiedy deweloper dokonuje przebudowy istniejącego budynku, w wyniku czego powstaną nowe lokale mieszkalne, a ich własność zostanie następnie przeniesiona na nabywcę.

Przedsięwzięcie deweloperskie obejmuje wszelkie czynności związane z rozpoczęciem, prowadzeniem przez dewelopera robót budowlanych polegających na budowie lub przebudowie w rozumieniu przepisów ustawy – Prawo budowlane, aż do przeniesienia własności na nabywcę.

Zadaniem inwestycyjnym jest natomiast część przedsięwzięcia deweloperskiego dotycząca jednego lub większej liczby budynków.

Zgodnie z nową definicją nabywcy, nabywcą jest to osoba fizyczna, która w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową zawiera z deweloperem umowę deweloperską lub inne umowy, których celem jest przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego lub nabywanego wraz z nimi lokalu użytkowego albo z przedsiębiorcą niebędącym deweloperem umowę sprzedaży, o której mowa w art. 4 ustawy.

Powyższa definicja usuwa zatem pojawiające się w praktyce wątpliwości, wskazujące, iż zgodnie z dotychczasowym brzmieniem definicji nabywcy w jej zakres można było włączyć także przedsiębiorców będących osobami fizycznymi.

2/ Środki ochrony wpłat nabywcy [rozdział 2.]

Środki ochrony wpłat [art. 6 – 7]

Kluczową zmianą w stosunku do obowiązującej ustawy jest modyfikacja katalogu środków ochrony wpłat nabywcy przez usunięcie OMRP (otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego) oferowanego z dodatkowym zabezpieczeniem w postaci gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej oraz objęcie środków wpłacanych na MRP obowiązkiem odprowadzenia przez dewelopera składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (dalej: ,,DFG’’).

Zgodnie z nową ustawą – możliwymi dostępnymi dla dewelopera środkami ochrony wpłat nabywcy będą, według wyboru dewelopera, ZMRP albo OMRP. Jednocześnie, bez względu na wybrany rodzaj MRP, deweloper będzie miał obowiązek odprowadzać składki na DFG [art. 6].

Nowa ustawa precyzyjnie określa również moment, w którym deweloper ma obowiązek posiadania umowy MRP. Dotychczasowe przepisy określały jedynie, że umowę MRP zawiera się dla przedsięwzięcia deweloperskiego. Zgodnie z nową ustawą deweloper ma obowiązek posiadania MRP w momencie rozpoczęcia sprzedaży, czyli w momencie podania do publicznej wiadomości informacji o rozpoczęciu procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych [art. 7 ust. 1].

Dodatkową zmianą jest wprowadzenie obowiązku posiadania MRP również w sytuacji, gdy w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego wyodrębniono zadanie inwestycyjne. Dla każdego z zadań inwestycyjnych deweloper ma obowiązek otworzyć odrębny MRP [art. 7 ust. 2].

W art. 7 ust. 5 ustawy wprowadzono obowiązek, aby w przypadku, gdy deweloper, który zawiera umowę MRP z oddziałem instytucji kredytowej, o której mowa w art. 4 ust. 1 pkt 18 ustawy – Prawo bankowe, miał on obowiązek zapewnić, aby poziom ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę na ten MRP odpowiadał co najmniej poziomowi ochrony wpłat nabywcy wynikającemu z ustawy.

Tej regulacji ustawowej odpowiada obowiązek zamieszczenia w prospekcie informacyjnym klauzuli informacyjnej w przypadku zawarcia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z oddziałem instytucji kredytowej, o której mowa w art. 4 ust. 1 pkt 18 ustawy – Prawo bankowe.

Ustawa wprowadza również regulację, zgodnie z którą deweloper jest obowiązany do utrzymywania MRP aż do momentu, kiedy nastąpi przeniesienie prawa własności z ostatniej umowy deweloperskiej zawartej w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, bądź aż do momentu przeniesienia prawa wynikającego z innych umów zawartych przez dewelopera z nabywcą, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 ustawy, jak również umów obejmujących lokale użytkowe [art. 7 ust. 3].

Ustawa określa również zakres informacji o wpłatach i wypłatach z MRP, jakich może żądać nabywca od banku prowadzącego taki rachunek [art. 7 ust. 4].

Zasady dokonywania wpłat [art. 8 -11]

Nowa ustawa określa także zasady dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy, przesłanki wypowiedzenia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego przez bank i jego skutki [art. 8–11], a także obowiązki dewelopera w sytuacji ogłoszenia upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy [art. 12].

