Klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich - część II | Blog

23.08.2021 r.

[aktualizacja 26.08.2024 r.]

W dzisiejszym artykule, stanowiącym kontynuację zagadnienia, które już pojawiło się na blogu, zostaną przedstawione klauzule niedozwolone stosowane w umowach deweloperskich dotyczące: i) obciążenia konsumenta ryzykiem gospodarczym, ii) zapłaty ceny sprzedaży, iii) ponoszenia kosztów związanych z zawarciem umowy, iv) cesji praw, v) kar umownych, vi) jurysdykcji sądowej, vii) pełnomocnictw udzielanych deweloperowi, viii) rozwiązania umowy / odstąpienia od umowy.

Wszystkich zainteresowanych odsyłam również do części I opracowania, gdzie omówione zostały zagadnienia ogólne dotyczące klauzul abuzywnych oraz przedstawione zostało ich stosowanie w umowach deweloperskich w zakresie dotyczącym: i) zmiany powierzchni lokalu, ii) zrzeczenia się roszczeń przez konsumenta, iii) zarządu nieruchomością wspólną, iv) zmian w projekcie budynku.

Zapraszam do lektury!

1/ Klauzule abuzywne obciążające konsumenta ryzykiem gospodarczym

„Ponadto stawiający oświadcza, że wyżej określony termin może ulec przesunięciu z przyczyn niezależnych od strony zobowiązanej do sprzedaży a mogących wyniknąć m. in. z decyzji organów administracji rządowej, jak i samorządowej, nie sprzyjających warunków atmosferycznych i itp. – na co strona zobowiązana do kupna wyraża zgodę” [klauzula nr 1252 w Rejestrze];

„Strony zgodnie ustalają, iż termin zakończenia budowy Budynku wskazany w ust. 1 może ulec opóźnieniu z następujących przyczyn potwierdzonych wpisem do dziennika budowy: (i) zdarzeń mających charakter siły wyższej (w tym także anomalii pogodowych) uniemożliwiających lub wstrzymujących prowadzenie prac budowlanych – w takim przypadku termin zakończenia budowy Budynku ulegnie przesunięciu o okres odpowiadający okresowi występowania tych przeszkód” [klauzula nr 4546 w Rejestrze];

2/ Klauzule abuzywne dotyczące zapłaty ceny sprzedaży

Za klauzulę niedozwoloną uznano zobowiązanie konsumenta – nabywcy lokalu do uiszczania płatności według sztywno określonych terminów niezależnych od stopnia realizacji zobowiązania przez Spółkę [decyzja Prezesa UOKiK nr DOIK-5/2018 z dnia 3 października 2018 r.];

„Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na dzień podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na garaż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny” [klauzula nr 885 w Rejestrze];

„Strony oświadczają, że ustalona pomiędzy nimi cena przedmiotu umowy uwzględnia obecnie obowiązujące stawki podatku VAT od sprzedaży lokali, wobec czego gdyby stawki te uległy zmianie, cena przedmiotu umowy ulegnie zmianie proporcjonalnie do zmiany stawek podatku VAT” [klauzula nr 1386 w Rejestrze]

Komentarz: Uzasadniając abuzywność tych klauzul SOKiK stwierdził, że wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezależne od woli stron, jednak podatek jest elementem ceny. W każdym przypadku zmiany ceny konsumentowi przysługiwać powinno uprawnienie do odstąpienia od umowy, bez konieczności ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek dodatkowych obciążeń

3/ Klauzule abuzywne dotyczące ponoszenia kosztów związanych z zawarciem umowy

„Wszystkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy, wpisem ewentualnych roszczeń oraz przeniesieniem własności przedmiotu umowy (zawarcie aktu notarialnego) poniesie Kupujący (opłata notarialna, opłata skarbowa i sądowa, podatki itp.)” [klauzula nr 3365 w Rejestrze];

Komentarz: SOKiK uznał przedmiotowe postanowienie za niedozwolone z uwagi na jego ogólny charakter, czego skutkiem może być obciążenie konsumenta kosztami wypisów aktów notarialnych dla dewelopera.

4/ Klauzule abuzywne dotyczące cesji praw

„Przeniesienie przez jedną ze stron praw lub obowiązków wynikających z niniejszej umowy na osobę trzecią wymaga zgody drugiej strony wyrażonej na piśmie pod rygorem nieważności” [klauzula nr 4080 w Rejestrze]

Komentarz: W opinii SOKiK przedmiotowe postanowienie ma charakter abuzywny, gdyż uzależnia dokonanie przez konsumenta przelewu praw i obowiązków wynikających z umowy od zgody dewelopera (wyrok z dnia 20 lipca 2012 r., sygn. XVII AmC 1002/12).

