Co należy sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

10.11.2024 r.

Przed zakupem nieruchomości warto zwrócić uwagę nie tylko na jej cenę i lokalizację, ale także na aspekty prawne, które mogą znacząco wpłynąć na przebieg transakcji oraz dalsze korzystanie z nieruchomości (w tym możliwość jej zabudowy). Kluczowe w tym procesie będzie zgromadzenie danych dotyczących nieruchomości oraz ich dokładna weryfikacja.

Kompleksowe sprawdzenie wszystkich istotnych danych pozwoli Ci podjąć świadomą decyzję o zakupie i minimalizuje ryzyko problemów prawnych w przyszłości.

Na co warto zwrócić uwagę przed zakupem nieruchomości? O tym w dzisiejszym artykule.

I. Analiza nieruchomości przed zakupem – gdzie szukać informacji?

Znalazłeś ofertę sprzedaży nieruchomości na jednej z popularnych platform internetowych. W ogłoszeniu podano podstawowe dane dotyczące nieruchomości, tj. numer działki, obręb ewidencyjny i nazwę miejscowości, w której jest położona.

Czy potrzebujesz więcej danych, by rozpocząć badanie nieruchomości?

Niekoniecznie, już same dane dotyczące położenia nieruchomości, pozwolą Ci sprawdzić wiele kluczowych zagadnień.

Gdzie szukać informacji o nieruchomości?

Wiele możesz się dowiedzieć z portali publicznych. Są one dostępne za darmo w Internecie, podstawowe znaczenie ma Geoportal, dodatkowe dane możesz znaleźć w lokalnych systemach informacji przestrzennej, np. krakowskim Obserwatorium, warszawskim serwisie mapowym, łódzkim InterSit-cie. Wszystkie województwa dodatkowo udostępniają swoje systemy informacji przestrzennej w domenie e-mapa.net.

Dzięki informacjom zawartym ww. systemach elektronicznych możesz zapoznać się m.in. z:

danymi z ewidencji gruntów i budynków, w tym danymi dotyczącym oznaczenia gruntów (np. grunty orne), klasy bonitacyjnej gleby, powierzchni nieruchomości,
danymi dotyczącymi planów miejscowych (czy obowiązują na danym terenie lub czy toczy się procedura ich sporządzenia),
danymi dotyczącymi rolnictwa czy ochrony środowiska (np. czy nieruchomość położona jest na terenie chronionym jak np. park krajobrazowy),
danymi dotyczącymi infrastruktury technicznej (czy działka jest uzbrojona),
danymi dotyczącymi ochrony zabytków,
a nawet z prowadzoną przez Policję mapą zagrożeń bezpieczeństwa

Pamiętaj, że w każdym z wymienionych serwisów informacji przestrzennej znajdziesz informację, że: „prezentowane dane nie mają charakteru urzędowego”. W praktyce oznacza to, że administrator portalu nie bierze odpowiedzialności za dane w nim udostępnione. Niekoniecznie jednak oznacza to, że udostępniane dane są wadliwe lub nieaktualne.

W przypadku jednak zawierania umowy sprzedaży, wiele z informacji, które dostępne są w systemach informacji przestrzennej, będzie musiało znaleźć potwierdzenie w pisemnym dokumencie urzędowym (z tzw. pieczątką), np. wypisie z rejestru gruntów, czy zaświadczeniu co do obowiązywania planu miejscowego, które sprzedający będzie musiał przekazać notariuszowi.

Jeżeli dysponujesz numerem księgi wieczystej (np. udostępnionym przez osobę oferującą nieruchomość), możesz z łatwością sprawdzić jej treść za pomocą serwisu rządowego https://ekw.ms.gov.pl/ .

To właśnie szczegółowa analiza księgi wieczystej, obejmująca m.in. zbadanie tytułu prawnego do nieruchomości jest jednym z najważniejszych etapów analizy stanu prawnego nieruchomości (jak to zrobić – dowiesz się dalej).

Pozyskanie informacji od sprzedającego

Czy dane dostępne w publicznych rejestrach będą wystarczające, by uzyskać wszystkie kluczowe informacje o nieruchomości? Niestety nie.

Niektóre kwestie nie będą odzwierciedlone w żadnym rejestrze. Nie da się ich ustalić również np. w drodze uzyskania zaświadczeń od organów publicznych. W takiej sytuacji konieczne okazuje się zadanie sprzedającemu odpowiednich pytań (np. w sporządzonym z pomocą adwokata piśmie).

Dotyczy to m.in.:

obowiązywania umów z osobami trzecimi (np. najemcami albo dzierżawcami),
korzystania z nieruchomości przez osoby nieuprawnione, np. w formie drogi na nieruchomości, z której korzystają także inni mieszkańcy,
umownego prawa pierwokupu albo odkupu nieruchomości (mogą one nie być ujawnione w księdze wieczystej),
innych umów dotyczących nieruchomości, np. przedwstępnych umów sprzedaży nieruchomości (mogą one nie być ujawnione w księdze wieczystej),
sporów dotyczących granic lub innych potencjalnych sporów z sąsiadami,

Pozyskanie informacji w drodze ustawy o dostępie do informacji publicznej

Wiele informacji na temat nieruchomości możesz uzyskać także dzięki ustawie o dostępie do informacji publicznej, składając wnioski o jej udostępnienie do właściwych organów.

II. Co należy sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

Wiesz już zatem skąd pozyskać dane dotyczące nieruchomości, nie wiesz jednak, które z tych informacji będą dla Ciebie kluczowe, by podjąć decyzję o zakupie nieruchomości. Oto lista najważniejszych zagadnień:

Wszystkie dane zawarte w księdze wieczystej,
Obciążenia nieruchomości,
Dostęp do drogi publicznej,
Plan miejscowy,
Nieruchomości rolne i leśne,
Wydane decyzje administracyjne (w tym pozwolenia na budowę, warunki zabudowy),
Postępowania sądowe i administracyjne,
Uzbrojenie terenu,
Uwarunkowania szczególne, w tym:

ochrona zabytków,
ochrona środowiska naturalnego,
obszary górnicze,
tereny osuwiskowe,
zagrożenie powodziowe

Podatki i składki

1/ Księga wieczysta – dlaczego warto ją dokładnie przeanalizować?

Po pierwsze księga wieczysta pozwala na sprawdzenie podstawowych informacji o interesującej nas nieruchomości (oznaczenie ewidencyjne działki albo działek składających się na nieruchomość, jej powierzchnia i położenie). Dane te znajdziemy w dziale pierwszym księgi, obejmującym oznaczenie nieruchomości.

Księga wieczysta jest zatem punktem wyjścia dla kompleksowej i zabezpieczającej interesy nabywcy analizy stanu nieruchomości.

Następnie, księga wieczysta pozwala zweryfikować, czy sprzedający nieruchomość jest wpisany do księgi wieczystej jako właściciel lub użytkownik wieczysty (dział II księgi wieczystej) oraz w jaki sposób ją nabył (spadkobranie, umowa darowizny, umowa sprzedaży czy zamiany, zasiedzenie).

Ograniczone prawa rzeczowe

Z księgi wieczystej dowiesz się również czy nieruchomość jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi, tj.:

służebnościami, w tym służebnością gruntową (np. drogową), służebnością przesyłu, służebnością osobistą mieszkania (dział III księgi wieczystej),
prawem użytkowania (dział III księgi wieczystej,
hipoteką (dział IV księgi wieczystej)

Prawa i roszczenia osób trzecich

W księdze wieczystej (w dziale III) mogą być ujawnione także prawa i roszczenia osób trzecich związane z nieruchomością, a także ostrzeżenia dotyczące stanu prawnego nieruchomości, w tym:

prawo najmu,
prawo dzierżawy,
prawo odkupu bądź pierwokupu,
roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości,
prawo dożywocia,
ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym,
ostrzeżenie o toczącym się postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości,
zakaz zbywania i obciążania nieruchomości,

Wzmianka o wpisie

W księdze wieczystej mogą być ujawnione także wzmianki o wnioskach o wpis. Oznacza to, że wpis do księgi wieczystej lub wykreślenie danego prawa z księgi wieczystej nie został jeszcze dokonany, ale złożono stosowny wniosek do sądu wieczystoksięgowego.

