3.12.2023 r.
Wraz z dynamicznym rozwojem technologii i zmieniającymi się preferencjami inwestorów, coraz większą popularność zyskują nowe rozwiązania z zakresu budownictwa. Jednym z takich rozwiązań są domy modułowe. W dzisiejszym artykule omawiam wszystkie kluczowe aspekty, które mogą wpływać na proces lokalizacji domów modułowych. Czy budowa takiego domu wymaga pozwolenia na budowę, czy może wystarczające będzie zgłoszenie? Czy konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy? Czy budowa takiego domu musi być zgodna z MPZP? Odpowiedzi na te pytania oraz wiele praktycznych wskazówek znajdziesz w dalszej części artykułu.
Spis treści
- Dom modułowy – definicja w prawie budowlanym
- Dom modułowy – decyzja o warunkach zabudowy
- Czy w każdym przypadku uzyskam decyzję o warunkach zabudowy?
- Dom modułowy a MPZP
- Dom modułowy a działka rolna
- Dom modułowy – pozwolenie na budowę czy zgłoszenie
- Dom modułowy – przystąpienie do użytkowania
- Podsumowanie
1/ Dom modułowy – definicja w prawie budowlanym
Pierwsza kluczowa kwestia. W prawie budowlanym nie znajdziemy określenia „dom modułowy”. Chcąc ustalić jak powinien prawidłowo przebiegać proces lokalizacji domu modułowego, konieczne jest określenie, jaką funkcję będzie on pełnił.
Następnie do tej funkcji przyporządkowujemy odpowiednią kategorię obiektu budowlanego wynikającą z przepisów prawa budowlanego oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej: „WT”).
Jeżeli zatem dom modułowy będzie naszym domem letniskowym – w takim przypadku uznamy go za budynek rekreacji indywidulanej w rozumieniu § 3 pkt 7 WT. Jeżeli będzie on domem całorocznym – w takim przypadku uznamy go za budynek mieszkalny jednorodzinny w rozumieniu art. 3 pkt 2a pr. bud.
W artykule przyjrzymy się częściej spotykanej sytuacji, kiedy dom modułowy ma pełnić funkcję domu letniskowego – budynku rekreacji indywidualnej („budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku” – § 3 pkt 7 WT).
2/ Dom modułowy – decyzja o warunkach zabudowy
Przed ustaleniem, czy lokalizacja domu modułowego wymaga pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, konieczne jest zweryfikowanie, czy posadowienie domu wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.
Decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją, która poprzedza pozwolenie na budowę/zgłoszenie, przy czym nie zawsze jest wymagana.
Po pierwsze, nie jest ona wymagana, kiedy dla nieruchomości obowiązuje plan miejscowy (MPZP). W takim przypadku to plan miejscowy określa, czy nieruchomość może być zabudowana i na jakich zasadach (o tym piszę dalej).
Co w przypadku, gdy MPZP nie obowiązuje?
Do 24 września 2023 roku, tj. do dnia wejścia w życie nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: „UPZP”), wydanie warunków zabudowy nie było wymagane przy budowie parterowych budynków rekreacji indywidualnej do powierzchni zabudowy 35m2.
W obecnym stanie prawnym, po dniu 24 września 2023 roku, budowa budynku rekreacji indywidualnej zawsze wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, niezależnie od powierzchni zabudowy naszego domu. Wynika to z przepisu art. 59 ust. 1 i 2 UPZP.
3/ Czy w każdym przypadku uzyskam decyzję o warunkach zabudowy?
Decyzja o warunkach zabudowy zostanie wydana, jeżeli nasza inwestycja spełnia następujące warunki:
- zasadę dobrego sąsiedztwa
W obszarze analizowanym wyznaczanym wokół naszego terenu inwestycji co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.
- zagwarantowany dostęp do drogi publicznej;
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc;
- inwestycja jest zgodna z przepisami odrębnymi (np. z ustawą o ochronie przyrody);
Jeżeli Twoja inwestycja spełnia ww. warunki, w takim przypadku uzyskasz warunki zabudowy.
Najbardziej problematyczne, w kwestii uzyskiwania warunków zabudowy, są działki leśne. Najczęściej wymagają one uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia na cel nieleśny, która jest wydawana jedynie w toku procedury uchwalenia MPZP. W praktyce oznacza to, że jeżeli nie zostanie uchwalony MPZP, który pozwala na zabudowę działki leśnej, zabudowa działki leśnej nie będzie możliwa.
4/ Dom modułowy a MPZP
W przypadku, gdy dla naszej nieruchomości obowiązuje MPZP, budowa domu modułowego nie wymaga uzyskania warunków zabudowy. Konieczne jest natomiast zweryfikowanie, jakie zasady zabudowy naszej działki są przewidziane w MPZP.
