Czy miejsca postojowe mogą być zlokalizowane poza terenem inwestycji?

07.12.2022 r.

W dzisiejszym artykule omówię temat miejsc postojowych zlokalizowanych poza terenem inwestycji. W praktyce często zdarza się, czy to jeszcze przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę, czy to już na etapie budowy, że nie uda się zrealizować wszystkich miejsc na terenie inwestycji.

Czy w takiej sytuacji możliwe jest przeniesienie części miejsc postojowych na inną działkę, do której inwestor dysponuje tytułem prawnym? Jakie warunki powinny być spełnione, żeby uzyskać zgodę organu?

O tym między innymi w artykule. Zapraszam do lektury!

1. Gdzie ustalana jest liczba miejsc postojowych dla inwestycji?

Zanim przejdę do omówienia tematu głównego, to kilka słów o tym, gdzie znajdziemy informację o wymaganej liczbie miejsc postojowych dla inwestycji.

Jeżeli dla nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to sprawa jest prosta.  Sięgamy do planu miejscowego i weryfikujemy jego postanowienia. Najczęściej wymagana liczba miejsc postojowych będzie różnić się w zależności od tego jakiego rodzaju inwestycję planujemy (zabudowa jednorodzinna, usługowa, wielorodzinna itd.).

Przykład postanowień MPZP regulujących liczbę miejsc postojowych:

Jeżeli dla nieruchomości MPZP nie obowiązuje, liczba miejsc postojowych będzie najczęściej uregulowana w decyzji o warunkach zabudowy.

Dlaczego najczęściej? Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wprowadzają obowiązku uregulowania liczby miejsc postojowych w decyzji o warunkach zabudowy.

W konsekwencji decyzja o warunkach zabudowy nie jest uznawana za wadliwą, jeżeli nie reguluje tej kwestii.

Potwierdza to orzecznictwo: „Brak jest podstaw prawnych do stwierdzenia, że organ wydając decyzję o warunkach zabudowy winien precyzyjnie określić liczbę miejsc parkingowych.  Przepis art. 54 pkt 2 lit. c u.p.z.p. nie precyzuje sposobu określania ilości miejsc parkingowych dla inwestycji i nie ma w obowiązującym systemie prawnym żadnego przepisu szczególnego, który nakazywałby wskazanie określonej liczby miejsc parkingowych w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania terenu” (wyrok NSA z 25.06.2019 r., II OSK 1517/18).

Jeżeli dla nieruchomości nie obowiązuje plan miejscowy, a w wydanej dla inwestycji decyzji o warunkach zabudowy nie sprecyzowano wymaganej liczby miejsc postojowych, to wymóg ten zostanie określony przez właściwy organ w toku postępowania o wydanie pozwolenia na budowę.

Tak przyjmuje orzecznictwo: „Określenie konkretnej liczby i sposobu urządzenia miejsc postojowych następuje na późniejszym etapie niż wydawanie decyzji o warunkach zabudowy, tj. na etapie tworzenia projektu budowlanego w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę” (wyrok NSA z 12.05.2015 r., II OSK 2435/13).

Pojawia się zatem następne pytanie – na jakiej podstawie organ właściwy do wydania pozwolenia na budowę określa liczbę miejsc postojowych?

Obecnie nie obowiązują żadne przepisy, które regulują wymaganą liczbę miejsc postojowych, z wyjątkiem przepisów dot. miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych. W art. 12 a ustawy o drogach publicznych uregulowano bowiem, że w miejscu przeznaczonym na postój pojazdów wyznacza się miejsca postojowych dla osób niepełnosprawnych w liczbie nie mniejszej niż:

1)           1 stanowisko – jeżeli liczba stanowisk wynosi 6-15;

2)           2 stanowiska – jeżeli liczba stanowisk wynosi 16-40;

3)           3 stanowiska – jeżeli liczba stanowisk wynosi 41-100;

4)           4% ogólnej liczby stanowisk jeżeli ogólna liczba stanowisk wynosi więcej niż 100.

W pozostałym zakresie organ właściwy do wydania pozwolenia na budowę, określając liczbę miejsc postojowych dla inwestycji, działa w granicach własnego uznania, przy uwzględnieniu ogólnego przepisu § 18 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Próbując poradzić sobie z tym problemem niektóre gminy przyjęły uchwały regulujące liczbę miejsc postojowych. Przykładem takiej uchwały jest uchwała Rady Miasta Krakowa Nr LIII/723/12 z dnia 29 sierpnia 2012 r. w sprawie przyjęcia programu parkingowego dla miasta Krakowa. W praktyce uchwała stanowi podstawę do ustalania liczby miejsc postojowych w decyzjach o warunkach zabudowy, a jeżeli liczba nie została uregulowana w decyzji o warunkach zabudowy – w decyzji o pozwoleniu na budowę.

W programie parkingowym zamieszczono wskaźniki liczby miejsc postojowych obowiązujących w Krakowie w obszarze ograniczeń (obszar śródmieścia funkcjonalnego) i poza ograniczeniami:

źródło: uchwała Rady Miasta Krakowa Nr LIII/723/12 z dnia 29 sierpnia 2012 r. w sprawie przyjęcia programu parkingowego dla miasta Krakowa

2. Lokalizacja miejsc postojowych poza terenem inwestycji

Przechodząc do tematu głównego – wiemy już ile miejsc postojowych mamy zrealizować, niekoniecznie jednak chcemy wszystkie miejsca zrealizować na terenie inwestycji. Czy możliwe jest zapewnienie miejsc postojowych dla inwestycji lokalizując je poza jej terenem?

Kluczowa w tym zakresie będzie interpretacja przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej: „Warunki Techniczne”).

Zgodnie z § 18 Warunków Technicznych:

1. Zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, stanowiska postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również stanowiska postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne.
2. Liczbę stanowisk postojowych i sposób urządzenia parkingów należy dostosować do wymagań ustalonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby stanowisk, z których korzystają osoby niepełnosprawne.

Z przepisów Warunków Technicznych nie wynika zatem nakaz lokalizacji miejsc postojowych na terenie inwestycji. Przepis milczy na ten temat.

Skoro przepisy milczą, będziemy poszukiwać odpowiedzi w orzecznictwie sądów administracyjnych. Choć w Polsce nie obowiązuje prawo precedensowe i wyrok sądu administracyjnego wydany w innej sprawie niż nasza nie wiąże organów, to wciąż może stanowić jeden z argumentów w przypadku sporu co do interpretacji przepisów.

Ponieważ problemy na tym tle pojawiają się stosunkowo często, dorobek orzecznictwa jest spory. Obecnie dominują dwa przeciwstawne poglądy:

Pogląd nr 1: W szczególnych okolicznościach urządzenie miejsc postojowych może nastąpić na innej działce niż działka inwestycyjna, musi mieć ono jednak charakter trwały i rzeczywisty [np. wyrok NSA z 17.10.2018 r., II OSK 2561/16, wyrok NSA z 6.02.2018 r., II OSK 1008/17].

Szczególną okolicznością, o której mowa w poglądzie nr 1, może być np. sam charakter zamierzenia inwestycyjnego polegającego np. przebudowie (rozbudowie) budynku zajmującego prawie całą działkę budowlaną, co siłą rzeczy wyklucza możliwość urządzenia na tej działce miejsc postojowych.

Dodatkowo, orzecznictwo w ramach poglądu 1 przyjmuje, że urządzenie miejsc postojowych dla danej inwestycji nie musi odbywać się na gruncie stanowiącym własność  / ograniczone prawo rzeczowe (np. służebność) inwestora. Konieczne jest jednak trwałe i rzeczywiste zagwarantowanie możliwości postoju samochodów na cudzym gruncie, co może mieć miejsce także w oparciu o prawa obligacyjne – umowę najmu / umowę dzierżawcy.

Pogląd nr 2: Miejsca parkingowe muszą być urządzone na działce budowlanej a nie poza nią; po drugie, ich liczba i sposób urządzenia wynikają z ustaleń decyzji o warunkach zabudowy; po trzecie, działka budowlana to teren realizacji obiektu budowlanego, a nie jakikolwiek inny teren, choćby inwestor posiadał do niego prawa, nawet prawa rzeczowe [np. wyrok WSA w Krakowie z 13.06.2019 r., II SA/Kr 502/19, wyrok WSA w Rzeszowie z 9.07.2019 r.,
II SA/Rz 378/19].

Najczęściej pogląd nr 2 jest prezentowany przy rozstrzyganiu spraw, gdzie położenie miejsc postojowych zostało określone w decyzji o warunkach zabudowy. W takim przypadku organy rozstrzygające wniosek o pozwolenie na budowę uznają, że zmiana lokalizacji miejsc postojowych będzie skutkowała sprzecznością decyzją o warunkach zabudowy i z tego względu odmawiają wydania pozwolenia na budowę.

Jako obowiązujący należałoby przyjąć pogląd nr 1, zważywszy na to, że był on wielokrotnie  powtarzany w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego, a także przy uwzględnieniu wymagań praktyki. Niejednokrotnie lokalizacja miejsc postojowych (lub ich części) na terenie inwestycji nie jest możliwa, a jednocześnie istnieją rozwiązania zamienne.

Nie zgadzam się natomiast z poglądem, że zagwarantowanie trwałego postoju na innej działce niż teren inwestycji jest możliwe za pomocą praw obligacyjnych (umowy najmu / dzierżawy / użyczenia). Prawa obligacyjne nie mają zasadniczo trwałego charakteru (także przy umowach na czas nieoznaczony), można je wypowiedzieć przy zachowaniu okresu wypowiedzenia, nie dają one zatem rękojmi trwałości. Nie jest natomiast pożądanym rezultatem utrata miejsc postojowych np. przez przyszłych nabywców lokali w inwestycji.

3. Podsumowanie

Warto zapamiętać, że:

• liczba miejsc postojowych dla danej inwestycji określana jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a jeżeli plan miejscowy nie obowiązuje – w decyzji o warunkach zabudowy lub pozwoleniu na budowę;
• obecnie nie obowiązują żadne przepisy, które regulują wymaganą liczbę miejsc postojowych, z wyjątkiem przepisów dot. miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych;
• zasady budowy miejsc postojowych są określone w warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przy czym Warunki Techniczne nie precyzują, czy miejsca postojowe mogą być lokalizowane poza terenem inwestycji;
• istnieją niejednolite poglądy orzecznictwa w tym zakresie, przy czym za obowiązujący należy uznać pogląd, zgodnie z którym w szczególnych okolicznościach urządzenie miejsc postojowych może nastąpić na innej działce niż działka inwestycyjna, przy czym musi mieć ono jednak charakter trwały i rzeczywisty

Znajdziesz mnie też:

Photo by Simone Hutsch on Unsplash