13.09.2020 r.
W ostatniej części opracowania zmian wprowadzonych przez „dużą” nowelizację prawa budowlanego przedstawione zostaną zagadnienia związane z zakończeniem budowy, w tym dotyczące pozwolenia na użytkowanie oraz zmiany dotyczące samowoli użytkowej.
W artykule zostaną omówione również przepisy przejściowe regulujące zasady postępowania w nowym stanie prawnym (od 19 września 2020 r.).
Pozostałe zagadnienia związane z nowelizacją zostały omówione na blogu w części I [zgłoszenie a PNB, projekt budowlany], części II [istotne odstąpienie, dziennik budowy] oraz części III [samowola budowlana].
Zapraszam do lektury.
I. Zakończenie budowy [wprowadzenie odrębnego rozdziału 5b – „Zakończenie budowy”]
1/Częściowe oddanie inwestycji do użytkowania
- patrz: art. 55
Nowelizacją dodano art. 55 ust. 1a i 1b w celu doprecyzowania przepisów dotyczących częściowego oddawania inwestycji do użytkowania.
Zgodnie z art. 55 ust. 1 pkt 3 przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.
W art. 55 ust. 1a i 1b wskazano konkretne przypadki, w których możliwe jest udzielenie pozwolenia na użytkowanie przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.
Zgodnie z ust. 1a decyzja o pozwoleniu na użytkowanie, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może obejmować:
- cały obiekt budowlany lub jego część;
- niektóre z obiektów budowlanych objętych jedną decyzją o pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniem, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 i 2.
Natomiast zgodnie z dodanym ust. 1b, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie organ nadzoru budowlanego będzie musiał ocenić (podczas obowiązkowej kontroli budowy, o której mowa w art. 59), czy oddawane do użytkowania obiekty budowlane lub ich części będą mogły samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.
2/ Wniosek o wydanie PNU
- art. 57
Celem zmiany art. 57 pr. bud. jest uporządkowanie przepisów dotyczących dokumentacji, którą należy dołączyć do wniosku o wydanie decyzji pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego lub zgłoszenia zakończenia robót budowlanych.
Nowelizacją wprowadzono obowiązek dołączenia projektu technicznego do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Zmiana ta wynika z wprowadzonych zmian dotyczących zakresu i formy projektu budowlanego (omówionych w artykule na blogu).
W art. 57 ust. 1 wskazano również, jakie protokoły badań i sprawdzeń mają być dołączane do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie (protokoły potwierdzające prawidłowość działania przyłączy i instalacji oraz protokół badania urządzenia technicznego wynikający z ustawy o dozorze technicznym – w przypadku, gdy jest on wymagany).
Ponadto do listy dokumentów załączanych do ww. zawiadomienia lub wniosku włączono decyzję zezwalającą na eksploatację danego urządzenia technicznego wydawaną przez organ właściwej jednostki dozoru technicznego, którą inwestorzy zwyczajowo składali do nadzoru budowlanego.
Zgodnie z art. 57 ust. 1b, w przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego inwestor nie będzie obowiązany przedłożyć do organu nadzoru budowlanego oryginału dziennika budowy, protokołów badań i sprawdzeń (z wyjątkiem protokołu badania szczelności instalacji gazowej) oraz potwierdzeń odbioru wykonanych przyłączy. Pozostałe dokumenty wymienione w art. 57 ust. 1 nadal będą dołączane do zawiadomienia o zakończeniu budowy.
Nowelizacją uchylono ust. 7 w art. 57 pr. bud. dotyczący kar na nielegalne przystąpienie do użytkowania obiektu budowalnego. Nowa procedura dot. wymierzania tych kar określona została w art. 59i pr. bud.
3/ Kontrola nadzoru budowlanego
- patrz: art. 59a
Na podstawie ustawy nowelizującej, w przedmiocie zakresu obowiązkowej kontroli przeprowadzanej przez organ nadzoru budowlanego, doprecyzowano, że kontrola ta obejmuje m.in. sprawdzenie zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu, jak również z projektem architektoniczno-budowlanym i projektem technicznym w zakresie wymienionych w przepisie elementów.
W związku ze zmianą art. 55 pr. bud., zakres obowiązkowej kontroli budowy poszerzono o sprawdzenie przez organ nadzoru budowlanego, czy oddawane do użytkowania obiekty budowlane lub ich części mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem (jeżeli przystąpienie do użytkowania ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych).
4/ Nieważność PNU
- patrz: art. 59h
W dodanym nowelizacją art. 59h wprowadzono termin, po upływie którego nie będzie już możliwe stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (5 lat).
W uzasadnieniu projektu ustawy nowelizującej, wskazano, że termin 5 lat liczony od dnia, w którym decyzja pozwolenia na użytkowanie stała się ostateczna, jest wystarczający na stwierdzenie ewentualnych nieprawidłowości w decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
5/ Użytkowanie obiektu bez zgody
- patrz: art. 59i
Obecnie kara z tytułu nielegalnego użytkowania jest uregulowana w art. 57 ust. 7 pr. bud., zgodnie z którym, w przypadku stwierdzenia przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem przepisów art. 54 i art. 55, organ nadzoru budowlanego wymierza karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Do kary tej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu.
Wprowadzone nowelizacją zmiany precyzują zasady dotyczące nielegalnego przystąpienia do użytkowania, m.in. poprzez wprowadzenie rozwiązania tzw. „żółtej kartki”.
Nowy art. 59i pr. bud. stanowi, że w przypadku stwierdzenia przez organ nadzoru budowlanego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem przepisów art. 54 i art. 55, w protokole z przeprowadzonej kontroli organ nadzoru budowlanego poucza inwestora lub właściciela, że obiekt ten nie możne być użytkowany bez pozwolenia na użytkowanie lub dokonania skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy. W przypadku nieobecności inwestora i właściciela podczas ww. kontroli doręcza się pouczenie na piśmie.
Po upływie 60 dni od otrzymania powyższego pouczenia organ sprawdza, czy obiekt ten jest nadal użytkowany z naruszeniem przepisów art. 54 i art. 55. Jeżeli użytkownik obiektu budowlanego (lub jego części) nie zaprzestanie nielegalnego użytkowania, wówczas organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie, w którym wymierza karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Do kary tej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar (o których mowa w art. 59f ust. 1), z tym że stawka opłaty podlegać będzie dziesięciokrotnemu podwyższeniu.
Następnie, nie wcześniej niż po upływie 30 dni od doręczenia postanowienia organ nadzoru budowlanego po raz kolejny sprawdza, czy obiekt budowlany lub jego część jest w dalszym ciągu nielegalnie użytkowany. W przypadku dalszego użytkowania z naruszeniem przepisów ustawy ponownie wymierza się karę za nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego – w drodze postanowienia. Stawka opłaty (art. 59f ust. 2) dla każdej kolejnej kary podlega pięciokrotnemu podwyższeniu. Postanowienie to wydawane jest wielokrotnie, przy czym każde kolejne może zostać wydane nie wcześniej niż po upływie 30 dni od wydania poprzedniego postanowienia (art. 59i ust. 7).
Zgodnie z nową regulacją kara z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymierzana będzie każdorazowo w postanowieniu wydawanym przez organ nadzoru budowlanego, po stwierdzeniu użytkowania bez dopełnienia obowiązku wnikającego z przepisów ustawy.
Z uwagi na możliwość wielokrotnego stosowania kar finansowych, stawka kary z tytułu nielegalnego użytkowania – z wyjątkiem pierwszej wymierzanej kary – została na podstawie nowelizacji zmniejszona o połowę w stosunku do obecnie obowiązujących przepisów.
6/ Okresowe kontrole
- patrz: art. 62a
Dodany nowelizacją art. 62a reguluje kwestie dotyczące sporządzania protokołów z okresowych kontroli.
Dodatkowo przepisy zawarte w art. 62a ust. 2–4 określają informacje, jakie powinny znaleźć się w protokole kontroli, oraz załączniki do protokołu, które stanowią dokumenty potwierdzające, że osoba przeprowadzająca kontrolę jest do tego uprawniona.
7/ Zmiana dotychczasowego sposobu użytkowania
- patrz: art. 71
Nowelizacją wprowadzono zmianę w art. 71 poprzez dodanie ust. 2a, zgodnie z którym w przypadku zmiany warunków bezpieczeństwa pożarowego do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części należy dołączyć ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.
Ponadto w ust. 6 w pkt 2 wprowadzono zmianę porządkującą wynikającą ze zmian wprowadzonych w art. 30 pr.bud.
W ust. 9 wprowadzono zastrzeżenie co do obiektów budowlanych zlokalizowanych na terenach zamkniętych ustalonych decyzją Ministra Obrony Narodowej, wskazujące, że zmiana sposobu użytkowania w przedmiotowych obiektach nie wymaga dokonania zgłoszenia.
8/ Postępowania prowadzone z urzędu
- patrz: art. 72a
Na podstawie dodanego przepisu art. 72a, wskazano które postępowania przewidziane przepisami ustawy – Prawo budowlane będą prowadzone z urzędu [okresowe kontrole / zakaz użytkowania budynku / nakaz rozbiórki / nakaz opróżnienia / zmiana sposobu użytkowania].
9/ Prowadzenie rejestrów
- patrz: art. 82b
W związku z wprowadzonymi zmianami dotyczącymi zakresu i formy projektu budowlanego, ustawą nowelizująca dostosowano wymagania co do gromadzonych w rejestrach organów administracji architektoniczno-budowlanej danych, przy uwzględnieniu, że wyłącznie projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany będzie podlegał zatwierdzeniu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.
10/ Przepisy karne
- patrz: art. 93
Nowelizacją na nowo uregulowano karę przewidzianą za naruszenie wymagań ustawy, związanych z wykonywaniem robót budowlanych bez uzyskania właściwej zgody organu administracji architektoniczno-budowlanej.
Obecnie, zgodnie z art. 90 pr. bud. podmiot wykonujący roboty budowlane, w przypadkach określonych w art. 48 ust. 1, art. 50 ust. 1 pkt 1 lub art. 50 ust. 1 pkt 2 ustawy, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.
W nowym stanie prawnym za powyższe naruszenia będzie grozić jedynie kara grzywny.
II. Przepisy przejściowe
1/ Regulacje ogólne
Zgodnie z ustawą nowelizującą: „Do spraw uregulowanych ustawą zmienianą w art. 1 [pr. bud.], wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, przepisy ustawy zmienianej w art. 1 [pr. bud.] stosuje się w brzmieniu dotychczasowym”.
Wraz z datą wejścia w życie ustawy nowe postępowania (wszczęte na nowym stanie prawnym) toczą się zatem zgodnie z nowymi przepisami, z następującym wyjątkiem.
W terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy nowelizującej (tj. do dnia 19 września 2021 r.) inwestor do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę albo wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego, albo zgłoszenia budowy może dołączyć projekt budowlany sporządzony na podstawie przepisów dotychczasowych.
W przypadku złożenia w nowym stanie prawnym projektu budowlanego na ,,starych’’ przepisach osiągamy niejako skutek wyboru ,,starych’’ przepisów prawa budowlanego. Zgodnie bowiem z art. 27 ustawy nowelizującej: ,,Do zamierzeń budowlanych realizowanych w oparciu o projekt budowlany sporządzony na podstawie przepisów dotychczasowych przepisy ustaw zmienianych w art. 1 [pr.bud.]-4, art. 6 oraz art. 8-24 stosuje się w brzmieniu dotychczasowym’’.
Przy czym w powyższych przypadkach i tak zastosowanie znajdą nowe przepisy dotyczące: art. 36a ust. 5 [przypadki istotnego odstąpienia], art. 36a ust. 5b [wyłączenia spod przypadków istotnego odstąpienia], art. 40 [domniemanie przeniesienia pozwolenia na budowę wraz z własnością nieruchomości] oraz skutek w postaci uchylenia obowiązującego obecnie art. 36a ust. 5a [wyłączenia spod przypadków istotnego odstąpienia].
Podsumowując, przepisy pr. bud. sprzed nowelizacji (z wyjątkami opisanymi wyżej zastosowania nowych przepisów), będą mogły być stosowane po 19 września 2020 r. w przypadku:
- spraw wszczętych i niezakończonych przed datą wejścia w życie ustawy nowelizującej;
- gdy zamierzenie budowlane realizowane jest na podstawie decyzji pozwolenia na budowę lub skutecznego zgłoszenia, wydanych przed wejściem w życie zmian;
- gdy inwestor wystąpi w terminie 12. miesięcy od dnia wejścia w życie zmian z wnioskiem o wydanie decyzji pozwolenia na budowę, zatwierdzenie projektu budowlanego albo dokona zgłoszenia, dołączając do wniosku projekt budowlany sporządzony na zasadach dotychczasowych.
2/ Wnioski o udzielenie zgody na odstępstwo
Zgodnie z ustawą nowelizującą, do wniosków o udzielenie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych złożonych do organów administracji architektoniczno-budowlanej i nierozpatrzonych przez te organy przed dniem wejścia w życie ustawy [19 września 2020 r.] stosuje się art. 9 [zgoda na odstępstwo] w brzmieniu nadanym ustawą nowelizującą.
3/ Dzienniki budowy
Dzienniki budowy, montażu i rozbiórki wydane lub ostemplowane przez organy administracji architektoniczno-budowlanej albo nadzoru budowlanego przed dniem wejścia w życie nowego rozporządzenia w sprawie sposobu prowadzenia dzienników budowy, montażu i rozbiórki zachowują ważność i są prowadzone w sposób określony w przepisach w brzmieniu dotychczasowym.
4/ Tablice informacyjne
Nowych przepisów dotyczących tablic informacyjnych / ogłoszeń nie stosuje się do tablic informacyjnych oraz ogłoszeń zawierających dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia wyprodukowanych lub umieszczonych na terenie budowy przed dniem wejścia w życie ustawy [19 września 2020 r.].
Tablice informacyjne oraz ogłoszenia wyprodukowane przed dniem wejścia w życie ustawy mogą pozostać na terenie budowy albo być umieszczone na terenie budowy po dniu wejścia w życie ustawy, pod warunkiem że są zgodne z przepisami w brzmieniu dotychczasowym.
5/ Uproszczone postępowanie legalizacyjne
Nie można wszcząć uproszczonego postępowania legalizacyjnego w stosunku do obiektów budowlanych, do których wydano przed dniem wejścia w życie ustawy [19 września 2020 r.] decyzję o nakazie rozbiórki.
6/ Kara z tytułu nielegalnego użytkowania
W przypadku wymierzenia kary z tytułu nielegalnego użytkowania przed dniem wejścia w życie ustawy [19 września 2020 r.] nowego przepisu art. 59i [nowe zasady sankcji z tytułu nielegalnego użytkowania] nie stosuje się.
III. Podsumowanie
[Zakończenie budowy]
- uregulowanie konkretnych przypadków, kiedy możliwe jest udzielenie pozwolenia na użytkowanie przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych;
- wprowadzenie terminu 5 lat liczonych od dnia, w którym decyzja pozwolenia na użytkowanie stała się ostateczna, po upływie którego nie jest możliwe stwierdzenie nieważności decyzji PNU;
- we zasady postępowania przy nielegalnym przystąpieniu do użytkowania; wprowadzenie możliwości wielokrotnego stosowania kar finansowych w przypadku nielegalnego użytkowania;
- ograniczenie kar w postępowania karnych dotyczących samowoli budowlanych do kary grzywny.
[Przepisy przejściowe]
- do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy, stosuje się przepisy pr.bud. w brzmieniu dotychczasowym;
- przepisy pr.bud. w brzmieniu dotychczasowym (z wyjątkami dotyczącymi m.in. istotnych odstępstw) będą miały również zastosowanie, gdy: i) zamierzenie budowlane realizowane jest na podstawie PNB lub zgłoszenia, wydanych przed wejściem w życie zmian; ii) jeżeli inwestor złoży wraz z wnioskiem o PNB projekt budowlany sporządzony według przepisów dotychczasowych w ciągu 12 miesięcy od daty wejścia w życie ustawy [tj. wyjątek ten do dnia 19 września 2021 r.];
- do wniosków o udzielenie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych złożonych i nierozpatrzonych przed dniem 19 września 2020 r. – zastosowanie mają nowe przepisy.
