2.01.2022 r.
[aktualizacja 1.09.2024 r.]
Opłata adiacencka co to jest? Niejednokrotnie na etapie realizacji inwestycji, w szczególności obejmującej realizację kilku budynków, konieczne jest dokonanie podziału/scalenia nieruchomości.
Procedura podziału nieruchomości jest procedurą powszechnie znaną, w przeciwieństwie do związanej z nią procedury naliczania opłaty adiacenckiej.
W dzisiejszym artykule przybliżę zatem zagadnienie opłaty adiacenckiej związanej z podziałem nieruchomości, omówię czym jest opłata adiacencka, w jakich okolicznościach jest naliczana i jak obliczyć jej wysokość.
Zapraszam do lektury!
Opłata adiacencka – informacje podstawowe
Opłata adiacencka co to? Definicja opłaty adiacenckiej została zawarta w art. 4 pkt 11 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 z późn. zm., dalej: „u.g.n.”), zgodnie z którym przez opłatę adiacencką należy rozumieć:
„opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości”
Mamy zatem trzy rodzaje opłaty adiacenckiej, każdorazowo wynikającej ze wzrostu wartości nieruchomości i związanej z:
- budową urządzeń infrastruktury technicznej ze środków publicznych, o której mowa w art. 144 u.g.n.;
- scaleniem i podziałem nieruchomości, o której mowa w art. 107 u.g.n.;
- podziałem nieruchomości, o której mowa w art. 98a u.g.n.;
W dzisiejszym artykule omówiony zostanie trzeci rodzaj opłaty adiacenckiej, tj. opłata adiacencka związana z podziałem nieruchomości.
Zgodnie z art. 98a ust. 1 zd. 1 u.g.n.
„Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu”
Przepis art. 98a ust. 1 u.g.n. wprowadza zatem możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej w przypadku, gdy podział nieruchomości – dokonany na wniosek właściciela / użytkownika wieczystego nieruchomości – spowoduje, że wartość nieruchomości wzrośnie.
Opłatę adiacencką można przy tym naliczyć wyłącznie wtedy, gdy podział nieruchomości dokonany został na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości.
Opłata adiacencka a wzrost wartości nieruchomości
Opłata adiacencka jak obliczyć? Podkreślenia wymaga, że naliczenie opłaty adiacenckiej związanej z podziałem nieruchomości wymaga wykazania, że wzrost wartości nieruchomości jest efektem wyłącznie dokonanego podziału (por. też wyrok NSA z 4.04.2017 r., I OSK 1759/15).
Jak wskazuje się w orzecznictwie, wzrost wartości nieruchomości przyjmowany za podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej nie może być efektem jakichkolwiek innych okoliczności poza wymienionymi w przepisie art. 98a ust. 1 u.g.n. Nie można zatem do ustalenia takiego wzrostu przyjmować historycznego stanu nieruchomości sprzed wydania decyzji o zatwierdzeniu jej podziału, lecz relewantny jest jedynie jej stan z wydania tej decyzji (por. wyrok NSA z 4.04.2017 r., I OSK 1760/15).
To, czy na skutek podziału nieruchomości jej wartość wzrosła jest ustalane przez organ w drodze operatu szacunkowego sporządzanego przez rzeczoznawcę majątkowego, operat stanowi zatem opinię biegłego w zakresie wyceny nieruchomości. Opłata adiacencka ile wynosi? Przyjmuje się zatem, że operat szacunkowy jest kluczowym dowodem w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.
Opłata adiacencka ile wynosi? Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej
Wysokość opłaty adiacenckiej ustalana jest m.in. w oparciu o stawkę procentową. Stawka procentowa opłaty adiacenckiej jest ustalana radę gminy w drodze uchwały. Tym samym w celu ustalenia stawki konieczne jest zapoznanie się z uchwałą rady gminy właściwej ze względu na położenie nieruchomości dzielonej.
Rada Gminy nie może w pełni dowolnie kształtować stawki procentowej opłaty w drodze uchwały, zgodnie bowiem z art. 98a ust. 1 u.g.n. wysokość stawki nie może być większa niż 30% różnicy wartości nieruchomości.
Należy przy tym pamiętać, że do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.
Brak uchwały rady gminy w sprawie stawki procentowej opłaty adiacenckiej nie tylko nie pozwala ustalić wysokości opłaty, ale przede wszystkim nie pozwala na wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej i jej naliczenie.
Zgodnie bowiem z art. 98a ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy określająca stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości.
Opłata adiacencka kiedy jest konieczna? Procedura naliczenia opłaty adiacenckiej
Na podstawie powyższego można zatem wymienić kiedy opłata adiacencka będzie konieczna. Są to następujące warunki umożliwiające podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej:
- dokonanie podziału nieruchomości na wniosek właściciela nieruchomości / użytkownika wieczystego;
- podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej i jej obowiązywanie w dacie ostateczności decyzji zatwierdzającej podział / prawomocności orzeczenia o podziale nieruchomości;
- wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału.
W przypadku zaistnienia powyższych przesłanek, postępowanie w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej jest wszczynane przez wójta/burmistrza /prezydenta miasta z urzędu.
Należy przy tym pamiętać, że kompetencja do wszczęcia postępowania jest ograniczona terminem. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może bowiem nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.
Opłata adiacencka kiedy następuje jej ustalenie? Po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Jest to zatem dowód, który musi zostać przeprowadzony przez organ w postępowaniu.
W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy określa wartość nieruchomości przed podziałem nieruchomości i po podziale, a następnie oblicza różnicę między tymi wartościami (ustalając, czy doszło do wzrostu wartości), uwzględniając dyspozycję art. 98a ust. 1b u.g.n., zgodnie z którym:
„Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi”
Po sporządzeniu operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, organ winien zawiadomić właściciela / użytkownika wieczystego nieruchomości o możliwości zapoznania się z operatem oraz wniesienia zarzutów do operatu.
Z mojego doświadczenia wynika, że warto dokładnie zweryfikować operat oraz poczynione przez rzeczoznawcę ustalenia – niewielki błąd w operacie może wpływać znacząco na jego wnioski, w tym na oszacowaną wartość nieruchomości przed i po podziale. W przypadku wniesienia zarzutów do operatu, organ powinien je przedstawić biegłemu rzeczoznawcy majątkowemu, który następnie przekazuje swoje stanowisko co do zarzutów.
Dodatkowo operat powinien zostać zweryfikowany przez organ prowadzący postępowanie.
W orzecznictwie w tym przedmiocie przyjmuje się, że operat powinien zostać zweryfikowany i oceniony przez organ administracyjny z należytą starannością zarówno pod kątem formalnym, jak i materialnym. Obowiązkiem organu jest ocena operatu w świetle obowiązujących przepisów prawa i w tym zakresie zbadanie, czy zawiera on wszystkie wymagane prawem elementy treści oraz czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę. Wprawdzie organ nie dysponuje wiedzą specjalistyczną i nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, jednakże jego obowiązkiem jest przede wszystkim zweryfikowanie treści operatu szacunkowego i ustalenie, czy jest on jasny, logiczny i spójny, czy nie zawiera błędów (także rachunkowych), niejasności, pomyłek czy braków. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek niejasności, błędów bądź braków organ winien wezwać rzeczoznawcę do ich usunięcia, natomiast w sytuacji powzięcia jakichkolwiek wątpliwości winien wezwać biegłego do ich wyjaśnienia i zajęcia jednoznacznego stanowiska w danej kwestii (wyrok WSA w Łodzi z dnia 6 października 2015 r., II SA/Łd 705/15).
W przypadku uznania przez organ, że zostały spełnione przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej, w tym prawidłowo sporządzony operat wskazuje na wzrost wartości nieruchomości na skutek podziału, organ (wójt / burmistrz / prezydenta miasta) oblicza opłatę na podstawie obowiązującej stawki procentowej (max. 30%) oraz ustalonego wzrostu wartości nieruchomości oraz wydaje decyzję administracyjną ustalającą wysokość opłaty adiacenckiej.
Adresatem decyzji jest właściciel / użytkownik wieczysty nieruchomości, na którego wniosek został dokonany podział nieruchomości.
Od decyzji administracyjnej ustalającej wysokość opłaty adiacenckiej przysługuje odwołanie, które należy wnieść w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji administracyjnej.
Obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. W przypadku rozłożenia opłaty na raty obowiązek ten dotyczy wpłacenia pierwszej raty.
Opisaną procedurę przedstawia poniższa grafika nr 1:
