Dopuszczalność uzyskania warunków zabudowy dla inwestycji już zrealizowanej

22.01.2020 r.

[artykuł aktualizowany: 10.02.2024 r.]

Sporne w orzecznictwie i literaturze przedmiotu jest wciąż zagadnienie co do dopuszczalności wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji już zrealizowanej, a także – przy założeniu takiej możliwości – wciąż niejednoznaczne pozostaje, w jakim przypadku (dla jakiej inwestycji) i na którym etapie postępowania administracyjnego taka decyzja powinna zostać wydana.

W dzisiejszym artykule przedstawione zostaną wybrane tezy z orzeczeń sądów administracyjnych mogące stanowić podstawę argumentacji inwestora w przypadku powstania wątpliwości na tym tle.

Postępowanie w sprawie legalizacji samowoli budowlanej

Konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji już zrealizowanej będzie aktualizowała się w przypadku powstania stanu niezgodności zrealizowanej inwestycji z prawem. Najczęściej będzie to oznaczało realizowanie inwestycji przez inwestora bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę lub zgłoszenia, niekiedy w ramach istotnego odstąpienia od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie budowlanym lub przepisach szczególnych.

Powyższe przypadki będą więc stanowiły tzw. samowolę budowlaną.

W ramach postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego, w razie uznania, że budowa spełnienia wymogi, o których mowa w ar. 48 ust. 2 pr.bud.[1], nakłada na inwestora obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.

Tym samym inwestor chcąc doprowadzić do legalizacji samowoli budowlanej obowiązany będzie przedstawić zaświadczenie o zgodności budowy z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązywania na terenie inwestycji planu miejscowego.

Na tym tle pojawił się w praktyce problem – jak bowiem zaświadczenie ma potwierdzać zgodność budowy z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli została ona zrealizowana tak bez decyzji o pozwoleniu na budowę, jak i z pominięciem obowiązku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

Przełomowy wyrok Trybunału Konstytucyjnego

Wątpliwości sądu występującego z pytaniem prawnym do TK dotyczyły analogicznej do opisanej wyżej sytuacji, tj. rozpoczęcia robót budowlanych bez pozwolenia na budowę na terenie, na którym nie obowiązywał plan miejscowy oraz konieczności przedstawienia przez inwestora – celem legalizacji samowoli – ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, którą to – w większości wypadków – inwestorzy nie dysponują, co faktycznie uniemożliwiało jej legalizację.

Na tle powyższego stanu faktycznego w wyroku z dnia 20 grudnia 2007 r. (sygn. akt P 37/06), Trybunał Konstytucyjny orzekł, że skoro zaświadczenie wójta o zgodności budowy z ustaleniami planu miejscowego może zostać wydane po wszczęciu postępowania legalizacyjnego, to niezgodne z zasadami konstytucyjnymi jest żądanie decyzji o warunkach zabudowy, która byłaby ostateczna już w dniu wszczęcia wymienionego postępowania.

Na skutek powyższego wyroku ustawodawca nowelą z dnia 20 lutego 2015 r. wyeliminował z treści przepisu art. 48 ust. 2 pr. bud. wymóg zgodności budowy z ,,ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu’’.

Wskutek powyższej zmiany w orzecznictwie sądów administracyjnych zaczęła kształtować linia orzecznicza dopuszczająca wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji już zrealizowanej w ramach postępowania legalizacyjnego, której aktualność potwierdza ostatnie orzecznictwo.
 

Orzecznictwo sądów administracyjnych

• ,,Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji już zrealizowanej jest możliwe, gdy decyzja ta jest niezbędna dla legalizacji samowoli budowlanej, wynikającej z art. 48 ust. 2 p.b. w ramach postępowania legalizacyjnego” (wyrok WSA w Poznaniu z dnia wyrokz dnia 4 lipca 2019 , sygn. akt IV SA/Po 317/19);

• ,,Możliwe jest także ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji realizowanej lub zrealizowanej w sytuacji, gdy decyzja o warunkach zabudowy jest konieczna, aby przedłożyć ją w postępowaniu przed organem nadzoru budowlanego, mającym na celu legalizację wykonanych robót budowlanych’’ (wyrok NSA z dnia z dnia 30 czerwca 2017 r., sygn. akt II OSK 2729/15);

• ,,Decyzję ostateczną o warunkach zabudowy inwestor może więc uzyskać także w toku postępowania legalizacyjnego, przed jego zakończeniem” (wyrok WSA w Warszawie z dnia 16 lipca 2008 r., sygn. akt IV SA/Wa 769/08).

Moment wystąpienia z wnioskiem o wszczęcie postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy

Podkreślić przy tym należy, że w praktyce wskazuje się, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy stanowi zagadnienie wstępne dla postępowania legalizacyjnego, a tym samym w rozważanym przypadku organ nadzoru budowlanego powinien zawiesić postępowanie prowadzone w sprawie samowoli budowlanej i – kierując się dyspozycją art. 100 § 1 k.p.a. – wystąpić do właściwego organu, o którym mowa w art. 60 u.p.z.p. (tj. do wójta, burmistrza, prezydenta miasta, względnie – w przypadku terenów zamkniętych – do wojewody) o rozstrzygnięcie zagadnienia wstępnego (tj. o wydanie decyzji w sprawie warunków zabudowy) lub wezwać do tego inwestora w wyznaczonym terminie (wyrok WSA w Krakowie z 8.10.2010 r., II SA/Kr 98/10).

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy w ramach postępowania naprawczego na podstawie art. 50 i art. 51 pr. bud.

Sporne wciąż natomiast pozostaje w orzecznictwie, czy dopuszczalne jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy w przypadku postępowania naprawczego na podstawie art. 50 i art. 51 pr. bud. (mowa m.in. o legalizacji przebudowy, remoncie, montażu oraz rozbiórce obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia oraz legalizacji istotnego odstąpienia od projektu budowlanego).

W tym przedmiocie wskazuje się, że ,,decyzja o warunkach zabudowy nie może być wydana dla inwestycji, która podlega legalizacji w postępowaniu prowadzonym w trybie art. 50 i art. 51 pr. bud.’’ (wyrok NSA z dnia 22 lipca 2016 r., sygn. akt II OSK 2810/14).

Odmienne – od zaprezentowanego w dniu 22 lipca 2016 r. – stanowisko Naczelny Sąd Administracyjny zajął w wyroku z dnia 7 lipca 2017 r. (II OSK 2775/15) wskazując, że skoro postępowanie naprawcze służy doprowadzeniu zrealizowanej inwestycji do stanu zgodnego z prawem, to nie są z tego wyłączone wymagania dotyczące zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym nie można wykluczyć, że w postępowaniu naprawczym prowadzonym na podstawie art. 51 Prawa budowlanego, organ nadzoru budowlanego może oceniać wykonane roboty budowlane pod kątem zgodności z miejscowy planem lub ostateczną decyzją o warunkach zabudowy, chociaż brak tu podobnych przepisów, jak w art. 48 ust. 2, ust. 3 pkt 1 i art. 49b ust. 2 pr. bud.

W świetle powyższego, można postawić wniosek, że każdorazowo o konieczności uzyskania decyzji o warunkach zabudowy w przypadku postępowań legalizacyjnych toczących się na podstawie art. 50 i 51 r. bud. będzie rozstrzygał organ nadzoru budowlanego.

Poszukujesz więcej informacji na temat specjalizacji kancelarii prawa nieruchomości? Zapraszamy do zapoznania się z naszymi usługami prawnymi dla firm.

Podsumowanie

• Inwestor chcąc doprowadzić do legalizacji samowoli budowlanej w ramach postępowania na podstawie art. 48 pr. bud. obowiązany jest przedstawić zaświadczenie o zgodności budowy z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązywania na terenie inwestycji planu miejscowego;
• W orzecznictwie przyjmuje się dopuszczalność ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji realizowanej lub zrealizowanej w sytuacji, gdy decyzja o warunkach zabudowy jest konieczna, aby przedłożyć ją w postępowaniu legalizacyjnym na podstawie art. 48 pr. bud.);
• Organ nadzoru budowlanego stwierdzając konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy powinien zawiesić postępowanie prowadzone w sprawie samowoli budowlanej i wystąpić do właściwego organu o wydanie decyzji w sprawie warunków zabudowy lub wezwać do tego inwestora w wyznaczonym terminie;
• Sporne wciąż natomiast pozostaje w orzecznictwie, czy dopuszczalne jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy w przypadku postępowania naprawczego na podstawie art. 50 i art. 51 pr. bud. W najnowszym orzecznictwie wskazuje się, że nie można wykluczyć, że w postępowaniu naprawczym organ nadzoru budowlanego może oceniać wykonane roboty budowlane pod kątem zgodności z miejscowy planem lub ostateczną decyzją o warunkach zabudowy, chociaż brak tu podobnych przepisów, jak w art. 48 ust. 2, ust. 3 pkt 1 i art. 49b ust. 2 pr. bud.

Znajdziesz mnie też:

[1] art. 48 ust. 2 pr.bud.: „Jeżeli budowa, o której mowa w ust. 1, jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego oraz nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem, organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych. Na postanowienie przysługuje zażalenie”.

Fot. Unsplash