Co w takim przypadku należy zrobić? Koniecznie uzyskaj od właściciela nieruchomości kopię złożonego wniosku oraz zweryfikuj te informacje w aktach księgi wieczystej.

Nieaktualne dane w księdze wieczystej

Może się zdarzyć, że księga wieczysta zawiera wpisy nieodpowiadające realiom.

Szczególne znaczenie ma sytuacja, gdy osoba wpisana w księdze jako właściciel nie jest nim w rzeczywistości. Niekiedy w księdze wieczystej wpisany jako właściciel jest tylko mąż lub żona, podczas gdy dana nieruchomość wchodzi w skład majątku objętego wspólnością małżeńską. Czasem może to wynikać z braku wpisu do księgi wieczystej przekształceń dotyczących spółki (np. ze spółki komandytową w spółkę z o.o.).

Z tego względu warto sprawdzić także podstawy nabycia tytułu (prawa własności) do nieruchomości (np. umowę sprzedaży), zwracając przy tym uwagę na to, czy umowa nie zawiera postanowień nieważnych (np. sprzecznych z prawem)

Z dokumentów będących podstawą nabycia własności nieruchomości przez sprzedawcę mogą wynikać także rozmaite zobowiązania względem poprzedniego właściciela lub ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością. Mogą one – i w praktyce często nie są – ujawnione w księdze wieczystej. Dobrym pomysłem jest zbadanie, np. z pomocą prawnika, akt księgi wieczystej.

2/ Obciążenia nieruchomości

Przed zakupem nieruchomości koniecznie sprawdź obciążenia nieruchomości. Czym w praktyce są obciążenia nieruchomości? To wszelkie ograniczenia w korzystaniu oraz rozporządzaniu nieruchomością.

Należą do nich m.in.:

ograniczone prawa rzeczowe (opisane w pkt 1 powyżej, w tym hipoteka, służebności),
prawa wynikające np. z zawartych umów (np. umowy najmu, umowy dzierżawy, umowy dożywocia).
roszczenia dotyczące nieruchomości (np. roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości),
prawo pierwokupu i prawo odkupu nieruchomości,
obciążenia wynikające z przepisów, w tym wydanych decyzji administracyjnych (np. obowiązek opłacania opłaty rocznej z tytułu wyłączenia nieruchomości z produkcji rolnej)

3/ Dostęp do drogi publicznej

Korzystanie z nieruchomości, tym bardziej rozpoczęcie na niej budowy czy remontu, wymaga odpowiedniego dostępu do sieci dróg publicznych.

Dostęp ten musi mieć charakter trwały: nieruchomość albo musi bezpośrednio przylegać do drogi publicznej albo mieć gwarancję dostępu na podstawie służebności gruntowej nieograniczonej terminem. Dostęp do drogi publicznej może być także zapewniony przez wewnętrzną drogę gminną.

Jeżeli nieruchomość nie ma dostępu bezpośredniego trzeba zbadać dokumenty na podstawie których właściciel oferujący nieruchomość jest uprawniony do korzystania z dróg wewnętrznych lub ustanawiające odpowiednie służebności.

Sprawdź też, czy wydano ostateczną decyzję zezwalającą na lokalizację zjazdu z drogi publicznej i czy zjazd jest już wykonany. Jeśli decyzji brak, należy przenalizować, czy przepisy pozwalają na otrzymanie decyzji o lokalizacji.

4/ Plan miejscowy

Jeżeli chcesz kupić nieruchomość w celu jej zabudowy, koniecznie sprawdź czy na terenie nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego („MPZP” „plan miejscowy”) oraz jaka jest jego treść.

Pamiętaj żeby dokładnie przeczytać wszystkie ustalenia planu miejscowego, nie tylko te, które zawarte są w części szczególnej. Część ogólna planu miejscowego także zawiera informacje, które będą miały wpływ na zagospodarowanie nieruchomości.

Plan może także przewidywać przeznaczenie części nieruchomości na cele publiczne.

W związku z szeroko zakrojoną reformą ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z w najbliższych latach zaczną obowiązywać także plany ogólne gmin, mające znaczenie zarówno dla treści nowych MPZP, jak i dla możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

5/ Nieruchomości rolne i leśne

Nieruchomości rolne

Nabywanie nieruchomości rolnych jest poddane ograniczeniom wynikającym z ustawy z o kształtowaniu ustroju rolnego. W zasadzie nabywcą nieruchomości rolnej o powierzchni 1 ha lub więcej może być jedynie rolnik indywidualny. Istnieją jednak wyjątki od tej zasady.

W niektórych wypadkach nabycie nieruchomości rolnej jest dopuszczalne po uzyskaniu zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Nieruchomości rolne, których powierzchnia użytków rolnych wynosi 0,3 ha (3 000 m2), nawet mniejsze niż 1 ha, są także objęte prawem pierwokupu KOWR.

Przy nabyciu nieruchomości rolnej mającej przynajmniej 0,3 ha, masz także obowiązek wykorzystywania nieruchomości jedynie na cele rolnicze aż przez pięć lat. Oprócz tego, przez ten sam okres, nie możesz zbyć ani oddać do używania tejże nieruchomości bez uprzedniej zgody Dyrektora Generalnego KOWR.

W przypadku nieruchomości rolnych może się okazać konieczne uzyskanie przed pozwoleniem na budowę decyzji wyłączającej gruntu z produkcji rolniczej (tzw. „odrolnienie”). Odrolnienie jest odpłatne – naliczana jest jednorazowa należność oraz opłaty roczne (przez okres 10 lat).

Nieruchomości leśne

Oprócz ustawowego prawa pierwokupu (art. 37a ustawy o lasach – „UL”), przepisy UL przewidują znaczne ograniczenia swobody zagospodarowania nieruchomości stanowiących lasy.

Podobnie jak w wypadku gruntów rolnych, przeznaczenie gruntów leśnych na cele nieleśne w zasadzie następuje w MPZP (zasadniczo nie ma możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla działki leśnej). Oprócz tego, konieczne jest wyłączenie gruntu z produkcji leśnej przed jej zabudową na podstawie MPZP.

6/ Wydane decyzje administracyjne (w tym pozwolenia na budowę, warunki zabudowy)

Przed zakupem nieruchomości sprawdź, czy dla nieruchomości zostały wydane jakieś decyzje administracyjne. W praktyce takie dane nie są dostępne od ręki. Będziesz musiał polegać na oświadczeniach sprzedającego w tym zakresie lub przeprowadzić własne badanie (samodzielnie lub przez prawnika).

W szczególności warto zweryfikować, czy dla nieruchomości została wydana:

decyzja lub decyzje o warunkach zabudowy (można wydać kilka decyzji WZ dla jednej nieruchomości),
decyzja o pozwoleniu na budowę,
decyzja wyłączająca grunt rolny z produkcji rolnej,
decyzja wyłączająca grunt leśny z produkcji leśnej,
decyzja ZRID wywłaszczająca część nieruchomości pod drogę
decyzje związane z tzw. samowolą budowlaną (np. nakaz rozbiórki)

7/ Postępowania sądowe i administracyjne

Przed zakupem nieruchomości sprawdź, czy toczą się jakiekolwiek postępowania związane z nieruchomością, w tym postępowanie o zasiedzenie, rozgraniczenie, zniesienie współwłasności, ustanowienie służebności drogi koniecznej, podział nieruchomości, reprywatyzacyjne itd.

W praktyce takie dane nie są dostępne od ręki. Będziesz musiał polegać na oświadczeniach sprzedającego w tym zakresie lub przeprowadzić własne badanie (samodzielnie lub przez prawnika).

8/ Uzbrojenie terenu

Pamiętaj także o uzbrojeniu terenu. Sprawdź, czy nieruchomość ma dostęp do sieci (wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej, elektrycznej etc.) oraz gdzie przebieg sieć. Niekiedy najbliższe przyłączenie do sieci będzie znajdować się na działce sąsiada, co będzie wymagało jego zgody na przyłączenie oraz na wejście w teren (niektóre przedsiębiorstwa przesyłowe wymagają także ustanowienia służebności przesyłu).

Podstawowe dane w tym zakresie uzyskasz za pomocą geoportalu.

9/ Szczególne uwarunkowania dotyczące niektórych nieruchomości

Każda z nieruchomości może mieć również swoje szczególne uwarunkowania. W szczególności zwrócić uwagę na następujące zagadnienia:

Ochrona zabytków

Ochrona konserwatorska oznacza objęcie danej nieruchomości którąś z form ochrony zabytków wymienionych w art. 7 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Jedną z tych form jest wpis do rejestru zabytku. Możemy mieć także do czynienia np. z ochroną konserwatorską w MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy oraz z wpisem do gminnej ewidencji zabytków.

Zróżnicowanie formy ochrony łączy się z odmiennymi zakresami obowiązków właściciela zabytku nieruchomego, w tym np. z koniecznością przeprowadzenia wymaganych prawem uzgodnień z konserwatorem.

Ochrona środowiska naturalnego

Duże znaczenie, zwłaszcza w perspektywie zabudowy działki i prowadzenia działalności gospodarczej, ma położenie nieruchomości w granicach obszarów form ochrony przyrody.

Chodzi tu m.in. o parki narodowe, rezerwaty, parki krajobrazowe, obszary chronionego krajobrazu, obszary Natura 2000 i pomniki przyrody. Część z nich może być objęta planami ochrony, z których mogą wynikać zasadnicze ograniczenia w zabudowie nieruchomości (w tym całkowity zakaz zabudowy nieruchomości).

Więcej informacji na temat zabudowy nieruchomości położonej na terenie parku krajobrazowego znajdziesz tutaj.

Obszary górnicze

Sprawdź także, zwłaszcza gdy oferowany grunt znajduje się w pobliżu czynnych lub zamkniętych kopalń, czy teren nieruchomości nie jest zajęty pod działalność górniczą albo czy nie znajduje się na obszarze, na którym występuje realne ryzyko wystąpienia szkód górniczych.

Niebezpieczne osuwiska

Niekiedy, zwłaszcza na południu kraju, np. na Podkarpaciu, okaże się, że obszar, na którym znajduje się nieruchomość jest objęty masowymi ruchami ziemi (osuwiskami) lub jest nimi zagrożony.

Wpływa to na możliwość zabudowy nieruchomości oraz jej koszty (w tym np. konieczność przeprowadzenia szczegółowych badań geologicznych).

Zagrożenie powodziowe

Zweryfikuj także, czy nieruchomość nie znajduje się na terenie obszarów zagrożenia powodziowego.

Jeśli nieruchomość leży na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią, wchodzą w grę m.in. zakazy z wynikające art. 77 ust. 1 pkt. Prawa wodnego. Dla lokalizacji nowych obiektów budowlanych konieczne będzie uzyskanie pozwolenia wodnoprawnego.

10/ Podatki i składki

W zasadzie nabywca nieruchomości nie odpowiada za zaległości podatkowe lub składowe (ZUS) sprzedawcy, nie oznacza to jednak, że nie powinien zweryfikować, czy takie zaległości istnieją.

Dlaczego? Zaległość podatkowa lub składkowa może skutkować ustanowieniem przez właściwy organ hipoteki przymusowej na nieruchomości. Taki wpis znajdziemy w dziale IV księgi wieczystej. Może jednak zdążyć się tak, że wniosek o wpis zostanie złożony na etapie nabycia nieruchomości przez Ciebie, ale przed nabyciem jeszcze nie zostanie ujawniony jako wpis w księdze wieczystej.

W takim przypadku gdy do wpisu hipoteki przymusowej dojdzie po nabyciu przez Ciebie nieruchomości nadal będziesz tzw. dłużnikiem hipotecznym. Będziesz zatem odpowiadał za dług zabezpieczony hipoteką na Twojej nieruchomości. Odpowiedzialność ogranicza się w takim przypadku do wartości nieruchomości.

III. Pomoc prawna – zakup nieruchomości

Od lat wspieramy z sukcesami naszych klientów w transakcjach nabycia nieruchomości rozpoczynając od analizy nieruchomości (w tym w ramach szerokiego badania due diligence), poprzez sporządzenie umowy sprzedaży nieruchomości, wsparcie w negocjacjach umowy oraz podczas zawarcia umowy u notariusza.

Skontaktuj się z nami w celu uzyskania wsparcia oraz szczegółowych informacji.

Poszukujesz więcej informacji na temat specjalizacji kancelarii prawa nieruchomości? Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą dotyczącą wsparcia w obszarze prawa nieruchomości i procesu budowlanego.

IV. Podsumowanie

Co powinieneś zapamiętać po lekturze tego artykułu:

przygotowując się do zakupu nieruchomości, najpierw zgromadź jak najwięcej informacji o nieruchomości: wiele możesz się dowiedzieć z portali publicznych, np. z geoportalu, z księgi wieczystej nieruchomości (ma ona kluczowe znaczenie), a
niektóre informacje nie będą odzwierciedlone w żadnym internetowym rejestrze, w takiej sytuacji konieczne będzie zadanie sprzedającemu odpowiednich pytań oraz zwrócenie się z odpowiednimi wnioskami do organów publicznych,
przed zakupem nieruchomości sprawdź w szczególności wszystkie wpisy w księdze wieczystej, w tym dane właściciela,
koniecznie zweryfikuj także obciążenia nieruchomości, tj. ograniczenia w korzystaniu oraz rozporządzaniu nieruchomością (np. służebności),
sprawdź także czy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej,
jeżeli kupujesz nieruchomość w celu jej zabudowy, koniecznie sprawdź także czy na terenie nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
nie zapominaj o ograniczeniach w nabywaniu nieruchomości rolnych i leśnych,
sprawdź, czy dla nieruchomości zostały wydane decyzje administracyjne (np. decyzja o warunkach zabudowy lub pozwolenie na budowę),
zweryfikuj także, czy toczą się jakiekolwiek postępowania związane z nieruchomością, w tym postępowanie o zasiedzenie, rozgraniczenie, zniesienie współwłasności, ustanowienie służebności drogi koniecznej, podział nieruchomości, reprywatyzacyjne itd.,
pamiętaj także o uzbrojeniu terenu – sprawdź, czy nieruchomość ma dostęp do sieci,
każda z nieruchomości może mieć również swoje szczególne uwarunkowania, w szczególności zwrócić uwagę na ochronę zabytków, środowiska naturalnego, tereny osuwiskowe, tereny górnicze, zagrożenie powodziowe,
nie zapominaj o podatkach i składkach ZUS, sprawdź czy właściciel nieruchomości nie zalega z płatnościami, by uniknąć odpowiedzialności wynikającej z hipoteki przymusowej zabezpieczającej długi publicznoprawne