3/ Zasady wypłaty środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego [rozdział 3.]

Zasady wypłaty [art. 15 – 16, art. 18 -19]

Obowiązujące obecnie przepisy ustawy deweloperskiej nie określają zasad dokonywania wypłaty środków z OMRP. W uzasadnieniu projektu nowej ustawy wskazano, że przyjęte zasady mają przyczynić do zwiększenia skuteczności systemu ochrony środków nabywców zaproponowanego w ustawie.

Zasady wypłaty środków z otwartego lub zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego zostały zawarte w art. 13- 16 ustawy.

W przypadku gdy wpłaty są dokonywane na ZMRP to wypłata na rzecz dewelopera środków zgromadzonych na tym rachunku następuje jednorazowo po otrzymaniu przez bank wypisu aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo wynikające z jednej z zawartych z nabywcą umów.

Drugim rodzajem MRP, na którym są gromadzone środki nabywców wpłacane na podstawie jednej z umów wskazanych w art. 2 nowej ustawy, jest OMRP. Zgodnie z istotą OMRP środki na nim zgromadzone są wypłacane deweloperowi wraz z postępem robót na budowie, czyli za zrealizowany etap przedsięwzięcia lub zadania, szczegółowo określonego w ich harmonogramach.

Nowa ustawa przewiduje, iż bank będzie mógł wypłacić deweloperowi pieniądze z OMRP po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, ale nie wcześniej niż po upływie 30 dni od daty zawarcia umowy deweloperskiej.

Maksymalna wysokość konkretnej transzy wypłacanej z OMRP na rzecz dewelopera za zrealizowany etap będzie stanowiła kwotę będącą iloczynem określonego w harmonogramie procentu kosztów danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz: ceny danego lokalu mieszkaniowego / domu jednorodzinnego / lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego / domu jednorodzinnego i lokalu użytkowego.

Wypłata środków z OMRP na rzecz dewelopera po zakończeniu ostatniego etapu określonego w harmonogramie przedsięwzięcia lub zadania inwestycyjnego będzie następowała, analogicznie jak w przypadku ZMRP [art. 16 ust. 2].

Inne zasady wypłaty środków z OMRP przewidziano w sytuacji zawarcia przez dewelopera jednej z umów wskazanych w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 ustawy lub jednej z umów o lokal użytkowy określonych w art. 2 ust. 2 pkt 2 lub 4 ustawy. W takim przypadku bank po dokonaniu czynności kontrolnych wskazanych w art. 17 ust. 6 ustawy jednorazowo wypłaci deweloperowi środki wpłacone przez nabywcę, jednak nie wcześniej niż po 30 dniach od daty zawarcia umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 ustawy.

Koszty [art. 14]

Nowa ustawa przewiduje nadto, że koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie MRP nie mogą zostać pobrane ze środków zgromadzonych na tym rachunku [art. 14 ust. 2].

Doprecyzowanie obowiązków kontrolnych banku [art. 17]

Obowiązujące przepisy ustawy deweloperskiej nakładają na bank obowiązki kontrolne w odniesieniu do przedsięwzięcia deweloperskiego przed dokonaniem wypłaty z OMRP na rzecz dewelopera (art. 11 i art. 12 u.o.p.n.), nie precyzując jednak ich zakresu.

W art. 17 nowa ustawa określa minimalny zakres działań kontrolnych, jakie bank ma obowiązek przeprowadzić w ramach jego ustawowych obowiązków kontrolnych.

Poszukujesz więcej informacji na temat specjalizacji kancelarii nieruchomości w Krakowie? Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą wsparcia w obszarze doradztwo prawne nieruchomości.

4/ Podsumowanie

Najważniejsze informacje do zapamiętania w oparciu o omówione zmiany:

rozszerzenie zakresu przedmiotowego i podmiotowego ustawy, w tym także na przedsiębiorców nie będących deweloperami w rozumieniu definicji ustawowej;
nowe brzemiennie definicji, w tym zmiana definicji pojęcia ,,deweloper’’, ,,nabywca’’, ,,przedsięwzięcie deweloperskie’’, wprowadzenie definicji ,,zadania inwestycyjnego’’,
modyfikacja katalogu środków ochrony wpłat nabywcy przez usunięcie OMRP (otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego) oferowanego z dodatkowym zabezpieczeniem w postaci gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej oraz objęcie środków wpłacanych na MRP obowiązkiem odprowadzenia przez dewelopera składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny;
określenie zasad dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy;
określenie zasad wypłaty środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego;