Klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich – część I

15.08.2021 r.

[aktualizacja 25.08.2024 r.]\

W styczniu 2014 r. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów opublikował raport pn. „Konsument na rynku deweloperskim”, w którym to raporcie poddano analizie m.in. wzorce umów deweloperskich funkcjonujących w tym czasie na rynku wraz z najczęściej stosowanymi klauzulami abuzywnymi.

Od tego czasu wiele na rynku deweloperskim się zmieniło, zmieniły się także wzorce umowne stosowane przez deweloperów, nowe klauzule umowne zostały poddane analizie przez SOKiK (Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów), a następnie po przejęciu kompetencji – przez Prezesa UOKiK.

W dzisiejszym artykule zaprezentowane zostaną najnowsze rozstrzygnięcia Prezesa UOKiK dotyczące klauzul niedozwolonych stosowanych w umowach deweloperskich wraz z podziałem na kategorie naruszeń.

Z uwagi na obszerność zagadnienia, zostanie ono przedstawione w dwóch częściach, zapraszam zatem do lektury części I!

1/ Klauzule niedozwolone – informacje podstawowe

Przed omówieniem konkretnych klauzul niedozwolonych, kilka informacji podstawowych: skąd wzięło się pojęcie klauzul niedozwolonych, gdzie są uregulowane i w jaki sposób je zidentyfikować?

Przepisy art. 385¹ i następne Kodeksu cywilnego (dalej: „k.c.”) dotyczące klauzul niedozwolonych  stanowią implementację dyrektywy Rady 93/13/EWG z 5.04.1993 r. w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich (Dz.Urz. UE 1993 L 95, s. 29, ze zm.).

Celem ich wprowadzenia było stworzenie dodatkowego instrumentu ochrony konsumenta jako strony ekonomicznie słabszej, znajdują one zatem zastosowanie do umów zawieranych między przedsiębiorcą a konsumentem.

Zgodnie z art. 385(1) k.c.:

„1.  Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

2.  Jeżeli postanowienie umowy zgodnie z § 1 nie wiąże konsumenta, strony są związane umową w pozostałym zakresie.

3.  Nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta.

4.  Ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje.”

Identyfikacja klauzuli niedozwolonej w umowie nie jest zadaniem prostym, pewne ułatwienie w tym zakresie wprowadza art. 385(3) k.c., w którym wskazano przykładowy katalog postanowień, które uznaje się za niedozwolone, tj. w szczególności postanowienia które:

• wyłączają lub ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za szkody na osobie;
• wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania;
• wyłączają lub istotnie ograniczają potrącenie wierzytelności konsumenta z wierzytelnością drugiej strony;
• przewidują postanowienia, z którymi konsument nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem umowy;
• zezwalają kontrahentowi konsumenta na przeniesienie praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy bez zgody konsumenta;
• uzależniają zawarcie umowy od przyrzeczenia przez konsumenta zawierania w przyszłości dalszych umów podobnego rodzaju;
• uzależniają zawarcie, treść lub wykonanie umowy od zawarcia innej umowy, niemającej bezpośredniego związku z umową zawierającą oceniane postanowienie;
• uzależniają spełnienie świadczenia od okoliczności zależnych tylko od woli kontrahenta konsumenta;
• przyznają kontrahentowi konsumenta uprawnienia do dokonywania wiążącej interpretacji umowy;
• uprawniają kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie;
• przyznają tylko kontrahentowi konsumenta uprawnienie do stwierdzania zgodności świadczenia z umową;
• wyłączają obowiązek zwrotu konsumentowi uiszczonej zapłaty za świadczenie niespełnione w całości lub części, jeżeli konsument zrezygnuje z zawarcia umowy lub jej wykonania;
• przewidują utratę prawa żądania zwrotu świadczenia konsumenta spełnionego wcześniej niż świadczenie kontrahenta, gdy strony wypowiadają, rozwiązują lub odstępują od umowy;
• pozbawiają wyłącznie konsumenta uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia;
• zastrzegają dla kontrahenta konsumenta uprawnienie wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieoznaczony, bez wskazania ważnych przyczyn i stosownego terminu wypowiedzenia;
• nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy;
• nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego;
• stanowią, że umowa zawarta na czas oznaczony ulega przedłużeniu, o ile konsument, dla którego zastrzeżono rażąco krótki termin, nie złoży przeciwnego oświadczenia;
• przewidują wyłącznie dla kontrahenta konsumenta jednostronne uprawnienie do zmiany, bez ważnych przyczyn, istotnych cech świadczenia;
• przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy;
• uzależniają odpowiedzialność kontrahenta konsumenta od wykonania zobowiązań przez osoby, za pośrednictwem których kontrahent konsumenta zawiera umowę lub przy których pomocy wykonuje swoje zobowiązanie, albo uzależniają tę odpowiedzialność od spełnienia przez konsumenta nadmiernie uciążliwych formalności;
• przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta;
• wyłączają jurysdykcję sądów polskich lub poddają sprawę pod rozstrzygnięcie sądu polubownego polskiego lub zagranicznego albo innego organu, a także narzucają rozpoznanie sprawy przez sąd, który wedle ustawy nie jest miejscowo właściwy.