5/ Klauzule abuzywne dotyczące kar umownych

„W przypadku odstąpienia od niniejszej umowy przez Dewelopera z przyczyn wymienionych w pkt 1 i 2 ustępu 1 powyżej (dop. Autora: tj. pkt 1. dotyczy niespełnienia przez Nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub określ. wysokości) Nabywca zapłaci na rzecz Dewelopera karę umowną w wysokości 3% ceny określonej w par.2 ust.4 niniejszego aktu” [decyzja Prezesa UOKiK Nr RBG – 24 /2014 z dnia 12 września 2014 r.]

Komentarz: Prezes UOKiK uzasadniając stanowisko wskazał, że o ile dozwolonym jest oraz mieści się w dyspozycji art. 483 § 1 k.c. umieszczanie w umowie zapisów dotyczących kary umownej w przypadku odstąpienia od umowy przez stronę, o tyle nie jest dopuszczalne ustanawianie kar umownych w przypadkach braku terminowych zapłat

„W przypadku powstałego z wyłącznej winy EDBUD-u opoźnienia w przekazaniu lokalu do prowadzenia robot wykończeniowych przekraczającego 60 dni, nabywcy przysługuje kara umowna w wysokości 0,02% ceny lokalu, określonej w par. 4 ust. 1, za każdy dzień zwłoki powyżej 60 dni, nie więcej jednak niż 2%” [klauzula nr 1392 w Rejestrze];

„W przypadku zwłoki w wybudowaniu lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem umowy, Kupującemu przysługuje prawo do naliczenia kar umownych w wysokości 0,1% ceny o której mowa w § 3 ust. 1 za każdy tydzień opóźnienia, jednak nie więcej niż 5%.” [klauzula nr 1644 w Rejestrze]

Komentarz: SOKiK uznał przedmiotowe postanowienia za abuzywne z uwagi na fakt, iż ograniczają one wysokość kar umownych naliczanych przez konsumenta w przypadku nieterminowego spełnienia świadczenia przez dewelopera

„Kupujący ma obowiązek opróżnić lokal ze wszystkich swoich rzeczy oraz rzeczy osób trzecich w terminie 14 dni od dnia doręczenia oświadczenia od odstąpienia od umowy. Ponadto kupujący ma obowiązek zapłaty za korzystanie z lokalu kwoty 2500 zł za każdy rozpoczęty miesiąc od dnia wydania lokalu do dnia zwrotu” [klauzula nr 2415 w Rejestrze];

Komentarz: SOKiK uznał przedmiotowe postanowienie za niedozwolone z uwagi na to, że konsument zostaje obciążony kosztami z tytułu korzystania z lokalu w ryczałtowo określonej wysokości, bez uwzględnienia czasu w jakim faktycznie z niego korzystał, wielkości (wyrok z dnia 10 marca 2010 r., sygn. XVII AmC 1161/09).

6/ Klauzule abuzywne dotyczące jurysdykcji sądowej

„Wszelkie sprawy jakie mogą powstać w związku z realizacją umowy strony będą rozstrzygać w drodze negocjacji, a w przypadku niemożności osiągnięcia porozumienia przez Sąd miejscowo właściwy dla siedziby ZEORK S.A.” [klauzula nr 353 w Rejestrze]

Komentarz: Wyłączenie zasady właściwości ogólnej sądu może być dodatkową dolegliwością dla konsumentów powodującą np. stratę czasu na przejazd, utrudnienie życia codziennego ora konieczność ponoszenia dodatkowych kosztów w celu obrony swoich interesów. Może to ponadto ujemnie wpływać na zachowanie konsumentów ograniczając lub nawet wyłączając możliwość realizacji przysługujących im uprawnień. Jak zauważa Sąd, tego rodzaju postanowienie sprzeczne jest wprost z art. 3853 pkt 23 k.c., będąc odwzorowaniem wskazanej w nim klauzuli abuzywnej.

7/ Klauzule abuzywne dotyczące pełnomocnictw dla dewelopera

„Kupujący na wypadek zawarcia Umowy Sprzedaży przez Spółkę działającą w charakterze pełnomocnika Kupujących lub przez dalszego pełnomocnika na podstawie pełnomocnictwa udzielonego w tym zakresie przez Spółkę (i pod warunkiem zawarcia Umowy Sprzedaży) oświadczają, że: 1.1. na wypadek zmiany łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali mieszkalnych i niemieszkalnych położonych w budynkach na Nieruchomości, na skutek prowadzonej przez Spółkę Inwestycji bądź na skutek rozbudowy tych budynków, ewentualnie ustalenia wysokości udziałów w Nieruchomości Wspólnej po uzyskaniu wypisów z kartoteki lokali uwzględniających powierzchnię wszystkich lokali wydzielanych z przedmiotowych budynków realizowanych przez Spółkę w kolejnych etapach Inwestycji, wyrażają zgodę na odpowiednią zmianę udziału w Nieruchomości Wspólnej, związanego z udziałem we własności Garażu i pozostałymi lokalami w tym zakresie udzielają Spółce pełnomocnictw, do dokonania zmiany udziału w Nieruchomości Wspólnej – na warunkach według uznania Spółki, z tym, że nowa wysokość tego udziału zostanie określona zgodnie z zasadami zawartymi w Ustawie o własności lokali, 1.2.: wobec powyższego – stosownie do treści art. 101 Kodeksu Cywilnego – z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego, który powstanie, to jest zawarciem Umowy Sprzedaży i pod warunkiem zaistnienia następujących przyczyn: zapłaty całej ceny, przejścia prawa do współposiadania i korzystania z Garażu oraz wydania Miejsc Postojowych do wyłącznego korzystania, zrzekają się prawa do odwołania tego pełnomocnictwa oraz postanawiają, iż nie wygaśnie ono w przypadku ich śmierci lub rozwiązania Spółki” [klauzula nr 4555 w Rejestrze];

„Kupujący oświadczają nadto, że w ramach wszelkich udzielonych tymże aktem pełnomocnictw – stosownie do treści art. 108 Kodeksu Cywilnego – pełnomocnik może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w ich imieniu, może też reprezentować wszystkie strony czynności prawnej, a ponadto, że – stosownie do treści art. 106 Kodeksu Cywilnego – może udzielać dalszych pełnomocnictw” [klauzula nr 4561 w Rejestrze];

„W przypadku zbycia lokalu lub udziału we współwłasności lokalu stanowiących przedmiot tej umowy, Strona Kupująca zobowiązuje się dołożyć wszelkich starań, aby w umowie zbycia wyjednać pełnomocnictwa w zakresie tożsamym z powyższymi pełnomocnictwami” [klauzula nr 3540 w Rejestrze];

„Kupujący na wypadek zawarcia Umowy Sprzedaży przez Spółkę działającą w charakterze pełnomocnika Kupujących lub przez dalszego pełnomocnika na podstawie pełnomocnictwa udzielonego w tym zakresie przez Spółkę (i pod warunkiem zawarcia Umowy Sprzedaży) udzielają Spółce pełnomocnictwa do reprezentowania ich w toku wszelkich postępowań (w tym w szczególności postępowań administracyjnych) dotyczących realizacji Inwestycji oraz uzyskania pozwoleń na użytkowanie. Kupujący nie będą wnosić jakichkolwiek roszczeń z tytułu toczących się prac budowlanych i postępowań, jak również zobowiązują się nie korzystać ze środków prawnych służących kwestionowaniu wydanych decyzji (w tym w szczególności odwołań, zażaleń, skarg o wznowienie postępowania itp.)” [klauzula nr 4559 w Rejestrze]

8/ Klauzule abuzywne dotyczące rozwiązania umowy / odstąpienia od umowy

„Stronie sprzedającej przysługuje prawo do wypowiedzenia niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym przy uwzględnieniu par. 4 umowy według wyboru Strony sprzedającej, jeśli Strona kupująca będzie zalegała z zapłatą chociażby jednej raty (części) ceny sprzedaży lub jakiejkolwiek kwoty podatku od towaru i usług i nie dokona odpowiedniej płatności wraz z należnymi odsetkami w terminie 21 dni od dnia wymagalności, określonego w par. 3 niniejszej umowy” [klauzula nr 1375 w Rejestrze]

Komentarz: SOKiK podkreślił, że klauzula ta kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i tym samym rażąco naruszający jego interesy. Ustanawia bowiem dla strony sprzedającej prawo do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym, bez uprzedniego wyznaczenia stronie kupującej dodatkowego terminu do wykonania ciążącego na niej obowiązku zapłaty ceny czy też innych należności.

9/ Podsumowanie

Przedstawione na blogu klauzule abuzywne (część I i część II), stanowią zbiór klauzul niedozwolonych najczęściej stosowanych w umowach deweloperskich, nie jest to jednak zbiór wyczerpujący, dlatego też każda umowa deweloperska powinna podlegać odrębnej analizie.

Niezależnie od powyższego, w umowach deweloperskich mogą znaleźć się również postanowienia naruszające zasadę swobody kontraktowej, tj. sprzeczne z właściwością (naturą) stosunku prawnego, ustawą lub zasadami współżycia społecznego, które uznawane są za nieważne z mocy prawa.

Poszukujesz więcej informacji na temat specjalizacji kancelarii nieruchomości w Krakowie? Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą wsparcia w obszarze prawa konsumenckiego.