Dzisiejszy artykuł poświęcony jest zagadnieniu ściśle technicznemu, lecz mającemu niebagatelne znaczenie w obrocie prawnym, m.in. w czasie weryfikacji warunków zabudowy terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jest to intensywność zabudowy.
Czym jest wskaźnik intensywności zabudowy? Wskaźnik intensywności zabudowy stanowi wartość, która jest wykorzystywana w procesach planistycznych i budowlanych, aby ocenić, jaka część działki może być przeznaczona na zabudowę. Czy istnieje definicja intensywności zabudowy? W jaki sposób prawidłowo obliczyć wskaźnik intensywności zabudowy?
Zapraszam do lektury.
1/ Intensywność zabudowy – definicja
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [1] (dalej: ,,u.p.z.p.’’) w planie miejscowym określa się obowiązkowo wskaźnik intensywności zabudowy:
,,zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania w tym miejsca przeznaczone na parkowanie pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową i sposób ich realizacji oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów’’
Zacznijmy od pytania podstawowego: czym jest zatem wskaźnik intensywności zabudowy?
Jak obliczyć intensywność zabudowy? Powyżej cytowany przepis pozwala nam przyjąć ustawową definicję wskaźnika intensywności zabudowy jako stosunku powierzchni całkowitej zabudowy do powierzchni działki budowlanej.
2/ Powierzchnia całkowita zabudowy
Brak jest przy tym legalnej definicji powierzchni całkowitej zabudowy w ustawie prawo budowlane [2] (dalej: pr. bud.), czy też w rozporządzeniu regulującym warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie [3].
W praktyce w tym zakresie posiłkowo znajduje zastosowanie definicja intensywności zabudowy zawarta w Polskiej Normie PN-ISO 9836:1997 ,,Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”, do której to normy z kolei odsyła rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego [4], które obowiązuje od dnia 29 kwietnia 2012 r.
Współczynnik intensywności zabudowy
W tym miejscu należy zaznaczyć, że norma PN-ISO 9836:1997 została zastąpiona normą PN-ISO 9836:2015-12, co wywołało szereg wątpliwości, która z nich powinna być obecnie stosowana. Wobec tego, że powołane rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego wciąż odwołuje się do normy PN-ISO 9836:1997, jako właściwą przy obliczaniu powierzchni całkowitej uznaje się w praktyce normę PN-ISO 9836:1997.
Jak obliczyć intensywność zabudowy? Zgodnie z pkt. 5.1.3.1 oraz 5.1.3.2 powołanej wyżej Normy PN-ISO 9836:1997.
,,Powierzchnia całkowita budynku jest sumą powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku. Jako kondygnacja mogą być traktowane kondygnacje znajdujące się całkowicie lub częściowo poniżej poziomu terenu, kondygnacje powyżej poziomu terenu, poddasza, tarasy, tarasy na dachach, kondygnacje techniczne i kondygnacje magazynowe’’
,,Powierzchnia całkowita każdej kondygnacji mierzona jest na poziomie posadzki po obrysie zewnętrznym budynku z uwzględnieniem tynków, okładzin i balustrad’’
Dodatkowo zgodnie z § 3 pkt 16 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie przez kondygnację rozumie się: ,,poziomą część budynku, zawartą pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie lub warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku, przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m; za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, centrala klimatyzacyjna, obudowa wyjścia z klatki schodowej, kotłownia lub inne pomieszczenia techniczne’’.
Zgodnie natomiast z pkt. 5.1.3.1. Normy PN-ISO 9836:1997 za kondygnacje na potrzeby obliczania powierzchni całkowitej uważa się również: i) kondygnacje, które są zamknięte i przekryte ze wszystkich stron; ii) kondygnacje, które nie są zamknięte ze wszystkich stron do ich pełnej wysokości i które są przekryte, na przykład loggie; iii) kondygnacje, które są ograniczone elementami budowlanymi (np. balustradami, osłonami zabezpieczającymi, poręczami), lecz nie są przekryte, na przykład balkony.
Maksymalna intensywność zabudowy
Na podstawie powyższego w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego [5] wskazuje się, że za powierzchnia całkowita stanowi: powierzchnię wszystkich kondygnacji budynku (także podziemnych) w obrysie zewnętrznym ścian oraz wszystkich elementów wykraczających poza kubaturę (objętość) danego obiektu, tj.: tarasów, schodów zewnętrznych, balkonów, podcieni, zjazdów do garaży itp.
W cytowanym wyżej orzeczeniu NSA, potwierdzono również, że pojęciu ,,powierzchnia całkowita zabudowy’’ należy przypisywać dokładnie takie znaczenie, jakie dla tego parametru przyjęto oficjalnie we właściwej Polskiej Normie [6].
3/ Działka budowlana
Na podstawie powołanej wyżej definicji wskaźnika intensywności zabudowy, wiemy, że do jego obliczenia konieczne jest również obliczenie powierzchni działki budowlanej.
Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 12 u.p.z.p. [7] przez działkę budowlaną należy rozumieć:
,,nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”
Wskaźnik intensywności zabudowy – jak liczyć działki ewidencyjne?
W orzecznictwie wskazuje się w tym kontekście, że tak samo jak kilka działek ewidencyjnych może stanowić działkę budowlaną, tak samo część działki ewidencyjnej może być w określonych uwarunkowaniach planistycznych, uznana za działkę budowlaną [8].
Pojęcia działki budowlanej nie powinno się przy tym utożsamiać z pojęciem działki geodezyjnej czy działki ewidencyjnej. Działka budowlana może być złożona z wielu działek ewidencyjnych pod warunkiem spełnienia kryteriów określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, koniecznych do uznania nieruchomości gruntowej (działki gruntu) za działkę budowlaną w rozumieniu planistycznym [9].
W praktyce działkę budowlaną będą wyznaczały ustalenia planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy.
4/ Obliczenie wskaźnika intensywności zabudowy. Intensywność zabudowy – wzór
Jak obliczyć intensywność zabudowy? Powyżej cytowane definicje pozwalają przyjąć, że wskaźnik intensywności zabudowy to:
powierzchnia całkowita wszystkich kondygnacji budynku
powierzchnia działki budowlanej
Intensywność zabudowy jak liczyć ? Całościowo!
Przy czym należy pamiętać, że bierzemy pod uwagę zarówno kondygnacje podziemnie jak i naziemne, a także, że do powierzchni całkowitej zabudowy zaliczamy wszystkie elementy wykraczające poza kubaturę (objętość) danego obiektu, tj.: tarasy, schody zewnętrzne, balkony, loggie, podcienie, zjazdy do garaży itp.
Poszukujesz więcej informacji na temat specjalizacji kancelarii prawa nieruchomości? Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą dotyczącą wsparcia w obszarze prawa nieruchomości i procesu budowlanego.
Skorzystaj z usługi prawnik nieruchomości Kraków . Do jednej z naszych specjalizacji zalicza się profesjonalne doradztwo prawne nieruchomości Kraków.
5/ Podsumowanie
- obligatoryjnym elementem planu miejscowego jest określenie wskaźnika maksymalnej i minimalnej intensywności zabudowy;
- wskaźnik intensywności zabudowy to stosunek powierzchni całkowitej zabudowy do powierzchni działki budowlanej;
- zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836:1997, powierzchnia całkowita jest sumą powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku (zarówno podziemnych, jak i naziemnych) w obrysie zewnętrznym ścian wraz z elementami wykraczającymi poza kubaturę (objętość) danego obiektu, tj.: balkony czy loggie;
- działkę budowlaną może stanowić wiele działek ewidencyjnych lub tylko część działki ewidencyjnej, pod warunkiem że jej wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełnia wymogi realizacji obiektów budowlanych;
- wskaźnik intensywności zabudowy będzie zatem wyznaczał stosunek powierzchni wszystkich kondygnacji budynku (także podziemnych) w obrysie zewnętrznym ścian oraz wszystkich elementów wykraczających poza kubaturę (objętość) danego obiektu do powierzchni działki budowlanej.