Jeżeli umowa zawiera klauzule niedozwolone, to zgodnie z art. 385(1) § 1 k.c.  nie wiążą one konsumenta z mocy prawa.

Co to w praktyce oznacza? Jeżeli przedsiębiorca przychyli się do stanowiska konsumenta co do braku związania klauzulą niedozwoloną, umowa jest wykonywana przez strony tak, jakby dana klauzula nie została nigdy zastrzeżona w umowie.

W przypadku konfliktu z przedsiębiorcą, konsument może poddać klauzule umowne tzw. kontroli incydentalnej, tj. poprzez skierowanie sprawy do sądu powszechnego, który będzie oceniał zasadność stanowiska stron.

Konsumentowi przysługuje również prawo do wszczęcia postępowania w sprawie tzw. abstrakcyjnej kontroli postanowień wzorca umowy poprzez zawiadomienie Prezesa UOKiK o podejrzeniu stosowania przez przedsiębiorcę niedozwolonego postanowienia wzorca umowy.

Efektem postępowania w sprawie o uznanie postanowienia wzorca umowy za niedozwolone jest wydanie przez Prezesa UOKiK decyzji administracyjnej, w której rozstrzyga, czy dana klauzula ma niedozwolony charakter oraz czy zakazuje jej dalszego wykorzystywania.

Przed nowelizacją ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, tj. przed 17 kwietnia 2016 r., o niedozwolonym charakterze klauzul umownych decydował Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (SOKiK). Postanowienia umowne uznane prawomocnym wyrokiem SOKiK za niedozwolone były wpisywane do rejestru klauzul niedozwolonych i od tego momentu ich stosowanie w obrocie z konsumentami było zakazane.

2/ Klauzule abuzywne w umowach deweloperskich

Poddając analizie rejestr klauzul niedozwolonych (dalej: „Rejestr”) oraz decyzje Prezesa UOKiK można wyróżnić następujące kategorie klauzul niedozwolonych stosowanych w umowach deweloperskich:

1. Klauzule abuzywne dotyczące zmiany powierzchni lokalu

• „Wynikająca z obmiaru powykonawczego zmiana powierzchni użytkowej Lokalu (w stosunku do podanej w § 2 pkt 6 niniejszego aktu) w granicach do plus-minus 2% nie wpływa na stan rozliczeń między stronami (…)” [decyzja Prezesa UOKiK nr RPZ 5/2019 z dnia 28 czerwca 2019 r.];

• „„Strony ustalają, że faktyczna powierzchnia lokalu ustalona będzie w drodze obmiaru dokonanego zgodnie z normą PN 70/B – 02365 i potwierdzona zostanie w protokole odbioru Lokalu. Ustalona w powyższy sposób powierzchnia może się różnić od powierzchni wskazanej w § (…) Umowy o wartość nieprzekraczającą 1,5% (jeden i pięć dziesiątych procenta). Każda ze Stron będzie uprawniona domagać się od drugiej strony dokonania dopłaty bądź zwrotu nadpłaty wyłącznie w przypadku, gdy powyższa różnica przekracza 1,5% (jeden i pięć dziesiątych procenta), z tym zastrzeżeniem, że w takim przypadku Nabywca będzie uprawniony odstąpić od Umowy w terminie 7 (siedmiu) dni od dnia podpisania przez Strony protokołu odbioru Lokalu (…).” [decyzja Prezesa UOKiK Nr DDK 5/2015 z dnia 11 czerwca 2015 r.];

• „Strony uzgadniają, iż różnica wynosząca ± 3% (trzy procent) pomiędzy rzeczywistą powierzchni Apartamentu ustaloną w sposób określony w niniejszym artykule, a powierzchnią Apartamentu wskazaną w niniejszej Umowie jest dopuszczalna i nie będzie stanowić podstawy do korekty Ceny” [klauzula nr 2163 w Rejestrze];

• „Jeżeli po dokonaniu ostatecznych obmiarów powierzchnia mieszkania ulegnie zmianie, Sprzedający powiadomi Kupującego o wysokości i terminie dokonania wpłaty lub wypłaty kwot wynikających z faktycznej powierzchni mieszkania” [klauzula nr 4281 w Rejestrze];

• „Strony zgodnie ustalają, iż cena nabycia przedmiotu umowy określona w par. 2 ust. 1 ulegnie zmianie w wyniku: b) zmiany powierzchni lokalu mieszkalnego, piwnicy, tarasu, oraz działku gruntu przeznaczonej na urządzenie ogródka przydomowego w wyniku dokonania pomiarów powykonawczych przy przyjęciu stawek za 1 m2 powierzchni odpowiednio: lokalu mieszkalnego = …. PLN, piwnicy = …. PLN, tarasu = …. PLN, ogródka przydomowego = …. PLN” [klauzula nr 1436 w Rejestrze];

• „W przypadku zmiany powierzchni lokalu wnikającej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o wartość wynikającą z pomnożenia różnicy w powierzchni lokalu przez cenę jednego metra kwadratowego ustaloną w umowie” [klauzula nr 227 w Rejestrze].

2. Klauzule abuzywne skutkujące zrzeczeniem się roszczeń przez konsumenta

• „Strony oświadczają, że postanowienia niniejszej umowy zostały uzgodnione indywidualnie z Nabywcą (przez co rozumie się przyjęcie ich bez uwag lub dokonanie jej zmian poprzez negocjacje obu stron umowy), a Nabywca potwierdza jednocześnie, iż postanowienia te są dla niego zrozumiałe, a także jednoznaczne” [decyzja Prezesa UOKiK Nr RPZ 5/2019 z dnia 28 czerwca 2019 r.];

• „Strony oświadczają, że w związku z dokonanym rozliczeniem znoszą między sobą wszelkie roszczenia wynikające z wykonania umowy na wybudowanie i sprzedaż lokalu mieszkalnego oraz garażu wielostanowiskowego poza wynikającymi bezpośrednio z niniejszego aktu, z tytułu należności czynszowych, w szczególności kosztów eksploatacji i kosztów związanych z zarządzaniem i utrzymaniem urządzeń wspólnych nieruchomości, poza roszczeniami z tytułu rękojmi oraz wynikającymi z bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa.” [klauzula nr 2191 w Rejestrze];

• „Część nieruchomości wspólnej Budynku (Budynku I oraz Budynku II) obejmująca część dachu oraz część elewacji będzie przeznaczona pod reklamę Spółki lub innych wskazanych przez Spółkę podmiotów prawa lub innych użytkowników Lokalu Biurowego. W związku z treścią zdania poprzedniego Strony w Umowie Sprzedaży dokonają podziału do korzystania nieruchomości wspólnej w ten sposób, iż Spółce będzie przysługiwało nieodpłatne prawo do wyłącznego korzystania z określonej powyżej części nieruchomości wspólnej z możliwością jej przekazania do korzystania przez innych użytkowników Lokalu Biurowego, a Nabywca nie będzie zgłaszał roszczeń w stosunku do tej części, w tym roszczeń określonych w art. 12 Ustawy” [klauzula nr 3533 w Rejestrze];

• „Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży konkretnego lokalu mieszkalnego jest wywiązanie się przez stronę zobowiązaną do kupna z wszelkich zobowiązań finansowych zgodnie z niniejszą umową, a w szczególności wpłacenie na rachunek bankowy Spółki całej ceny tego lokalu mieszkalnego” [klauzula nr 3664 w Rejestrze]

Komentarz: SOKiK uznając przedmiotowe postanowienie za abuzywne uwzględnił fakt, iż użycie w tego rodzaju postanowieniach ogólnego sformułowania skutkuje możliwością obciążenia konsumenta różnymi opłatami (np. opłatą za eksploatację i administrowanie budynkiem, w tym również opłatami będącymi przedmiotem sporu pomiędzy konsumentem, a deweloperem).

• „Oświadczenia i zawiadomienia Activ Investment przesłane Kupującemu na podany adres do korespondencji uważa się za skutecznie doręczone. Kupujący zobowiązany jest w trakcie trwania niniejszej Umowy do natychmiastowego zawiadomienia Activ Investment o każdej zmianie adresu swego miejsca zamieszkania, pod rygorem uznania za skutecznie doręczone oświadczeń i zawiadomień Activ Investment przesłanych Kupującemu na adres wskazany w niniejszej umowie” [klauzula nr 1482 w Rejestrze];

Komentarz: SOKiK uznał przedmiotowe postanowienie za abuzywne z uwagi na fakt, iż przesądza o skuteczności doręczenia pism w przypadku niepoinformowania przez konsumenta przedsiębiorcy o zmianie adresu

• „W razie niestawiennictwa kupującego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedający dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i będzie to jednoznaczne z wykonaniem przez sprzedającego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalają, że w takim przypadku sprzedający upoważniony jest do wystawienia odpowiedniej faktury [klauzula nr 364 w Rejestrze];

• Stwierdzone w protokole usterki sprzedający zobowiązuje się usunąć niezwłocznie, a następnie strony zobowiązane są do przystąpienia do czynności przekazania mieszkania ponownie, przy czym nieobecność kupującego upoważnia sprzedającego do samodzielnego sporządzenia protokołu bez konieczności ponownego wezwania kupującego [klauzula nr 1442 w Rejestrze];

Komentarz: SOKiK orzekł, że ww. postanowienia stanowią klauzule niedozwolone, ponieważ umożliwiają przedsiębiorcy dokonanie odbioru lokalu bez obecności konsumenta i zwolnienie się z odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, co rażąco narusza interes konsumenta

3. Klauzule abuzywne dotyczące zarządu nieruchomością wspólną

• „Sprzedający zobowiązuje się prowadzić odpłatnie, na koszt mieszkańców i z ich upoważnienia, administrację budynku przez 36 miesięcy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupujący podpisując niniejszą Umowę upoważnia Sprzedającego do powyższych czynności. Po upływie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez Właścicieli mieszkań w trybie wynikającym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali” [klauzula nr 893 w Rejestrze];

• „Do czasu sprzedaży wszystkich lokali mieszkalnych w w/w obiekcie budowlanym zarząd nieruchomością wspólną pełnić będzie realizator lub podmiot przez niego wskazany, którego wynagrodzenie odpowiadać będzie średnim cenom rynkowym z obszaru dzielnicy Białołęka” [klauzula nr 2476 w Rejestrze];

• „Sprzedający zobowiązuje się odpłatnie prowadzić na koszt Kupującego zarząd i administrację przedmiotowej nieruchomości (budynku i gruntu), począwszy od dnia przekazania lokalu Kupującemu do użytkowania oraz przez okres 36 miesięcy od momentu ustanowienia odrębnej własności dla ostatniego lokalu mieszkalnego na osiedlu Chabrowym 2 etap. Powyższe obowiązki Sprzedający może przenieść na osobę trzecią.” [klauzula nr 1642 w Rejestrze];

Komentarz: SOKiK uznał przedmiotowe postanowienie za abuzywne z uwagi na to, że uniemożliwiają konsumentowi korzystanie z ustawowego uprawnienia, określonego w przepisach wyżej ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali.

4. Klauzule abuzywne dotyczące zmian w projekcie budynku

• „Sprzedający zastrzega sobie możliwość dokonania zmian w projekcie budynku dotyczących projektowanych technologii i rozwiązań” [klauzula nr 234 w Rejestrze];

• „Strony ustalają, ze realizator uprawniony jest do dokonywania zmian w przedłożonym projekcie architektonicznym o ile okażą się one konieczne ze względu na realizację podmiotowej inwestycji, jeżeli wspomniane zmiany nie spowodują istotnego obniżenia standardu wykończenia inwestycji opisanego w § 2 pkt 3″ [klauzula nr 2475 w Rejestrze];

• „Edbud oświadcza, że zastrzega sobie prawo do dokonywania zmian w projekcie budynku, a nabywca fakt ten akceptuje. Właściwy układ funkcjonalny nabywanego lokalu, wielkość poszczególnych pomieszczeń, okien, balkonów/tarasów/ogródków oraz usytuowanie pionów instalacyjnych określone będą w projekcie wykonawczym” [klauzula nr 1381 w Rejestrze]

Komentarz: Określony standard przedmiotu świadczenia przedsiębiorcy jest powodem zawarcia umowy przez konsumenta i uzasadnia cenę, którą ma zapłacić. Możliwość zaś zmiany projektowanych technologii i rozwiązań daje przedsiębiorcy uprawnienie do dokonania wiążącej interpretacji umowy w tym zakresie. SOKiK uznał zatem, że skoro strony umówiły się na konkretny sposób wykonania zobowiązania przez przedsiębiorcę, to jego zmiana może mieć wpływ na jakość lokalu.

W części II opracowania znajdą natomiast Państwo klauzule abuzywne dotyczące:

• obciążenia konsumenta ryzykiem gospodarczym;
• zapłaty ceny sprzedaży;
• ponoszenia kosztów związanych z zawarciem umowy;
• cesji praw;
• kar umownych;
• jurysdykcji sądowej;
• pełnomocnictw udzielanych deweloperowi.;
• rozwiązania umowy / odstąpienia od umowy.

Znajdziesz mnie też: