Czym jest renta planistyczna i w jaki sposób ją obliczyć?

18.04.2020 r.

[artykuł aktualizowany]

W dzisiejszym artykule chciałabym przedstawić zagadnienie, które często pomijane jest na etapie transakcji sprzedaży nieruchomości, a które powinno być traktowane przez strony umowy jako kluczowe na etapie negocjowania ceny sprzedaży.

Mowa o rencie planistycznej, ustalanej obligatoryjnie w drodze decyzji administracyjnej przez właściwego wójta / burmistrza / prezydenta miasta w przypadku zaistnienia przesłanek ustawowych.

Czym jest renta planistyczna? W jaki sposób jest obliczana? Czy można jej uniknąć?

Zapraszam do lektury.

1. Renta planistyczna – podstawowe informacje

Podstawą prawną ustalania renty planistycznej jest art. 36 ust. 4 u.p.z.p., zgodnie z którym:

„Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości”

Z powyższego można wywnioskować, że renta planistyczna:

• jest opłatą jednorazową ustalaną przez wójta, burmistrza albo prezydent miasta i stanowi dochód własny gminy;
• pobierana jest w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia / zmiany MPZP w razie zbycia tej nieruchomości;
• pobierana jest od właściciela / użytkownika wieczystego zbywającego nieruchomość / część nieruchomości;
• wysokość renty planistycznej (stosunek procentowy) jest określana w MPZP i nie może wynosić 0% oraz być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości;
• właściwy organ ma obowiązek ustalić rentę planistyczną, jeżeli zostaną spełnione przesłanki ustawowe.

Powyższy przepis należy czytać łącznie z art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p., zgodnie z którym:

„3. Roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3 u.p.z.p., można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

4. Przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. [renta planistyczna – przyp.]’’

Cytowane wyżej regulacje oznaczają, że nie jest dopuszczalne ustalenie renty planistycznej, jeżeli od wejścia w życie MPZP / zmiany MPZP do dnia zbycia nieruchomości upłynęło 5 lat (więcej o MPZP czytaj tu).

Tutaj warto zwrócić uwagę, że przepis mówi o ,,obowiązywaniu’’ MPZP, czyli jego wejściu w życie.

Datą wejścia w życie MPZP nie jest natomiast data uchwalenia uchwały ws. MPZP, lecz data liczona jako upływ vacatio legis od dnia ogłoszenia tej uchwały w dzienniku urzędowym województwa.

Zgodnie bowiem z art. 29 ust. 1 u.p.z.p.:  ,,Uchwała rady gminy w sprawie uchwalenia planu miejscowego obowiązuje od dnia wejścia w życie w niej określonego, jednak nie wcześniej niż po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa’’.

Okres vacatio legis będzie określony w MPZP i musi wynosić co najmniej 14 dni.

Przykład postanowienia MPZP:

Mamy więc dwie podstawowe przesłanki pozwalające ustalić / wymierzyć rentę planistyczną zbywcy nieruchomości:

• w następstwie uchwalenia bądź zmiany MPZP wzrasta wartość nieruchomości;
• zbycie nieruchomości przez jej właściciela / użytkownika wieczystego następuje przed upływem 5 lat od dnia, w którym MPZP lub zmiana MPZP stały się obowiązujące (weszły w życie). 

2. Wysokość renty planistycznej

Jak zostało wspomniane wyżej, wysokość renty planistycznej określana jest procentowo w planie miejscowym i nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Co do zasady w planach miejscowych wysokość renty planistycznej określana jest właśnie jako 30% i znajduje się zwykle w końcowych postanowieniach MPZP.

Poniżej przykład postanowienia MPZP dotyczącego renty planistycznej:

3. Wzrost wartości nieruchomości

Wiemy już, że wysokość renty planistycznej uzależniona jest od wzrostu wartości nieruchomości. Pozostaje zatem pytanie, w jaki sposób wzrost wartości nieruchomości jest określany.

Zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p.:

,,Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem’’

Na podstawie powyższego można stwierdzić, że ustalenie wzrostu wartości nieruchomości dokonywane jest z uwzględnieniem jej przeznaczenia przed uchwaleniem planu lub jego zmianą oraz po jego uchwaleniu i zmianie.

Tutaj warto zaznaczyć, że jeżeli nieruchomość była objęta planem uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r. na podstawie ustawy poprzednio obowiązującej (dalej: ,,plan ogólny’’), który wygasł na skutek wejścia w życie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości porównuje się przeznaczenie nieruchomości w wygasłym planie ogólnym do przeznaczenia nieruchomości w nowym planie, pod warunkiem, że wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie ogólnym jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu (patrz art. 87 ust. 3a u.p.z.p.).

Ustalenie wysokości renty planistycznej dokonywane jest według zasad dotyczących wyceny, przewidzianych w przepisach ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami (operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego powołanego przez właściwy organ) na dzień zawarcia umowy sprzedaży (zbycia).

4. Zbycie nieruchomości

Z uwagi na szereg kontrowersji czy zbycie nieruchomości, o którym mowa w przepisie, dotyczy również zbycia nieodpłatnego, np. darowizny, w tym przedmiocie wypowiedziało się orzecznictwo.

W uchwale z dnia 10 grudnia 2009 r. (II OPS 3/09), Naczelny Sąd Administracyjny wyraził stanowisko, że pobieranie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p.., nie obejmuje sytuacji, gdy nieruchomość została darowana osobie bliskiej.

Konsekwentnie sądy zaczęły przyjmować, że pojęcie „zbywa” oznacza tylko przeniesienie prawa własności albo użytkowania wieczystego w drodze odpłatnej czynności prawnej. Jak się wskazuje nie ma uzasadnionych podstaw, aby tym pojęciem obejmować także przypadki zbycia prawa własności albo użytkowania wieczystego nieruchomości – jak w wypadku darowizny – pod tytułem darmym.

5. Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia renty planistycznej

Zgodnie z art. 37 ust. 5 u.p.z.p. notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu.

Następnie, właściwa jednostka urzędu miasta / gminy bada zbywaną nieruchomość w kontekście wzrostu wartości na skutek uchwalenia lub zmiany MPZP i w przypadku uznania, że istnieją podstawy do ustalenia renty planistycznej zawiadamia zbywcę nieruchomości (stronę postępowania) o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia renty planistycznej.

Zgodnie art. 36 ust. 6 u.p.z.p. wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 [renta planistyczna], w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego.

Postępowanie w sprawie renty planistycznej jest postępowaniem administracyjnym podlegającym przepisom kodeksu postępowania administracyjnego.

W toku postępowania najważniejszą częścią jest sporządzenie operatu szacunkowego na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości przez powołanego przez organ rzeczoznawcę majątkowego. To od wniosków operatu będzie zależało, czy faktycznie wzrost nieruchomości nastąpił i w jakiej wysokości.

Organ właściwy (wójt/burmistrz/prezydent miasta) ustala rentę planistyczną w drodze decyzji administracyjnej.

Od ww. decyzji zbywcy nieruchomości przysługuje odwołanie w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji. Odwołanie wnosi się do organu odwoławczego (tutaj: samorządowe kolegium odwoławcze) za pośrednictwem organu, który wydał decyzję.

Opisaną procedurę przedstawia poniższa grafika nr 1:

6. Ustalenie renty planistycznej przed zbyciem nieruchomości

Bardzo przydatną instytucją, a rzadko wykorzystywaną w praktyce jest ustalenie wysokości renty planistycznej przez właściwy organ jeszcze przed zbyciem nieruchomości.

Zgodnie z art. 37 ust. 7 u.p.z.p.:

,,Właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. [renta planistyczna – przyp.]’’

Organ na żądanie przyszłego zbywcy ustala zatem wysokość renty planistycznej, którą ten będzie musiał ponieść po zbyciu nieruchomości, co pozwala zbywcy na wkalkulowanie tego kosztu w transakcję / cenę sprzedaży.

Przepis nie wskazuje przy tym, że w takiej decyzji powinno ustalić się termin jej ważności.

Obowiązek uiszczenia renty planistycznej ustalonej przez organ na podstawie art. 37 ust. 7 u.p.z.p. aktualizuje się jedynie w razie zbycia nieruchomości objętej ww. decyzją w terminie przed upływem 5 lat od dnia wejścia życie MPZP / zmiany MPZP.

7. Stosowanie przepisów dotyczących renty planistycznej (w tym do decyzji o warunkach zabudowy)

Przepisów dotyczących renty planistycznej nie stosuje się w przypadku nieodpłatnego przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę w rozumieniu przepisów ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników albo przepisów w sprawie szczegółowych warunków i trybu przyznawania pomocy finansowej w ramach działania „Renty strukturalne” objętego Programem Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 wydanych na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich.

Innym zagadnieniem jest stosowanie przepisów dotyczących renty planistycznej w razie wzrostu wartości nieruchomości na skutek wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie bowiem z art. 63 ust. 3 u.p.z.p.:

,,Jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36 u.p.z.p., przepisy art. 36 u.p.z.p., oraz art. 37 u.p.z.p. stosuje się odpowiednio. Koszty realizacji roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1 i 3 u.p.z.p., ponosi inwestor, po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.’’

Zgodnie z orzecznictwem stosowanie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. do decyzji o warunkach zabudowy polega na odstąpieniu od stosowania przepisów dotyczących renty planistycznej w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek wydania decyzji o warunkach zabudowy.

W wyroku z dnia 14 stycznia 2010 r. WSA w Białymstoku [1] wskazał, że w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani rada gminy w odrębnej uchwale, ani organ wykonawczy gminy w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, nie są uprawnieni do ustalania wysokości stawek procentowych opłaty od wzrostu wartości nieruchomości w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy. WSA zwrócił też uwagę, że nie istnieje przepis prawa powszechnie obowiązującego dający organowi wykonawczemu gminy, przy braku planu zagospodarowania, podstawę do określenia w decyzji o warunkach zabudowy stawki procentowej opłaty należnej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Dlatego też decyzja o warunkach zabudowy zawierająca takie ustalenie w tej części byłaby decyzją wydaną bez podstawy prawnej.

Poszukujesz więcej informacji na temat specjalizacji kancelarii prawa nieruchomości? Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą dotyczącą wsparcia w obszarze umów w procesie inwestycyjnym.

Podsumowanie – najważniejsze informację o opłacie planistycznej
 

Wydaje się, że opłata planistyczna została dość szczegółowo przedstawiona powyżej. Jeśli potrzebny będzie prawnik nieruchomości, który pomoże w ustaleniu tych kwestii, możecie liczyć na nasze wsparcie. Poniżej w skrócie najważniejsze informację dotyczące tego zagadnienia:

• renta planistyczna jest opłatą jednorazową ustalaną przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta w drodze decyzji administracyjnej;
• renta planistyczna jest pobierana od właściciela / użytkownika wieczystego zbywającego nieruchomość / część nieruchomości w przypadku wzrostu wartości zbywanej nieruchomości na skutek uchwalenia / zmiany MPZP;
• organ ustala rentę planistyczną, jeżeli zbycie takiej nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat od dnia, w którym MPZP lub zmiana MPZP stały się obowiązujące (weszły w życie);
• wysokość renty planistycznej (stosunek procentowy) jest określana w MPZP i nie może wynosić 0% oraz być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości;
• zbycie nieruchomości, o którym mowa w przepisie, to przeniesienie prawa własności albo użytkowania wieczystego w drodze odpłatnej czynności prawnej;
• ustalenie wzrostu wartości nieruchomości dokonywane jest z uwzględnieniem jej przeznaczenia przed uchwaleniem planu lub jego zmianą oraz po jego uchwaleniu i zmianie na podstawie operatu szacunkowego sporządzanego przez rzeczoznawcę majątkowego;
• postępowanie w sprawie renty planistycznej jest postępowaniem administracyjnym podlegającym przepisom kodeksu postępowania administracyjnego;
• na wniosek właściciela / użytkownika wieczystego nieruchomości właściwy organ może ustalić wysokość renty planistycznej jeszcze przed zbyciem nieruchomości, co pozwala wkalkulować kwotę renty planistycznej do transakcji.

Znajdziesz mnie też:

[1] wyrok WSA w Białymstoku z dnia 14 stycznia 2010 r. (sygn. akt II SA/Bk 603/09)

Fot. Unsplash