Najczęściej teren przeznaczony w MPZP pod zabudowę mieszkaniową / zabudowę na cele rekreacji indywidualnej / usługi i turystykę będzie pozwalał na zabudowę letniskową, przy czym nie ma tu reguły i zawsze trzeba weryfikować konkretny MPZP.
Dlaczego? Wniosek o pozwolenie na budowę lub też zgłoszenie budowy zawsze są weryfikowane w kontekście zgodności z MPZP.
Przykładowe MPZP:
5/ Dom modułowy a działka rolna
Jeżeli dom modułowy będziemy lokalizować na działce budowlanej, ale nie „odrolnionej”, w takim przypadku konieczne będzie uzyskanie decyzji wyłączającej grunt z produkcji rolnej.
Taka sytuacja może mieć miejsce wtedy, gdy otrzymaliśmy warunki zabudowy dla nieruchomości, która w ewidencji gruntów i budynku widnieje jako użytek rolny. Albo, gdy działka w MPZP przeznaczona jest pod zabudowę, ale w ewidencji gruntów i budynków oznaczona jest jako działka rolna.
Decyzję wyłączającą grunt z produkcji rolnej należy uzyskać przed złożeniem zgłoszenia budowy / przed złożeniem wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Powinna ona stanowić załącznik do zgłoszenia/wniosku o PNB.
6/ Dom modułowy – pozwolenie na budowę czy zgłoszenie
Budowa domu letniskowego zasadniczo nie wymaga pozwolenia na budowę, wystarczające jest zgłoszenie budowy.
Zgłoszenie budowy będzie wystarczające w przypadku budowy wolno stojącego parterowego budynków rekreacji indywidualnej, o powierzchni zabudowy:
a) do 35 m2,
b) powyżej 35 m2, ale nie więcej niż 70 m2, przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m
– przy czym liczba tych budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 m2 powierzchni działki.
W przypadku przekroczenia ww. warunków, np. zgłoszenia budowy domu letniskowego o pow. zabudowy 90 m2, Urząd złoży sprzeciw od naszego zgłoszenia. Dla takiej inwestycji konieczne już będzie uzyskanie pozwolenia na budowę.
Budowę (montaż domu) na nieruchomości można rozpocząć, jeżeli w ciągu 21 dni od dnia złożenia kompletnego zgłoszenia budowy, urząd nie złoży sprzeciwu od zgłoszenia. Aby uniknąć wszelkich wątpliwości, warto uzyskać urzędowe zaświadczenie o braku wniesienia sprzeciwu.
W przypadku nierozpoczęcia budowy przed upływem 3 lat od określonego w zgłoszeniu terminu jej rozpoczęcia, rozpoczęcie budowy może nastąpić po dokonaniu ponownego zgłoszenia.
7/ Dom modułowy – przystąpienie do użytkowania
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, przystąpienie do użytkowania domu modułowego realizowanego na zgłoszenie (jako budynek rekreacji indywidualnej) nie wymaga uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Nie wymaga również złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy.
W przypadku, gdy dom modułowy realizowany jest na podstawie pozwolenia na budowę (np. z uwagi na pow. zabudowy przekraczającą 70 m2), wtedy przystąpienie do użytkowania może nastąpić dopiero po uprzednim złożeniu zawiadomienia o zakończeniu budowy i po upływie 14 dni na złożenie sprzeciwu od zawiadomienia przez nadzór budowlany.
Poszukujesz więcej informacji na temat naszych specjalizacji? Zapraszamy do zapoznania się z ofertą naszej kancelarii prawa nieruchomości.
8/ Podsumowanie
Najważniejsze informacje:
- brak definicji „domu modułowego” w prawie budowlanym – zasady lokalizacji zależą od funkcji, jaką dom ma pełnić;
- jeśli będzie to dom letniskowy – w takim przypadku obowiązujące będą zasady dot. budowy budynków rekreacji indywidulanej;
- budowa domu modułowego wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (jeżeli nie obowiązuje plan miejscowy), jeżeli obowiązuje plan miejscowy – rozstrzygające są ustalenia zawarte w planie;
- lokalizowanie domu modułowego na działce budowlanej, ale nie „odrolnionej” będzie wymagało uzyskania decyzji wyłączającej grunt z produkcji rolnej przed dokonaniem zgłoszenia budowy;
- nie wymaga pozwolenia na budowę, a wymaga zgłoszenia budowa wolno stojącego parterowego budynków rekreacji indywidualnej, o powierzchni zabudowy: a) do 35 m2, b) powyżej 35 m2, ale nie więcej niż 70 m2, przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m;
- przystąpienie do użytkowania domu modułowego (rekreacji indywidualnej) budowanego na zgłoszenie nie wymaga dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy
